Továbbra is különbség van a termőföld és az egyéb ingatlanok tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó szabályok között, sőt a szerint is különbséget kell tenni, hogy a külföldi az Európai Unió valamely tagállamának állampolgára, vagy más országból érkezik. Termőföldszerzés esetén tovább differenciál a törvény, eltérő szabályok vonatkoznak a magánszemélyek és a jogi személyek, illetve egyéb szervezetek tulajdonszerzésére.
A külföldiek ingatlanszerzésének szabályait a földtörvény (1994. évi LV. tv.) és a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló 7/ 1996. (I. 18.) Korm. rendelet tartalmazza.
Termőföld tulajdonjogának megszerzése
Mielőtt bemutatnánk, hogy milyen feltételekkel szerezhetnek a külföldiek magyar termőföldet, célszerű tisztázni, hogy a tulajdonszerzési szabályok alkalmazása során mi minősül termőföldnek, ki a külföldi, és mit jelent a tulajdonszerzés fogalma.
Termőföld
Termőföld az a külterületen fekvő földrészlet, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. Földrészletnek a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított olyan területét kell tekinteni, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni viszonyok.
Tulajdonszerzés
Tulajdonszerzésnek minősül a termőföld tulajdonjogának bármilyen jogcímen történő megszerzése. A tipikus tulajdonszerzési módok: az adásvételi, csere-, ajándékozási, öröklési vagy tartási, illetve életjáradéki szerződéssel történő szerzés. Nem vonatkoznak a tulajdonszerzési korlátozások a törvényes örökléssel, az elbirtoklással, ráépítéssel, kisajátítással és a kárpótlási célú árverés során történő tulajdonszerzésre. Külföldiek vonatkozásában az első három tulajdonszerzési módnak lehet jelentősége.
Különbség van a külföldi szervezetek és magánszemélyek tulajdonszerzése közt.
Külföldi jogi személy és szervezet termőföldtulajdon-szerzése
Külföldi jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet nem szerezhet tulajdonjogot termőföldeken. Külföldi jogi személynek a külföldi székhelyű szervezetek minősülnek, tehát azok, amelyeket nem Magyarországon vettek nyilvántartásba.
Külföldi magánszemély termőföldtulajdon-szerzése
A külföldi szervezetektől eltérően, az Európai Unió valamely tagállamának, vagy az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban (EGT) részes állam állampolgárai, avagy a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgárai (tagállami állampolgárok) megszerezhetik a legfeljebb 300 hektár nagyságú vagy 6000 aranykorona értékű termőföld tulajdonjogát. Ennek feltétele, hogy önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként kívánnak Magyarországon letelepedni, legalább három éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon laknak és mezőgazdasági tevékenységet folytatnak.
A tulajdonszerzés korlátai
A fenti feltételek teljesülése esetén sem szerezhető azonban termőföldtulajdon, ha a megszerezni kívánt ingatlan fekvése szerinti településen a tulajdonszerző és közeli hozzátartozója tulajdonában lévő termőföld mennyisége a megszerezni kívánttal együtt meghaladná a település összes termőföldterületének egynegyedét vagy az ezer hektárt. A megszerezhető termőföld nagyságának megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni a legfeljebb 6000 m2 területtel önálló ingatlanként (földrészletként) kialakított tanya területén levő termőföldet.
Tulajdonjog-bejegyzési kérelem
A külföldinek a tulajdonszerzéshez nem kell engedélyt kérnie, de a tulajdonszerzési feltételek fennállását 60 napnál nem régebbi hatósági igazolásokkal kell bizonyítani. A tulajdonjog-bejegyzési kérelemhez mellékelni kell:
– az idegenrendészeti hatóság által kiállított hatósági bizonyítványt, amely igazolja, hogy a tulajdonszerző három éve folyamatosan és jogszerűen lakik Magyarországon,
– ha a külföldi nem rendelkezik letelepedési engedéllyel, a tartózkodási engedélyt, illetőleg az eziránti kérelem benyújtását tanúsító igazolást,
– a megyei földművelésügyi hivatal (FM-hivatal) igazolását arról, hogy a tulajdonszerzést megelőző három évben a tulajdonszerző Magyarországon saját nevében, saját kockázatára folyamatosan mezőgazdasági tevékenységet folytatott,
– a tulajdonszerző nyilatkozatát arról, hogy Magyarországon önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként letelepszik, és a termőföldet a mezőgazdasági termeléshez szükséges lakó- és gazdasági épületek létesítésén kívül más célra nem hasznosítja, annak használatát másnak csak olyan mértékben engedi át, hogy az ebből származó bevétel nem haladja meg a mezőgazdasági tevékenységből származó bevétel 25%-át ( a nyilatkozatot közokiratba, közjegyzői okiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni),
– nyilatkozatot arról, hogy tulajdonszerzése nem ütközik szerzési korlátozásba.
Tanya tulajdonszerzése
A legfeljebb 6000 m2 területtel kialakított tanya tulajdonjogának megszerzésére a termőföldnek nem minősülő ingatlanokra vonatkozó szabályok vonatkoznak. Azt engedéllyel bármely külföldi szervezet vagy személy megszerezheti. Tanyának a település külterületén lévő mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás) céljára létesített lakó- és gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 m2 területű föld együttese tekinthető.
Egyéb ingatlanok tulajdonjogának megszerzése
A nem magyar állampolgár (külföldi magánszemély) vagy külföldi szervezet a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát a közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyével szerezheti meg. A bevándorolt vagy menekültként elismert személynek nem kell engedélyt kérnie. Akkor sem kell engedély, ha a külföldi öröklés útján szerez tulajdonjogot. Termőföldnek nem minősülő ingatlan akár törvényes, akár végrendeleti örökösként megszerezhető, de öröklési szerződés alapján is átszállhat a tulajdonjog.
Termőföldnek nem minősülő ingatlan
Termőföldnek nem minősülő ingatlan valamennyi ingatlan, amelyet nem szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. Annak eldöntésénél, hogy az ingatlan termőföld-e vagy sem, mindig az ingatlan-nyilvántartás adataiból kell kiindulni. A zárt kertként nyilvántartott ingatlanok minden esetben termőföldnek minősülnek, bár természetben ezek sok esetben a település határán belül találhatók, ránézésre akár lakóingatlannak is tekinthetők.
A szerzőképes külföldi
Azt, hogy a külföldi szerzőképes-e, önállóan járhat-e el, vagy a jognyilatkozatot helyette csak törvényes képviselője teheti meg, vagy az ügylethez esetleg valakinek a jóváhagyása szükséges, a személyes jog szerint kell megítélni.
Magánszemély személyes joga
Az ember személyes joga annak az államnak a joga, amelynek az állampolgára. Ha valakinek több állampolgársága van, és egyik állampolgársága magyar, a személyes joga a magyar jog. Ebben az esetben engedélyt sem kell kérni, mert akinek magyar állampolgársága is van, az a magyar jogszabályok alkalmazása során minden tekintetben magyarnak tekintendő. Akinek több állampolgársága van, és egyik sem magyar, valamint a hontalan személyes joga annak az államnak a joga, amelynek területén lakóhelye van, illetőleg a magyar jog, ha Magyarországon is van lakóhelye. Akinek külföldön több lakóhelye van, személyes joga annak az államnak a joga, amellyel kapcsolata a legszorosabb. Akinek személyes jogát a fentiek alapján nem lehet megállapítani, és nincs lakóhelye, személyes jogát szokásos tartózkodási helye határozza meg. Akinek több szokásos tartózkodási helye közül az egyik Magyarországon van, személyes joga a magyar jog.
Jogi személy és szervezet személyes joga
A külföldi jogi személy és egyéb szervezet jogképességét, szerzőképességét, gazdasági minőségét szintén a személyes joga szerint kell elbírálni. A jogi személy személyes joga annak az államnak a joga, amelynek területén nyilvántartásba vették. Ha a jogi személyt több állam joga szerint vették nyilvántartásba, vagy az alapszabályban megjelölt székhelyen irányadó jog szerint nyilvántartásba vételére nincs szükség, személyes joga az alapszabályban megjelölt székhelyen irányadó jog. Ha a jogi személynek az alapszabály szerint nincs székhelye, vagy több székhelye van, és egyik állam joga szerint sem vették nyilvántartásba, személyes joga annak az államnak a joga, amelynek területén a központi ügyvezetés helye van.
Uniós állampolgár és szervezet elsőbbsége
Az általános szabálytól eltérően a tagállami állampolgár és az Unió vagy az EGT területén bejegyezett szervezet a belföldi személyekkel azonos feltételekkel, engedély nélkül szerezhet ingatlantulajdont, ha az nem termőföld. További feltétel, hogy az ingatlant elsődleges lakóhely céljára vásárolják. Elsődleges lakóhely az a lakás vagy lakás céljára szolgáló épület (épületrész), ahol a tulajdont szerző életvitelszerűen kíván tartózkodni. Elsődleges lakóhelynek minősülhet a belterületen lakásépítés céljára kialakított telek is. Sajnos a szabályozásból nem derül ki egyértelműen, hogy a külföldi szervezet köteles-e engedélyt kérni, ha lakást vásárol. A lakóhely és az életvitelszerű tartózkodás követelményeinek álláspontunk szerint csak a természetesen személy tud eleget tenni, így a tulajdonszerzés minden egyéb esetben engedélyköteles.
Az elsődleges lakóhely céljának igazolása
Az elsődleges lakóhelyül szolgáló ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez a külföldinek teljes bizonyító erejű magánokiratban vagy közokiratban kell nyilatkoznia arról, hogy elsődleges lakóhely céljára szerzi meg az ingatlant. Ha telek tulajdonjogát akarják megszerezni, az elsőfokú építésügyi hatóság igazolását is be kell szerezni arról, hogy ott lakás építhető. Az igazolást és a nyilatkozatot a tulajdonjog-bejegyzési kérelemhez kell csatolni.
Korlátozás 2009. május 1-jéig
Ha a tagállami állampolgár elsődleges lakóhelyül szolgáló ingatlannal már rendelkezik, nem szerezhet engedély nélkül újabb ingatlant 2009. május 1-jéig. E tilalom alkalmazásakor mind a magyarországi, mind a külföldi ingatlanokat figyelembe kell venni, ugyanis életvitelszerűen csak egy állam területén lehet tartózkodni.
Engedély másodlagos lakóhely tulajdonjogához
A másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez engedélyt kell kérni, kivéve, ha a tagállami állampolgár legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik. A jogszerű magyarországi tartózkodást és annak időtartamát az idegenrendészeti hatóság által kiállított hatósági bizonyítvánnyal kell igazolni. Ezt az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz mellékelni kell. Másodlagos lakóhely egyébként az a lakás vagy lakás céljára szolgáló épület vagy épületrész, továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telek, ami nem minősül elsődleges lakóhelynek.
Egyes nemzetközi szervezetek ingatlanszerzése
Diplomáciai, konzuli képviselet, valamint ezekkel egy tekintet alá eső nemzetközi szervezetek ingatlanszerzéséhez a Külügyminisztérium előzetes engedélye szükséges. A Külügyminisztérium az engedélyt nemzetközi szerződés vagy viszonosság fennállása alapján adja meg.
Az engedélyezési eljárás
Az engedélyt az ingatlan fekvése szerint illetékes közigazgatási hivatal vezetőjétől kell kérni. Az engedélykérelemhez csatolni kell:
– a külföldi honosságát igazoló közokiratot (természetes személyek esetén útlevél vagy személyi igazolvány hiteles másolata, szervezetek esetében cégkivonat és aláírási címpéldány),
– az ingatlanszerzésre irányuló szerződés vagy a tulajdonszerzés jogcímét igazoló egyéb okirat egy példányát (pl. adásvételi, ajándékozási vagy csereszerződés),
– a megszerezni kívánt ingatlan 3 hónapnál nem régebbi tulajdoni lap másolatát.
Az engedélyezési eljárás illetéke
Az engedélyezési eljárásért ingatlanonként 50 000 forint illetéket kell fizetni. Ha a külföldi állandó letelepedési engedéllyel rendelkezik, és a magyar állampolgárság megszerzését kezdeményezte, lakástulajdonának megszerzéséhez szükséges engedélyért csak 10 000 forint illetéket kell fizetnie.
Az ingatlanszerzés kötelező engedélyezése
Az engedélyt kötelező kiadni, ha a tulajdonszerzés önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért, és
-a külföldi ingatlanát kisajátították, vagy
– a tulajdonában lévő belföldi ingatlant másik belföldi ingatlanra cseréli, vagy
– a tulajdonszerzés célja közös tulajdon megszüntetése, vagy
– a külföldi munkavégzés céljából igazoltan legalább öt éve életvitelszerűen tartózkodik Magyarországon.
Az ingatlanszerzést engedélyezni kell akkor is, ha az önálló vállalkozóként Magyarországon letelepedő külföldi magyarországi gazdasági tevékenységnek a folytatásához közvetlenül szükséges ingatlant szereznie. Nem minősül a gazdasági tevékenység folytatásához szükséges ingatlannak az ingatlanközvetítés (adásvétel, csere, bérbeadás) céljából megszerezni kívánt ingatlan.
Ingatlanelidegenítési kötelezettség
Az önálló vállalkozóként letelepedett külföldi a vállalkozói igazolványa, vállalkozói engedélye visszaadását, bevonását – egyéni cég esetén a cégjegyzékből történő törlését -, továbbá a szakmai kamarai tagság megszűnését követő 1 éven belül köteles az ingatlant elidegeníteni vagy tulajdonjogának fenntartását a hivatal vezetőjénél kérelmezni.
Az ingatlanszerzés megtagadása
A hivatalvezető ebben a kérdésben az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat polgármesterének a nyilatkozatát kéri, és annak figyelembevételével megtagadhatja az engedély kiadását. A közigazgatási hivatalok a közérdek sérelmén túl általában azt vizsgálják, hogy a külföldi visel-e közterheket Magyarországon, van-e a tulajdonában másik magyar ingatlan, szerepel-e az idegenrendészeti nyilvántartásban, milyen célból kíván tulajdont szerezni, évente mennyi időt tölt Magyarországon, fennáll-e viszonosság hazánk és a külföldi állam közt. Műemlék, műemléki terület vagy régészeti lelőhely, továbbá a védett természeti területen fekvő épület tulajdonjogának megszerzésével kapcsolatos eljárásban az ingatlan védettsége szerint illetékes hatóság szakhatóságként működik közre. A hivatal vezetője 30 napon belül határoz a rendelkezésre álló adatok mérlegelése alapján. A határozat ellen nincs helye fellebbezésnek, de az a kézbesítéstől számított 30 napon belül megtámadható a bíróság előtt.
Külföldi vállalkozás fióktelepének tulajdonszerzése
Az Európai Gazdasági Térség államaiban bejegyzett külföldi vállalkozás a magyarországi fióktelepe, illetve kereskedelmi képviselete által folytatott vállalkozási tevékenységhez szükséges, termőföldnek nem minősülő ingatlanra engedéllyel szerezhet tulajdonjogot. Az Európai Gazdasági Térségen kívül bejegyzett külföldi vállalkozás fióktelepe vagy kereskedelmi képviselete ugyanezen célból szintén engedéllyel szerezhet termőföldnek vagy védett természeti területnek nem minősülő ingatlant. Nem minősül vállalkozási tevékenységhez szükséges ingatlannak az ingatlanforgalmazás céljából megszerezni kívánt ingatlan.
A tulajdonszerzéshez nemzetközi szerződésben meghatározott esetekben vagy viszonosság esetén engedély sem szükséges. A fióktelep megszüntetése esetén az ingatlant a külföldi vállalkozásnak egy éven belül el kell idegenítenie, kivéve, ha az ingatlanszerzéshez nem kellene engedélyt kérnie, vagy ha az elidegenítési kötelezettség alól a közigazgatási hivatal vezetője felmentést adott. A hivatal vezetője a felmentést a fentiek szerint lefolytatott eljárás alapján adja meg, de a felmentés nem tagadható meg akkor sem, ha az ingatlan a külföldi vállalkozás által vagy részesedésével alapított belföldi székhelyű gazdálkodó szervezet, illetve másik fióktelep, továbbá kereskedelmi képviselet tevékenységéhez szükséges.
Érvénytelen szerződések
A tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződések érvénytelenek, azok alapján a tulajdonjog nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, vagy ha ez már megtörtént, a tulajdonjogot törölni kell. Érvénytelenség esetén a szerződéskötés előtti állapotot kell visszaállítani, az ingatlant és a vételárat is vissza kell adni. Ha az érvénytelenség már önmagából a szerződésből megállapítható (pl. termőföldszerzés esetén a mennyiségi korlátozások megszegése), a földhivatal elutasíthatja a kérelmet.
A termőföld tulajdonjogára vonatkozó szerződés vagy szerződési kikötés semmisségének megállapítása iránt az ügyész pert indíthat.
Az ingatlanszerzés feltételeinek ellenőrzése
A termőföldszerzésre meghatározott feltételek betartását a helyi birtokhasznosítási bizottság, vagy a jegyző és a földhivatal bevonásával az FM-hivatal ellenőrizheti. Az FM-hivatal az ellenőrzés során a tulajdonost írásban felszólítja a jogszerű állapot helyreállítására. Ha a felszólítás eredménytelen, bírságot szab ki, amely a termőföld szerzéskori aranykorona-értéke húszezerszeres szorzatának megfelelő forintöszszeg. A bírság ismételten kiszabható mindaddig, amíg a jogsértő állapot fennáll, illetve amíg a tulajdonos a termőföldet el nem idegeníti.
A termőföldnek nem minősülő ingatlanszerzés feltételeinek betartását a közigazgatási hivatal vezetője a jegyző és a földhivatal bevonásával ellenőrizheti. Ha az ellenőrzés során megállapítja, hogy a tagállami állampolgár nem tartotta be az engedélyhez nem kötött ingatlanszerzés feltételeit, felhívja a tulajdonost az engedély iránti kérelem benyújtására.
"Zsebszerződések"
A külföldiek termőföldszerzését korlátozó rendelkezések kijátszására sajnos gyakran olyan színlelt szerződéseket kötnek, amelyek nem a felek tényleges akaratát tükrözik, hanem a tulajdonjog-átruházást haszonbérleti szerződéssel leplezik. A külföldi már most megfizeti a teljes vételárat, és birtokba lép, de csak a tulajdonszerzési korlátozások megszűnését követően fogja kérni a tulajdonjog bejegyzését. Ezekkel az ún. zsebszerződésekkel szemben a hatóságok nem lépnek fel igazán hatékonyan, bár a törvényes eszközök adottak.
Az átmeneti korlátozások eltörlése
A termőföldszerzésre vonatkozó hatályos szabályok hét éven keresztül, tehát 2011. május 1-jéig tarthatók fenn. 2007-ben az átmeneti rendelkezések felülvizsgálatára kerül sor, amelynek során az Európai Unió Tanácsa, a Bizottság javaslata alapján, egyhangúan az átmeneti időszak lerövidítéséről vagy lezárásáról határozhat. Ha a hétéves átmeneti időszak lejártával Magyarországon a mezőgazdasági földterületek piacának súlyos zavara alakul ki, vagy ennek kialakulása fenyeget, a Bizottság hazánk kérelmére az átmeneti időszakot legfeljebb további három évre meghosszabbíthatja.
A másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlan megszerzésére vonatkozó jelenlegi korlátozások 2009-ig tarthatók fenn.