Milyen célból? Mekkora összeget? Kinek? Mikor? Milyen folyósítási és visszafizetési feltételekkel?
Bárki és bármilyen típusú hitelt kíván igénybe venni, "mindössze" erre az 5 kérdésre kell megfelelő választ találnia. Mindaddig, amíg a válaszok közül akár csak egy is hiányzik, vagy bármelyik válasz nem teljesen egyértelmű, nem szabad a hitelszerződést aláírni. Mind az 5 kérdés megválaszolásával lehet a személyre szabott, a felvenni szándékozott lehető legkedvezőbb hitelt kiválasztani.
A hitelfelvétel célja
Először azt kell meghatározni, hogy milyen célból szükséges számunkra a hitel. Magánszemélyként leggyakrabban aktuális lakhatási problémánk megoldásához, ingóság vásárlásához vagy szabad felhasználásra akarjuk a hitelt.
A cél tehát lehet:
– új építésű vagy használt lakás/lakóház megvásárlása vagy építési kölcsön felvétele,
– a lakásvásárlási kölcsön gyakran összekapcsolódik lakásépítési kedvezmény megelőlegezésével, illetve folyósításával, amelyet születendő gyermek vállalására tekintettel teljesít a bank,
– ugyancsak lakásépítéshez, vásárláshoz kapcsolódó speciális konstrukció az adó-visszatérítési támogatás nyújtása, az akadálymentesítési támogatás nyújtása, fiatalok otthonteremtési támogatásának folyósítása,
– nagyobb értékű árucikk, tipikusan személygépkocsi, egyéb jármű megvásárlása,
– személyi kölcsön felvétele nyaraláshoz, családi örömök vagy éppen családi problémák megoldásához,
– hitelkártya használata.
A lakáshitelekkel kapcsolatban külön figyelmet érdemelnek a speciális konstrukciók, mindenekelőtt a "fészekrakó lakáshitel" állami kezességvállalással.
A szükséges összeg meghatározása
Ha a hitelfelvétel célját meghatároztuk, el kell döntenünk, mekkora összegre van szükségünk. Kiindulás lehet az optimális összeg, amelyet azonban célszerű mindig összevetni a minimálisan szükséges hitelösszeggel. A tapasztalatok szerint általában a kettő közötti lesz a felvett hitel összege.
A hitel nagyságának meghatározása jelentős mértékben a hitelfelvétel céljától függ, hiszen a lakásvásárláshoz vagy építkezéshez lényegesen nagyobb összeg kell, mint a tv-vásárláshoz vagy a nyaraláshoz. A célon kívül azonban a hitelösszeg fontos befolyásoló tényezői a folyósítási és a visszafizetési feltételek, amelyek sokszor a korlátokat jelentik a hitelfelvétel során. Mérlegeljük tehát reálisan, mekkora összeget tudunk ténylegesen visszafizetni, figyelembe véve a kamatokat és különböző díjakat, egyéb járulékos költségeket is.
Kinek a számára vegyük fel a hitelt
Gyakori probléma a banki hitelezés során, hogy menet közben válik nyilvánvalóvá, tulajdonképpen ki fogja felhasználni az igényelt összeget. Ha a gyerekünket/unokánkat akarjuk segíteni a hitellel, azt többféle módon is megtehetjük. Lehetünk mi az adóstársak, de vállalhatjuk a készfizető kezességet, vagy nyújthatjuk a biztosítékot azzal, hogy hozzájárulunk jelzálogjog bejegyzéséhez a tulajdonunkat képező ingatlanon. Mindezt előre – a banki ajánlatok megkeresése előtt – végig kell gondolni, hiszen számunkra jelentősen eltérő feltételeket jelent, milyen minőségben szerződünk a hitelfelvétel során.
A hitelfelvétel időpontja
Nagyon fontos jól meghatározni a hitelfelvétel időpontját. Az időzítést alapvetően két tényező befolyásolja. Egyrészt az, hogy mikor van szükségünk a hitelre, mikor kívánunk fizetni a hitel alapján folyósított kölcsönből. A másik lényeges befolyásoló tényező az, hogy mikor tudjuk elkezdeni a törlesztést. Ha nem halasztott fizetésű hitelt kapunk, előre végig kell gondolni a kiadásainkat és a felmerülésük időpontját. Ennek alapján pedig ki kell számítanunk, mikor lesz a legelőnyösebb a hitelfelvétel, mikor kell az önerő után vagy helyett a bank által folyósított pénzösszeget felhasználnunk.
A hitelfelvétel időpontját természetesen a banki ügyintézés időigénye is befolyásolja, amelyre jó előre fel kell készülnünk, tehát számításba kell vennünk, milyen feladatokat kell elvégeznünk, milyen dokumentumokat kell beszereznünk ahhoz, hogy a bank dönteni tudjon, és mennyi időt határoz meg a bank a hitelbírálathoz, majd a hitel tényleges folyósításához.
A folyósítási feltételek
Minden banki hitel igénybevétele többféle feltétel teljesítésétől függ. A speciális hitelkonstrukciók esetében – ilyenek tipikusan az állami támogatású hitelek – a jogszabály rögzíti, hogy a hitel kinek nyújtható (életkor, jövedelmi viszonyok, családi viszonyok stb. alapján). A bank feladata a feltételek meglétének ellenőrzése, a megfelelő dokumentumok bekérésével és minősítésével.
A hitelszerződés fontos rendelkezése a folyósítás időpontja, az a nap, amikor a pénzösszeg ténylegesen a rendelkezésünkre áll.
A bankok – hitelkonstrukcióktól függően – számos feltétel teljesítését igénylik a folyósításhoz. Ilyen feltétel lehet pl. a hitelszerződés közokiratba foglalása, az adásvételi szerződés benyújtása a földhivatalban lakásvásárlás esetén, építési engedély benyújtása építési hitel első részletének folyósításához, lakhatási engedély benyújtása az utolsó részlet folyósításához stb., ingatlan-jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba stb.
A folyósítás gyakori feltétele az önerő felhasználásának igazolása.
Biztosítékok a bank számára
Minden hitelnyújtást a bank biztosíték adásához köti, ezzel fedezve a saját kockázatát. A biztosítékok mibenléte és összege a hitel felhasználásának céljától és összegétől függ.
Jelzáloghitel
Leggyakoribb az ingatlanra bejegyzett jelzáloghitel, amely lakásvásárlás vagy építkezés esetén viszonylag egyszerű, hiszen a megvásárolni vagy felépíteni tervezett ingatlanra jegyezteti be a bank. Általában jellemző, hogy a jelzálogjog mellé elidegenítési és terhelési tilalmat is kikötnek. Mindez nem jelenti azt, hogy az ingatlan egyáltalán nem értékesíthető, de elidegenítéséhez a bank hozzájárulása szükséges, illetve az ingatlant terhelő jelzálogjog attól függetlenül fennmarad, hogy esetleg új tulajdonoshoz kerül.
Készfizető kezesség
Ugyancsak nagyon gyakori biztosíték a készfizető kezesség, amelyet szerződésben rögzít a bank és a kezes.
Óvadék
Sokszor elfogadnak a bankok óvadékot – azaz elkülönített számlára befizetett és zárolt pénzösszeget vagy értékpapírt -, amelyet akkor vehet igénybe, illetve akkor értékesíthet a bank, ha az adós nem teljesíti a fizetési kötelezettségét.
Biztosítás
Biztosíték szerepét töltik be a különféle biztosítások, amelyeknél a bank a kedvezményezett.
Adóstárs bevonása
Ugyancsak a bank – és közvetve az ügyfél – biztonságát szolgálja az adóstárs bevonása.
Törlesztési feltételek
Fontos kérdés, hogy mennyi idő alatt és mekkora összeget kell visszafizetnie az adósnak. A futamidő meglehetősen széles skálán mozog, néhány hónaptól több évtizedig terjed. A hitel jellege, pontosabban a célja határozza meg, mennyi időre nyújtja a bank.
A szabadon felhasználható, célhoz nem kötött hitelek általában rövid lejáratúak, 1-2 év alatt kell visszafizetni, kamatokkal együtt. A hitel összege ilyen esetekben relatíve kicsi, általában 1-5 millió Ft közötti összeg.
A leghosszabb futamidejűek a lakáshitelek, amelyek 5-10-15-20 éves kötelezettségvállalást jelentenek.
Középlejáratúak általában a gépjárművásárláshoz nyújtott hitelek, rendszerint 3-5 éves futamidővel.
A visszafizetendő összeg
A visszafizetendő összeg 2 főelemből és a kiegészítő költségekből, díjakból tevődik össze. A 2 főelem a tőke és a kamat. A kamat mértékét jelentősen befolyásolja a hitelkonstrukció, alapvetően az, hogy az igénybe venni kívánt hitel támogatott-e, vagy sem. A támogatás mindig kamattámogatást jelent, melyet az állam biztosít a hitelt folyósító bankon keresztül.
Kamattámogatásos hitel
A lakossági hitelek körében tipikusan kamattámogatásos hitelek a lakáshitelek, amelyek körében a támogatás mértékét mindig jogszabály határozza meg. A kamattámogatáson kívüli egyéb költségek a folyósító bank által közölt díjak és jutalékok.
Nem támogatott hitelek
A nem támogatott hitelek esetében a kamat mértékét a folyósító bank határozza meg. A követelmény ebben a körben az, hogy a bank köteles a THM, azaz a teljes hiteldíjmutató közlésére.
Mit jelent a THM?
A teljes hiteldíjmutató (THM) számításának módja meglehetősen bonyolult, de jogszabály tartalmazza, az alábbiak szerint.
A teljes hiteldíjmutató az a belső kamatláb, amely mellett az ügyfél által visszafizetendő tőke és hiteldíj egyenlő az ügyfél által a hitel folyósításáig bezárólag a kölcsönnel kapcsolatban fizetett összes költséggel csökkentett hitelösszeggel. A számításánál azonban nem vehető figyelembe a prolongálási költség, a késedelmi kamat, az egyéb olyan fizetési kötelezettség, amely a szerződésben vállalt kötelezettség nemteljesítéséből származik, a biztosítási és garanciadíjak, valamint az átutalási díjak.
A THM számításánál az ügyfél által a pénzügyi intézménynek fizetett költségeket, valamint a harmadik személynek fizetett költségek közül az ügyfél által felajánlott fedezet értékbecslésének díját és lakásépítéseknél a helyszíni szemlék díját kell figyelembe venni.
A THM kiszámítása
A THM kiszámításánál a következő számítási módszert kell alkalmazni:
– ha a szerződés alapján az éves díjak mértéke változó, de azok mértéke nem határozható meg a kiszámításkor, a számítás során az utolsó ismert díjtétellel mint változatlan díjtétellel kell számolni,
– ha a hitel lejárati időtartama nem határozható meg, akkor azt egy évnek kell tekinteni,
– ha a szerződés a visszafizetésre egy időszakot ír elő, akkor az időszak kezdő időpontját kell figyelembe venni, ha a hitelfelvételi lehetőség is periódusokhoz kötődik, akkor annak kezdő időpontját kell figyelembe venni a hitel igénybevételének napjaként.
THM számítása ingatlannal kapcsolatosan
Speciális szabályok vonatkoznak az ingatlannal kapcsolatos THM-számításra, az alábbiak szerint.
Természetes személy által lakás, illetőleg üdülő vagy egyéb ingatlan vásárlására, építésére, felújítására, bővítésére, korszerűsítésére és közműfejlesztésre igénybe vehető kölcsönök, valamint szabad felhasználású jelzáloghitelek (a továbbiakban együtt: lakáskölcsönök) esetén a képleteket az alábbiak figyelembevételével kell számítani:
– a lakáscélú állami támogatásról szóló kormányrendelet alapján állami kamattámogatással nyújtott kölcsönöknél az állam által átvállalt összeget nem kell figyelembe venni a támogatás jogszabályban meghatározott időtartamáig,
– az ingatlan készültségi fokának függvényében szakaszosan, de előre nem meghatározható időpontokban folyósított kölcsön esetén úgy kell tekinteni, hogy az egész kölcsön az első hitelfolyósítás időpontjában kerül kifizetésre,
– az ingatlan készültségi fokának függvényében, de előre nem meghatározható időpontokban tartott helyszíni szemléknél úgy kell tekinteni, hogy a helyszíni szemlék várható díja az első hitelfolyósítás időpontjában kerül kifizetésre,
– amennyiben a hitelintézet a lakáskölcsönt, illetve az ingatlanon alapított önálló zálogjogot egy jelzálog-hitelintézetnek adja el, az eladásig terjedő időszakot 2 hónapnak kell tekinteni.
THM lakáskölcsön esetén
Lakáskölcsönök esetén a hirdetésben a THM értékét az alábbi feltételekkel nyújtott, egyenletes törlesztésű hiteltermékekre kell meghatározni, amennyiben a pénzügyi intézmény kínálja az adott hiteltípust:
– a lakás-takarékpénztár által nyújtott lakáskölcsönnél a kölcsön összege 1 millió forint, futamideje 5 év,
– más pénzügyi intézmény által nyújtott lakáskölcsönnél a kölcsön összege 5 millió forint, futamideje 20 év.
Hitelkártya-fedezetet biztosító hitel THM-számítása
Külön figyelmet kell fordítani a manapság nagyon terjedő hitelkártyák használatának fedezetét biztosító hitelekre vonatkozó THM-számításra. A hitelintézet által hitelkártyaként kibocsátott bankkártya esetén a képleteket az alábbi feltételezések figyelembevételével kell számítani:
– az ügyfél a teljes hitelkeretet igénybe veszi a hitelkeret rendelkezésre tartásának első napján,
– az igénybevétel napja megegyezik a hitelkártyát kibocsátó hitelintézet által nyilvánosan meghirdetett elszámolási időszak első napjával,
– az elszámolási időszakot követő türelmi időszak végén csak a hitelkártyát kibocsátó által nyilvánosan meghirdetett minimális törlesztést teljesíti az ügyfél,
– a továbbiakban az előírt fizetési határidők szerint a hitelkártyát kibocsátó által nyilvánosan meghirdetett minimális törlesztéseket teljesíti az ügyfél,
– a törlesztések után nem kerül sor újabb hitel igénybevételére,
– az ügyfél a hitelkártyát nem használja készpénzfelvételre,
– a hitelkártyához nincs társkártya kibocsátva,
– a hitelkártya lejárata 1 év,
– a hitelkártya lejáratakor az ügyfél egy összegben megfizeti a fennmaradó tartozása teljes összegét.
A THM kötelező közzététele
A teljes hiteldíjmutatót minden hitelt nyújtó köteles közzétenni, mégpedig szigorú szabályok betartásával.
A pénzügyi intézmény által az üzlethelyiségében kifüggesztett üzletszabályzatnak, nyilvános tájékoztatójának és ajánlattételének feltűnő módon tartalmaznia kell a THM-et azzal a kiegészítéssel, hogy
– a THM meghatározása az aktuális feltételek, illetve a hatályos jogszabályok figyelembevételével történt, és a feltételek változása esetén a mértéke módosulhat,
– a THM-mutató értéke nem tükrözi a hitel árfolyamkockázatát,
– a THM-mutató értéke nem tükrözi a hitel kamatkockázatát.
Lakáskölcsönök esetén a THM üzletszabályzatban történő szerepeltetése nem kötelező.
Az ügyfelek érdekeinek érvényesítését szolgáló szabály az, hogy amennyiben a pénzügyi intézmény hirdetésében, illetve a pénzügyi intézmény hitelét közvetítő harmadik személy hirdetésében szerepel a hitel kamata, bármilyen költsége vagy törlesztőrészlete, a THM-et is fel kell tüntetni legalább ugyanakkora méretben és megegyező megjelenítésben.
Szerződéskötés a bankkal
Ha bármely banktól akarunk igénybe venni hitelt, írásban kell szerződést kötnünk. Bankonként változó, hogy hitelszerződést és kölcsönszerződést, vagy csak kölcsönszerződést kötnek-e az ügyfelekkel.
Hitelszerződés
A hitelszerződés alapján a bank meghatározott összeg rendelkezésre tartására és ezen összeg terhére kölcsönszerződés megkötésére vagy egyéb hitelművelet végzésére vállal kötelezettséget.
Kölcsönszerződés
A kölcsönszerződés alapján a bank köteles meghatározott pénzösszeget az adós rendelkezésére bocsátani, az adós pedig köteles a kölcsön összegét a szerződés szerint visszafizetni.
A bank tájékoztatási kötelezettsége a szerződés aláírása előtt
Jogszabály írja elő, mit kell megismertetnie a banknak az ügyfelével, mielőtt aláírná a szerződést. A pénzügyi intézménynek biztosítania kell, hogy ügyfele a szerződés aláírása előtt megismerhesse:
– a hitelszerződés tervezetét,
– a hitelbírálati díjnak a kezelési költségbe való beszámítási módját,
– a hitelprolongálás várható költségét,
– az ügyfél nemteljesítése esetén a késedelmi kamat mértékét és a hitelfelmondás feltételeit,
– a teljes futamidőre kiszámított kamatot,
– a rövidítés feltüntetésével kéttizedesjegy-pontossággal a THM-et, a THM számításának módját és a THM számítása során figyelembe nem vett egyéb költségek, különösen a közjegyzői díj és a kölcsön folyósításához megkövetelt biztosítási díj meghatározását és várható összegét,
– az összes – a pénzügyi intézmény részére fizetendő, a hitel felvételével összefüggő – költséget, valamint
– a pénzügyi intézmény által a hitel folyósításához megkívánt egyéb feltételeket.
Egyéb költségek, díjak
Közjegyzői díj – azt kell számba venni, mikor és miért kell fizetni, mit kell közokiratba foglaltatni.
Biztosítási díj – különösen lakásvásárlás, építési kölcsön, illetve gépjárművásárlás esetén (vagy gépkocsilízing igénybevételekor) kell ügyelni e díjakra, hiszen a lakásbiztosítás, a casco biztosítás, vagy éppen a speciális konstrukciójú, életbiztosítással kombinált hitel nyújtásakor feltétel a biztosítás, mégpedig olyan módon, hogy a kedvezményezett a hitelt nyújtó bank lesz. Ez azt jelenti, hogy ha biztosító helytáll, a bank köteles elszámolni a számára utalt összeggel a biztosított, illetve annak örököse felé.
Egyéb költség az értékbecslési díj, a szerződéskötési díj, a jelzálogjog bejegyzésének díja stb.
A hitelfelvétellel függ össze az előtörlesztés díja, illetve a hitel idő előtti teljes visszafizetésének díja.
A kölcsönösszeg folyósítása, törlesztés
Hitelfelvétel esetén látszólag egyszerű a teljesítés mibenléte. A bank folyósítja a kölcsönt, az adós pedig felhasználja és visszafizeti. A hitel visszafizetése általában nem egy összegben, hanem részletekben esedékes. A törlesztőrészlet összege általában változik, a kamat mértékének változásával együtt, továbbá befolyásolja az esetleges késedelmes fizetés is az adós részéről.
A kölcsönösszeg folyósítása történhet forintban vagy devizában, erről a hitelszerződésben állapodik meg a bank és az adós. A devizahitel kockázata jelentősen eltérő a forinthitellel összevetve. A jelentősen más kockázat az árfolyam-ingadozásból adódik, mivel a devizában felvett kölcsön törlesztőrészleteit is forintban kell megfizetni, amit a bank a szerződésben meghatározott módon vált át devizára.
Nincsen általános recept, általános érvényű tanács arra, hogy a forint- vagy a devizaalapú hitelt válasszuk, utóbbiak közül pedig az eurohitelt, az USD-hitelt vagy a svájci frank alapú hitelt részesítsük-e előnyben. A bankok úgynevezett kockázatfeltáró nyilatkozatot adnak a devizahitelek árfolyamkockázatával kapcsolatban. Az abban foglaltak teljesen egyértelműen mutatják a leendő adósnak, mire számíthat, mit kell mérlegelnie, amikor a hitel devizaneméről dönt.
Pontos teljesítés, megegyezés a bankkal
Ajánlatos pontosan teljesíteni a törlesztési kötelezettséget, vagy ha bármely okból nem tudjuk teljesíteni, egyezzünk meg a bankkal. Az esedékes törlesztés megfizetésének elmaradása nem csupán késedelmi kamat felszámítását vonja maga után, hanem nagyon rövid idő elteltével azzal a következménnyel is járhat, hogy nevünk bekerül a Központi Hitelinformációs Rendszerbe, közismert nevén BAR-listára, és ezzel előnytelenebb helyzetbe kerülhetünk, ha bankolni akarunk.
Elszámolási sorrend
Bármilyen típusú és összegű hitelt törlesztünk, mindig vegyük figyelembe az elszámolási sorrendet. Az általunk befizetett összegből a bank először a díjakat és jutalékokat, majd az esedékes kamatot vonja le, és csak a fennmaradó részt fordítja tőketörlesztésre. Az ezzel ellentétes rendelkezésünk figyelmen kívül marad.
A hitelkártya-használat specialitásai
A törlesztés körében speciális helyet kapnak a hitelkártyákkal kapcsolatos fizetési kötelezettségek.
A hitelkártyák használatának kétségkívül nagy előnye, hogy nagyon alkalmasak néhány napos hitel igénybevételére. A néhány nap hossza attól függő, melyik bank által kibocsátott hitelkártyát használjuk, hiszen bankonként változik az úgynevezett kamatmentes időszak terjedelme. Amit nem szabad szem elől téveszteni: kamatmentesség kizárólag a vásárlásokhoz kapcsolódik, készpénzfelvételhez nem, és feltétele, hogy a minimális törlesztőrészlet helyett a teljes igénybe vett hitelösszeget fizesse meg a kártyabirtokos. A minimális törlesztési kötelezettség teljesítése a türelmi időszakban csak azt biztosítja, hogy továbbra is használhatjuk a hitelkártyát, de a kamatot a vásárlási tranzakciók értéke után is meg kell fizetni.
Kötelezettségek a hitelfelvétel után
A bankok mindig előírják a szerződésben az értesítési kötelezettséget az adós számára. Ez nem csupán a lakcím stb. megváltozására vonatkozik. Akkor is teljesíteni kell, ha törlesztési probléma adódik, hiszen általában célszerűbb felvetni a problémánkat, és a bankkal együtt megoldást keresni pl. a törlesztés átütemezésével stb., mint a szerencsében bízva nagy összegű késedelmi kamatot is megfizetni.
Azt is érdemes folyamatosan figyelemmel kísérni, milyen lehetőségek adódnak a meglévő hitel kiváltására, akár előtörlesztéssel, akár más banknál felvett, kedvezőbb kondíciójú hitellel. Ne riadjunk vissza attól, hogy újra hitelszerződésről kell tárgyalni. Legalább érdeklődni, a feltételeket megismerni mindenképpen érdemes.
A hitelszerződés megszűnése, megszüntetése
Megszüntetés közös akarattal
A hitelszerződést/kölcsönszerződést a felek közös akarattal bármikor megszüntethetik, tehát megállapodhatnak a tartozás megfizetéséről és az ügylet lezárásáról.
Előtörlesztés
Az adós jogosult az előtörlesztésre és ezzel a szerződés idő előtti megszüntetésére.
Azonnali hatályú felmondás
A bank jogosult azonnali hatályú felmondásra általában akkor, ha az adós úgynevezett súlyos szerződésszegést követ el. A következmény: a tartozás egy összegben és azonnal esedékessé válik.
A bankkal szembeni azonnali hatályú felmondás nem igazán gyakorlati eset, hiszen a bankot alapvetően a kölcsön folyósításának kötelezettsége terheli, amelyet általában teljesít, ha a folyósítási feltételek teljesülnek.