Döntéshozatal a társasházközösségekben

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2007. február 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 105. számában (2007. február 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Milyen kérdésekben dönt a közös képviselő, mikor dönt a lakók közössége? Mikor milyen szavazati arányok szükségesek a döntéshez? Hogyan kell levezényelni szabályszerűen a közgyűlést?

A társasházak szervezete

Társasház vagy társasháztulajdon a 2003. évi CXXXIII. törvény (Ttv.) értelmében akkor jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetve legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül, míg az épülethez tartozó földrészlet, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

Jogképesség, felelősség

A társasháztulajdon a hazai jog egyik sajátos intézménye, a közös tulajdon egy speciális, osztott formája. A társasház tulajdonostársai közösséget alkotnak egymással, a külön tulajdoni illetőség ellenére nem elszigeteltek egymástól, azaz legalábbis elméletben nem. A közösség a közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettséget vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A közösség egészét terhelő kötelezettségekért pedig az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint felelnek a tulajdonostársak, főszabály szerint tulajdoni hányaduk arányában.

A közgyűlés összehívása

A közgyűlés szabályszerű levezénylésének első mozzanata a megfelelő összehívás. Ennek módja a közgyűlésre szóló írásos meghívók kiküldése a tulajdonostársak részére. A meghívottak között rajtuk kívül az általános képviseleti joggal rendelkező személyeknek is szerepelniük kell. A biztonság kedvéért emellett a törvény előírja, hogy egy példányt "jól látható helyen" a társasházban is ki kell függeszteni, ilyen célra legmegfelelőbb a hirdetőtábla lehet. * A közgyűlést alapvetően a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. Két kivételt említhetünk e szabály alól: amennyiben a tulajdonostársak meghatározott arányú kisebbsége - lásd alább - kéri annak megtartását, azonban kérésüket tizenöt napon belül nem teljesítik; ilyenkor az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést önállóan is összehívhatják; ha a közös képviselő elmulasztja ezirányú kötelességének teljesítését, a számvizsgáló bizottság állítja helyre a rendet. * A Ttv. kimondja, hogy a meghívóban mely tartalmi elemeknek kell szerepelniük. Így meg kell jelölni benne - értelemszerűen a helyen és időponton kívül - az elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének, valamint a két hitelesítő tulajdonostársnak a választására és a szavazásra előterjesztett napirendet. * Az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni az érintetteknek, ettől eltérni csak sürgős esetben lehet. Sürgősnek minősülhet a Ttv. példálózó megjelölése szerint különösen a közös tulajdonban álló épületrészek, berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulása.

Szervezeti egységek és funkciójuk

A társasházak ügyeinek intézése és érdekeinek képviselete alapvetően három pilléren nyugszik, ezek:

- a közgyűlés mint a társasházközösség legfőbb döntéshozó szerve;

- a közös képviselő, illetve intézőbizottság, akik feladata a törvény megjelölésében az ügyintézés, valamint

- a számvizsgáló bizottság, melyet a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére választanak.

Feladatmegoszlás

A döntéshozatal kérdésének szempontjából egyértelmű a feladatmegosztás. Hasonlóan egy gazdasági társaság szervezeti felépítéséhez, a valamennyi tulajdonostársból álló közgyűlés a társasházi viszonyokat befolyásoló legfontosabb határozatokról való döntési jogkör letéteményese. A közgyűlésen minden tulajdonostárs részt vehet, ez alapvető joguk, a részvétel jogát tehát nem lehet kizárni. A szavazásból is csak szélsőséges esetben, nevezetesen akkor zárható ki valaki, amikor a közös költséget nem fizető tulajdonostárs "sorsáról" dönt a közgyűlés. A közgyűlés megtartásának részletes, a tulajdonostársak érdekvédelmének szempontjából garanciális jellegű szabályait a továbbiakban ismertetjük.

A közös képviseletet elláthatja a ház berkein kívülről választott, rendszerint ezt a tevékenységet megélhetésszerűen folytató személy (vagy ezzel foglalkozó társaság tagja), avagy a tulajdonostársak által saját maguk közül választott közös képviselő vagy intézőbizottság is. Utóbbi összetétele: egy elnök és két tag; az intézőbizottság elnöke pedig a közös képviselővel azonos jogállással és felelősséggel bír.

Számvizsgáló bizottság választása csupán a huszonöt lakásnál több lakásból álló társasházaknál kötelező választani, egyébiránt a szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a bizottság feladatait évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el (több tulajdonostársból álló ellenőrző bizottság is alakítható ily módon).

Jogszabályi háttér

Az individuális érdekek mellett ott vannak a tulajdonosok közös érdekei (a közös tulajdon fenntartása), amelyeket divatos elnevezéssel élve "menedzselni" kell, érvényre kell juttatni. Ennek jogszabályi hátterét mindenekelőtt a Ttv. adja, amely lefekteti a szervezetre, szabályzatokra, a közös és külön tulajdonnal kapcsolatos jogokra és kötelezettségekre, a társasházkezelő tevékenységre vonatkozó alapvető rendelkezéseket. * Mivel azonban a törvényi definícióból következik, hogy társasházat lehet akár két "egységre" is alapítani, a Ttv. rendelkezéseit nem feltétlenül szükséges minden esetben alkalmazni. Ha egy társasházban legfeljebb hat lakás van, a közösség döntésétől függ, hogy a szervezetére és működésére a Ttv.-ben meghatározott rendelkezéseket kívánja-e alkalmazni. Ilyen döntés hiányában azonban a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályai lépnek életbe, helyettesítve a Ttv. szervezeti-működési szabályzatra, közgyűlésre, a közös képviselőre vagy intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó előírásait.

A döntési kompetenciák megoszlása

Közgyűlés

A közgyűlés határoz a következő kérdésekben:

- közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartása, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalása,

- közös képviselő (intézőbizottság elnökének és tagjainak) megválasztása, felmentése, díjazása,

- számvizsgáló bizottsági tagok megválasztása, felmentése,

- éves költségvetés és elszámolás, illetve a beszámoló elfogadása (beleértve a közös költség, felújítási alap összegének elfogadását stb.),

- közös képviselő (intézőbizottság) részére a tárgyévi ügykezelő tevékenység tekintetében a jóváhagyás megadása,

- alapító okirat és a szervezeti és működési szabályzat elfogadása és módosítása,

- és általában véve minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő (intézőbizottság), illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

A Ttv. ezenkívül több ponton is rendelkezik arról, hogy ha bizonyos kérdésekben döntést szeretnének hozni, vagy arra lenne szükség, a közgyűlés elé kell vinni az ügyet. Ilyen opcionális kompetencia:

- az épület tartószerkezetei és azok részei, valamint az épület biztonságát (állékonyságát), és a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek, épületberendezések és vagyontárgyak kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható;

- a közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglévő külön tulajdon bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha ez a kisebbség méltányos érdekét nem sérti;

- külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosítási módja megváltoztatásának megtiltása, ha az a ház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná; ahol a megváltoztatott használat engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság akkor adhatja ki az engedélyt, ha a felhívására 30 napon belül nem születik tiltó határozat; a közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához és hasznosításához a lakhatás nyugalma érdekében - az erre vonatkozó jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött - feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat;

- közös tulajdon birtoklásának, használatának, hasznosítási módjának meghatározása;

- a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelésének elhatározása;

- közös képviselő felhatalmazása társasház-kezelői tevékenység ellátására;

- közös képviselő (intézőbizottság elnöke, tagjai), egyéni vállalkozó kötelezése hatósági erkölcsi bizonyítvány, illetve közös képviselet ellátásával, társasház-kezelői tevékenységgel kapcsolatos nemleges köztartozásról, vagy a székhely (lakóhely) szerinti bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolások beszerzésére;

- társasház-kezelői szakképesítés megszerzésének előírása hatlakásosnál nagyobb társasházak esetében, ha ezt a feladatot is ellátja (üzletszerűen) a közös képviselő;

- permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezése a közösség tekintetében felmerült vita esetén;

- a törvény hatálybalépésekor (2004. január 1.) bejegyzett házaknál a társasháztulajdon átalakítása lakásszövetkezeti tulajdonná (valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával).

A közös képviselő (intézőbizottság)

A legfőbb döntéshozó szervhez képest a közös képviselő már korlátozott tényleges döntési jogosítványokkal rendelkezik. A Ttv. is inkább azt szabályozza, hogy a jogkörében eljárva milyen kötelessége van, ennek megfelelően (többek között):

- a közgyűlést összehívni, határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,

- minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,

- közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit;

- a számviteli szabályok szerint évente költségvetési javaslatot és éves elszámolást készíteni.

Dönteni tehát inkább az ügyintézési tevékenység során felmerülő kérdésekben tud, illetve jogosult. Ehhez kapcsolódóan kiemelendő, hogy a közösséget bíróság és más hatóságok előtt ő képviseli, a perbeli cselekvőképesség őt illeti meg. Az ezzel ellentétes rendelkezés vagy korlátozás harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

Ha a házat beperelték, vagy egy peren kívüli (például fizetési meghagyásos) eljárás automatikusan perré alakul, nem igényel külön döntést a képviselet. A közös költség érvényesítéséhez azonban adott esetben szükséges lehet az önálló perindítás is.

A gyakorlatban egyik legfontosabb jogosítvány: a szervezeti-működési szabályzatban a közös képviselő felhatalmazható, hogy a hátralékos tulajdonostárs ingatlanának jelzáloggal való megterhelését önálló (szintén ellenjegyzett) nyilatkozatban elrendelje, illetve kiadja a törléshez hozzájáruló nyikatkozatot, ha a tartozást rendezték. Ellenkező esetben azonban a végrehajtás iránt is intézkedhet. (A közgyűlés akkor is határozhat jelzálogjog bejegyzéséről, ha az SzMSz-ben a közös képviselet is felhatalmazást kapott ilyen rendelkezésre, de az intézkedést nem tette meg.)

Adott esetben elképzelhető, hogy munkáltatói jogokat is ellásson - például házfelügyelő alkalmazásakor.

A közösség ügyeiben eljárva (például az épület fenntartásához szükséges intézkedések során) a közös képviselő a tulajdonostársak nevében jogokat szerez és kötelezettségeket vállal. Ezek ellen értelemszerűen a közgyűléshez lehet panasszal fordulni.

A közös képviselő döntési jogosítványainak - a közgyűlés kizárólagos hatáskörével szűkített - teljes körét minden esetben a konkrét szervezeti-működési szabályzatban kell keresni.

A közgyűlés "működése"

A közgyűlés megtartására vonatkozó szabályozás

Közgyűléstartás gyakorisága

A társasház tulajdonostársainak közgyűlését szükség szerint, de legalább évente egyszer meg kell tartani.

Külön kiemeli, és külön szabályozza is a törvény a társasház éves elszámolásáról, a költségvetése megállapításáról szóló közgyűlést: ezt évente, a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de mindenképpen legkésőbb az adott év május 31. napjáig meg kell tartani. A szervezeti-működési szabályzatban tehát meg lehet határozni azt, hogy a társasház éves elszámolásáról, a költségvetése megállapításáról szóló közgyűlést az évnek melyik napján tartják, ez a nap azonban nem lehet későbbi, mint adott év május 31-e.

A közgyűlés kötelező összehívása

Az évente esedékes közgyűlések tartásán túl kötelező a közgyűlés összehívása akkor, ha azt a társasházban minimálisan egytized tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték.

A közgyűlés határozatképességére vonatkozó szabályozás

A határozatképesség feltétele

A társasház tulajdonostársainak közgyűlése akkor határozatképes, ha azon a társasház tulajdonostársai közül az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.

A határozatképesség megállapítása

A közgyűlés határozatképességét a közgyűlés megnyitását követően, de az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.

A határozatképesség vizsgálata

A törvény egyértelműen kimondja, hogy a közgyűlés csak a meghirdetett napirendben szereplő ügyben hozhat érvényes határozatot, és a határozatképességet minden egyes napirendi pont megvitatását megelőzően ismételten vizsgálni kell.

A szavazati arányok szerepe a döntéshozatal folyamán

A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. Ha a Ttv. másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.

A társasházi törvény konkrétan meghatározza, hogy milyen esetekben kell a tulajdonostársaknak

- az összes tulajdoni hányad szerint számított egyhangú,

- négyötödös,

- kétharmados, illetőleg

- az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű (összefoglalva: minősített) szavazattöbbséggel határozatot hozni.

Ebből adódóan a törvény azt is szabályozza, hogy az azokon kívüli, minden más, konkrétan nem nevesített esetben a jelenlévők egyszerű szavazattöbbsége elegendő a határozat meghozatalához. (Ehhez a rendelkezéshez kell igazodnia a társasház szabályzatainak is, mivel a hivatkozott bekezdés csak maga a társasházi törvény által tett kivételeket ismeri el.)

Egyszerű szavazattöbbséget igénylő döntések

Fenti állítás alapján egyszerű szavazattöbbséggel fogadhatja el a társasház közgyűlése az éves beszámolót és költségvetést, ilyen formában dönt a közös költség viseléséről, és ezen belül az adott évben tervezett felújítási munkálatokról is.

A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.

A lakóépület külön tulajdonban lévő, nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának és hasznosítási módjának megváltoztatásával kapcsolatos döntéseknél, a társasház tulajdonostársainak közössége a feltételt tartalmazó vagy a tiltó közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg.

[Ez az új szavazatarány - a törvény indoklása szerint - nagyobb jogbiztonságot jelent a helyiség tulajdonosa (vagy a bérlő, használó) számára is.]

A többi tulajdonostárs (alapító okiratban megállapított) közös tulajdoni hányadát nem érintő lakásmegosztás és lakásösszevonás esetén a változásnak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetéséhez elegendő az alapító okiratnak az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel történő módosítása. Az építtető köteles beszerezni a jogerős és végrehajtható építési és használatbavételi engedélyeket.

Erre a törvényi módosításra a széles körben felmerült, megalapozott igények jelentkezésével nyílt lehetőség.

A bejegyzett társasház alapító okiratában szereplő - a külön tulajdont nem érintő - számítási hiba vagy nyilvánvaló adatelírás kijavításához (ha így a hiba orvosolható) a jelenlévők egyszerű szavazattöbbséggel hozott határozata elegendő, e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.

Legalább négyötödös szavazattöbbséget igénylő döntések

A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról való döntés igen speciális esetnek számít: a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös szavazattöbbséggel határoznak.

Legalább kétharmados szavazattöbbséget igénylő döntések

A közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jog korábban említett gyakorlásakor a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet.

Egyhangú szavazatarány

A 2003-as törvény főszabályként továbbra is egyhangú szavazatarányt ír elő az alapító okirathoz, mint a tulajdonostársaknak a tulajdonjogi helyzet létrehozásáról és módosításáról történő közös megállapodásához. Az alapító okirat megváltoztatásához - ha a társasházi törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges.

A Ttv. ez alól két kivételt tesz:

- lakásmegosztást vagy -összevonást eredményező munka következtében szükséges alapítóokirat-módosítás;

- az elfogadással vagy módosítással egyötödös kisebbségben egyet nem értők nem támadják meg azt bíróság előtt adott határidőn belül (lásd jogorvoslattal foglalkozó rész).

(A szervezeti-működési szabályzatok általában külön említik a közös tulajdon megszüntetését, illetve az egész ingatlan elidegenítését mint csak egyhangú hozzájárulással hozható döntéseket.)

Jelzálogjog bejegyzésének elrendelése közgyűlési határozattal

A törvény felhatalmazza a közgyűlést arra, hogy a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelhesse el, a tartozás megfizetésének biztosítékául.

Ennek a határozatnak a meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.

A határozat kézbesítése

Ha a közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével elmaradt tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendeli el a hátralék megfizetésének biztosítékául, akkor az erről szóló határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell.

Megismételt közgyűlés

Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válására tekintettel berekesztette, ebben az esetben megismételt közgyűlést kell tartani. * A megismételt közgyűlést a határozatképtelenné nyilvánított közgyűlés tartását követő 15 napon belüli időpontra kell összehívni. Napirendjének az eredetivel azonosnak kell lennie. A menet közben határozatképtelenné vált közgyűlés napirendjén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó napirendi pontoknak kell szerepelnie. * A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlésre szóló meghívóban, az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető. * A megismételt közgyűlésen már nem érvényesül az a feltétel, hogy a társasház tulajdonostársai közül az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen legyenek, a megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. A megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni ezt a körülményt azzal, hogy ahol a társasházi törvény a tulajdonostársaknak a tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.

Speciális közgyűlési formák

Alakuló közgyűlés

Az alakuló közgyűlés határoz

- a társasház közös képviselőjének vagy - ha a közös képviselő helyett intézőbizottságot választott a társasház tulajdonosainak közössége - az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint

- ha ez szükséges, a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, illetve

- a bankszámla megnyitásáról.

Az alakuló közgyűlést a társasház létrehozása előtt az addig közös tulajdonban levő ingatlan bármely tulajdonostársa vagy az építtető hívhatja össze. Az alakuló közgyűlést a társasházi alapító okirat aláírását követő hatvanadik napon belül meg kell tartani. Ezt követően gyakorolhatják csak a tulajdonostársak - természetesen a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően - azokat a jogokat, és viselik azokat a terheket, amelyek a társasház tulajdonosainak közösségét megilletik és terhelik.

A Ttv. indoklása kiemeli, hogy itt speciális szavazatarányt szándékosan nem ír elő, mert a tulajdonostársaknak az alakuló közgyűlést megelőzően az alapító okiratot egyhangúlag alá kellett írniuk, és az alakuló közgyűlés megtartását az segíti, ha határozatképességére az általános szabályok irányadók. A szervezeti-működési szabályzatot már az alakuló közgyűlésen is meg lehet szavazni, ha az összes tulajdoni hányad több mint ötven százalékát képviselő tulajdonostársak elfogadják azt.

E szabályok a közös ügyekben történő döntések meghozatalát, végrehajtását és a végrehajtás ellenőrzését is egyszerűbbé, gyorsabbá és rugalmasabbá teszi, mert az alapító okirathoz szükséges egyhangú szavazataránnyal szemben, a szabályzathoz a már említett, az összes tulajdoni hányad szerinti több mint ötvenszázalékos szavazatarány elegendő.

Részközgyűlések

A társasház szervezeti-működési szabályzata a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. A szervezeti-működési szabályzat tartalmazza a részközgyűlés hatáskörére és eljárására vonatkozó szabályokat.

A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.

A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében.

A közgyűlés utáni teendők

A jegyzőkönyv, értesítés

A társasház társtulajdonosainak közgyűlésén a közgyűlés által meghozott határozatot is tartalmazó jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.

A kitűzött napirendi pontok megvitatásán és az azokban hozott határozatokon kívül a jegyzőkönyvbe foglalható egyéb hozzászólás, kérdés, észrevétel is, amelyet a levezető elnök vagy más résztvevők lényegesnek tartanak.

Az elkészült jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.

A közgyűlésen meghozott határozatokról valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül, a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének értesítenie kell.

A közös képviselő vagy az intézőbizottság van felhatalmazva és kötelezve arra, hogy jogkörében eljárva a közgyűlés határozatait előkészítse és végrehajtsa. Ezen tevékenysége során köteles gondoskodni arról, hogy a határozatok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek.

A társasház eredményes működésének további biztosítékaként a törvény előírja, hogy a közgyűlésen meghozott határozatokról a tulajdonostársakat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül kell a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének írásban értesítenie.

A tulajdonostárs képviselete a közgyűlésen

A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, és a meghívással egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. * A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a társasház közgyűlésére minden esetben meg kell hívni. * A képviselőt általánosan (minden közgyűlésen való részvételre) és esetileg (egy adott közgyűlésen való részvételre) lehet meghatalmazni. * Képviseleti jogot törvényen és a hatóság rendelkezésén kívül a képviselőhöz és a közösséghez intézett nyilatkozattal (meghatalmazás) lehet létesíteni, amelyet közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. * A meghatalmazás minimális tartalmi kelléke, hogy kitűnjék belőle a képviselt, illetve a képviselő személye (azonosító adatai), és az, hogy mire irányul a megteendő nyilatkozat, és hogy a meghatalmazás eseti vagy általános-e. A meghatalmazás a jegyzőkönyv mellékletét képezi. * A meghatalmazás egyoldalú, címzett jognyilatkozat, amely a társasházi közgyűlésen a társtulajdonos képviseletére vonatkozó jogot keletkeztet, és feljogosítja a képviselőt arra, hogy a tulajdonostárs nevében nyilatkozatot tegyen. Az általános meghatalmazás csak írásban érvényes. * Az általános meghatalmazás visszavonásig érvényes, ha a meghatalmazó nem határozza meg érvényességét. A meghatalmazás bármelyik fél halálával megszűnik.

Jogorvoslat

Határidő, a végrehajtás felfüggesztése

Ha a társasházi tulajdonostársak közgyűlésének határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, ebben az esetben bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.

A keresetbenyújtás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.

(Ez a szabály vonatkozik arra az esetre is, amikor a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését a közgyűlés összehívása nélkül, a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazása alapján elrendelte.)

A bíróság általi jogvédelemre vonatkozó fenti általános rendelkezések alapján, a szervezeti-működési szabályzatot elfogadó közgyűlési határozat is megtámadható a bíróság előtt.

Kisebbségi jogok

Amennyiben közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba foglalt alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért, de a kisebbségben maradt tulajdonostársak nem, ebben az esetben a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazati arány elérésétől számított 30 napon belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak élhetnek keresetindítási jogukkal. Ennek elmaradása azt a következményt vonja maga után, hogy a módosítás hatályba lép.

Írásbeli szavazás

SzMSz elfogadása írásbeli szavazással

A társasházi törvény szerint az alakuló közgyűlésen (vagy legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen) megállapított szervezeti-működési szabályzatot a társasház tulajdonostársainak közössége az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzatról szóló határozat a törvény szerint úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívja a tulajdonostársakat arra, hogy írásban szavazzanak.

A szavazás eredményének közlése

Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.

Eljárási szabályok

A szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.

Ha a fenti írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad egytizedével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.

Az előző rendelkezés azt hivatott elősegíteni, hogy a szervezeti-működési szabályzatot minden társasház közössége sikeresen létre tudja hozni.

(Az írásbeli szavazás tekintetében a törvény hasonló megoldást alkalmaz a lakóépületben a nem lakás céljára szolgáló helyiségben megváltoztatni kívánt tevékenységgel kapcsolatos közgyűlési határozat meghozatalánál.)

Írásbeli szavazás egyéb, közgyűlés hatáskörébe tartozó kérdésekben

A társasházi törvényben meghatározott eseteken kívül a Ttv. szerint egyéb közgyűlési határozat is meghozható írásban, közgyűlés tartása nélkül.

Eljárási szabályok

Ebben az esetben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékeli a közgyűlés napirendjéről szóló írásbeli határozati javaslatot, és - ha számvizsgáló bizottság működik, annak írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak.

Fentieken túl az írásbeli szavazás lehetősége és módja kérdésében a részletes szabályokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani (ezek jellemzően megegyeznek a már ismertetett szabályokkal), a nyolcnapos értesítési határidő azonban ezekre az esetekre is irányadó.

A részletszabályok közé tartozhat például, hogy

- a szavazás listán vagy egyénenkénti szavazólapon történik-e,

- mit kell rajta feltüntetni (szavazás kezdeményezésének időpontja, leadási határidő, leadás módja - fax, postán feladás -, határozati javaslat pontos szövege, lehetséges válaszok megjelölése és annak módja stb.),

- szavazás eredményéről készült jegyzőkönyv hitelesítése (például szavazatszámláló bizottság által).

Mivel a javaslatot ilyenkor valamennyi tulajdonostársnak megküldik, a részvétel eleve 100 százalékos.

Közgyűlési Határozatok Könyve

A közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke köteles a közgyűlés által meghozott határozatokról és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást vezetni. Ezt a nyilvántartást nevezik Közgyűlési Határozatok Könyvének. * A Közgyűlési Határozatok Könyve a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján évenkénti bontásban tartalmazza: a társasházi közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát; a közgyűlés által megszavazott határozatok szó szerinti pontos szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, valamint a tulajdonostárs által meghatalmazott személy(ek) nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat "igen", "nem", "tartózkodott" bontásban; a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját, valamint a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát. * E szabályok írásbeli szavazás esetén értelemszerűen alkalmazandóak. * A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére és részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. * A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet, és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2007. február 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére