A beruházásokkal kapcsolatos szerződések

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2005. szeptember 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 89. számában (2005. szeptember 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
A vállalkozások működésével kapcsolatos szerződésekről szóló cikksorozatunk folytatásaként a beruházások előkészítésével, tervezésével, lebonyolításával és kivitelezésével összefüggő szerződésekkel, illetve az azokkal kapcsolatos lényeges kérdésekkel foglalkozunk.

A vállalkozások életében egyszer elérkezik az a pillanat, amikor kénytelenek valamilyen beruházásba fogni. Lehetséges, hogy fel kell építeni a működés helyét, az irodát, a raktárakat, az üzemet, más létesítményeket, technológiailag össze kell szereltetni a gyártósorokat, vagy egyszerűen csak az idő előrehaladtával végre kell hajtani a létesítményeken, gépeken és berendezéseken a szükséges felújításokat, bővítéseket, javításokat, karbantartásokat.

Ilyenkor a vállalkozás mint beruházó más vállalkozásoktól rendeli meg a szükséges munkák megszervezését és kivitelezését. Az erre létrejövő szerződések legnagyobb része úgynevezett vállalkozási szerződés (amely esetleg magában foglal más szerződéses szolgáltatásokat is, pl. áruszállítás, bérbeadás, lízing vagy bérletvétel, hitel), kisebb részben pedig - főleg az igénybe vett tanácsadók, szakértők vonatkozásában - megbízási szerződés.

A beruházások előkészítése

Mielőtt megkezdődik a beruházások tényleges előkészítése, a megvalósíthatóság áttanulmányozása, a koncepció kidolgozása, az előtervezés, illetve a műszaki-gazdasági tervezés, két fontos döntést célszerű meghozni, amelyek már az előkészítés fázisát is érintik. Az első kérdés, hogy a vállalkozás maga szervezi-e a beruházást, vagy közreműködő segítségét veszi ahhoz igénybe. A második, hogy milyen konstrukcióban szervezi a vállalkozás a beruházást.

Közreműködővel vagy a nélkül?

Ha a beruházó vállalkozás rendelkezik mindazon anyagi-tárgyi és személyi erőforrásokkal, szakértelemmel, amely mellett másoknál gazdaságilag hatékonyabban tudja elvégezni a feladatot, úgy nincs szükség közreműködők igénybevételére. Amennyiben azonban a lebonyolítás bármely fázisa tekintetében hiányok mutatkoznak a vállalkozás erőforrásaiban, úgy az olcsóbb megoldás választása, azaz a saját szervezettel való lebonyolítás a beruházás végére jóval költségesebbé teheti az egész folyamatot, mint a közreműködők igénybevételével együtt járó kiadások.

Tanácsadó mérnök

Közreműködőként a következő szolgáltatók jöhetnek szóba:

Tanácsadó (konzultáns) mérnök, aki a beruházás műszaki előkészítése, tervezése, lebonyolítása, szervezése, felügyelete területén való folyamatos tanácsadásra, szakértői közreműködésre vállalkozik, és pótolja a beruházó vállalkozás oldalán e tekintetben hiányzó műszaki szakértelmet. A tanácsadó mérnök általában csak azért felel, hogy a feladatait szakembertől elvárható gondossággal teljesítse, de a projekt szerződésszerű megvalósításáért nem visel felelősséget. Ha tehát a tanácsadó a legnagyobb gondosság mellett sem tudta megakadályozni, hogy a kivitelező hibásan teljesítsen, a hibás teljesítés miatt őt nem terheli felelősség.

Műszaki ellenőr

A másik lehetséges közreműködő a műszaki vezető/ellenőr, akiknek az a feladata, hogy a beruházás kivitelezése a jogszabályi előírásoknak, műszaki terveknek, szabványoknak, műszaki előírásoknak és a szerződés rendelkezéseinek megfelelően történjen. Építési projekteknél a műszaki vezető megbízása törvényi kötelezettség is. Mind a két közreműködő tehát ellenőrzési, felügyeleti feladatokat lát el. A felelősség az ő esetükben is alapvetően a gondos, szakszerű felügyeletért áll fenn, és ha ezt teljesítik, úgy a projekt bármely hiányossága nem róható a terhükre.

Lebonyolító

Az úgynevezett lebonyolító/projektmenedzser a beruházás teljes műszaki, jogi, pénzügyi szervezését, lebonyolítását vállalja a beruházó vállalkozás helyett, akár úgy, hogy a beruházó nevében és javára, annak számlájára cselekszik és köti meg a szerződéseket, illetve teszi meg az egyéb nyilatkozatokat, akár pedig úgy, hogy mintegy mindenért felelős vállalkozóként, a beruházás mint eredmény szerződésszerű teljesítéséért vállal felelősséget (fővállalkozó).

A közreműködők feladatainak rögzítése

A közreműködőkkel kötendő szerződések legfontosabb eleme annak igen pontos és körülhatárolt rögzítése, hogy mik képezik a közreműködő szerződéses feladatait, annak során milyen előírásokat és rendelkezéseket kell betartania.

A felelősség szabályozása

A másik lényeges kérdés a feladatok teljesítéséért viselt felelősség és a szerződésellenes magatartások szankcióinak meghatározása. A beruházó ez irányú érdekeinek meghatározásánál mindig abból kell kiindulni, hogy az igénybe vett közreműködő a beruházónál nagyobb szakértelemmel rendelkezik, tőle sokkal magasabb fokú gondosság várható el, mint a beruházótól, a közreműködőnek tehát tisztességesen meg kell dolgoznia a díjazásért, és adott esetben igen is indokolt lehet, hogy a beruházás megvalósulásáért ugyanolyan felelősség terhelje, mint a projekt kivitelezőit. Ehhez kell igazítani a közreműködők szerződéses díjazását és a díjfizetés ütemezését is.

Átalánydíj

A szükségtelen többletköltségek felmerülésének elkerülése érdekében mindenképpen célszerű a közreműködőkkel is fix átalánydíjra, azaz az öszszes szerződéses feladatuk teljesítésének valamennyi költségét és a nyereségüket is magában foglaló egyösszegű ellenszolgáltatásra szerződni, amely azután a szerződés fennállta alatt már nem módosítható. Így sokkal jobban kalkulálhatóak a közreműködő költségei, mint a teljesítményegység (pl. mérnökóra) alapján, vagy a beruházás bekerülési költségeinek bizonyos százalékában megállapított díjak esetében, ezek ugyanis mindig magukban hordozzák az utólagos költségnövekedés kockázatát.

A díjazás ütemezése

A díjazás ütemezését célszerű összekötni a projekt ütemezésével, mert így a beruházó vállalkozás nem kerül előteljesítési pozícióba és jobban ellenőrizhető a közreműködő munkavégzésének szerződésszerűsége is.

Biztosítékok

A beruházó oldalán a közreműködők nem megfelelő munkavégzése miatt esetleg felmerülő többletköltségek és károk fedezetének biztosítására célszerű valamilyen biztosíték alkalmazása is, elsősorban felelősségbiztosítás, a díjazás egy részének, meghatározott ideig óvadék címén való visszatartása, esetleg bankgarancia formájában.

A teljesítés igazolása

Ugyancsak lényeges kérdés a közreműködő teljesítésének igazolása, amelyet a közreműködő általi számlázás feltételéül is kell szabni. Ez elsősorban valamilyen naplóvezetési és/vagy folyamatos jelentéstételi, illetve konzultációs kötelezettséget kell, hogy jelentsen, amelyről a közreműködőnek írásbeli naplót, nyilvántartást, jelentést, jegyzőkönyvet kell készítenie. A teljesítések megfelelő igazolása, különösen szellemi tevékenységet is magában foglaló szolgáltatásoknál az adózás, különösen a költségelszámolás és az áfalevonás, szempontjából is rendkívül fontos.

A megfelelő szerződési konstrukció kiválasztása

Lehetséges megoldás, hogy a vállalkozás (akár közreműködője útján) maga szerződik a tervezővel és valamennyi, a kivitelezéshez igénybe veendő szakvállalkozóval (mélyépítő, magasépítő, épületgépész, szigetelő, technológiai szerelő stb.). Ennek az az előnye, hogy minden vállalkozóval maga alakíthatja ki a legkedvezőbb szerződéses feltételeket, és közvetlenül ellenőrizheti, számon kérheti a teljesítésüket. Hátránya viszont, hogy komoly személyi és anyagi erőforrásokat igényel a szakvállalkozók munkájának összehangolása, szervezése és külön-külön, illetve a projekt egészére vonatkoztatott ellenőrzése, amelyen csak némileg enyhíthet a közreműködők igénybevétele. Az viszont költségkihatásokkal jár.

Fővállalkozás

A másik lehetséges megoldási mód valamely fővállalkozói modell igénybevétele. Ez azt jelenti, hogy a beruházáshoz szükséges tervezési és kivitelezési feladatok jelentősebb részét vagy mindegyikét a fővállalkozó saját kötelezettségeként vállalja el, és a többi szakvállalkozóval már ő köti meg a szerződéseket. Utóbbiakkal a megrendelő (beruházó) vállalkozás értelemszerűen közvetlen jogi kapcsolatba nem kerül (kivéve azt a néhány esetet, amikor a beruházó és a fővállalkozó, illetve az alvállalkozó megállapodása alapján a vállalkozói díjat a beruházó részben vagy egészben közvetlenül fizeti az alvállalkozónak engedményezés alapján, vagy a jótállási, illetve szavatossági jogokat közvetlenül érvényesítheti az alvállalkozóval szemben).

A kivitelezésért a fővállalkozó egyedül felelős a megrendelővel szemben, mintha minden munkát ő végezne el. Ezért nem is hivatkozhat arra, hogy az alvállalkozója teljesítette szerződésellenesen a feladatait, ezzel nem mentesülhet a megrendelővel szembeni felelősség alól.

Attól függően, hogy a beruházás feladatainak milyen széles körét fedik le a fővállalkozó kötelezettségei, beszél a gyakorlat:

- totálvállalkozóról, aki a tervezést és a teljes projekt kivitelezését (beleértve minden szakipari munkát) vállalja,

- generálvállalkozóról, aki a tervezés kivételével, vagy annak egy része vállalása mellett, minden kivitelezési munkára vállalkozik, és végül

- fővállalkozóról, aki a tervezés kivételével, vagy annak egy része vállalása mellett a kivitelezési munkák nagyobb részét elvállalja.

A fővállalkozói modell rendkívüli előnye, hogy a megrendelő csak egy vagy viszonylag csekély számú vállalkozóval kénytelen közvetlenül szerződni, amely csökkenti a koordinációs, szervezési és ellenőrzési terhet. Általában csak néhány tőkeerős vállalkozással áll szerződéses kapcsolatban, amelyek egyszemélyben felelősek mindazon műszaki-gazdasági terjedelem teljesítéséért, amelyet a szerződésben vállaltak, és a beruházó vállalkozásnak nem kell külön-külön vesződnie az egyes szakvállalkozókkal sem.

A fővállalkozói modell előnyei mellett a hátrányok még mindig nem olyan súlyosak, hogy komolyan kérdésessé tehetik a fővállalkozói modell alkalmazását és közkedveltségét.

A legfőbb negatívum a mai magyar gazdaságban az lehet, hogy a fővállalkozók nem rendelkeznek az előfinanszírozáshoz szükséges forrásokkal, és ezért az alvállalkozóikkal finanszíroztatják magukat, minden kifogás felhasználásával késleltetve vagy csökkentve a kifizetéseket. Ez viszont egy idő után a fő- és alvállalkozók közti vitákhoz vezet, amely a határidőre és megfelelő minőségben való teljesítést veszélyezteti. Ez elkerülhető úgy, hogy arra az esetre, ha közte és a fővállalkozó közti vita a beruházás megvalósítását veszélyezteti, a beruházó fenntartja magának a jogot, hogy az alvállalkozók részére közvetlenül ő teljesítsen kifizetéseket.

Tervezés

A beruházás tervezése igen összetett feladat, és az, hogy a beruházó vállalkozás milyen kidolgozottságú tervekkel lát neki a szerződéskötésnek, igen széles skálán mozoghat. A tervezettség szintje összefügg azzal is, hogy a beruházó vállalkozó bevon-e közreműködőket, illetve hogy milyen konstrukciót választ a megvalósításra, és ily módon a tervezés már a kivitelezésre vonatkozó szerződés része is lehet.

Megvalósíthatósági tanulmány

Elkerülhetetlen, hogy legalább egy előzetes koncepció (megvalósíthatósági tanulmány) készüljön, amely tartalmazza a beruházás műszaki leírását és a költségkalkulációt. E nélkül nem lehet a beruházó vállalkozás számára ellenőrizhető és kiszámítható módon belekezdeni a szerződéses kapcsolatok kiépítésébe és még kevésbé a projekt megvalósításába.

A műszaki-gazdasági koncepció, megvalósíthatósági tanulmány elkészítése pedig már tervezőmunka, különösen ha ehhez előtervek is kapcsolódnak, vagy elvi létesítési engedélyezésre (pl. elvi építési engedélyeztetés) kerül sor, amely alkalomadtán külső szakvállalkozás (mérnök, pénzügyi szakértő) bevonását is szükségessé teheti.

Engedélyezési tervek

A tervezés következő fázisa az ún. létesítési engedélyezéshez (elsősorban építési, illetve vízjogi engedélyezéshez) szükséges tervek elkészítése. Ezeket megrendelheti a beruházó vállalkozás egy tervezővállalkozástól (de a fővállalkozási modellben ez akár lehet már a fővállalkozó egyik részfeladata is). Minden esetben természetesen tervegyeztetések, felülvizsgálat, illetve jóváhagyás útján kell arról gondoskodni, hogy a beruházó vállalkozás elképzelései és az általa megszabott keretek érvényesüljenek.

Ebben is hathatós segítséget nyújthat a beruházás műszaki-gazdasági koncepciója, megvalósíthatósági tanulmánya, elő-, illetve tanulmányterve vagy az elvi létesítési engedélyezés alapjául szolgáló műszaki dokumentáció.

A másik fontos szempont a terveztetésnél, hogy a tervfelülvizsgálat, egyeztetés, jóváhagyás a tervezőt (esetleg a terveket készítő fővállalkozót) ne mentesítse a szakszerű eljárásért és a kifogástalan tervért, mint eredményért való felelősség alól, illetve hogy feladata kiterjedjen a komplett engedélyezési dokumentáció, illetve az esetlegesen más engedélyezési anyagok (mint pl. környezetvédelmi hatásvizsgálat) elkészítésére, de legalábbis ezek szükségességére való figyelmeztetésre. Ezek elmaradása ugyanis a kivitelezés, illetve a használatbavétel engedélyezésének fázisában igen kellemetlen, elsősorban késedelmet és többletköltségeket eredményező következményekkel járhat.

Kiviteli tervek

A tervezés következő fázisa a kiviteli tervek elkészítése, amelynek alapját az engedélyezési dokumentáció képezi. Ezek - az esetek legnagyobb részében - a legcélszerűbben a kivitelező vállalkozás által készíthetők el, de természetesen itt sem zárható ki, hogy a beruházó vállalkozás szolgáltatja a terveket.

A kiviteli tervek elkészítésénél ugyanazon szempontokra kell ügyelni, mint az engedélyezési terveknél. Ha a kivitelező vállalkozás tervez, úgy arra is figyelemmel kell lenni, hogy ez illeszkedjen a beruházás ütemezésébe, vagyis a kiviteli tervek késedelméből eredő kockázatok minimálisak legyenek. Amennyiben a beruházó vállalkozás szolgáltatja a kiviteli terveket, úgy - ha a projekt volumene és bonyolultsága nem teszi lehetővé a komplett kiviteli tervdokumentációt a kivitelezés előtt - célszerű kikötni a tervek fokozatos szolgáltatásának lehetőségét, ezzel ugyanis csökkenthető annak veszélye, hogy a kivitelező a tervszolgáltatás késedelmességével kísérelje meg kimenteni saját kiviteli késedelmét.

Engedélyezés

A beruházásokkal számtalan engedélyezési procedúra jár együtt.

Elvi engedélyek

Ezek közül az előkészítés fázisához alapvetően kettő tartozik: az elvi létesítési (pl. építési, vízjogi) engedélyezés, illetve a létesítési (építési, vízjogi létesítési, környezetvédelmi) engedélyezés. Az előbbi egy bizonyos időtartamra (általában 3 év, amely esetenként hosszabbítható) garantálja a beruházó számára, hogy amennyiben az engedélyezési dokumentációban leírt beruházást kívánja megvalósítani, a létesítési engedélyt ahhoz meg fogja kapni. Ez alól csak az képezhet kivételt, ha az engedélyezés alapjául szolgáló szabályozási környezet lényeges változása miatt a beruházás nem lenne engedélyezhető. Az elvi engedély tehát komoly biztonságot jelent a tervezhetőség és kalkulálhatóság szempontjából, különösen, ha a beruházás megvalósítására jogi szempontból kényes területeken (pl. műemléki, zöld-, természet- vagy környezetvédelmi szempontból fontos, illetve más építési, környezetvédelmi és vízjogilag szigorúan szabályozott övezetek) kerül sor. Az elvi engedélyezés képezheti a beruházási koncepció, előterv részét, és általában még nem a kivitelező vállalkozás feladata.

Létesítési engedély

A létesítési engedélyek magához a konkrét kivitelezés megkezdéséhez szükségesek. Az már a beruházó vállalkozás döntésétől függ, hogy azokat maga szerzi be (esetleg szakértő közreműködője, illetve tervezője útján), vagy pedig a kivitelező (fő)vállalkozó kötelezettségévé teszi-e a beszerzést a szerződésben.

Használatbavételi engedély

Az ún. használatbavételi engedélyezés már a beruházás befejezéséhez, átadás-átvételéhez kapcsolódik, és így a kivitelezési szerződés tartalmához tartozik. A beruházás tárgyát képező létesítményben a vállalkozási tevékenység gyakorlásához szükséges telepengedélyezés, illetve kereskedelmi üzlet működési engedélyezése ugyan kívül esik a beruházás előkészítésén vagy megvalósításán és az erre létrejövő szerződéses kapcsolatokon - amennyiben ezek nem képezik konkrét kötelezettségeit sem a közreműködőknek, sem pedig a kivitelező vállalkozásoknak. Annyiban viszont - kimondva vagy kimondatlanul - a beruházáshoz és a szerződések műszaki tartalmához kapcsolódik, hogy a beruházás eredményének alkalmasnak kell lennie arra is, hogy a beruházó vállalkozás ezeket az engedélyeket is megkaphassa. Ezek az engedélyek ráadásul a létesítési és használatbavételi engedélyekre is épülnek. Ezért célszerű már a beruházás előkészítésekor is figyelembe venni, milyen feltételeket kell majd a beruházás tárgyának teljesítenie ahhoz, hogy a telepengedélyt vagy üzletműködési engedélyt az illetékes önkormányzati (adott esetben számtalan szakhatóság jóváhagyása után) hatóság végül kiadja.

A beruházással kapcsolatos szerződések megkötése

Mint ahogyan az előbbiekből már látható, a beruházásokkal összefüggésben számtalan szerződést kell megkötnie a beruházó vállalkozónak. Szerződésre lehet szükség az esetleges tanácsadókkal pl. műszaki vezetőkkel, lebonyolítókkal, tervezőkkel, illetve kivitelezőkkel. Mindegyik esetben irányadó az a szempont, hogy csak írásban, a műszaki tartalom - szerződéses feladatok - és az ellenérték lehető legpontosabb meghatározásával kerüljön sor a szerződéskötésre, illetve azok módosítására. A gyakorlatban ugyanis a viták legnagyobb része az írásba foglalás elmulasztásából eredő bizonyítási nehézségekre, illetve a műszaki feladattartalom, illetve az annak megfelelő ellenérték nem megfelelő meghatározására vezethető vissza.

Az áttekinthetőség érdekében az is fontos, hogy a szerződés és elengedhetetlen mellékletei - bármilyen procedúra útján is jöjjön létre a szerződés - egy dokumentumcsomagot alkossanak, mindegyik fél által aláírva. A módosítások pedig ugyanilyen módon létrehozva, folyamatos sorszámozással ellátva legyenek csatolva az alapszerződés dokumentációjához. A bizonytalanságot és a viták számát növeli ugyanis, ha a felek megállapodásának tartalmát ajánlatok, ellenajánlatok, rendelések, rendelésigazolások, levelezések, jegyzőkönyvek tömegéből kell megállapítani.

A szerződéskötési procedúra lehet a versenyeztetés valamely változata, vagy, ha nincs versenyeztetés, akkor az egyes partnerekkel való külön-külön szerződéses tárgyalás.

Versenyeztetés

A versenyeztetés lényege, hogy a lehetséges szerződő partnereket a beruházó - ajánlatkérésben, kiírásban, tenderdokumentációban - a legfontosabb feltételek előírásával felhívja arra, hogy tegyenek ajánlatot a beruházással kapcsolatos adott feladatok elvállalására, és a versengő ajánlatok közül, bizonyos szempontok szerint, a legjobbat fogja kiválasztani, és azzal köti meg a szerződést. Természetesen a versenyeztetés előfeltétele, hogy az ajánlattevők tudják, többen is pályáznak az adott megrendelésre, hiszen csak így kényszeríthető ki, hogy a lehető legkedvezőbb ajánlat megtételére törekedjenek.

Vannak esetek, amikor a versenyeztetés eleve kötelező. A normál üzletmenetben ez akkor fordul elő, ha a vállalkozás a beruházást többségi részben állami támogatásból vagy EU-s támogatásból valósítja meg. Ilyenkor ugyanis kötelező lehet a beszerzések közbeszerzési eljárás keretében való lebonyolítása.

A versenyeztetés egy ajánlatkéréssel (kiírással, tenderrel) indul, amely jogilag a beruházó vállalkozás mint megrendelő részéről még nem kötelező szerződéses nyilatkozat. Mindenesetre a viták elkerülése érdekében célszerű az ajánlatkérésben azt is egyértelművé tenni, hogy a megrendelő bármikor jogosult az ajánlatkérést részben vagy egészben visszavonni, módosítani vagy az ajánlattevők közül végül egyikkel sem szerződést kötni anélkül, hogy az ajánlattevők az ajánlat elkészítésével kapcsolatos költségek megtérítését vagy kártérítést követelhessenek.

Ajánlati dokumentáció

Az ajánlatkérés, illetve az ahhoz kapcsolódóan sok esetben külön díj ellenében megvásárolandó ajánlati dokumentáció (ennek célja, hogy csak komoly érdeklődők vegyenek részt a versenyben) legfőbb elemei a következők:

- az ajánlatkérő adatai,

- az ajánlatkérés tárgyát képező beruházás meghatározása, amelynek részletessége attól függ, hogy már a tervezés is a kivitelező feladata-e vagy sem; ha nem, akkor csak koncepcionálisan rögzíti a kiírás a műszaki-gazdasági paramétereket és az előterveket, ha pedig igen, úgy a kiírásnak már része a tervdokumentáció is (esetleg az elvi vagy létesítési engedélyek és azok dokumentációja),

- az ajánlattétel feltételei (így az ajánlat formájának, egyes tartalmi elemeinek, az ajánlathoz csatolandó dokumentumok, igazolások és nyilatkozatok, az ajánlattételi határidő és az ajánlati biztosítékként esetleg nyújtandó bankgarancia vagy bánatpénz meghatározása, az ajánlati kötöttség időtartamának rögzítése, titoktartási kötelezettségre vonatkozó rendelkezések),

- az ajánlatok formai és tartalmi elbírálásának szabályai,

- a szerződési feltételek, amelyeket minden esetben célszerű az ajánlatkérés részévé tenni azzal, hogy az ajánlatban az ajánlattevő köteles azokat változatlan formában elfogadni (Ezzel elkerülhető, hogy az ajánlat kiválasztása esetén vitát kezdjen az ajánlattevő a szerződési feltételekről, ezzel ellentételezvén a versenyben tett engedményeit (az esetek egy jelentős részében még így is meg fogják kísérelni a módosítást, de a megfelelő ajánlatkérés alapján, az ajánlat érvénytelenségével való fenyegetés eltántoríthatja őket a vitától),

- annak rögzítése, hogy a szerződés a nyertes ajánlattevővel a győztes kihirdetésével, minden további nyilatkozat nélkül, vagy ez esetben is csak a szerződés és mellékleteinek mindkét fél általi aláírásával jön létre. A gyakorlati életben ugyanis igen sok vitát eredményez e kérdés tisztázatlansága.

Egyedi tárgyalások

Ha nem is kerül sor versenyeztetésre, akkor is jelentősen csökkentheti a jövőben kockázatait a megrendelő, ha egy jól összeállított ajánlatkéréssel indítja a tárgyalási folyamatot. Ez is tartalmazza a megrendelő adatait, a projekt lehető legrészletesebb leírását (esetleg részletes terv- és engedélyezési dokumentációval), illetve a részletes szerződési feltételeket, az eltérés lehetőségének kizárásával.

Az egyedi tárgyalások alapján általában több forduló után alakul ki a végleges szerződéses dokumentáció és jön létre a felek között.

Az ajánlatok értékelése

Az ajánlatok értékelési szempontjainak kialakítása minden esetben igen komoly feladat, hiszen az fogja eldönteni, hogy a választás hosszú távon is ésszerűnek és hatékonynak bizonyul-e vagy sem. Ezért a kiértékelési feltételek kialakításába és magába a kiértékelésbe mindig célszerű bevonni a megfelelő műszaki, gazdasági és jogi szakértőket, akik képesek átlátni az ajánlatok valós tartalmát, és azok hitelességét, megbízhatóságát, megalapozottságát, illetve a háttérben meghúzódó kockázatokat.

A kiértékelés szempontjai közül nem szabad az árra koncentrálni. Az alacsony ár még nem feltétlenül teheti vonzóvá az ajánlatot. A túlzóan alacsony ár adott esetben ugyanis az ajánlattevő vesztességét eredményezheti, ami a beruházás általa való részbeni vagy egészbeni előfinanszírozását nehezítheti meg, illetve a pénzügyi és likviditási gondok a határidők és a minőség rovására mehetnek. Ezért az ár mellett mindig vizsgálandó az a szolgáltatás- és kötelezettségtömeg, amit az adott árért az ajánlattevő vállal, az ajánlattevő tőkeereje és likviditása, finanszírozási lehetőségei, a minőség biztosítása és az azért való felelősségvállalás (jótállás, szavatosság) időbeli és tárgyi terjedelme, az ajánlattevő referenciái.

Ár, fizetési feltételek

A megrendelő legfontosabb kötelezettsége a vállalkozó díjazásának megfizetése.

A vállalkozói díj meghatározásánál a legfőbb szempont, hogy mit fedez a vállalkozási díj. A gyakorlatban ez szokott a legtöbb vitához vezetni. Ezért célszerű a lehető legpontosabb fogalmazásra törekedni. Ennek a legfontosabb feltételei a következők:

- a vállalkozói díj a vállalkozó valamennyi szerződéses kötelezettségének, kifogásmentes teljesítése esetén jár, magában foglalván az azzal kapcsolatos minden költséget, kiadást, továbbá a vállalkozó nyereségét is,

- célszerű különösen átalánydíjas megállapodásoknál törekedni a komplettségi megállapodásra, amely jelentősen csökkenti a vállalkozó többletköveteléseinek lehetőségét,

- pontosan szabályozni kell az ún. pótmunka fogalmát és feltételeit. A gyakorlatban a pótmunka minden olyan, a vállalkozó által javasolt és a megrendelő által elfogadott, vagy a megrendelő által igényelt többletteljesítmény, amely a szerződéskötéskor sem a kiviteli tervben, sem pedig a műszaki tartalomban nem szerepelt. Lényeges annak rögzítése, hogy pótmunkából eredő díjazásra a vállalkozó csak külön, a szerződésmódosítás szabályai szerint létrejött, írásbeli megállapodás alapján tarthasson igényt.

A vállalkozói díj típusa

A vállalkozói díj típusának meghatározása, amely a gyakorlatban lehet:

- óradíj, amikor a teljesített és igazolt munkaórák alapján történik az elszámolás, ezek és egy díj határozatként,

- egységár, amikor meghatározott munkanemek kerülnek egységenként (pl. folyóméter, m2, m3) beárazásra, annak rögzítése mellett, hogy az egységár mire nyújt fedezetet (pl. anyag- és munkadíj), és a teljesítési egységek elkészült részének felmérése alapján fizetik ki,

- átalányár, amikor a vállalkozó minden szerződéses kötelezettségét egy meghatározott összegű díjazás ellentételezi azzal, hogy a teljesített óraráfordítás az elvégzett munka mennyisége, vagy a felhasznált anyag önmagában, az elszámolás szempontjából nem releváns, csak a végeredmény teljesítése a fontos,

- az ár ún. fix ár, vagy pedig a teljesítés ideje alatt bekövetkező költségnövekedés, infláció alapján indexálható-e.

Fizetési feltételek

A fizetési feltételekben kell rögzíteni:

- a fizetés ütemezését (fizetési ütemterv), amennyiben részletekben való teljesítés történik, illetve a fizetési határidőket,

- a számlázás rendjét, a számla tartalmát és a számlához mellékelendő ún. fizetést kiváltó (általában teljesítést igazoló) okmányok meghatározását,

- a fizetés módját (átutalás) és a fizetés teljesítésének napját (pl. a megrendelői bankszámla terhelése),

- az eszközölhető levonások körét és szabályait (pl. biztosítéki visszatartások, beszámítás),

- a fizetési késedelem következményeit, elsősorban a kamat mértékét,

- a vállalkozói követelések megrendelő hozzájárulása nélküli engedményezésének tilalmát (ezzel tudja kontrollálni a megrendelő a faktorálásokat és biztosítéki engedményezéseket, amelyek adott esetben megnehezíthetik a megrendelői jogok érvényesítését, mert más lesz a díjkövetelések jogosultja és a vállalkozói kötelezettségek kötelezettje).

A felek együttműködése

* A beruházásokkal kapcsolatos szerzõdésekben azok nagy értéke, bonyolultsága, hosszú idõtartama miatt kiemelt szerepe van a felek többszintû együttmûködésének. Ennek intézményei a következõk: * különféle tájékoztatási, értékesítési kötelezettségek, * a helyi képviselõk biztosítása és azok kapcsolattartása kereteinek meghatározása, * a helyi képviselõk biztosítása és azok kapcsolattartása kereteinek meghatározása, * konzultációs projektértekezletek tartása rendszeresen, ahol a teljesítés addigi mûszaki kérdéseit és a további teendõket vitathatják meg a felek, minden érintett, így a megrendelõ, annak közremûködõi, a vállalkozók és alvállalkozók képviselõinek jelenlétében.

Vitarendezés

* A beruházásokkal kapcsolatos szerzõdések esetében nagyságrendekkel nagyobbak a kockázatok, mint más szerzõdéseknél, és ezért sokkal több mûszaki és jogi természetû vita alakul ki a felek között. Aszerencse a szerencsétlenségben, hogy e viták legnagyobb része a "fehér asztal" mellett elrendezõdik, és csak igen kis hányad kerül a bíróságok elé. Ennek az oka, hogy az ilyen szerzõdéseknél a felek között sokkal nagyobb az egymástól való függés, mint pl. az egyszerû árubeszerzéseknél. Ezért is célszerû a vitarendezési mechanizmusokat pontosan szabályozni a szerzõdésben. * A teljesítés során felmerülõ mûszaki, pénzügyi természetû viták (pl. pótmunka és díjazása, hibás vagy nem hibás teljesítés) eldöntését célszerû szakértõre bízni. Amennyiben tehát a felek közt ilyen természetû nézeteltérés alakul ki, a vállalkozó saját költségen legyen köteles a megrendelõ által is elfogadott igazságügyi mûszaki szakértõt megbízni (akár egy egyetem oktatói közül, vagy névjegyzékbõl kiválasztva), akinek a döntése irányadó a vitában. Ezt követõen a költségeket a felek olyan arányban osztják meg, amilyen arányban a szakértõ egyiküknek vagy másikuknak igazat adott. Az, hogy a döntés mennyire megváltoztathatatlan és mennyire vizsgálható felül egy késõbbi perben, a felek megállapodásától függ. * A jogi természetû vitákra célszerû elõzetes egyeztetési kötelezettséget elõírni. Annak bizonyos idõ eltelte utáni eredménytelensége esetére kell kikötni a bírósági utat egy rendes (állami) bíróság vagy választott bíróság kizárólagos illetékességének kimondása mellett. Választott bíróság közremûködése esetén rögzíteni kell a bírák számát, az eljárás helyét, illetve az eljárási szabályokat (pl. egy állandó választott bíróság szabályzatára utalással). * A megrendelõ szempontjából igen fontos, hogy a vállalkozó a teljesítést a vita rendezéséig ne függeszthesse fel, ezzel jelentõs idõbeli késedelmet és többletköltségeket okozva.

Vis maior

* A beruházásokkal kapcsolatos szerzõdések különösen ki vannak téve olyan, emberileg el nem hárítható körülményeknek, amelyekért egyik fél felelõssége sem állapítható meg. Ezért lényeges kikötés a vis maior meghatározása és következményeinek rögzítése. * Vis maior alatt a gyakorlat a teljesítés olyan rendkívüli okból való, egyik félnek sem felróható meghiúsulását tekinti, amely ok a szerzõdéskötéskor egyik fél által sem volt elõre látható, kialakulása egyik fél által sem volt megakadályozható, és következményei nem voltak elháríthatók. * A vis maior helyzetet célszerû külsõ személlyel igazoltatni. A gyakorlatban ezekre leginkább a kereskedelmi és iparkamarák lehetnek alkalmasak. * A vis maior mentesíti a feleket a szerzõdésszegés következményei alól. Rögzítésre érdemes, hogy vis maior helyzetben a felek meddig tartják fenn a szerzõdést. Biztosítani kell, hogy egy bizonyos idõ eltelte után bármelyikük megszüntetheti a szerzõdést. Ilyen esetre célszerû arról is rendelkezni, hogy az addigi kölcsönös szolgáltatásokat a felek milyen szempontok szerint számolják el. * A vis maior helyzet megszûnése után szükséges lehet a szerzõdés (pl. határidõ, ár) módosítása, ennek feltételeit szintén szabályozhatja a szerzõdés

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2005. szeptember 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére