Mi a birtok, ki a birtokos?
A birtokláshoz való jog a tulajdonosi jogok egyike, amely azonban önállóan is megjelenhet, hiszen nem csak a tulajdonos lehet birtokos. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a birtokot megszerzi, aki a dolgot magához veszi, vagy akinek az más módon hatalmába kerül. Ő a törvény szóhasználata szerinti birtokos. Birtokos azonban az is, akitől a dolog időlegesen más személy hatalmába került, valamint az, akinek a földjén használati jog áll fenn.
A birtok és a birtokos fogalmának tisztázása azért fontos, mert a birtokost megilleti a birtokvédelem, adott esetben még a dolog tulajdonosával szemben is.
Védelem a tilos önhatalommal szemben
A birtokost az úgynevezett tilos önhatalom esetén illeti meg birtokvédelem. A tilos önhatalom azt jelenti, hogy a birtokost birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában zavarják. A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak a kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg.
Igen fontos az a körülmény, hogy a birtokos jogcíme szerint részesül birtokvédelemben azzal szemben is, akitől a birtokát származtatja, illetőleg akinek a birtokát időlegesen átengedte.
Közös birtok
Közös birtok esetén a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan megilleti, és követelheti a dolognak közös birtokba bocsátását. A közös birtokosok – egymás közötti viszonyuk alapján – természetesen egymással szemben is jogosultak birtokvédelemre.
Jogos önhatalom
A birtokos a birtoka ellen irányuló támadást – a birtok megvédéséhez szükséges mértékben - önhatalommal is elháríthatja. Az elveszett birtok visszaszerzése érdekében azonban önhatalmúlag csak akkor lehet fellépni, ha más birtokvédelmi eszközök igénybevételével járó időveszteség meghiúsítaná a birtokvédelmet.
Birtokvédelmi eljárás a jegyző előtt
Akit birtokától megfosztanak vagy birtoklásában zavarnak, a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyző az eredeti birtokállapotot helyreállítja, és a birtoksértőt e magatartásától eltiltja. A jegyző a tények alapján dönt: azt vizsgálja, hogy birtokos-e a kérelmező, s hogy megfosztották-e a birtokától vagy zavarták-e a birtoklásban. A jegyző csak akkor utasítja el a birtokvédelmi kérelmet, ha nyilvánvaló, hogy az, aki birtokvédelemért folyamodott, nem jogosult a birtoklásra, illetőleg birtoklásának megzavarását tűrni volt köteles. Határozatot hozhat továbbá a jegyző a hasznok, károk és költségek kérdésében is.
A jegyző határozatát meghozatala után haladéktalanul írásban közölni kell. A jegyző határozata ellen államigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs. A birtoklás kérdésében hozott határozatot három napon belül végre kell hajtani.
Birtokper
Az a fél, aki a jegyző határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását. A határidő elmulasztása esetén igazolásnak van helye. Az igazolás felől a bíróság dönt. A keresetlevelet akár a jegyzőnél, akár a jegyző székhelye szerint illetékes helyi bíróságnál be lehet nyújtani. A jegyző a keresetlevelet az ügyre vonatkozó iratokkal együtt három napon belül köteles a helyi bírósághoz áttenni. Ha a keresetlevelet a helyi bíróságnál nyújtották be, a helyi bíróság az államigazgatási iratok beszerzése iránt intézkedik.
A birtokper másik formája, amikor közvetlenül a bírósághoz folyamodik valaki birtokvédelemért. A birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését ugyanis egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól kérheti. A birtokos közvetlenül a bírósághoz fordulhat akkor is, ha az ügyben a birtokláshoz való jogosultság is vitás (például mindkét fél tulajdonosnak véli magát).
A ténykérdésekben döntő jegyzői eljárással szemben a bíróság a birtokperben a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt. Fontos bizonyítási szabály, hogy a békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell.
Fentebb láttuk, hogy a jegyzői határozatot annak meghozatalától számított legkésőbb három napon belül végre kell hajtani. Így van ez akkor is, ha az érdekelt fél keresetet indított. A bíróság azonban elrendelheti a birtoklás kérdésében hozott határozat végrehajtásának felfüggesztését, ha a rendelkezésre álló adatok alapján a határozat megváltoztatása várható.
A hasznok, károk és költségek kérdésében hozott határozat alapján végrehajtásnak nincs helye, ha az érdekelt fél akár ebben a kérdésben, akár a birtoklás kérdésében keresetet indított. A birtokperben a bíróság a hasznok, károk és költségek kérdésében akkor is határoz, ha az érdekelt fél csak a birtoklás kérdésében indított keresetet.
Birtoklás jogalap nélkül
Aki jogalap nélkül van a dolog birtokában, köteles a dolgot a birtoklásra jogosultnak kiadni. A tulajdonostárs elővásárlási jogának kijátszásával kötött hatálytalan szerződés alapján való birtoklás például a bírói gyakorlat szerint jogcím nélkülinek minősül, ezért a jogalap nélküli birtokos köteles az ingatlant elhelyezési igény nélkül a bírósági ítélettel megállapított elővásárlási jog jogosultjának birtokába adni.
A birtokos a dolog kiadását megtagadhatja, amíg a birtoklással kapcsolatosan őt megillető igényeket ki nem elégítik; jogállására a felelős őrzés szabályai irányadók. Nem tagadhatja meg a dolog kiadását az a birtokos, aki a dolgot bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton szerezte meg.
A birtokos, aki a dolog kiadására köteles, követelheti a dologra fordított szükséges költségei megtérítését – a dolog fenntartásával rendszerint együtt járó kisebb kiadások kivételével -, továbbá elviheti az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat. A birtokos jóhiszeműsége esetén a hasznokkal nem fedezett hasznos költségei megtérítését is követelheti, rosszhiszeműsége esetén pedig a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhet megtérítést. Az elvitel jogát csak az állag sérelme nélkül lehet gyakorolni. A birtokos köteles a jogosultnak kiadni a dolog meglevő hasznait, kivéve ha ellenszolgáltatás fejében jutott birtokához és jóhiszemű volt.
A jóhiszemű birtokos az addig terjedő időre, amíg a birtokot tőle a jegyző, illetőleg a bíróság előtt vissza nem követelik, a hasznokért és a károkért nem felelős. A visszakövetelés idejétől kezdve – ha nem vált nyilvánvalóan rosszhiszeművé - felelősségére az általános szabályok, használati és a hasznok szedésére vonatkozó jogára pedig a felelős őrzés szabályai az irányadók.
A rosszhiszemű birtokos köteles megfizetni azoknak a hasznoknak az értékét, amelyeket elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott, továbbá felelős a dologban bekövetkezett mindazokért a károkért, amelyek a jogosultnál nem következtek volna be.
A bírói gyakorlat szerint nem teszi jóhiszeművé a jogalap nélküli birtokost, ha alaptalanul bízik abban, hogy a szerződés a dolog birtoklására feljogosítja. Ingatlanok jogalap nélküli birtoklása esetén a hasznok megtérítése használati díj fizetésével történhet.
Példák a birtokháborításra
A birtokháborító magatartások sokfélék lehetnek. Ezt a bírói gyakorlatból vett példákkal szemléltetjük. A szomszédos lakóépületben folytatott tevékenység engedély nélküli filmre vétele jogsértés bizonyítása végett – ha személyiségi jogot nem is sért – birtokháborítást valósíthat meg. (EBH 2001. 519.) Ha a társasházi lakás tulajdonosa a saját lakásában olyan felújítási munkákat végez, amellyel az alatta lakó tulajdonostársat a lakása zavartalan használatában korlátozza, a jogvita a szomszédjogi szabályok és a birtokvédelem szabályainak együttes alkalmazásával bírálható el. (BH 2005. 50.) Vállalkozói tevékenységgel járó zajhatás elleni birtokvédelem módját a szemben álló érdekek összevetésének eredménye szabja meg; az érdekegyensúly helyes megteremtésével érhető el a zavarás szükségtelen mértékének megszüntetése. (BH 2002. 179.) Ingatlan használatának – bírói egyezséggel történt rendezése esetén – egyoldalú megváltoztatása birtokháborításnak minősül. (BH 1997. 526.)
Felelős őrzés
Aki a dolgot más érdekében anélkül tartja magánál, hogy arra külön jogviszonynál fogva jogosult vagy köteles volna, a jogosult költségére és veszélyére mindaddig köteles gondoskodni a dolog őrizetéről, amíg az a dolgot át nem veszi. A felelős őrző a költségei megtérítéséig visszatarthatja a birtokában levő dolgot.
A felelős őrzés tartama alatt a felelős őrző a dolgot nem használhatja, kivéve amennyiben a használat a dolog fenntartásához szükséges. Ha a dolgot e tilalom ellenére mégis használja, a jogosulttal szemben minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be.
A felelős őrző köteles kiadni a dolog meglevő hasznait. Az elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott hasznok értékét – az őrzésből folyó igényei beszámításával – meg kell térítenie.
Ha a jogosult megfelelő határidő alatt felszólításra nem szállítja el a dolgot, és annak máshol való elhelyezése aránytalan nehézséggel vagy a költségek előlegezésével járna, a felelős őrző a dolgot értékesítheti vagy felhasználhatja. A gyorsan romló dolgot – amennyiben lehetséges – értékesíteni kell, illetőleg fel kell használni. Az értékesítésből befolyt összeg, illetőleg a felhasznált dolog ellenértéke a jogosultat illeti meg.