Bérelj irodát!

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2006. március 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 95. számában (2006. március 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Cikkünkben körüljárjuk, hogy jelenleg milyen szabályok vonatkoznak a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére, mire kell tekintettel lenni akkor, amikor például cégünk számára székhelyet vagy telephelyet, avagy egyszerűen csupán a magunk számára irodát bérlünk. Néhány gyakorta alkalmazott szerződéses konstrukció kapcsán arra is igyekszünk rávilágítani, hogy milyen csapdái, jogi buktatói lehetnek annak, amikor cégünk egy bérelt ingatlanban kezdi meg működését, illetőleg azt is áttekintjük, hogy a jogszabályok keretei között kimunkált egyes szerződéses konstrukciók sajátosságaitól függően milyen jogok illetik meg, valamint milyen kötelezettségek terhelik a nem lakás céljára szolgáló ingatlan mindenkori bérlőjét.

Kiindulásként aligha kerülhetjük el a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére vonatkozó jogi szabályozás hátterében is álló polgári jogi rendelkezések rövid ismertetését.

Mindeközben természetesen kellő figyelmet szentelünk annak is, hogy a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló, a közelmúltban módosított 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) milyen speciális rendelkezéseket tartalmaz az adott kérdésre nézve.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) általánosságban rögzíti, hogy a bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot - vagyis a bérleti szerződés tárgyát - időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig ezért bért fizetni.

A jelenlegi jogi szabályozás azon az elven alapszik, hogy a Ptk. a dolgok bérlete alcím alatt tartalmazza a bérleti jogviszony konstrukcionális alapjait jelentő rendelkezéseket, ám a jogalkotó már ebben a körben kifejezetten utal arra, hogy a lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére speciális szabályok vonatkoznak, amelyek jogszabály eltérő rendelkezése hiányában a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is irányadóak. Itt érdemel említést, hogy a dolog mint polgári jogi fogalom magában foglalja azokat az ingó és ingatlan javakat, amelyek tulajdonjog tárgyai lehetnek, vagyis már ebből látható, hogy a dolgok bérletére vonatkozó szabályok körében általánosan érvényes rendelkezések is helyet kaptak.

Ha tehát - az iménti általános jogi bevezető után - a jogszabályoktól egyelőre elszakadva, röviden átgondoljuk, hogy mivel is jár egy iroda bérbevétele, rögtön olyan fogalmak jutnak eszünkbe, mint például a bérletidíj-fizetési kötelezettség, az állagmegóvás, a felmondási idő és a kaució. A tapasztalat azonban azt mutatja, hogy a céges világ szereplői nem csupán ezeknek a fogalmaknak a pontos jelentésével és tartalmával nincsenek tisztában, hanem azzal sem, hogy adott esetben, például egy jogvita kapcsán, mivel kell számolniuk, illetőleg milyen jogok illetik meg őket.

A bérleti szerződések megkötésekor számos körülményre kell tekintettel lennünk, mert adott esetben egyes mulasztások vagy figyelmetlenségek a későbbiekben jogvesztéssel, illetőleg egyéb hátrányokkal járhatnak. Mindig legyünk körültekintőek, még akkor is, ha hajlamosak vagyunk arra, hogy a bérleti szerződéseknek ne tulajdonítsunk túlzottan nagy jelentőséget, abból kiindulva, hogy azok ingatlan-nyilvántartási változást nem eredményeznek, illetőleg csupán időlegesen lépünk jogviszonyba a másik féllel. Ezek a feltevések azonban megalapozatlanok, mert egy nem kellően kimunkált bérleti szerződésből eredő jogvita akár évekig is eltarthat, ami pedig szükségszerűen jár együtt az anyagi terhek növekedésével.

Szavatosság

Szavatosság a rendeltetésszerű használatra alkalmasságért - kellékszavatosság

Általános szabály, hogy a bérbeadó szavatol a bérlet tárgyának rendeltetésszerű használatra alkalmasságáért, vagyis amennyiben azt tapasztaljuk, hogy a bérbe vett helyiségnek olyan hibája van, amely miatt használni nem tudjuk, és erről nem volt lehetőségünk a bérbevétel előtt meggyőződni, úgy a bérletet azonnali hatállyal felmondhatjuk. Lényeges, hogy a bérlet tárgyát képező helyiség rendeltetésszerű használatra való alkalmasságáért akkor is a bérbeadó szavatol, ha a bérleti szerződésben a felek nem rögzítették ezt a tényt.

Kellékszavatosság áthárítása

A bérbeadó és a bérlő - a szerződéses szabadság jegyében - megállapodhatnak, hogy az ingatlant a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő berendezésekkel. Az ilyen megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni.

Bérlői jog a hiba elhárítására

A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti akkor, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik.

Műszaki átadás-átvétel

Olyan kitételeket, amelyek arra vonatkoznak, hogy a bérbe vett helyiség műszaki állapota minden tekintetben megfelelő, kizárólag akkor szabad aláírni, ha valóban meg is győződtünk erről a körülményről. Számos esetben - éppen az ilyen jellegű jogviták kiküszöbölése céljából - a bérleti szerződés mellékleteként úgynevezett átadás-átvételi vagy műszaki jegyzőkönyvet készítenek (vesznek fel) a felek, ami azért fontos, mert ennek során szerét ejthetjük az ingatlan alapos bejárásának, és minden lényeges körülményt - akár jogfenntartással is - észrevételezhetünk.

Jogszavatosság

Ugyancsak a bérbeadó szavatol a bérlet tárgyát képező helyiség mentességéért minden olyan tehertől, amely a bérlőt a bérletből eredő jogok zavartalan gyakorlásában akadályozná.

A költségviselés szabályai

A bérlet tárgyával kapcsolatos költségek viseléséről szóló rendelkezések általában lényegi részét alkotják a legtöbb ingatlanbérleti szerződésnek. * A működési és üzemeltetési költségek általában a bérlőt terhelik, hiszen ő az, aki ott működik, tevékenykedik, vagyis az ingatlant cége szolgálatába állítja. A bérlő fizetési kötelezettsége tehát az esetek többségében magában foglalja a költségekért való helytállást és a bérleti díjat, az azonban már esetfüggő, hogy az egyéb kiadások kit terhelnek. Ha például irodát bérelünk, és a bérlet fennálltának időtartama alatt valamilyen állagmegóvó vagy javítási munkálat válik szükségessé, szerződéses rendelkezés hiányában mindezek a bérbeadót terhelik. * A jogszabály általánosságban úgy fogalmaz, hogy a dolog fenntartásával járó kisebb kiadásokat a bérlő, a többi kiadást, valamint a dologgal kapcsolatos közterheket a bérbeadó viseli. Ennek a sajátos "munkamegosztásnak" a természetéből egyenesen következik, hogy amennyiben olyan munkavégzés szükségessége merül fel, amely a szerződésnél vagy éppen a jogszabálynál fogva a bérbeadó kötelessége, úgy a bérlőnek, aki ténylegesen az ingatlan területén tartózkodik, értesítenie kell erről a másik felet, vagyis ennyiben elő kell segítenie annak szerződés szerinti teljesítését. Amennyiben a bérlő e kötelezettségének nem tesz eleget, kártérítéssel tartozik. * Az általános rendelkezést a speciális jogszabály akként konkretizálja, hogy a burkolatok, ajtók, ablakok és a helyiség berendezéseinek karbantartása, felújítása, azok pótlása és cseréje tekintetében a felek megállapodása irányadó. A felek ilyen tartalmú megállapodásának hiányában a karbantartás és felújítás a bérlő, a pótlás és a csere pedig a bérbeadó kötelezettsége. Ha a bérbeadó olyan munkákat végez vagy végeztet a bérlemény területén, amelyekkel egyidejűleg a bérlő nem gyakorolhatja használati jogát, úgy erre az időszakra annak bérleti díjat sem kell fizetnie. * Ugyancsak általános szabály, hogy a bérlő a bérlet tárgyára fordított szükséges kiadásainak és a dolog fenntartásával járó kisebb ráfordításainak megtérítését követelheti. * A felek megállapodása általában kitér arra, hogy mely munkavégzés kinek az érdekkörébe esik, és ebből eredően azért kinek kell helytállnia. Irodabérlés esetén többnyire olyan konstrukciókkal találkozhatunk, amelyek alapján a bérbeadó köteles gondoskodni az épület vagy helyiség karbantartásáról, központi berendezéseinek állandó, üzemképes állapotban tartásáról, kivéve természetesen azt az esetet, ha a meghibásodás a rendeltetésellenes használat következménye. Ehhez kapcsolódóan általában az is szerepel ezekben a szerződésekben, hogy a bérlő a bérleményben csak a bérbeadó előzetes írásbeli engedélyével és a saját költségére végezhet beruházásokat és átalakításokat. Az ilyen értéknövelő munkálatok ellenértékeként a bérlő a felek megállapodásától függően megfelelő bérletidíj-mérséklésre is igényt tarthat, feltéve, hogy az átalakításokat a fentiek szerint és nem a maga kockázatára végezte el. A bérlő mindenképpen jogosult költségtérítésre akkor, ha olyan munkálatot végzett vagy végeztetett el, amely a szerződésnél, avagy jogszabálynál fogva a bérbeadó kötelessége lett volna.

A bérlemény használata

Magától értetődő jogszabályi rendelkezés, hogy a bérlő a bérlet tárgyát rendeltetésének megfelelően köteles használni. Amennyiben a bérlő ezt a kötelezettségét megszegi, úgy kártérítési felelősséggel tartozik. A bérleti szerződések egyébként általában tételesen tartalmazzák, hogy a bérlő az adott helyiséget milyen célra kívánja használni, illetőleg hogy a bérbeadó milyen használathoz, ehhez kapcsolódóan pedig milyen jellegű és mértékű átalakításhoz, átrendezéshez járul hozzá. Ennek azért van jelentősége, mert egyes tevékenységek speciális elrendezésű ingatlanokat igényelnek, a bérbeadónak pedig alapvető érdeke fűződik ahhoz, hogy helyiségét legalább olyan műszaki állapotban kapja vissza, mint amilyenben átengedte. Ha csak arra a mindennapi példára gondolunk, hogy valaki egy bérbe vett ingatlan területén cége működési körébe esően nagyobb méretű gépeket kíván tárolni, vagy egyszerűen csak speciális elrendezésű irodát kíván működtetni, amelyben naponta fordulnak meg ügyfelek tucatjai, máris érzékelhetővé válik, hogy milyen alapvető érdekellentétek feszülhetnek a bérleti jogviszony alanyai között.

A használat ellenőrzése

A jogalkotó a helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, valamint a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatos kérdéseket a felek szabad megállapodásának körébe utalja.

A bérbeadónak az állagmegóváshoz fűződő jogait hivatott ugyanakkor védeni az a jogszabályi rendelkezés, amely szerint a használat rendeltetésszerű volta ellenőrizhető, anélkül természetesen, hogy a bérbeadó a joggal való visszaélés hibájába esnék. Ugyanígy követelhető az is, hogy a bérlő hagyjon fel a rendeltetésellenes használattal. Garanciális szabály, hogy a bérbeadó végső soron azonnali hatályú felmondáshoz folyamodhat, és kártérítést követelhet, amennyiben egyéb eszközei nem vezettek eredményre.

Kötelezettség eredeti állapot helyreállítására

A bérbeadó az eredeti állapot helyreállítására tarthat igényt, ha észleli, hogy a bérlő a bérlet tárgyát jogosulatlanul (szerződésellenesen) átalakította, avagy az ilyen munkálatokhoz hatósági engedélyre lett volna szükség.

Rendelkezési jog

Fontos Ptk.-beli szabály, hogy ingatlant vagy lakást a bérbeadó engedélye nélkül albérletbe vagy használatba lehet adni, ha jogszabály nem tiltja, ezt azonban a felek szerződése kizárhatja, és a tapasztalat szerint általában ki is zárja, mert a bérbeadók tartanak attól, hogy az ingatlan sorsa a bérlők láncolatán keresztül követhetetlenné válik.

A hatályos és speciális jogszabályi rendelkezés értelmében a bérlő a - nem lakás céljára szolgáló - helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházhatja vagy elcserélheti. Az erre vonatkozó szerződést azonban - a jogviták kiszűrése céljából - írásba kell foglalni.

Felelősség a használó magatartásáért

Ha az albérletbe vagy használatba adást szerződéses konstrukciónk mégsem zárná ki, úgy tudnunk kell, hogy a használó magatartásáért úgy felelünk, mintha mi magunk lennénk a helyében. Természetesen ebben a körben is meg kell különböztetnünk azt az esetet, amikor például örökös vagy tartós bérleti jogát engedi át valaki a bérbeadó hozzájárulásával másnak ellenérték fejében, hiszen ekkor a szerződés aláírásával az átadó felelőssége is megszűnik, ő a jogviszonyból kilép. Ha azonban olyan konstrukció jön létre, amelynek keretében az eredeti bérlő a bérleményt jogszerűen albérletbe adja, és az albérlő a bérlőnek fizet, aki pedig az eredeti bérleti szerződés szerinti bérleti díjat továbbítja a bérbeadónak, akkor az említett szigorú felelősségi szabály érvényesül.

Zálogjog a bérbeadó javára

A bérleti díjjal kapcsolatos jogviták majdnem mindegyikében szerephez jut a bérbeadót megillető zálogjog. Ez arra szolgál, hogy amennyiben a bérlő nem tett eleget fizetési kötelezettségének, akkor a követelés behajthatatlansága esetére a bérbeadó a bérlőnek a bérlemény területén lévő vagyontárgyaiból keressen kielégítést meghatározott szabályok szerint. * A zálogjog a bérbeadót csupán akkor illeti meg, ha a bérletet a fentiekben ismertetett eljárási rend betartása mellett azonnali hatállyal felmondta, valamint ha bejelentette, hogy bérletidíj-követelése és annak járulékai erejéig ezzel a jogával élni kíván. A gyakorlatban a bérbeadót ilyen esetekben megillető zálogjog azt teszi lehetővé, hogy a bérbeadó az érintett vagyontárgyaknak az elszállítását mindaddig megakadályozza, amíg a bérlő fizetési kötelezettségének eleget nem tesz. * Amennyiben a bérlő a zálogjog fennállásával vagy terjedelmével nem ért egyet, vagyis például a bérbeadó olyan vagyontárgyakat is lefoglalt, amelyek bizonyíthatóan nem a bérlő tulajdonában állnak, akkor ebből eredő jogait úgy tudja érvényesíteni, ha írásban kifogással folyamodik a bérbeadóhoz. Innentől, tehát attól az időponttól, amikor a bérbeadó a kifogást kézhez veszi, jogvesztő határidő veszi kezdetét. Amennyiben a bérbeadó 8 napon belül nem fordul bírósághoz a zálogjog fennállásának megállapítása iránt, ez a joga elvész, és a lefoglalt tárgyakat vissza kell adnia. * A gyakorlatban előfordulhat, hogy a bérlő ellen a bérbeadó már pert indított a bérleti díj nem fizetése miatt akkor, amikor a kifogás a bérbeadóhoz megérkezik. Ilyenkor helyesen jár el a bérbeadó, ha a zálogjog fennálltának megállapítását a folyamatban lévő eljárás során, de haladéktalanul kéri. Ha tehát valamilyen okból bérleti díjat nem fizettünk, és velünk szemben a bérbeadó törvény adta zálogjogával él, akkor azt a tényt, hogy a "foglalás" harmadik személy tulajdonában álló vagyontárgyakra is kiterjed, először a bérbeadónak kell írásban jeleznünk, és, amennyiben ő bírósághoz nem fordul, úgy zálogjoga automatikusan megszűnik. Ha a bérbeadó kifogásunkra bírósághoz fordul, akkor az eljárás során kell hiteles bizonyítékokkal alátámasztanunk állításunkat. * A bérbeadó eljárására mindaddig, amíg zálogjoga címén magánál tartja a bérlőnek a bérleményben elhelyezett vagyontárgyait, a felelős őrzés szabályai vonatkoznak, vagyis az ésszerűség határait át nem lépve a bérlemény hasznosíthatóságának helyreállítása érdekében a bérlő költségére - igazoltan és nyomon követhetően - akár el is szállíttathatja, és máshol őrizheti tovább az érintett ingóságokat. Gyakran alkalmazott megoldás, hogy a felek ilyen esetekre előre rögzítik szerződésükben, hogy mindaddig, amíg a bérbeadó az ingatlant a zálogjog körébe tartozó ingóságok őrzése miatt hasznosítani nem tudja, a bérleti díj teljes összege jár, illetőleg számítható fel havonta úgynevezett ingatlanfoglalási díj címén. Ez egy biztonsági kitétel, ugyanis azt a célt, amelyre a rendelkezés irányul, a bérbeadó adott esetben kártérítési eljárás keretében is el tudná érni.

Szankciók a bérfizetés elmaradása esetén

A gyakorlatban igen sok jogvita támad abból, hogy a bérlő nem tesz eleget fizetési kötelezettségének. Anélkül, hogy az ilyen esetek kapcsán bármelyik fél oldalára helyezkednénk - hiszen a nemfizetésnek is számos oka lehet -, röviden áttekintjük, hogy kinek milyen magatartást kell tanúsítania a mielőbbi rendezés érdekében.

Felmondás azonnali hatállyal

A bérbeadó a bérletet a bérlő nemfizetése miatt akkor mondhatja fel azonnali hatállyal, ha bérlőjét a fizetési kötelezettség teljesítésére írásban, határidő tűzésével és a következményre való figyelmeztetéssel felszólította. Amíg tehát ez nem történt meg, a felmondás jogellenes. Természetesen igencsak életszerűtlenné válna ez a szabályozás akkor, ha olyan bérlő esetében, aki már többször elmulasztotta, illetőleg késedelmesen teljesítette fizetési kötelezettségét, a bérbeadónak minden esetben felszólító levelet kellene küldenie. Ilyen esetben elegendő, ha a bérbeadó azt igazolja, hogy valamely korábbi esetben már közölte a bérlővel a magatartásának várható következményeit, és a mulasztás ismétlődése esetén minden további jogcselekmény nélkül sor kerülhet az azonnali hatályú felmondásra. (A felek egyébként attól a jogszabályi rendelkezéstől, amely a bérleti díj időszakonként előre történő megfizetését írja elő, megállapodásukkal eltérhetnek, miként attól is, hogy a bérleménnyel kapcsolatos kiadások kit terhelnek.)

A bérleti díj kiszámíthatóságának biztosítása

Főként határozatlan idejű bérleti jogviszony létesítésekor van jelentősége annak, hogy a bérleti díj mértéke hogyan és minek a függvényében változik. Ha tehát bérlőként kell bérleti szerződést aláírnunk, mindenképpen célszerű egyeztetnünk a bérbeadóval a bérleti díj várható alakulásáról, mert ennek elmulasztása, főként egy-egy átsiklott homályos megfogalmazás esetén, ugyancsak jogvitára adhat okot. A gyakorlatban, mivel a viszonylagos állandósághoz általában mindkét félnek érdeke fűződik, többnyire az inflációkövetés az egyetlen, amivel számolnunk kell. Ha azonban a bérbeadó ezt meghaladóan is fenn kívánja tartani a bérleti díj megemelésének jogát, úgy akkor járunk el a legkörültekintőbben, ha a szerződésbe olyan rendelkezéseket iktatunk be, amelyek a bérbeadót ebbéli szándékának előzetes bejelentésére kötelezik, magunkat pedig a felmondás egyébként törvény adta lehetőségének deklarálásával biztosítjuk be.

Rendeltetésellenes használat

A bérleti szerződés azonnali hatályú felmondására egyébként nem csupán akkor van mód, ha a bérlő nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, hanem akkor is, ha a bérleményt rendeltetésellenesen használja, vagy a szerződésben vállalt lényeges kötelezettségét megszegi. Ez utóbbi magatartás azonban nem csupán a bérlő privilégiuma, sokszor maga a bérbeadó követ el lényeges szerződésszegést (például a használat akadályozása, joggal való visszaélés stb.), és ilyenkor a bérlőt is megilleti az azonnali hatályú felmondás joga. Ilyen esetekben mindig azt célszerű szem előtt tartani, hogy amennyiben a másik fél a jogviszony ilyen megszüntetését vitássá teszi, akkor milyen módon tudjuk bizonyítani állításunkat. Alapvető szabály tehát, hogy amikor a velünk jogviszonyban álló személy szerződésellenes magatartást tanúsít, haladéktalanul intézzünk hozzá felszólító levelet, amelynek kapcsán a feladás tényének igazolása egy bírósági eljárás során számottevő nyomatékot ad szavainknak, és csak ezt követően folyamodjunk a legszigorúbb szankcióhoz, a jogviszony egyoldalú és azonnali hatályú megszüntetéséhez.

A bérleti szerződés tartama

A bérleti szerződések határozott vagy határozatlan időre jönnek létre, akkor azonban, amikor valamely gazdasági társaság a bérleményt székhelyeként vagy működésének tartós helyeként kívánja használni, mindig körültekintően átgondolandó, hogy melyik konstrukciót célszerű választani. Igen kellemetlen lehet például, ha egyik napról a másikra marad cégünk székhely nélkül, vagy ha a túl rövid felmondási idő miatt egyszerűen nincs lehetőségünk gondoskodni a folytonosságról.

Határozatlan időre szóló bérlet felmondási ideje

Hatályos polgári jogunk a határozatlan időre szóló bérlet felmondási idejét általánosságban tizenöt napban állapítja meg, ez azonban helyiségbérlet esetén megengedhetetlenül rövid. E szempont jegyében a Polgári Törvénykönyvvel a specialitás viszonyában álló lakás- és helyiségbérleti jogszabály a felmondási idő hosszát a felek megállapodására bízza azzal, hogy amennyiben a szerződés ilyen megállapodást nem tartalmaz, úgy a bérbeadó általi felmondás esetén a felmondási idő nem lehet rövidebb egy évnél. A jogszabály szerint a bérlő - megállapodás hiányában - a határozatlan időre kötött szerződést bármikor írásban felmondhatja.

A felmondás módja

A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A jogviszony átalakulása határozatlan idejűvé

Ha a bérletet a felek eredetileg határozott időre kötötték, és ez az időtartam lejárt, a bérbeadó azonban a bérlő további használata ellen tizenöt napon belül nem tiltakozik, akkor a jogviszony határozatlan idejűvé alakul át.

Ingatlan értékesítése a bérleti jogviszony tartama alatt

Az a tény, hogy a bérbeadó a tulajdonát képező ingatlant bérbe adta - a felek eltérő megállapodásának hiányában - nem zárja ki, hogy a tulajdonos a bérleményt a bérlet fennállása alatt másnak eladja. Ilyenkor a bérlő köteles lehetővé tenni, hogy az érdeklődők az ingatlant megtekinthessék, ez a bérbeadó érdekkörében álló joggyakorlás azonban nem lehet visszaélésszerű. A bérlőt ez a kötelezettség nem csupán a bérlemény lehetséges vevőivel, hanem a bérlet megszűnése előtt azokkal szemben is terheli, akik a későbbiekben a bérleti jogviszony tekintetében kívánnak a helyébe lépni.

Felmondás a vevő által

A bérlemény vevője a határozott időre kötött bérletet csak akkor mondhatja fel, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállását vagy lényeges feltételeit illetően megtévesztette.

Az engedményezés szabályainak alkalmazása

A bérbeadó személyének megváltozása esetén az engedmény szabályai alkalmazandók a bérkövetelés átszállásának időpontjára, vagyis a bérlőt a változásról értesíteni kell, mert ennek hiányában továbbra is jogosult az eredeti bérbeadónak teljesíteni. Ha a bérlő a béreket az eredeti bérbeadónak előre megfizette, bérfizetést az új bérbeadó erre az időszakra csak akkor követelhet, ha az előrefizetésről az adásvételi szerződés megkötésekor nem tudott, valamint ha a bérlő az előrefizetés tekintetében megtévesztette.

A bérleti jogviszony megszűnése

A bérlet megszűnése után a bérlő köteles az ingatlant a bérbeadónak visszaadni, az állag veszélyeztetése nélkül magával viheti azonban mindazt, amit a saját költségén oda komfortérzetének növelése céljából beszerelt.

Ebben a körben érdemel említést, hogy nem lakás céljára szolgáló helyiség bérlete esetén a hatályos jogi szabályozás értelmében a szerződés akkor is megszűnik, ha a gazdasági társaság, illetőleg a nem gazdasági társaság formájában működő jogi személy bérlő jogutód nélkül megszűnik, és hasonló jogkövetkezménnyel jár az is, ha a bérlőnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták vagy azt a bérlő valamilyen okból visszaadta.

Óvadék, kaució

A bérleti szerződés megszűnése kapcsán említést érdemel még az óvadék fogalma. Az óvadék, köznapi szóhasználatban kaució a gyakorlatban nem egyéb, mint meghatározott számú hónapra eső bérleti díjnak megfelelő összeg biztosítékul történő átadása a bérbeadó részére abból a célból, hogy az a szerződés nemteljesítése vagy nem szerződésszerű teljesítés esetén követelését ezen összeg terhére közvetlenül kielégíthesse. Fontos azonban leszögezni, hogy bár a kaució összegét általában a havonta fizetendő bérleti díj mértékéhez szabják, az óvadékadás előrefizetésnek mégsem tekinthető, az a bérleti díjfizetési kötelezettséget nem érinti. A kaució csupán egy biztosíték a bérbeadó számára, annak csökkentésére, önkényes elköltésére tehát mód nincs. * A gyakorlatban a bérlő ragaszkodhat ahhoz, hogy az óvadék címén átadott összeget a bérbeadó kamatozó számlán helyezze el a bérlet teljes időtartamára, és abból csupán meghatározott esetekben keressen kielégítést. Ez utóbbi lehetőséget és annak terjedelmét egyébként a bérleti szerződésben célszerű egzaktan rögzíteni, mert ezáltal számos parttalan, évekig húzódó jogvita válik elkerülhetővé. * A gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy valamilyen érthetetlen oknál fogva egyre kevesebb bérbeadó elégszik meg azzal, hogy a kauciót rendeltetésének megfelelő célra használja fel, és sok esetben attól sem riadnak vissza, hogy az ilyen címen átvett összeget a bérlet megszűnése után is maguknál tartsák, mintegy "lelakásra" ösztönözve a pórul járt bérlőt. Ez természetesen jogellenes, a szerződésben szereplő bárminemű hasonló kikötés pedig egyenesen semmis, tehát ha véletlenül ilyet írtunk alá, az ebből származó hátrányokat jó eséllyel küszöbölhetjük ki igényérvényesítésünk során. Alapvető tétel a fentiek tükrében, hogy az óvadék a szerződés megszűnésekor visszajár, arra igényt tarthatunk, és ezt az igényünket bíróság előtt is érvényesíthetjük

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2006. március 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére