Cégek ingatlanügyeinek adózása

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2006. május 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 97. számában (2006. május 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
A cikk összefoglalja az ingatlanok értékesítéséből származó jövedelem adózására vonatkozó szabályokat, kitérve a mentesség eseteire, valamint a kedvezményekre is.

Ingatlanértékesítés általános forgalmi adója

Az általánosforgalmiadó-kötelezettség felmerül, ha az adóalany természetes és jogi személy gazdasági tevékenysége keretében értékesíti a belföldön fekvő ingatlant.

Az ingatlanügyleten belül el kell különíteni

- a földterület értékesítését,

- a beépítésre szánt terület és építési telek értékesítését, valamint

- a lakóingatlan értékesítését.

Földterület értékesítése

A földterület értékesítése kétféle lehet adózási szempontból, a következők szerint. A beépítésre szánt területnek és építési teleknek nem minősülő földterület (külterület) értékesítése, amely tárgyi adómentes termékértékesítés. A beépítésre szánt terület és építési telek értékesítése adóköteles termékértékesítés. Végül a beépítésre szánt területen fekvő, de lakóépülethez nem tartozó földrészletnek az értékesítése sem mentes a forgalmi adó alól.

Lakóingatlan értékesítése

A lakóingatlan értékesítése általában tárgyi adómentes. Ez alól kivétel, ha az építés befejezése előtt értékesítik a lakóingatlant, vagy az építés befejezését követi az első értékesítés.

Adóalap megbontása

Lakóingatlan és a hozzá tartozó földrészlet-értékesítés esetén az adóalapot nem kell megbontani, mivel egységes áfaszabályok vonatkoznak mindkét kategóriára. Meg kell viszont bontani számviteli szempontból. Külön kell szerepeltetni a számlán a lakóingatlan és külön a lakóépülethez tartozó földrészletet.

Az adókötelezettséget meghatározza az építés befejezését követően az értékesítések száma, ezért minden értékesítést figyelembe kell venni. Az építés befejezését követő "első értékesítésnek" nemcsak a tulajdonváltással járó értékesítés minősül, hanem minden olyan eset, amely az áfatörvény szerint értékesítésnek számít.

Adómérték

2006. január 1-jétől a forgalmi adó mértéke 25 százalékról 20 százalékra csökkent. Az új adómértéket lakóingatlan első értékesítésénél is akkor kell alkalmazni, ha az építés befejezését követő első értékesítés teljesítési ideje 2005. december 31-ét követi. Az átmenetnél figyelembe kell venni, hogy a 2005-ben fizetett előlegek esetén még a korábbi adómértéket kell alkalmazni.

Ingatlan pénzügyi lízingje

Az ingatlan lízingje az általános szabályok szerint tárgyi adómentesség alá tartozónak minősül.

Ingatlan pénzügyi lízingjével foglalkozó társaság adózása

Ingatlan pénzügyi lízingjével foglalkozó társaságot azonban választási lehetőség illeti meg. Áfa szempontjából dönthet arról, hogy a lízingbe adott ingatlanra az adókötelezettséget választja, és ilyenkor a levonási jog is megilleti. Ha az adókötelezettséget választja, akkor is csak a lízingtőkerész minősül adókötelesnek, a kamat továbbra is tárgyi mentes.

Nyílt végű pénzügyi lízing lakóingatlanra

Lakóingatlan átadása nyílt végű pénzügyi lízingszerződés alapján a futamidő lejártával, illetve az utolsó részlet megfizetésével a lízingbe vevő nem szerez automatikusan tulajdonjogot a lakóingatlan felett. A lakóingatlan nyílt végű pénzügyi lízingszerződéssel történő átadását az áfatörvény szolgáltatásnyújtásként adóztatja, a bérbeadást, tárgyi adómentes szolgáltatásnak minősíti.

Lízingszerződésen kívüli telekingatlan

Amennyiben az épület alatt lévő telekingatlan nem tárgya a lízingszerződésnek, akkor azt a lízing futamideje végén a lízingbe adó külön adásvételi szerződés keretében eladhatja a lízingbe vevőnek. Ekkor a tárgyi eszköz értékesítésére vonatkozó általános szabályok szerint kell eljárni.

Ingatlanértékesítés részletre

Részletvétel esetében a tulajdonjog azzal az időponttal száll át a vevőre, amit az adásvételi szerződésben a tulajdon átszállásának időpontjaként megjelöltek.

Ez általában kapcsolódik az ellenérték teljes összegű kiegyenlítéséhez, de ettől eltérő is lehet.

Aktiválás

A vevőnél az ingatlan állománybavétele, aktiválása az ellenérték kiegyenlítésétől független is lehet. A számviteli törvény értelmében eszközként kell kimutatni a vállalkozó rendelkezésére, használatára bocsátott, a vállalkozás működését szolgáló befektetett eszközöket, függetlenül attól, hogy azok tulajdonjoga csak törvényben, szerződésben rögzített feltételek teljesítése után képezi majd a vállalkozás tulajdonát.

Állománybavétel birtokbaadás esetén

Amennyiben az eladó az ingatlant a vevő rendelkezésére bocsátotta (azaz birtokába átadta), a vevőnek a számlázott vételáron állományba kell vennie azt. A rendeltetésszerű használatbavétellel a számviteli törvény szerinti bekerülési értéken aktiválnia is kell az ingatlanok között, függetlenül attól, hogy a vételárat teljes összegében még nem fizette meg.

Eljárás kamatot is tartalmazó vételár meghatározásánál

Ha a vételár magában foglalja az ellenérték részletekben történő megfizetésének kamatát is, akkor a ténylegesen vételárnak nevezett összeget nem lehet teljes összegében vételárnak tekinteni. Az adásvételi szerződésben a teljes vételárat, annak áfáját és külön tételben, a részletekben a tőke- és kamattörlesztést meg kell jelölni. A bekerülési értékben csak az üzembe helyezés, a rendeltetésszerű használatbavétel előtti időszakot terhelő kamatot kell figyelembe venni, míg az üzembe helyezés utáni időszakot terhelő kamatot eredményt terhelő tételként kell elszámolni.

Kamat a teljes vételár kiegyenlítésével egyidejű birtokbaadásnál

Amennyiben az eladó az ingatlant csak a vételár teljes megfizetése után bocsátja a vevő rendelkezésére, akkor a kamat teljes összege a bekerülési érték része. A kamat összegét ez esetben is külön meg kell határozni.

Áfakötelezettség részletvétel esetén

Az áfatörvény alapján értékesítés a részletrevétellel történő értékesítés is. Az adófizetési kötelezettség ez esetben az áfatörvény alapján az a teljesítési időpont, amelytől kezdődően a vevő tulajdonosként jogosultságot szerzett, illetve, ha az korábban történik, az ingatlant birtokba veszi. A számlázáskor erre is figyelemmel kell lenni, meg arra is, hogy a teljes eladási ár utáni áfát a termék átadásakor kell megfizetni.

Számlázási szabályok

Az eladó az ingatlan szerződés szerinti értékesítésekor (általában akkor, amikor az ingatlant a vevő használatára, rendelkezésére bocsátotta) köteles a számlát kiállítani, az áfát felszámítani, a számla alapján az árbevételt elszámolni. A szerződés szerinti teljesítést megelőzően az eladó számlával köteles dokumentálni a vevő által fizetett ellenértékbe beszámítható foglalót, előleget, amelyet az eladó a könyvviteli nyilvántartásaiban kapott előlegként köteles kimutatni mindaddig, amíg azzal a vevővel el nem számol.

Előleg, foglaló áfája

Az áfatörvény szerint, ha a termékértékesítés és szolgáltatásnyújtás teljesítését megelőzően az ellenértékbe beszámítható pénzösszeget fizetnek (azaz előleget), a pénzösszeg átvételének, jóváírásának a napja teljesítési időpontnak tekintendő. Az átvett pénzösszeget úgy kell tekinteni, mint amely már az adó összegét is tartalmazza. Az előleget átvevő félnél, az értékesítőnél áfafizetési kötelezettség keletkezik. Az előleget adó felet pedig - egyéb feltételek teljesítése esetén - megilleti a levonási jog.

Ha tehát a felek a szerződés aláírásakor az ellenértékbe beszámítható foglalót kötnek ki, akkor is az előzőek szerint kell eljárni.

Ingatlanok cseréje

Ingatlancsere esetében a felek dolgok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, ezért az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ilyenkor mindkét fél eladó a saját vagyontárgya, és vevő a másik fél vagyontárgya tekintetében. A csere útján beszerzett eszköz bekerülési értéke az eszköz csereszerződés szerinti értéke, a cserébe adott eszköz eladási ára. A csere piaci értéken kell hogy történjen. A számlázott értéket árbevételként kell elszámolni, a számlázott értékre az áfát fel kell számítani.

Amortizáció lízingelt ingatlanok után

#?-:nbsp;

Operatív lízing és nyílt végű pénzügyi lízing esetén a bérbe adott ingatlanokat a bérbeadó köteles kimutatni nyilvántartásában, a bérbevevő könyveiben nem szerepelhet, így értékcsökkenést sem számolhat el. * A futamidő végén tulajdonszerzést kikötő zárt végű pénzügyi lízing esetén a lízingelt ingatlant a számla alapján köteles a lízingbe vevő az ingatlant állományba venni, aktiválni, köteles a hasznos élettartamot, a maradványértéket, az évenként elszámolandó értékcsökkenési leírás összegét elszámolni. * A terv szerinti értékcsökkenés évenként elszámolandó.

Irodaépület lakás céljára történő hasznosítása

Az áfatörvény értelmében termékértékesítésnek minősül, következésképpen adóztatható, ha az adóalany a termékeket az adóalanyiságot eredményező gazdasági tevékenységének köréből kivonja, feltéve, hogy a beszerzéshez kapcsolódó előzetesen felszámított áfa egészben vagy részben levonható volt. Az adóztatási feltétel teljesülése szempontjából érdektelen, hogy az adózó gyakorolta-e levonási jogát, vagy csak részben gyakorolta a konkrét beszerzéssel összefüggésben, illetve hogy az adóhivatal ténylegesen kiutalta-e részére a visszaigényelt áfát, elég csupán annak vizsgálata, hogy a beszerzés kapcsán adólevonási jog megillette-e az adóalanyt. Ugyancsak lényegtelen, hogy a beszerzett termékeket csak részben vonja ki adóalanyiságot eredményező gazdasági tevékenysége köréből az adózó, hiszen nem helyezhető levonásba annak a beszerzésnek az adója - megosztási hányad alapján sem -, amely bármilyen kis hányadban is, de nem a gazdasági tevékenységet szolgálja.

Az ingatlanközvetítés adóvonzata

#?-:nbsp;

2005. december 31-éig tárgyi adómentesség alá tartozott az ingatlannal kapcsolatos termékértékesítés, illetve szolgáltatásnyújtás. * Ez év elejétől módosult a szabály, az ingatlanközvetítői tevékenység átkerült az adóköteles szolgáltatások körébe. * Az adómérték az általános szabályoknak megfelelően 20 százalék.

Használat személyes célra

Ha a vállalkozó az ingatlan egy részét személyes céljaira használja, azt az adóalanyiságot eredményező gazdasági tevékenysége köréből kivonja, ezért köteles az irodaépület forgalmi értéke után az áfát megfizetni. Az adó a kivonáskor, tehát a beköltözéskor válik esedékessé. Önálló mérőműszerek hiányában nem lehet adólevonást érvényesíteni a közüzemi díjakkal összefüggésben sem. Az irodaépület vásárlásakor történt áfalevonás is csak akkor jogos, ha a saját rész adóköteles gazdasági tevékenységet szolgált, ellenkező esetben a levonhatósági feltétel a beszerzéskor nem teljesül.

Kis- és középvállalkozások adóalap-kedvezménye

Törvény alapján kis- és középvállalkozásnak minősülő adózók az adóévben megvalósított, meghatározott célt szolgáló beruházásaik alapján külön adóalap-kedvezményt vehetnek igénybe. A kedvezmény igénybe vehető a saját tulajdonú vagy bérelt ingatlan (kivéve üzemkörön kívüli ingatlant) bekerülési értékét növelő felújítás, bővítés, rendeltetésváltozás, átalakítás értékére. Mögöttes jogszabályként a számviteli törvény előírásai irányadóak.

Szankciók

Téves besorolás esetén a kedvezmény jogszerűtlen, ezért azt szankciók terhelhetik. Ugyancsak szankcionálható magatartás, amennyiben az adóalany az ingatlanon elvégzett karbantartást tévesen felújításnak, bővítésnek, rendeltetésváltozásnak, átalakításnak minősíti, továbbá az üzemkörön kívüli ingatlant nem annak tekinti.

A kedvezmény mértéke

Ha az adózó lakóingatlant, szerez be bérbeadási céllal, akkor a lakóingatlan beruházási értékére a kedvezmény igénybe vehető. Abban az esetben, ha az adózó olyan ingatlant állít elő vagy szerez be, amelynek csak egyes részei vannak közvetlen kapcsolatban a vállalkozási tevékenységgel, akkor csak a vállalkozási tevékenységgel közvetlen kapcsolatban álló ingatlanrész beruházási értékére lehet elszámolni a kedvezményt.

A kedvezmény elszámolásának feltételei

A kedvezmény elszámolásának további feltétele, hogy az építési engedélyben és a használatbavételkor elkülönüljenek az egyes ingatlanrészek funkciói és a hozzájuk tartozó beruházási érték.

Elszámolás közös tulajdon esetén

Ha több adózó közösen hoz létre (nem üzemkörön kívüli) ingatlant, amely közös tulajdonukat fogja képezni, akkor az adózó a rá jutó beruházási értéket veheti figyelembe kedvezményként.

Értékesítés, átsorolás, átminősítés

Az adóalap-kedvezmény kétszeresével meg kell növelni az adózás előtti eredményt akkor, ha az adóévet követő négy adóéven belül az ingatlant elidegenítik, átsorolják, átminősítik.

Ingatlanok értékcsökkenésének elszámolása

#?-:nbsp;

Az ingatlanokról a tárgyi eszközök analitikus nyilvántartását kell vezetni. * Az ingatlan beszerzési költsége értékcsökkenés formájában érvényesíthető. * Az ingatlanhoz tartozó telek értékét el kell különíteni. * Telek hulladéktárolásra igénybe vett földterülete, egyéb telek, földterület, telkesítés, erdő, valamint a meliorizáció után értékcsökkenés nem számolható el.

Helyi adó

Az önkormányzat képviselő-testületének adómegállapítási joga van az adott illetékességi területen. A vállalkozás üzleti célt szolgáló épülete, épületrésze után építményadót, telke utáni telekadót, továbbá a vállalkozók kommunális adóját állapíthatják meg.

Térítés nélküli eszközátvétel, illetve eszközátadás

#?-:nbsp;

Az átvett, illetve átadott eszközöket értékkel fel kell venni a számviteli nyilvántartásokba, mégpedig az átadónál kimutatott nyilvántartás szerinti értéken, leginkább piaci értéken. * Az eszközök könyv szerinti értékét rendkívüli bevételként kell elszámolni, amelyet az aktív időbeli elhatárolások közé kell átvezetni. * Az eredmény elhatárolását a bekerülési érték arányos részének (jellemzően értékcsökkenés) költségként, ráfordításként történő elszámolásakor kell a rendkívüli bevételekkel szemben megszüntetni és az adott adóévben adóalap-korrekcióként elszámolni. * Az elhatárolás miatt az adóévben elszámolt bevétel a következő feltételekkel csökkenti az adóalap megállapítása során az adózás előtti eredményt: a térítés nélküli átadást nem jogszabály és nem is nemzetközi szerződés írta elő, illetve nem alapítvány, közalapítvány, társadalmi szervezet, köztestület, egyház, lakásszövetkezet, önkéntes kölcsönös biztosítópénztár, ellenőrzött külföldi társaság adta át térítés nélkül az ingatlant.

Ingatlan-bérbeadás adózása

A bérbeadásra, a bérleti szerződés alapvető szabályaira a Polgári Törvénykönyv, az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem utáni személyijövedelemadó-kötelezettségre a személyi jövedelemadóról szóló törvény, az adóhatósághoz történő bejelentkezésre és egyéb eljárásokra az adózás rendjéről szóló törvény vonatkozó rendelkezései irányadók.

A Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései szerint, amennyiben a szerződő felek között olyan szerződés jön létre, amely során az egyik fél ideiglenesen a másik fél használatába ad egy dolgot, amelynek használatáért a másik fél díjat fizet, akkor e megállapodás bérleti szerződésnek minősül. A bérlet tárgya bármilyen dolog lehet, ingatlan vagy akár valamely jog is, ha az alkalmas arra, hogy annak gyakorlását, használatát időlegesen másra át lehessen ruházni. A bérleti díj fizetésének kikötése, tehát az ellenszolgáltatás nyújtásának feltétele lényeges eleme a szerződésnek, mert ha a megkötött szerződés alapján a bérlőt a birtoklás, használat, haszonszedés joga ingyenesen illeti meg, akkor haszonkölcsön-szerződés jön létre.

Áfaszabályok

#?-:nbsp;

Az elmúlt időszakban többször módosították az ingatlanokkal összefüggő ügyletek forgalmi adózását érintő szabályokat. A forgalmi adóban különös jelentőséggel bír a tárgyi adómentes kategóriába tartozó értékesítés, hiszen ilyenkor a számla kiállítója nem vonhatja le az ezzel összefüggésben felmerült előzetes adót. Az elmúlt évben a módosítások érintették a földterület és lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok bérbeadását, hasznonbérbeadását, építési telek értékesítését egyaránt.

Tárgyi adómentesség

A földterület bérbe- és haszonbérbe adása tárgyi adómentesség alá tartozik. Földterületnek minősül mindaz, ami az építési törvény szerint nem számít beépítésre szánt területnek és építési teleknek. Ezenkívül szintén tárgyi mentes a lakóingatlan rendeltetéstől független bérbe- és haszonbérbe adása. Az előző felsorolásba nem tartozó ingatlanokra vonatkozóan az adóalanyt megilleti az általános szabályok szerinti adózás választásának joga.

Eltérési lehetőség a tárgyi mentességtől

Ha az adózó el akar térni az egyébként adódó tárgyi mentességtől, akkor az adóalanynak azt külön be kell jelentenie az adóhatóságnak. A bejelentést vagy az adókötelezettség megkezdésekor lehet megtenni, vagy a változást megelőző adóév utolsó napjáig kell bejelenteni az adóhatóságnak.

Az ingatlanok bérbevételének bizonylatolása, elszámolása

#?-:nbsp;

Ha a bérbeadó a bérbeadási tevékenységgel kapcsolatos számlaadásra kötelezett, akkor a bérbevevő a számlázott ellenértéket a bérbeadó által kiállított számla alapján költségként, igénybe vett szolgáltatások értékeként számolja. Abban az esetben is az általános szabályok szerint lehetséges a kötelezettségekkel szemben történő a tárgyévi költségként való elszámolás a bérbevevőnél, ha a bérbevevő a számlázott bérleti díjat a mérlegfordulónapig nem kapta meg, azaz a pénzügyi rendezése nem történt meg. * Ha a felek egymás között szerződésben úgy állapodtak meg, hogy a bérleti díjat a bérbevevő több évre előre kifizeti, akkor a bérbevevő a számlázott teljes bérleti díjat költségként elszámolja, majd a tárgyévet követő üzleti évekre időarányosan vagy a szerződésben kikötött egyéb módon, időbeli elhatárolás alkalmazásával elosztja azt. * Az áfatörvény külön szabályozza a teljesítési időpontot, ezzel az áfafizetési kötelezettséget abban az esetben, amikor a felek a szolgáltatásnyújtás ellenértékét rendszeresen ismétlődő jelleggel, meghatározott időszakra állapítják meg. Ekkor az adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontjaként az elszámolási időszak utolsó napja tekintendő, de legkésőbb a teljesítésre kötelezett adóalany adómegállapítási időszakának utolsó napja. Tekintettel arra, hogy a törvény bekezdése kiindulópontként a felek által kötött szerződést jelöli meg, a felek által meghatározott teljesítési időpont elsősorban a mérvadó. A felek a szerződésben külön rendelkezhetnek a teljesítési időpontról, amelyet az áfatörvény is elismer. Ha a szerződésben az ellenértéket rendszeresen ismétlődő jelleggel, meghatározott időszakra állapítják meg, ezen elszámolási időszak utolsó napján keletkezik az adófizetési kötelezettség, függetlenül a szolgáltatást nyújtó adózó adóelszámolási időszakától. Például a felek negyedévenként elszámolásban egyeztek meg, de teljesítési időpontként nem rögzítették például a negyedév első hónapjának 5. napját, akkor a teljesítési időpont az áfatörvény alapján az adott negyedév utolsó napja lesz.

Lakásbérbeadás az önkormányzatnak

Adóalap-csökkentés

Az adóalapot csökkenti az adózó tulajdonát képező lakás bérbeadásából származó bevételnek a ráfordításként elszámolt értékcsökkenését meghaladó része 50 százalékával, ha a szerződés legalább 60 hónapra szól. Ha a szerződés az adózó érdekkörében felmerülő okból megszűnik 60 hónapon belül, akkor az igénybe vett kedvezmény adótartalmát, a levont összeg 16 százalékát és a késedelmi pótlékot a szerződés megszűnését követő 30 napon belül vissza kell fizetni.

Kedvezmény időarányos igénybevétele

A 2006. január 1-jén hatályba lépő, de a 2005. adóévi kötelezettségnél is alkalmazható módosítás szerint, ha a szerződés 60 hónapon belül megszűnik, a kedvezmény - amely a bérleti díj és a lakásra elszámolt értékcsökkenés különbözetének a fele - arányosan vehető igénybe arra az időszakra, amikor a szerződés még hatályban volt.

Ha az adózó félévkor felbontja szerződést az önkormányzattal, a következő évben, adóbevallásában érvényesítheti a kedvezmény január-május időszakra jutó részét, de csak olyan arányban, ahogyan a már igénybe vett kedvezmény megillette. (Például, ha a szerződés 40 hónapig állt fenn, akkor a lakás értékcsökkenését meghaladó bevétel felének a kétharmadával csökkenthető az adóalap. Vissza kell fizetni a korábban érvényesített kedvezmény 16 százalékának az egyharmadát és az erre jutó késedelmi pótlékot, mert 20 hónapra nem állt fenn a szerződés, ami a 60 hónap egyharmada.)

Bérelt ingatlanon végzett beruházás

A vállalkozási tevékenységhez szükséges és használt eszközök költségeit a tárgyidőszak költségei között a társaság elszámolhatja. A tulajdonban lévő vagy tulajdonosként használt eszközöket a társaság kimutatja nyilvántartásaiban. A bérbe vett, használatra átvett eszközökkel kapcsolatos, a használat érdekében szükséges ráfordítások aktiválhatók, valamint elszámolhatók a használattal arányosan, az időszak költségei között.

Munkavégzés a bérleti szerződés alapján

A használatba, illetve bérbe vett ingatlanon beruházási, felújítási munkákat végezni a tulajdonos engedélyével, szerződésben rögzített módot lehet.

A szerződés tartalma

A bérleti szerződésben meg kell határozni a következőket:

- a vállalkozás milyen munkákat kíván elvégezni, azok várhatóan mennyibe kerülnek, valamint hogy azok elvégzéséhez a bérbeadó hozzájárul;

- a bérlő várhatóan milyen időtartam alatt, meddig tudja, illetve kívánja használni az ingatlant;

- mi lesz az így elvégzett munkák sorsa akkor, ha az ingatlant a bérlő már nem használja - azaz az eredeti állapotot helyre kell-e állítani, vagy a bérlő az elvégzett értéknövelő beruházásokat piaci értéken értékesíti a tulajdonosnak, vagy térítés nélkül adja át azokat a tulajdonosnak stb.

Értékcsökkenés megállapítása

Az aktivált beruházás, felújítás évenként elszámolandó értékcsökkenését a fentiekben felsorolt körülmények figyelembevételével lehet megállapítani.

Megállapítás határozatlan időtartamú szerződésnél

Amennyiben a bérleti jogviszony határozatlan időtartamra szól, úgy az értékcsökkenési leírás évenkénti összegét az épületre vonatkozó általános előírások szerint kell megállapítani.

Lehetséges olyan eset, hogy a bérleti jogviszony meghatározott időtartamra szól, és annak a végén a bérbeadó piaci értéken megvásárolja a felújítás még le nem írt összegét. Ekkor az előre rögzített, bérbeadó általi vételi érték lesz a maradványérték (amelyet a bérleti időszak végén a bérlő számláz a bérbeadó felé, és tárgyi eszköz értékesítéseként számolja el). A bekerülési értéknek a maradványértékkel csökkentett összegét kell a határozatlan időtartamú bérlet alatt értékcsökkenési leírásként elszámolni.

Megállapítás években meghatározott időtartam és ellenérték nélküli átvétel esetén

Ha a bérleti jogviszony években meghatározott időtartamra szól, és annak végén a bérbeadó a felújítással létrehozott, de még le nem írt értéket ellenérték nélkül átveszi, akkor a felújítás kimutatott, áfával növelt nettó értékét a térítés nélküli átadás, illetve magánszemélynek történő átadáskor a természetbeni juttatás szabályai szerint kell elszámolni. Térítés nélküli átadásnál rendkívüli ráfordításról van szó, ami növeli az adózás előtti eredményt, természetbeni juttatásnál pedig személyi jellegű egyéb kifizetésről, 44 százalékos szja-val és 11 százalékos eho-val kell számolni.

Megállapítás években meghatározott időtartam és eredeti állapot helyreállítása esetén

Abban az esetben, ha a bérleti jogviszony években meghatározott időtartamra szól, és annak végén a bérbeadó az eredeti állapot visszaállítását kéri, akkor ezen időtartam alatt a felújítás teljes bekerülési értékét le kell írni.

Ráépítés

Amennyiben a bérelt ingatlan földterület, telek, az azon megépült épület nem minősül idegen ingatlanon végzett beruházásnak. Az így létrehozott épületet a megépítő vállalkozásnál kell nyilvántartásba venni, a ráépítés miatt az épület tulajdonjoga is a megépítőé.

Kaució

#?-:nbsp;

Bérbeadás esetén gyakran előfordul, hogy a bérbeadó az épület állagának megóvása, a bérbe adott gépek, berendezések védelme érdekében kauciót kér a bérlőtől. A biztosítékként kapott összeg nem számít bevételnek. * Abban az esetben lesz bevétel, ha a felek a bérleti díj összegébe betudják, vagy valamely káresemény miatt, illetőleg kiegyenlítetlen tartozás fejében véglegesen a bérbeadónál marad a kaucióként kért összeg. * A bérbevevőnél sem költség a kaució az előbb említett esetek bekövetkeztéig.

Bérelt ingatlan továbbhasznosítása

Ingatlan-bérbeadás során - amennyiben a bérbevevő ugyanazt a szolgáltatást nyújtja tovább, mint amelyet igénybe vesz, vagy a bérbe vett ingatlannak egy részét adja tovább albérletbe - a szolgáltatás megfelel az áfatörvény szerinti közvetített szolgáltatásnyújtásnak.

Jog az adófelszámításra

Az adóalanyt megilleti az a jog, hogy amennyiben az ingatlan bérbeadási tevékenységére az áfatörvény alapján adókötelezettséget választott, akkor az olyan ingatlan bérbeadása során is adót számítson fel, amelyet ő maga a bérbeadójától tárgyi adómentesen vett bérbe. Nem jelenti tehát a közvetített szolgáltatás elve azt, hogy a tárgyi adómentesen bérbe vett ingatlant - amennyiben az nem épül be más adómérték alá tartozó szolgáltatás adóalapjába a továbbnyújtás során - ugyanazzal az adómértékkel lehessen továbbnyújtani.

Adómérték

Az adóalanynak joga van az áfatörvény szerint - egyéb ingatlan bérbeadási tevékenységére vonatkozóan - a tárgyévet megelőző év végéig a következő évre vonatkozóan adókötelezettséget választani, amely azt jelenti, hogy valamennyi ingatlana bérbeadása során 20 százalékos adómértéket kell alkalmaznia, függetlenül attól, hogy azt részére a bérbeadó milyen adómérték alkalmazásával adta bérbe.

Dolgozónak bérelt lakás

Az utóbbi években jelentősen átalakult a természetbeni juttatásokra vonatkozó szabályozás. Ennek eredményeképpen a munkavállaló részére bérelt lakás juttatásnak minősül, az a munkavállalónál egyéb bér jellegű jövedelemként jelenik meg, azaz a munkáltató által megfizetett lakásbérlet egésze a magányszemély összevonandó jövedelme. Ilyen juttatás esetében a munkáltatónak akkor is meg kell fizetnie az adóelőleget és az egyéni járulékot, ha azt nem tudta levonni. A befizetett adóelőleget a magányszeméllyel szembeni követelésként nyilvántartásba kell vennie, és ezt a követelést a későbbiekben bármely, általa kifizetendő kötelezettségébe beszámíthatja.

Levonási korlát

A törvény azonban a rendszeres bérből való levonás lehetőséget oly módon korlátozza, hogy a levonás után a dolgozónak kifizetendő összeg nem lehet kevesebb az adott hónap első napján érvényes minimálbér felénél.

Jövedelemnek minősülő tételek

Amennyiben hat hónap alatt a követelés kiegyenlítése nem történik meg, kamatkülönbözet címén a magánszemélynek munkaviszonyból származó jövedelme keletkezik akkor, ha nem fizet a munkáltatónak legalább a piaci kamatnak megfelelő kamatot. Ha a munkáltató az adóelőleg miatt fennmaradó követelést elengedi, az szintén munkaviszonyból származó jövedelem.

Magánszemély ingatlanának bérbeadása iroda céljára

Ha magánszemély iroda céljára adja bérbe ingatlanát, akkor a 25 százalékos adót a kifizető állapítja meg és vonja le a bérleti díjból, kivéve ha bérbeadó igazolja, hogy tevékenységét

- egyéni vállalkozóként, vagy

-tételes átalányadózóként folytatja, vagy

- összevonandó jövedelemként kezeli a bérleti díjat.

Ha a kifizető a bérleti díjból nem vonta le az adót, akkor a bérbeadónak kell a 25 százalékos adót negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz megfizetnie.

Iparűzési adó

A bérbe adott ingatlan fekvése szerinti önkormányzat illetékességi területén keletkezik állandó jellegű iparűzési tevékenység utáni adókötelezettség is. Ha a vállalkozás több önkormányzat illetékességi területén végez állandó jellegű tevékenységet, akkor az adó alapján a vállalkozásnak kell megosztani a tevékenység volumenét. Ingatlan-bérbeadás esetén a megosztás során nem lehet figyelmen kívül hagyni a bérbe adott ingatlant sem, tehát nem csak a személyi jellegű ráfordítások arányában kell az adóalapot megosztani. A tevékenységre leginkább jellemző megosztási módot kell alkalmazni, azzal, hogy három egymást követő gazdasági évben csak egyféle megosztási módszert lehet alkalmazni.

Fogalmak

#?-:nbsp;

Ingatlan * Ingatlan a föld és minden anyagi eszköz, amelyet a földdel tartós kapcsolatban létesítettek. Ingatlanok között kell kimutatni a rendeltetésszerűen használatba vett földterületet és minden olyan anyagi eszközt, amelyet a földdel tartós kapcsolatban létesítettek. Az ingatlanok közé tartozik a földterület, a telek, a telkesítés, az épület, az épületrész, az egyéb építmény, az üzemkörön kívüli ingatlan, illetve ezek tulajdoni hányada, továbbá az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok, függetlenül attól, hogy azokat vásárolták vagy a vállalkozás állította elő, illetve azok saját tulajdonú vagy bérelt ingatlanon valósultak meg. * Lakóingatlan, lakás céljára létesített ingatlan * Lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásba lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként való feltüntetésére váró ingatlan. Nem lakóingatlan a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület. Az ingatlan akkor minősül lakás céljára létesítettnek, ha az építésügyi hatóság engedélyén ez a megnevezés szerepel. * Üzemkörön kívüli ingatlan * Üzemkörön kívüli ingatlan az az ingatlan, amely nincs közvetlen összefüggésben a vállalkozás tevékenységével - különösen az üzemen belüli lakóépület, valamint az elsődlegesen jóléti célt szolgáló épület és építmény. * Földterület * Földterület a mezőgazdasági hasznosítás céljait szolgáló földterület. Földterületnek minősül a szántóföld, az ültetvény földterülete, az erdő területe, a nádas, a gyepterület és a halastó. A földterületen, telken helyet foglaló építmények és egyéb tárgyi eszközök a telek fogalmától elkülönülnek, annak értékében nem szerepelhetnek. * Építmény * Építmény a végleges vagy ideiglenes rendeltetéssel megvalósított ingatlan jellegű műszaki alkotás, épület, egyéb építmény, amely általában a talajjal való egybeépítés (az alapozás) révén vagy a talaj természetes állapotának, természetes geológiai alakulatának megváltoztatása révén jöhet létre (válhat ingatlanná), a talajtól csak anyagaira, szerkezeteire való szétbontás útján távolítható el, ezáltal azonban eredeti rendeltetésének megfelelő használatra alkalmatlanná válik. * Épület * Épület olyan szerkezetileg önálló építmény, amely a környező külső tértől épületszerkezetekkel részben vagy egészben elválasztott teret alkot, és ezzel állandó tartózkodás, üzemi termelés, az anyag- és terméktárolás feltételeit biztosítja. * Épületrész * Épületrész egyrészt az, amikor a vállalkozás egy adott épület szerződésben nevesített részét (üzlethelyiséget vagy irodát) vásárolja meg, másrészt az, amikor a bérbe vett ingatlanon értéknövelő beruházást, felújítást hajt végre. Az ingatlannak több tulajdonosa van, akik között az ingatlan tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásban, telekkönyvben, a szerződésben meghatározott arányban oszlik meg. Ilyen esetben a bekerülési érték mögött nem az ingatlan jogosultság szerinti része, a tulajdonjognak megfelelő hányada áll. * Egyéb építmény * Egyéb építmény minden, épületnek nem minősülő építmény (például: út, kerítés, technológiai vezetékek). * Építési telek * Építési teleknek minősül a beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közútról vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telek (belterületi telek). * Beépítésre szánt terület * Beépítésre szánt terület a település közigazgatási területének a beépített, illetve a további beépítés céljára szolgáló területrésze

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2006. május 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére