Kiskorúak ingatlanügyletei

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2005. november 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 91. számában (2005. november 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
A cselekvőképtelen, illetve korlátozottan cselekvőképes kiskorúak érdekeit a törvények fokozottan védik, akár a kiskorú szüleivel, gyámjával, gondnokával szemben is. Különösen igaz ez az ingatlanügyletekre, mivel ott általában nagyobb értékről van szó, mint ingók esetében.

Sokszor előfordul, hogy a szülők kiskorú gyermekeik nevére veszik a lakást, telket, hogy a későbbiekben megspórolják utódaiknak az öröklési illetéket. Abba azonban nem biztos, hogy belegondolnak, hogyha az eladására mégis előbb kerülne sor (még a gyerek kiskorúsága idején), úgy az ingatlanért kapott pénzzel már nem rendelkezhetnek szabadon, mivel azt a gyermek nagykorúságának eléréséig gyámügyi letétbe kell helyezniük, vagy a gyámhatóság engedélyével vehetnek neki egy másik ingatlant.

A kiskorú fogalma a Ptk.-ban

Az 1959. évi IV. törvény (Ptk.) szerint minden, a tizennyolcadik életévét be nem töltött személy kiskorúnak minősül. Ez alól a szabály alól kivételt jelent, ha a kiskorú tizennyolc éves kora előtt házasságot köt. Ehhez szükséges azonban a gyámhatóság előzetes engedélye.

A kiskorúakon belül különbség van

- korlátozottan cselekvőképes, illetve

- cselekvőképtelen kiskorúak között.

Cselekvőképtelen kiskorúak

Cselekvőképtelen az a kiskorú személy,

- aki a tizennegyedik életévét még nem töltötte be, illetve

- akit a bíróság cselekvőképességet kizáró gondnokság alá helyezett.

A cselekvőképtelen kiskorú önálló jognyilatkozata főszabály szerint semmis, azaz minden külön eljárás nélkül érvénytelen, és nevében csak a törvényes képviselője (szülő, gyám, gondnok) járhat el.

Ha törvényes képviselő

- jogszabály,

- gyámhatósági rendelkezés,

- érdekellentét vagy,

- más akadály miatt nem járhat el,

a gyámhatóság a cselekvőképtelen személy részére eseti gondnokot rendel.

A cselekvőképtelen kiskorú érdekeit tehát

- a szülői felügyeletet gyakorló szülő,

- a gyám,

- a gondnok, illetve

- az eseti gondnok képviselheti.

Az érvényes szerződés feltételei

A cselekvőképtelen kiskorú jognyilatkozatainak semmisségre vonatkozó általános törvényi rendelkezés alól azonban a fogalom biztonságának érdekében van kivétel.

A szerződés érvényes, ha

- azt a cselekvőképtelen kiskorú közvetlenül maga köti és teljesíti,

- a jogügylet a mindennapi életben tömegesen fordul elő (az emberek széles köre köt ilyet),

- csekély jelentőségű (mindig az adott helyzetet kell vizsgálni, és a kiskorú körülményeitől függően kell értékelni) és

- különösebb megfontolást nem igényel.

Ennek a négy feltételnek együttesen kell fennállnia ahhoz, hogy a kiskorú szerződése érvényes legyen. Természetesen ingatlanügyletek esetében ezeknek a feltételeknek egyike sem áll fenn, mivel

- ahhoz ügyvédi ellenjegyzés szükséges,

- nem fordul elő a mindennapi életben tömegesen,

- nem lehet csekély jelentőségű, továbbá

- a tizennegyedik évet be nem töltött személy nagy valószínűséggel nem tud egy ilyen komoly, megfontolt döntést meghozni.

Korlátozottan cselekvőképes kiskorú

Korlátozottan cselekvőképes az a kiskorú személy, aki a tizennegyedik életévét már betöltötte és nem cselekvőképtelen.

Már nagyobb szabadsággal tehet jognyilatkozatokat, mint a cselekvőképtelen kiskorúak, de főszabály szerint a korlátozottan cselekvőképes személy érvényes jognyilatkozatához törvényes képviselője

- előzetes beleegyezése vagy

- utólagos jóváhagyása szükséges.

Ha a jognyilatkozatot a kiskorú megtette, és ahhoz a törvényes képviselő az előzetes beleegyezését nem adta, függő jogi helyzet áll fenn egészen addig, amíg utólagosan jóvá nem hagyja. Ez azt jelenti, hogy a korlátozottan cselekvőképes kiskorú jognyilatkozata ugyan létrejött, de nem érvényes. Érvényessé az előzetes beleegyezéstől vagy utólagos jóváhagyástól válik, ezek hiányában az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni. Kivéve ha ez idő alatt a korlátozottan cselekvőképes kiskorú nagykorúvá, (azaz cselekvőképessé válik), és ezzel egyidejűleg maga dönti el, hogy a nagykorúvá válását megelőzően megtett jognyilatkozata érvényes lesz-e vagy sem.

Önállóan tehető nyilatkozatok

A korlátozottan cselekvőképes kiskorú tehet már önálló jognyilatkozatokat is. Ezek érvényességéhez nem szükséges a törvényes képviselő előzetes beleegyezése vagy utólagos jóváhagyása.

Önálló jognyilatkozatok lehetnek a csak személyesen tehető, személyes jellegű jognyilatkozatok.

A kiskorú a személyéhez fűződő jogai védelmében felléphet, s

- tehet közvégrendeletet,

- megtilthatja, hogy halála esetén szerveit vagy szöveteit átültessék,

- munkaviszonyt létesíthet,

- eljárhat cselekvőképes személy képviseletében (a törvény alapján a korlátozottan cselekvőképes kiskorú mint képviselő az általa képviselt nevében olyan jognyilatkozatokat is tehet, amelyeket egyébként saját nevében még törvényes képviselője előzetes engedélyével vagy utólagos jóváhagyásával sem tehetne).

Az apaságot elismerő nyilatkozat teljes hatályához - ha a gyermek betöltötte a tizennegyedik életévét - a törvény megkívánja a korlátozottan cselekvőképes kiskorú hozzájárulását is.

A kiskorú

- a munkával szerzett keresményével önállóan rendelkezhet, és a keresmény erejéig kötelezettséget vállalhat (ha azonban még a szülei háztartásában él, a költségekhez köteles hozzájárulni),

- megkötheti a mindennapi élet szokásos szükségleteinek fedezésére kisebb jelentőségű szerződéseket (pl. bevásárlások),

- megkötheti a számára kizárólag előnnyel járó szerződéseket (pl. ajándékot fogadhat el, hacsak azt törvényes képviselője gyámhatósági hozzájárulással vissza nem utasítja).

Ez tehát azt jelenti, hogy ingatlan ajándékozása esetén a korlátozottan cselekvőképes kiskorú már eldöntheti, hogy az ajándékot elfogadja vagy sem.

A törvényes képviselő nyilatkozatai

A korlátozottan cselekvőképes kiskorú nevében a törvényes képviselő is tehet jognyilatkozatokat, kivéve ha

- azok személyes jellegű, csak személyesen tehető jognyilatkozatok, illetve

- a kiskorú a munkájával szerzett keresményével rendelkezne.

A kiskorú véleményének figyelembevétele

A gyermekek jogairól szóló New York-i egyezmény óta a törvényes képviselőnek a kiskorú személyét és vagyonát érintő jognyilatkozata megtétele során

- a korlátozott cselekvőképességű, illetve

- az ítélőképessége birtokában lévő cselekvőképtelen kiskorú véleményét figyelembe kell vennie. (Azaz képes legyen arra, hogy a jogügylet lényegét, következményeit átlássa, arról véleményt formáljon, és e véleményét kifejezésre juttassa.)

Kizárólag gyámhatósági hozzájárulással tehető jognyilatkozatok

Vannak a kiskorúakat érintő olyan jognyilatkozatok is, melyek érvényességéhez mindenképpen szükséges a gyámhatóság hozzájárulása is. Ezek a következők:

- kiskorú által kötött tartási (életjáradéki) szerződés,

- kiskorút megillető tartásról történő lemondás,

- kiskorút örökösödési jogviszony alapján megillető jogok vagy kötelezettségek (öröklési szerződésének érvényessége, végrendelet érvénytelenségének megállapítása iránti perindítás),

- külön is visszautasítható vagyontárgyak öröklésének visszautasítása,

- jognyilatkozatok, amelyek a kiskorú külön jogszabály alapján beszolgáltatott vagyonára vonatkoznak (a családjogi törvény kimondja, hogy a szülők a gyermek pénzét és értéktárgyait, amennyiben azokat a rendes vagyonkezelés szabályai szerint folyó kiadásokra vagy egyéb okból készen tartani nem kell, kötelesek a gyámhatósághoz beszolgáltatni),

- kiskorú olyan egyéb vagyontárgyára, illetve vagyoni értékű jogára vonatkozó jognyilatkozatok, amelynek értéke meghaladja a külön jogszabályban (gyámhatósági törvény) meghatározott összeget,

- a gyermek lakásbérleti szerződésének közös megegyezéssel történő megszüntetése vagy lakáscseréjéhez történő hozzájárulás megszerzése (gyámhatóság csak akkor hagyhatja jóvá, ha a gyermek lakhatása megfelelően biztosítva van),

- a gyermek tulajdonát képező - százezer forintot meghaladó - értékpapír, üzletrész, cégtulajdon,

- a személyes tulajdon szokásos tárgyait meghaladó mértékű ingó és készpénz vagyonát érintő jogügylet (értékpapír, ékszerek, ezüst-, arany-, platinatárgyak, drágakövek és egyéb ingó tárgyak elidegenítése és megterhelése),

- a kiskorú ingatlantulajdonának átruházása vagy bármely módon történő megterhelése [függetlenül az ingatlan (ingatlanhányad) értékétől].

Gyámhatósági jóváhagyáshoz kötött a törvényes képviselő jognyilatkozata a korlátozottan cselekvőképes vagy a cselekvőképtelen kiskorú ingatlantulajdon-szerzése esetében is, de csak akkor, ha a megszerzendő ingatlant

- vagyoni értékű jog vagy

- végrehajtási jog terheli.

Ingatlanátruházás

Átruházásnak minősül minden olyan jognyilatkozat, amelynek folytán a kiskorú ingatlantulajdona részben vagy egészében más személy tulajdonába kerül.

Ilyen

- az adásvétel,

- az ajándékozás,

- a csere,

- az adásvétellel vegyes csere,

- az ingatlanra vételi jogot (opció) engedő szerződés,

- a kiskorú ingatlanhányada esetén a közös tulajdon magához váltással történő megszüntetése (ha nem a kiskorú a magához váltó fél).

Terhelés

Megterhelés minden jognyilatkozat, amely a kiskorú tulajdonjogából eredő bármely jogosítványát korlátozó módon érinti.

Például

- az ingatlan zálogjoggal megterhelése,

- használati jog engedése,

- szolgalmi jog alapítása,

- az építtető részére tulajdonszerzést jelentő építési, épületbővítési vagy más értéknövelő beruházás,

- az ingatlanon (ingatlanhányadon) álló felépítmény lebontása.

Haszonélvezeti jog alapítása

A haszonélvezeti jog alapítása ugyancsak a megterhelés fogalma alá tartozik, de ebben az esetben nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha

- a kiskorú szerez tulajdonjogot,

- a kiskorút terhelő ellenérték nélkül, és

- az erre vonatkozó szerződés megkötésével egyidejűleg kerül sor a haszonélvezeti jog alapítására. (Ezeknek a feltételeknek együttesen kell fennállniuk.)

A jognyilatkozat jóváhagyásának elutasítása

A gyámhivatal a jognyilatkozat jóváhagyását elutasítja, ha a jognyilatkozatot tartalmazó okirat alaki szempontból érvénytelen. A jognyilatkozat gyámhivatali jóváhagyása a jognyilatkozat érvényességéhez szükséges - és jogszabályban előírt - egyéb feltételeket természetesen nem pótolja.

Gyámhatósági jóváhagyással sem tehető jognyilatkozatok

Léteznek olyan jognyilatkozatok is, amelyeket a kiskorú (érdekeinek védelmében) még a gyámhatóság jóváhagyásával sem tehet érvényesen.

A korlátozottan cselekvőképes, illetőleg cselekvőképtelen kiskorú

- nem tehet érvényesen joglemondó nyilatkozatot, ha a lemondásra ellenérték nélkül került sor,

- nem ajándékozhat (sem személyesen, sem törvényes képviselője útján, mert az ajándékozási szerződés az ajándékozóra ró kötelezettséget, hiszen vagyona rovására köteles ingyenes vagyoni előnyt juttatni a megajándékozottnak, és a szolgáltatással szemben nem áll ellenszolgáltatás, tehát az ajándékozó kötelezettségvállalása teljes egészében ingyenes),

- megfelelő ellenérték nélkül nem vállalhat felelősséget idegen kötelezettségért (például kezességvállalás).

Kivételek ez alól a szabály alól is vannak. Nem kell sem a törvényes képviselő, sem a gyámhatóság jóváhagyása, ha

- a jognyilatkozat szokásos mértékű ajándékozásra vonatkozik (a szokásos mérték minősítésénél mérlegelni kell az ajándék értékét, az ajándékozás tárgyát, az ajándékozó vagyoni helyzetét, az ajándékozással elérni kívánt célt és - hozzátartozók közötti ajándékozásnál - a családban uralkodó felfogást),

- a korlátozottan cselekvőképes kiskorú a munkájával szerzett keresménye tekintetében (annak erejéig) tesz ingyenes jognyilatkozatot (korlátozottan cselekvőképes kiskorú ugyanis törvényes képviselőjének hozzájárulása nélkül is létesíthet munkaviszonyt, a munkával szerzett keresménnyel önállóan rendelkezhet, annak erejéig kötelezettséget vállalhat).

Bírósági vagy közjegyzői határozattal elbírált jognyilatkozatok

A gyámhatósági jóváhagyást bizonyos esetekben pótolhatja bírósági vagy közjegyzői határozat is. Ha a törvényes képviselő ezekben az ügyekben pert indít, már a keresetindításhoz sincs szükség gyámhatósági hozzájárulásra. Ilyenkor a gyámhatóság feladatát a bíróság, illetőleg a közjegyző veszi át.

Közjegyző esetében azonban a gyámhatóság feladatkörének átvételéről csak akkor lehet szó, ha olyan eljárásban működik közre, amelynek során határozatokat hozhat.

Ilyenek: hagyatéki eljárás, okiratok megsemmisítése.

Olyan esetekben azonban, amikor nem hoz határozatot, az okirat érvényességéhez szükség van a gyámhatóság jóváhagyására.

Ilyenek például, amikor a közjegyző okiratot szerkeszt, hitelesít vagy tanúsítványt állít ki.

Mindhárom hatóság eljárásában közös, hogy a bíróság, a közjegyző, illetve a gyámhatóság is egyaránt azt bírálja el, hogy a jognyilatkozat megfelel-e a korlátozottan cselekvőképes, illetőleg cselekvőképtelen személy érdekének.

A szerződés relatív semmissége

A Ptk. érvénytelenségre vonatkozó általános szabálya szerint a semmis szerződés érvénytelenségére bárki korlátozás nélkül hivatkozhat.

A korlátozottan cselekvőképes, illetőleg cselekvőképtelen kiskorú jognyilatkozataira azonban a törvény a relatív semmisség szabályát fogalmazza meg. Ez azt jelenti, hogy a kiskorú személyek által tett jognyilatkozat semmisségére - azaz arra, hogy

- hiányzik a törvényes képviselő nyilatkozata,

- az előírt gyámhatósági jóváhagyás, vagy

- olyan nyilatkozatról van szó, amely még gyámhatósági jóváhagyással sem tehető érvényesen,

csak a korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen kiskorú érdekében lehet hivatkozni.

Ez a szabály tehát azt jelenti, hogy kiskorúval kötött szerződés esetén

- csak az egyik fél hivatkozhat az érvénytelenségre, illetve

- ha a megkötött szerződés a teljes cselekvőképességgel nem rendelkező kiskorú érdekeinek megfelel, akkor érvényben marad, és senki sem hivatkozhat az érvénytelenségre.

A bíróságnak azt kell vizsgálnia, hogy a jognyilatkozat valóban sérti-e a kiskorú érdekeit, és azok a körülmények, amelyekre az érdeksérelmet alapítják, a jognyilatkozat megtételekor fennállottak-e vagy sem.

A kiskorú helytállása

A szerződés relatív semmissége alól is van kivétel. Aki cselekvőképességét illetően a másik felet megtéveszti (nagykorúságot színlel), a teljesítésért polgári jogi felelősséggel tartozik.

A megtévesztés feltételei tehát a következők:

- olyan szerződésről van szó, amelyet korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen kiskorú cselekvőképes személlyel köt,

- a kiskorú a szerződéskötés során a másik felet tévedésbe ejti vagy tévedésben tartja abban a tekintetben, hogy ő maga cselekvőképes,

- a megtévesztett fél jóhiszemű, azaz a szerződéskötéskor nem tudta, és a körülményekből nem is kellett tudnia, hogy a másik fél korlátozottan cselekvőképes, illetőleg cselekvőképtelen.

A cselekvőképessége körében megtévesztő magatartást tanúsító kiskorú ezért a magatartásért felelős, feltéve hogy vétőképes. (Vétőképes: a polgári jog szabályai szerint felelősségre vonható, mert életkora és szellemi fejlettsége képessé teszi magatartása jogellenességének felismerésére.)

A helytállás egyik módja a kártérítés. A korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen, de vétőképes kiskorú elsődlegesen az eredeti állapot helyreállítására kötelezhető. Ha ez nem lehetséges, akkor a teljes - vagyoni és nem vagyoni - kár megtérítésére köteles.

A felelősség megállapítása esetén a bíróság kártérítés helyett kötelezheti a megtévesztő felet a szerződés teljesítésére is, ami gyakorlatilag ugyanazt jelenti, mint ha az érvénytelen szerződést hatályossá nyilvánította volna.

Ügygondnok kirendelése érdekellentét miatt

* Egy bírósági határozat szerint öröklés esetén a túlélő házastárs érdekellentét miatt a kiskorú örökös képviseletére ügyvédi meghatalmazást nem adhat, mert ilyen esetben a kiskorú részére ügygondnokot kell kirendelni. * Az örökhagyó végintézkedés hátrahagyása nélkül meghalt. Hagyatékához tartozott egy tanya és szántó ingatlan 1/2 része, valamint egy ARO típusú teherautó és utánfutó. Öröklésre jogosult az örökhagyó kiskorú gyermeke és a tulajdonos házastársa. Az özvegy a kiskorú képviseletére ügyvédi meghatalmazást adott. A hagyatéki tárgyaláson a túlélő házastárs az ingóságokra házastársi közös vagyoni igényt jelentett be, és az özvegyi haszonélvezeti jog megváltását kérte, majd a kiskorú örökös képviselőjével egyezséget kötött. E szerint az ingóságok fele része házastársi vagyonközösség címén, további 1/4 része haszonélvezeti jog megváltása címén az özvegyet illeti, ugyancsak haszonélvezeti jog megváltása fejében az özvegy kapja az ingatlan 1/4 részét is, míg annak 1/2 része házastársi közös szerzés címén illeti őt meg. A közjegyző az egyezséget jóváhagyta, és a hagyaték átadásával kapcsolatban az egyezségnek megfelelően döntött. A hagyatékátadó végzés fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett. * A jogerős végzés ellen emelt ügyészi törvényességi óvás alapos, mivel a hagyatéki eljárásról szóló rendelet szerint ha az örökösnek nincs törvényes képviselője vagy az eljárásban akadályozott, a közjegyzőnek a kiskorú örökös részére ügygondnokot kell kirendelnie. A családjogi törvény szerint pedig a szülő nem képviselheti gyermekét olyan ügyben, amelyekben a gyermekkel szemben ellenérdekű félként szerepel. Ennek megfelelően ebben a hagyatéki ügyben a túlélő házastárs az özvegyi haszonélvezeti jog megváltása és a vagyonjogi igény kérdésében gyermeke részéről meghatalmazást nem adhatott annak képviseletére, ezért azt a közjegyzőnek figyelmen kívül kellett volna hagynia. A közjegyző az ügyben akkor járt volna el helyesen, ha maga rendel ki a kiskorú részére ügygondnokot, s annak részvételével folytatja le az eljárást. * Ezek alapján Legfelsőbb Bíróság a közjegyző végzését hatályon kívül helyezte, egyben őt új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.

Ingyenes ingatlanszerzés

* A kiskorú ellenérték nélküli ingatlanszerzése esetén a törvényes képviselő haszonélvezeti jogának bejegyzéséhez nem szükséges tehát a gyámhatóság jóváhagyása, ahogyan ezt egy legfelsőbb bírósági határozat is megállapította. * A földhivatal határozatával a tulajdonjogot bejegyezte a kiskorú vevők részére azzal, hogy a kiskorú tulajdonszerzők szüleinek haszonélvezetét egyúttal az ingatlanra feljegyezte. A gyámhivatal a bejegyző határozat ellen fellebbezéssel élt, amelyet a megyei földhivatal határozatával elutasított, és az elsőfokú közigazgatási szerv határozatát helybenhagyta, kifejtve, hogy a jogügylethez a gyámhatóság hozzájárulása nem szükséges. * A közigazgatási határozat ellen a gyámhivatal keresetet nyújtott be a megyei bírósághoz. Álláspontja szerint a törvényes képviselő a gyámhivataltól jogszabályba ütközően nem kérte a kiskorúak ingatlanának megterheléséhez a gyámhatóság hozzájárulását. Az elsőfokú bíróság a gyámhatóság keresetét alaposnak találta, ezért a földhivatal határozatát hatályon kívül helyezte, és a közigazgatási szervet új eljárás lefolytatására kötelezte. * Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a földhivatal nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. A felülvizsgálati kérelemben kifejtette, hogy ha a kiskorú úgy szerez ingatlantulajdont, hogy a szerzés alapján a vételárat a törvényes képviseletét ellátó szülei fizetik meg, és ezzel egy időben ugyanazon szerződésben haszonélvezeti jog alapítására kerül sor a szülők részére, szükségtelen a gyámhatóság jóváhagyása a törvényes képviselők jognyilatkozatának érvényességéhez. * A felülvizsgálati kérelem a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint alapos. A jelen ügyben a szülők teljesítették a szerződésben meghatározott vételárat, tehát a gyermekek ingyenesen szereztek. Az ügyletre alkalmazandó törvényi, illetőleg kormányrendeleti rendelkezésből egyértelműen megállapítható, hogy a törvényes képviselő jognyilatkozatának érvényességéhez a gyámhatóság jóváhagyása szükséges átruházás esetén (ebben az esetben az ingatlan az ügylet előtt a kiskorú tulajdonában állt), illetőleg kiskorú tulajdonának megterhelése esetén (ebben az esetben a kiskorú tulajdonjogából eredő bármely jogosítványt a jogügylet korlátozza). Ugyanakkor a főszabályt kivétellel egészíti ki a jogalkotó arra az esetre, ha haszonélvezet alapítására az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg kerül sor. * A Ptk.-ban és a kormányrendeletben meghatározott feltételek: * a kiskorú tulajdonszerzése, továbbá, hogy * a tulajdonszerzés ellenérték nélkül történjen, illetőleg * a tulajdonjog megszerzésére megkötött szerződéssel egyidejűleg kerüljön sor a haszonélvezeti jog alapítására. * Az eljárás tárgyát képező esetben mindhárom feltétel együttesen, egy időben megvalósult, ezért helyesen jártak el a földhivatali szervek, amikor a fent hivatkozott jogszabályi rendelkezések alapján a tulajdonjog átvezetésére és a haszonélvezeti jog feltüntetésére vonatkozó határozatokat meghozták. * A Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság határozatát hatályon kívül helyezte, és a felperes gyámhatóság keresetét elutasította

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2005. november 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére