Hitelfelvétel - okosan

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2007. május 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 108. számában (2007. május 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Minden hitelkonstrukció igénybevétele előtt alapvető kérdésként merül fel: vajon melyik a lehető legkedvezőbb ajánlat? A "lehető legkedvezőbb" kritérium valójában kritériumegyüttes, amely mindig személyre szabottan értelmezhető és értelmezendő. Sokba kerülhet, ha csak a kamatot és a futamidőt vizsgáljuk. A döntést az alapvető kritériumok mindegyikének megvizsgálása és a lehetőségek összehasonlítása után hozzuk meg.

Milyen célból? Mekkora összeget? Kinek? Mikor? Milyen folyósítási és visszafizetési feltételekkel?

Bárki és bármilyen típusú hitelt kíván igénybe venni, "mindössze" erre az 5 kérdésre kell megfelelő választ találnia. Mindaddig, amíg a válaszok közül akár csak egy is hiányzik, vagy bármelyik válasz nem teljesen egyértelmű, nem szabad a hitelszerződést aláírni. Mind az 5 kérdés megválaszolásával lehet a személyre szabott, a felvenni szándékozott lehető legkedvezőbb hitelt kiválasztani.

A hitelfelvétel célja

Először azt kell meghatározni, hogy milyen célból szükséges számunkra a hitel. Magánszemélyként leggyakrabban aktuális lakhatási problémánk megoldásához, ingóság vásárlásához vagy szabad felhasználásra akarjuk a hitelt.

A cél tehát lehet:

- új építésű vagy használt lakás/lakóház megvásárlása vagy építési kölcsön felvétele,

- a lakásvásárlási kölcsön gyakran összekapcsolódik lakásépítési kedvezmény megelőlegezésével, illetve folyósításával, amelyet születendő gyermek vállalására tekintettel teljesít a bank,

- ugyancsak lakásépítéshez, vásárláshoz kapcsolódó speciális konstrukció az adó-visszatérítési támogatás nyújtása, az akadálymentesítési támogatás nyújtása, fiatalok otthonteremtési támogatásának folyósítása,

- nagyobb értékű árucikk, tipikusan személygépkocsi, egyéb jármű megvásárlása,

- személyi kölcsön felvétele nyaraláshoz, családi örömök vagy éppen családi problémák megoldásához,

- hitelkártya használata.

A lakáshitelekkel kapcsolatban külön figyelmet érdemelnek a speciális konstrukciók, mindenekelőtt a "fészekrakó lakáshitel" állami kezességvállalással.

A szükséges összeg meghatározása

Ha a hitelfelvétel célját meghatároztuk, el kell döntenünk, mekkora összegre van szükségünk. Kiindulás lehet az optimális összeg, amelyet azonban célszerű mindig összevetni a minimálisan szükséges hitelösszeggel. A tapasztalatok szerint általában a kettő közötti lesz a felvett hitel összege.

A hitel nagyságának meghatározása jelentős mértékben a hitelfelvétel céljától függ, hiszen a lakásvásárláshoz vagy építkezéshez lényegesen nagyobb összeg kell, mint a tv-vásárláshoz vagy a nyaraláshoz. A célon kívül azonban a hitelösszeg fontos befolyásoló tényezői a folyósítási és a visszafizetési feltételek, amelyek sokszor a korlátokat jelentik a hitelfelvétel során. Mérlegeljük tehát reálisan, mekkora összeget tudunk ténylegesen visszafizetni, figyelembe véve a kamatokat és különböző díjakat, egyéb járulékos költségeket is.

Kinek a számára vegyük fel a hitelt

Gyakori probléma a banki hitelezés során, hogy menet közben válik nyilvánvalóvá, tulajdonképpen ki fogja felhasználni az igényelt összeget. Ha a gyerekünket/unokánkat akarjuk segíteni a hitellel, azt többféle módon is megtehetjük. Lehetünk mi az adóstársak, de vállalhatjuk a készfizető kezességet, vagy nyújthatjuk a biztosítékot azzal, hogy hozzájárulunk jelzálogjog bejegyzéséhez a tulajdonunkat képező ingatlanon. Mindezt előre - a banki ajánlatok megkeresése előtt - végig kell gondolni, hiszen számunkra jelentősen eltérő feltételeket jelent, milyen minőségben szerződünk a hitelfelvétel során.

A hitelfelvétel időpontja

Nagyon fontos jól meghatározni a hitelfelvétel időpontját. Az időzítést alapvetően két tényező befolyásolja. Egyrészt az, hogy mikor van szükségünk a hitelre, mikor kívánunk fizetni a hitel alapján folyósított kölcsönből. A másik lényeges befolyásoló tényező az, hogy mikor tudjuk elkezdeni a törlesztést. Ha nem halasztott fizetésű hitelt kapunk, előre végig kell gondolni a kiadásainkat és a felmerülésük időpontját. Ennek alapján pedig ki kell számítanunk, mikor lesz a legelőnyösebb a hitelfelvétel, mikor kell az önerő után vagy helyett a bank által folyósított pénzösszeget felhasználnunk.

A hitelfelvétel időpontját természetesen a banki ügyintézés időigénye is befolyásolja, amelyre jó előre fel kell készülnünk, tehát számításba kell vennünk, milyen feladatokat kell elvégeznünk, milyen dokumentumokat kell beszereznünk ahhoz, hogy a bank dönteni tudjon, és mennyi időt határoz meg a bank a hitelbírálathoz, majd a hitel tényleges folyósításához.

A folyósítási feltételek

Minden banki hitel igénybevétele többféle feltétel teljesítésétől függ. A speciális hitelkonstrukciók esetében - ilyenek tipikusan az állami támogatású hitelek - a jogszabály rögzíti, hogy a hitel kinek nyújtható (életkor, jövedelmi viszonyok, családi viszonyok stb. alapján). A bank feladata a feltételek meglétének ellenőrzése, a megfelelő dokumentumok bekérésével és minősítésével.

A hitelszerződés fontos rendelkezése a folyósítás időpontja, az a nap, amikor a pénzösszeg ténylegesen a rendelkezésünkre áll.

A bankok - hitelkonstrukcióktól függően - számos feltétel teljesítését igénylik a folyósításhoz. Ilyen feltétel lehet pl. a hitelszerződés közokiratba foglalása, az adásvételi szerződés benyújtása a földhivatalban lakásvásárlás esetén, építési engedély benyújtása építési hitel első részletének folyósításához, lakhatási engedély benyújtása az utolsó részlet folyósításához stb., ingatlan-jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba stb.

A folyósítás gyakori feltétele az önerő felhasználásának igazolása.

Biztosítékok a bank számára

Minden hitelnyújtást a bank biztosíték adásához köti, ezzel fedezve a saját kockázatát. A biztosítékok mibenléte és összege a hitel felhasználásának céljától és összegétől függ.

Jelzáloghitel

Leggyakoribb az ingatlanra bejegyzett jelzáloghitel, amely lakásvásárlás vagy építkezés esetén viszonylag egyszerű, hiszen a megvásárolni vagy felépíteni tervezett ingatlanra jegyezteti be a bank. Általában jellemző, hogy a jelzálogjog mellé elidegenítési és terhelési tilalmat is kikötnek. Mindez nem jelenti azt, hogy az ingatlan egyáltalán nem értékesíthető, de elidegenítéséhez a bank hozzájárulása szükséges, illetve az ingatlant terhelő jelzálogjog attól függetlenül fennmarad, hogy esetleg új tulajdonoshoz kerül.

Készfizető kezesség

Ugyancsak nagyon gyakori biztosíték a készfizető kezesség, amelyet szerződésben rögzít a bank és a kezes.

Óvadék

Sokszor elfogadnak a bankok óvadékot - azaz elkülönített számlára befizetett és zárolt pénzösszeget vagy értékpapírt -, amelyet akkor vehet igénybe, illetve akkor értékesíthet a bank, ha az adós nem teljesíti a fizetési kötelezettségét.

Biztosítás

Biztosíték szerepét töltik be a különféle biztosítások, amelyeknél a bank a kedvezményezett.

Adóstárs bevonása

Ugyancsak a bank - és közvetve az ügyfél - biztonságát szolgálja az adóstárs bevonása.

Törlesztési feltételek

Fontos kérdés, hogy mennyi idő alatt és mekkora összeget kell visszafizetnie az adósnak. A futamidő meglehetősen széles skálán mozog, néhány hónaptól több évtizedig terjed. A hitel jellege, pontosabban a célja határozza meg, mennyi időre nyújtja a bank.

A szabadon felhasználható, célhoz nem kötött hitelek általában rövid lejáratúak, 1-2 év alatt kell visszafizetni, kamatokkal együtt. A hitel összege ilyen esetekben relatíve kicsi, általában 1-5 millió Ft közötti összeg.

A leghosszabb futamidejűek a lakáshitelek, amelyek 5-10-15-20 éves kötelezettségvállalást jelentenek.

Középlejáratúak általában a gépjárművásárláshoz nyújtott hitelek, rendszerint 3-5 éves futamidővel.

A visszafizetendő összeg

A visszafizetendő összeg 2 főelemből és a kiegészítő költségekből, díjakból tevődik össze. A 2 főelem a tőke és a kamat. A kamat mértékét jelentősen befolyásolja a hitelkonstrukció, alapvetően az, hogy az igénybe venni kívánt hitel támogatott-e, vagy sem. A támogatás mindig kamattámogatást jelent, melyet az állam biztosít a hitelt folyósító bankon keresztül.

Kamattámogatásos hitel

A lakossági hitelek körében tipikusan kamattámogatásos hitelek a lakáshitelek, amelyek körében a támogatás mértékét mindig jogszabály határozza meg. A kamattámogatáson kívüli egyéb költségek a folyósító bank által közölt díjak és jutalékok.

Nem támogatott hitelek

A nem támogatott hitelek esetében a kamat mértékét a folyósító bank határozza meg. A követelmény ebben a körben az, hogy a bank köteles a THM, azaz a teljes hiteldíjmutató közlésére.

Mit jelent a THM?

A teljes hiteldíjmutató (THM) számításának módja meglehetősen bonyolult, de jogszabály tartalmazza, az alábbiak szerint.

A teljes hiteldíjmutató az a belső kamatláb, amely mellett az ügyfél által visszafizetendő tőke és hiteldíj egyenlő az ügyfél által a hitel folyósításáig bezárólag a kölcsönnel kapcsolatban fizetett összes költséggel csökkentett hitelösszeggel. A számításánál azonban nem vehető figyelembe a prolongálási költség, a késedelmi kamat, az egyéb olyan fizetési kötelezettség, amely a szerződésben vállalt kötelezettség nemteljesítéséből származik, a biztosítási és garanciadíjak, valamint az átutalási díjak.

A THM számításánál az ügyfél által a pénzügyi intézménynek fizetett költségeket, valamint a harmadik személynek fizetett költségek közül az ügyfél által felajánlott fedezet értékbecslésének díját és lakásépítéseknél a helyszíni szemlék díját kell figyelembe venni.

A THM kiszámítása

A THM kiszámításánál a következő számítási módszert kell alkalmazni:

- ha a szerződés alapján az éves díjak mértéke változó, de azok mértéke nem határozható meg a kiszámításkor, a számítás során az utolsó ismert díjtétellel mint változatlan díjtétellel kell számolni,

- ha a hitel lejárati időtartama nem határozható meg, akkor azt egy évnek kell tekinteni,

- ha a szerződés a visszafizetésre egy időszakot ír elő, akkor az időszak kezdő időpontját kell figyelembe venni, ha a hitelfelvételi lehetőség is periódusokhoz kötődik, akkor annak kezdő időpontját kell figyelembe venni a hitel igénybevételének napjaként.

THM számítása ingatlannal kapcsolatosan

Speciális szabályok vonatkoznak az ingatlannal kapcsolatos THM-számításra, az alábbiak szerint.

Természetes személy által lakás, illetőleg üdülő vagy egyéb ingatlan vásárlására, építésére, felújítására, bővítésére, korszerűsítésére és közműfejlesztésre igénybe vehető kölcsönök, valamint szabad felhasználású jelzáloghitelek (a továbbiakban együtt: lakáskölcsönök) esetén a képleteket az alábbiak figyelembevételével kell számítani:

- a lakáscélú állami támogatásról szóló kormányrendelet alapján állami kamattámogatással nyújtott kölcsönöknél az állam által átvállalt összeget nem kell figyelembe venni a támogatás jogszabályban meghatározott időtartamáig,

- az ingatlan készültségi fokának függvényében szakaszosan, de előre nem meghatározható időpontokban folyósított kölcsön esetén úgy kell tekinteni, hogy az egész kölcsön az első hitelfolyósítás időpontjában kerül kifizetésre,

- az ingatlan készültségi fokának függvényében, de előre nem meghatározható időpontokban tartott helyszíni szemléknél úgy kell tekinteni, hogy a helyszíni szemlék várható díja az első hitelfolyósítás időpontjában kerül kifizetésre,

- amennyiben a hitelintézet a lakáskölcsönt, illetve az ingatlanon alapított önálló zálogjogot egy jelzálog-hitelintézetnek adja el, az eladásig terjedő időszakot 2 hónapnak kell tekinteni.

THM lakáskölcsön esetén

Lakáskölcsönök esetén a hirdetésben a THM értékét az alábbi feltételekkel nyújtott, egyenletes törlesztésű hiteltermékekre kell meghatározni, amennyiben a pénzügyi intézmény kínálja az adott hiteltípust:

- a lakás-takarékpénztár által nyújtott lakáskölcsönnél a kölcsön összege 1 millió forint, futamideje 5 év,

- más pénzügyi intézmény által nyújtott lakáskölcsönnél a kölcsön összege 5 millió forint, futamideje 20 év.

Hitelkártya-fedezetet biztosító hitel THM-számítása

Külön figyelmet kell fordítani a manapság nagyon terjedő hitelkártyák használatának fedezetét biztosító hitelekre vonatkozó THM-számításra. A hitelintézet által hitelkártyaként kibocsátott bankkártya esetén a képleteket az alábbi feltételezések figyelembevételével kell számítani:

- az ügyfél a teljes hitelkeretet igénybe veszi a hitelkeret rendelkezésre tartásának első napján,

- az igénybevétel napja megegyezik a hitelkártyát kibocsátó hitelintézet által nyilvánosan meghirdetett elszámolási időszak első napjával,

- az elszámolási időszakot követő türelmi időszak végén csak a hitelkártyát kibocsátó által nyilvánosan meghirdetett minimális törlesztést teljesíti az ügyfél,

- a továbbiakban az előírt fizetési határidők szerint a hitelkártyát kibocsátó által nyilvánosan meghirdetett minimális törlesztéseket teljesíti az ügyfél,

- a törlesztések után nem kerül sor újabb hitel igénybevételére,

- az ügyfél a hitelkártyát nem használja készpénzfelvételre,

- a hitelkártyához nincs társkártya kibocsátva,

- a hitelkártya lejárata 1 év,

- a hitelkártya lejáratakor az ügyfél egy összegben megfizeti a fennmaradó tartozása teljes összegét.

A THM kötelező közzététele

A teljes hiteldíjmutatót minden hitelt nyújtó köteles közzétenni, mégpedig szigorú szabályok betartásával.

A pénzügyi intézmény által az üzlethelyiségében kifüggesztett üzletszabályzatnak, nyilvános tájékoztatójának és ajánlattételének feltűnő módon tartalmaznia kell a THM-et azzal a kiegészítéssel, hogy

- a THM meghatározása az aktuális feltételek, illetve a hatályos jogszabályok figyelembevételével történt, és a feltételek változása esetén a mértéke módosulhat,

- a THM-mutató értéke nem tükrözi a hitel árfolyamkockázatát,

- a THM-mutató értéke nem tükrözi a hitel kamatkockázatát.

Lakáskölcsönök esetén a THM üzletszabályzatban történő szerepeltetése nem kötelező.

Az ügyfelek érdekeinek érvényesítését szolgáló szabály az, hogy amennyiben a pénzügyi intézmény hirdetésében, illetve a pénzügyi intézmény hitelét közvetítő harmadik személy hirdetésében szerepel a hitel kamata, bármilyen költsége vagy törlesztőrészlete, a THM-et is fel kell tüntetni legalább ugyanakkora méretben és megegyező megjelenítésben.

Szerződéskötés a bankkal

Ha bármely banktól akarunk igénybe venni hitelt, írásban kell szerződést kötnünk. Bankonként változó, hogy hitelszerződést és kölcsönszerződést, vagy csak kölcsönszerződést kötnek-e az ügyfelekkel.

Hitelszerződés

A hitelszerződés alapján a bank meghatározott összeg rendelkezésre tartására és ezen összeg terhére kölcsönszerződés megkötésére vagy egyéb hitelművelet végzésére vállal kötelezettséget.

Kölcsönszerződés

A kölcsönszerződés alapján a bank köteles meghatározott pénzösszeget az adós rendelkezésére bocsátani, az adós pedig köteles a kölcsön összegét a szerződés szerint visszafizetni.

A bank tájékoztatási kötelezettsége a szerződés aláírása előtt

Jogszabály írja elő, mit kell megismertetnie a banknak az ügyfelével, mielőtt aláírná a szerződést. A pénzügyi intézménynek biztosítania kell, hogy ügyfele a szerződés aláírása előtt megismerhesse:

- a hitelszerződés tervezetét,

- a hitelbírálati díjnak a kezelési költségbe való beszámítási módját,

- a hitelprolongálás várható költségét,

- az ügyfél nemteljesítése esetén a késedelmi kamat mértékét és a hitelfelmondás feltételeit,

- a teljes futamidőre kiszámított kamatot,

- a rövidítés feltüntetésével kéttizedesjegy-pontossággal a THM-et, a THM számításának módját és a THM számítása során figyelembe nem vett egyéb költségek, különösen a közjegyzői díj és a kölcsön folyósításához megkövetelt biztosítási díj meghatározását és várható összegét,

- az összes - a pénzügyi intézmény részére fizetendő, a hitel felvételével összefüggő - költséget, valamint

- a pénzügyi intézmény által a hitel folyósításához megkívánt egyéb feltételeket.

Egyéb költségek, díjak

Közjegyzői díj - azt kell számba venni, mikor és miért kell fizetni, mit kell közokiratba foglaltatni.

Biztosítási díj - különösen lakásvásárlás, építési kölcsön, illetve gépjárművásárlás esetén (vagy gépkocsilízing igénybevételekor) kell ügyelni e díjakra, hiszen a lakásbiztosítás, a casco biztosítás, vagy éppen a speciális konstrukciójú, életbiztosítással kombinált hitel nyújtásakor feltétel a biztosítás, mégpedig olyan módon, hogy a kedvezményezett a hitelt nyújtó bank lesz. Ez azt jelenti, hogy ha biztosító helytáll, a bank köteles elszámolni a számára utalt összeggel a biztosított, illetve annak örököse felé.

Egyéb költség az értékbecslési díj, a szerződéskötési díj, a jelzálogjog bejegyzésének díja stb.

A hitelfelvétellel függ össze az előtörlesztés díja, illetve a hitel idő előtti teljes visszafizetésének díja.

A kölcsönösszeg folyósítása, törlesztés

Hitelfelvétel esetén látszólag egyszerű a teljesítés mibenléte. A bank folyósítja a kölcsönt, az adós pedig felhasználja és visszafizeti. A hitel visszafizetése általában nem egy összegben, hanem részletekben esedékes. A törlesztőrészlet összege általában változik, a kamat mértékének változásával együtt, továbbá befolyásolja az esetleges késedelmes fizetés is az adós részéről.

A kölcsönösszeg folyósítása történhet forintban vagy devizában, erről a hitelszerződésben állapodik meg a bank és az adós. A devizahitel kockázata jelentősen eltérő a forinthitellel összevetve. A jelentősen más kockázat az árfolyam-ingadozásból adódik, mivel a devizában felvett kölcsön törlesztőrészleteit is forintban kell megfizetni, amit a bank a szerződésben meghatározott módon vált át devizára.

Nincsen általános recept, általános érvényű tanács arra, hogy a forint- vagy a devizaalapú hitelt válasszuk, utóbbiak közül pedig az eurohitelt, az USD-hitelt vagy a svájci frank alapú hitelt részesítsük-e előnyben. A bankok úgynevezett kockázatfeltáró nyilatkozatot adnak a devizahitelek árfolyamkockázatával kapcsolatban. Az abban foglaltak teljesen egyértelműen mutatják a leendő adósnak, mire számíthat, mit kell mérlegelnie, amikor a hitel devizaneméről dönt.

Pontos teljesítés, megegyezés a bankkal

Ajánlatos pontosan teljesíteni a törlesztési kötelezettséget, vagy ha bármely okból nem tudjuk teljesíteni, egyezzünk meg a bankkal. Az esedékes törlesztés megfizetésének elmaradása nem csupán késedelmi kamat felszámítását vonja maga után, hanem nagyon rövid idő elteltével azzal a következménnyel is járhat, hogy nevünk bekerül a Központi Hitelinformációs Rendszerbe, közismert nevén BAR-listára, és ezzel előnytelenebb helyzetbe kerülhetünk, ha bankolni akarunk.

Elszámolási sorrend

Bármilyen típusú és összegű hitelt törlesztünk, mindig vegyük figyelembe az elszámolási sorrendet. Az általunk befizetett összegből a bank először a díjakat és jutalékokat, majd az esedékes kamatot vonja le, és csak a fennmaradó részt fordítja tőketörlesztésre. Az ezzel ellentétes rendelkezésünk figyelmen kívül marad.

A hitelkártya-használat specialitásai

A törlesztés körében speciális helyet kapnak a hitelkártyákkal kapcsolatos fizetési kötelezettségek.

A hitelkártyák használatának kétségkívül nagy előnye, hogy nagyon alkalmasak néhány napos hitel igénybevételére. A néhány nap hossza attól függő, melyik bank által kibocsátott hitelkártyát használjuk, hiszen bankonként változik az úgynevezett kamatmentes időszak terjedelme. Amit nem szabad szem elől téveszteni: kamatmentesség kizárólag a vásárlásokhoz kapcsolódik, készpénzfelvételhez nem, és feltétele, hogy a minimális törlesztőrészlet helyett a teljes igénybe vett hitelösszeget fizesse meg a kártyabirtokos. A minimális törlesztési kötelezettség teljesítése a türelmi időszakban csak azt biztosítja, hogy továbbra is használhatjuk a hitelkártyát, de a kamatot a vásárlási tranzakciók értéke után is meg kell fizetni.

Kötelezettségek a hitelfelvétel után

A bankok mindig előírják a szerződésben az értesítési kötelezettséget az adós számára. Ez nem csupán a lakcím stb. megváltozására vonatkozik. Akkor is teljesíteni kell, ha törlesztési probléma adódik, hiszen általában célszerűbb felvetni a problémánkat, és a bankkal együtt megoldást keresni pl. a törlesztés átütemezésével stb., mint a szerencsében bízva nagy összegű késedelmi kamatot is megfizetni.

Azt is érdemes folyamatosan figyelemmel kísérni, milyen lehetőségek adódnak a meglévő hitel kiváltására, akár előtörlesztéssel, akár más banknál felvett, kedvezőbb kondíciójú hitellel. Ne riadjunk vissza attól, hogy újra hitelszerződésről kell tárgyalni. Legalább érdeklődni, a feltételeket megismerni mindenképpen érdemes.

A hitelszerződés megszűnése, megszüntetése

Megszüntetés közös akarattal

A hitelszerződést/kölcsönszerződést a felek közös akarattal bármikor megszüntethetik, tehát megállapodhatnak a tartozás megfizetéséről és az ügylet lezárásáról.

Előtörlesztés

Az adós jogosult az előtörlesztésre és ezzel a szerződés idő előtti megszüntetésére.

Azonnali hatályú felmondás

A bank jogosult azonnali hatályú felmondásra általában akkor, ha az adós úgynevezett súlyos szerződésszegést követ el. A következmény: a tartozás egy összegben és azonnal esedékessé válik.

A bankkal szembeni azonnali hatályú felmondás nem igazán gyakorlati eset, hiszen a bankot alapvetően a kölcsön folyósításának kötelezettsége terheli, amelyet általában teljesít, ha a folyósítási feltételek teljesülnek.

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2007. május 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére