Közös tulajdon

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2005. július 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 87. számában (2005. július 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Közös lónak túros a háta - tartja a mondás, s bizonyára nem véletlenül. Az ember már csak olyan, hogy nem szívesen osztozik másokkal, különösen ha ingatlanról van szó. Sokszor kerülhetünk azonban olyan helyzetbe, hogy akaratunkon kívül - például öröklés folytán - tulajdonközösségbe kerülünk másokkal. Cikkünk áttekinti a lehetséges problémák megoldásait, s külön foglalkozik a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó szabályokkal.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.

A tulajdonjog tehát ilyenkor egyfajta eszmei jogosultság: minden tulajdonostárs az egész dolog tulajdonosa, de csak meghatározott eszmei hányad (az úgynevezett tulajdoni hányad) erejéig. A tulajdonosi jogok (úgymint birtoklás, használat, rendelkezés) valamennyi tulajdonostársat megilletik. Az persze nyilvánvaló, hogy e jogokat a tulajdonostársak csak egymásra tekintettel gyakorolhatják. Ennek rendező elve pedig elsősorban a tulajdoni hányad. A következőkben az egyes részjogosítványonként sorra vesszük a tulajdonközösségre vonatkozó speciális szabályokat, amelyek biztosítják a tulajdonostársak kölcsönös érdekeinek érvényesítését.

Birtoklás, használat

A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára. E jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére. Az gyakorlatilag lehetetlen, hogy valamennyi tulajdonostárs egyszerre használja az egész dolgot. Csak megosztott használatról lehet szó. Valamilyen rendet kell tehát szabni annak, hogy melyik tulajdonostárs hogyan használhatja a közös dolgot, legyen szó akár ingóságról, akár ingatlanról.

Határozat szótöbbséggel

A törvény ezt a kérdést alapvetően az érintettekre bízza, amikor úgy rendelkezik, hogy a birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében a tulajdonostársak - főszabályként - szótöbbséggel határoznak. Így például a tulajdonostársak többségi határozattal engedélyezhetik a közös tulajdonú televíziós vételi rendszer rácsatlakozással megvalósított használatát.

A közös tulajdonban álló ingatlan használati módjának szabályozása nem eredményez szolgalmi jogokat.

A közös tulajdonban álló ingatlan birtoklása és használata kérdésében a tulajdonostársak szótöbbségi határozatukat szóban is meghozhatják, de természetesen célszerű, ha nyoma marad a megállapodásnak. A határozathozatal során minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga.

Megosztott használat

Térbeli megosztás

A használat megosztása ingatlanoknál főleg térben történik, vagyis mindegyik tulajdonostárs jogot nyer arra, hogy kizárólagosan birtokban tarthasson a közös ingatlanból egy bizonyos, konkrétan meghatározott területrészt. A rendező elv általában a tulajdoni hányad, vagyis mindegyik tulajdonostárs a tulajdoni hányada arányában kap használatba egy területet. A tulajdoni hányad azonban nem kizárólagos szempont, főleg azért nem, mert egyetlen tulajdonostársnak sincs alanyi joga ahhoz, hogy a tulajdoni hányadának megfelelő területet használhasson a közös tulajdonú ingatlanból. A használati megosztás kialakítása során számtalan érdek, szempont figyelembevételével lehet kialakítani a mindenkire kötelező rendet. E szempontok közül csak az egyik - nem vitásan hangsúlyos - tényező a tulajdoni hányadok megoszlása.

Időbeli megosztás

A használatot nemcsak térben, de időben is meg lehet osztani. Ez a megoldás kétségkívül ritkább, s inkább az ingóságoknál életszerű. Ilyenkor arról van szó, hogy a tulajdonostársak beosztják maguk között, hogy ki mikor használhatja a közös dolgot. A használat időtartamának meghatározására értelemszerűen irányadók a térbeli megosztásnál figyelembe veendő szempontok.

Kizárólagos használat

Az sem kizárt, hogy az érdekeltek akaratából - főképp célszerűségi szempontok alapján - az egyik tulajdonostárs jogosult kizárólagosan használni a közös tulajdonban álló dolgot.

Használati díj

A megosztott használatnál láttuk, hogy nem törvényszerűen áll arányban a használat mértéke a tulajdonostárs tulajdoni hányadával. Előfordulhat, hogy valamelyik tulajdonostárs többet használ az ingatlanból, mint amekkora őt a tulajdoni hányada alapján megilletné. A kizárólagos használatnál egyértelműen ez a helyzet.

Ebben az esetben a tulajdonostársak a többlet erejéig használati díjat igényelhetnek a többlethasználótól. Ez olyan helyzetet eredményez, mintha a többlethasználó bérelné a többletet a többiektől. A használati díj megállapításának alapja éppen ezért az a bérleti díj, amelyért a közös dolgot hasznosítani lehetne. Az egész bérleti díjból a többlethasználatra eső részt kérhetik a tulajdonostársak.

A használatidíj-fizetési kötelezettség természetesen csak akkor terheli a többlethasználót, ha a többlethasználatot más körülmény nem kompenzálja. Ez a kérdés is alapvetően a tulajdonostársak megállapodásától függ. Célszerű is a használati rendről szóló megállapodásban tisztázni az esetleges használatidíj-fizetési kötelezettséget, hiszen adott esetben a használat rendjének kialakítását befolyásolhatja a díjigény.

Nem követelhet többlethasználati díjat az a házastárs, aki a közös tulajdonú ingatlanból minden kényszerítő körülmény nélkül, önként költözött el.

A tulajdoni arányt meghaladó használatért fizetendő használati díj összegének meghatározása érdekében nem elegendő az egész ingatlan és az elkülönülten használt ingatlanrészek forgalmi értékének, valamint a lakások és egyéb helyiségek területének egybevetése a tulajdoni arányokkal. A lakrészek, kiegészítő létesítmények, valamint a beépítetlen telekrészek használati viszonyainak, jövedelmezhetőségének tisztázását követően lehet megalapozottan állást foglalni a használati díj mértéke tekintetében. Ennek meghatározásakor a lakbérekre vonatkozó szabályok, a négyzetméterre meghatározott díjtétel csak tájékoztató jellegűek lehetnek az egyéb körülmények együttes értékelése mellett.

Hasznok, költségek

A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg. Ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.

Állagmegóvás, fenntartás

Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni. Az ilyen kiadások rá eső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles. Az ilyen kiadások előtt azonban lehetőség szerint értesíteni kell a tulajdonostársakat.

Rendelkezési jog

Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet, vagyis átruházhatja, megterhelheti a tulajdoni hányadát, arról halála esetére rendelkezhet, ingóság esetében felhagyhat a tulajdonjogával.

Ha a tulajdonostárs a közös ingatlanból a tulajdoni hányadot meghaladó részt használ, tulajdoni illetőségének átruházása esetén a vevő részére a ténylegesen fennálló birtokállapotnak megfelelő használati jogot csak a tulajdonostársainak az előzetes hozzájárulása alapján adhat. Hozzájárulás hiányában a szerződésnek a használati jogra vonatkozó része érvénytelen.

Elővásárlás

A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási (valamint előbérleti, illetőleg elő-haszonbérleti jog) illeti meg. A különböző jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog - ha törvény kivételt nem tesz - megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát. A tulajdonos ilyen joga azonban - lévén, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jogról van szó - a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.

Az elővásárlási jog átruházása semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult.

Az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szabályokat a bírói gyakorlat a következők szerint alakította ki:

Ha a tulajdonostárs a tulajdoni illetőségét el kívánja adni, a kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen - a közlési kötelezettség alól mentesítő - kivételnek számíthat a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is. Ha az eladó előtt nyilvánvaló, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson (telekkönyvön) kívüli résztulajdonosai is vannak, részéről az ajánlat közlésének kötelezettsége azokkal szemben is fennáll, hacsak a közlésnek nincs rendkívüli nehézsége. Ingatlan-nyilvántartáson (telekkönyvön) kívüli résztulajdonosok esetében a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a vevővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el.

A vételi ajánlatot egész terjedelmében kell közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal. A vételi ajánlat közlésekor annak elfogadására a körülmények által indokolt határidőt kell szabni. Az elővásárlási jog jogosultjának az eladó eladási szándékának ismeretében tett azon nyilatkozata, hogy az ingatlant nem kívánja megvásárolni, nem mentesíti az eladót a később kapott vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól. Az előszerződésnek az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal való közlése a vételi ajánlat közlésével esik azonos megítélés alá, ha az adásvételi szerződés az előszerződésben foglalt tartalommal jön létre.

A tulajdonostársak az elővásárlási jogot az eladásra kerülő tulajdoni illetőségre (illetőségrészre) közösen, egymás között egyenlő arányban gyakorolhatják. Ha ilyen értelemben közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki - akár másik tulajdonostárssal közösen - az eladásra kerülő egész tulajdoni illetőségre (illetőségrészre) a vételi ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt, illetőleg őket illeti meg. Ha több ilyen - egyedül fellépő - tulajdonostárs van, közülük az eladó választ, s ez esetben az elővásárlási jog a választott tulajdonostársat illeti meg. A tulajdonostárs és a vele együtt élő nem tulajdonos házastársa az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják. A résztulajdonosnak olyan házastársát, aki nem tulajdonos, elővásárlási jog egyedül nem illeti meg. Ha a kiskorú résztulajdonos adott esetben az elővásárlási jogát gyakorolni nem kívánja, ehhez gyámhatósági hozzájárulás sem szükséges.

Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.

Végrehajtási árverés

Végrehajtási árverés esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog nem illeti meg.

Tartási szerződés

Nem illeti meg a tulajdonostársat az elővásárlási jog akkor sem, ha a résztulajdonos az illetőségét tartási szerződéssel ruházza át.

Felbontott szerződés

Az ajánlatnak az elővásárlási jogosulttal való közlése előtt felbontott adásvételi szerződés tekintetében az elővásárlási jog nem gyakorolható.

Per az adásvétel hatálytalansága iránt

Ha az elővásárlásra jogosult keresetében annak megállapítását kéri, hogy a sérelmére megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, tartozik egyúttal a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is tenni. A bíróság e nyilatkozatnak a komolyságát, valamint a teljesítőkészségnek és -képességnek a valóságos voltát ellenőrzi. Az elfogadó nyilatkozat folytán az elővásárlásra jogosult és tulajdonostársa között az adásvételi szerződés létrejön, s az ebből származó mindennemű igény ugyanebben a perben érvényesíthető.

A tulajdonjog védelme

A tulajdonjog védelmében bármelyik tulajdonostárs önállóan is felléphet. A közös tulajdonban álló házingatlanban levő lakás jogalap nélküli birtokosával szemben bármelyik tulajdonostárs önállóan is jogosult fellépni. A tulajdonostárs ugyanis a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi. A birtokvédelem körében követelheti a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetését, ha pedig a dolog a birtokából kikerült, követelheti a visszaadását.

A közös tulajdon megszüntetése

A közös tulajdon nem mindig kellemes állapot, így általában törekednek a megszüntetésére. A Ptk. szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, e jogról érvényesen nem lehet lemondani.

A bírói gyakorlat nyomatékosította azonban, hogy nem tekinthető a közös tulajdon megszüntetésének jogáról való lemondásnak, és ezért nem semmis az a szerződés, amelyben a tulajdonostársak a megszüntetés egyes módjait zárják ki.

Megszüntetés módozatai

A legegyszerűbb, ha a tulajdonostársak megállapodása alapján kerül sor a közös tulajdon megszüntetésére. Ennek formája számtalan lehet. A közös értékesítés, amikor túladnak a közös tulajdon tárgyán, akár ajándékozással, akár adásvétellel. Ilyenkor valamennyi tulajdonostárs egy kívülállóra (vagy kívülállókra) ruházza a saját tulajdoni hányadát, s ezáltal a köztük levő tulajdonközösség véget ér.

A közös tulajdon megszűnhet úgy is, hogy a tulajdonostársak természetben megosztják a tulajdonukban álló dolgot. Ez főleg ingatlanoknál kivitelezhető, hiszen egy ingóságnál a megosztás adott esetben használhatatlanságot eredményez. Ez a megosztás nem azonos a használati megosztással. Itt arról van szó, hogy a megosztás eredményeképp az addig egy dologból több dolog keletkezik, amely már az egyes tulajdonostársak külön tulajdonába kerül. Ingatlanok esetében ez a telekmegosztás.

Az is járható út, ha valamelyik tulajdonostárs megveszi a többiek tulajdoni hányadát, s így egyedüli tulajdonossá válik.

Megszüntetés bírósági úton

Egyezség hiányában bármelyik tulajdonostárs a bíróságtól kérheti, hogy szüntesse meg a tulajdonközösséget. A keresethez mindig csatolni kell a közös ingatlan tulajdoni lapjának hiteles kivonatos másolatát.

Bár a közös tulajdon megszüntetését a tulajdonostárs alanyi jogon kérheti, mégis a kereset elutasítására kerülhet sor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sérti. Azokat az eseteket, amikor a közös tulajdon megszüntetése a többi tulajdonostárs jogait vagy törvényes érdekeit sérti, nem lehet kimerítően felsorolni. Ilyen lehet az, hogy valaki megszerzi a közös tulajdonban álló ingatlan egy hányadát, és rövidesen a közös tulajdon megszüntetése iránti perrel lép fel az anyagilag jóval erőtlenebb, magához váltásra fel sem készült bentlakó tulajdonostárssal szemben. Önmagában az a körülmény, hogy a bentlakó tulajdonostárs sem a megváltást, sem a kiköltözést nem vállalja, nem akadályozhatja meg a közös tulajdon megszüntetését.

A fellebbezési bíróság csak akkor nem bírálhatja felül az elsőfokú bíróság ítéletének érdemi rendelkezését, ha fellebbezéssel kizárólag a perköltség kérdésében éltek.

Kötelező perben állás

Valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia. Ha valamelyik fél azt állítja, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot vagy az ingatlanra kötelmi igényt szerzett, lehetőséget kell nyújtani arra, hogy a tulajdonjog bejegyzésének hiányát még a per folyamata alatt pótolja. Perbe kell vonni az özvegyi jogra, más haszonélvezetre, használatra jogosultakat, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosultját, s ha a jelzálogjog nem az egész ingatlant terheli, akkor az ilyen jognak a jogosultját is. A körülményektől függ, hogy esetleg más érdekelt perbe vonása is szükséges-e.

A per tárgyának értéke

A per tárgyának értéke általában a felperes tulajdoni hányadának az értéke. Ha azonban a felperes a közös tulajdonnak természetbeni megosztás útján történő megszüntetése iránt indított perben a tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékű dolgot (dologrészt) igényel, a per tárgyának értéke ez a nagyobb érték. Ha pedig a felperes az iránt indít keresetet, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében adja az ő tulajdonába, a per tárgyának értéke a tulajdonba adni kért tulajdoni hányad értéke.

Perköltség

A perköltség viselésének általános szabálya az, hogy a készkiadások megosztása mellett mindegyik fél viseli a saját költségét. Az ettől való eltérés főleg akkor indokolt, ha arra a felek magatartása okot ad.

Sorrend a megszüntetési módok között

A bíróság az egyes megszüntetési módok választása során köteles betartani a törvény által előírt sorrendet. Ennek értelmében a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt, a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.

Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Természetbeni megosztás

Természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal előtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz jogerős államigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajz. Ezek beszerzése végett a per tárgyalásának a felfüggesztése mellett a feleknek megfelelő határidőt kell szabni.

Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonukban levő ingatlant egymás között természetben megosztva használják, a közös tulajdon megszüntetésénél - az elbirtoklás esetét kivéve - akkor sem a használati, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni arányokat kell alapul venni.

A tulajdoni hányad megváltása

Ha valamely ingatlanon fennálló közös tulajdont a bíróság úgy szüntet meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja, és egyidejű teljesítést rendel el, de az ellenérték későbbi megfizetésére határidőt engedélyez, a bíróság a jogerős határozat egyidejű megküldésével köteles megkeresni az illetékes földhivatalt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A bejegyzés azonban csak akkor foganatosítható, ha a jogszerző a magához váltás teljes összegének a kifizetését a földhivatalnál igazolja.

A közös tulajdon megszüntetése során a másik (többi) tulajdonostárs illetőségét csak akkor lehet az ingatlant vagy egy részét birtokában tartó tulajdonostárs beleegyezése nélkül ennek a tulajdonába adni, ha ez a tulajdonostárs az ingatlanban levő lakásban lakik.

Árverés

Ha az ingatlanra fennálló közös tulajdont árverés útján kell megszüntetni, és a benn lakó tulajdonostárs nem vállalja azt, hogy az árverés után az ingatlanból kiköltözik, a bíróságnak meg kell állapítania, hogy a benn lakó tulajdonostárs - igényeinek méltányos figyelembevételével - mekkora lakásra, illetőleg a lakásnak melyik részére tarthatna igényt, és amennyiben az általa használt lakás ezt a mértéket meghaladja, a bíróság ítéletében azt is megállapítja, hogy árverési értékesítés után a benn lakó (volt) tulajdonostárs mely lakrészeket lesz köteles kiüríteni és a vevő rendelkezésére bocsátani. Ilyen esetben a legkisebb árverési vételárnak és a vételár felosztási arányának meghatározása a bennlakás értékcsökkentő hatásának figyelembevételével történik.

Ha a közös tulajdonban álló ingatlanban lakó tulajdonostárs nem vállal kötelezettséget arra, hogy a közösségnek árverés útján való megszüntetése esetére az ingatlanból kiköltözik, kérelemre a bíróságnak azt is ki kell mondania a közös tulajdont megszüntető ítéletében, hogy az árverési értékesítést elsősorban olyan feltétellel kell megkísérelni, hogy ha az árverési vevő a benn lakó tulajdonostárs részére megfelelő cserelakást ajánl fel, a bennlakó (volt) tulajdonostárs köteles az eladott ingatlanból kiköltözni. Vita esetén a felajánlott cserelakás megfelelő voltát a bíróság a vétel után a kiköltözésre köteles és a beköltözésre jogosult fél közötti perben dönti el. Ilyen értékesítés esetén a bíróság csak azt az értékcsökkentő hatást veszi figyelembe a benn lakó tulajdonostárs terhére, amely a cserelakás felajánlásának szükséges volta miatt jelentkezik a beköltözhetőség mellett mutatkozó értékkel (vételárral) szemben. Viszont a kiköltöző javára megfelelően értékeli a költözéssel felmerülő költségeket.

Ha az árverési értékesítésre nem kerül sor, úgy a közös tulajdonból fakadó jogosultságok a tulajdonostársakat változatlanul megilletik

Mihez kell egyhangú határozat?

* A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, valamint az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog haszonélvezetbe vagy használatba adásához, biztosítékul lekötéséhez vagy más módon való megterheléséhez.

Elbirtoklás

* Különösen ingatlanoknál gyakran előfordul, hogy a tulajdonostársak a közös dolog birtoklását egymás között ténylegesen megosztják. A közös tulajdon megszüntetéséig ilyenkor is tekintettel kell lenniük egymásra, és vitáikat a Ptk. szerint kell elrendezni. Így az a tulajdonostárs, aki a fennálló jogközösségre vonatkozó törvényes rendelkezésekkel ellentétesen a tulajdonostársak sérelmével birtokol, rendszerint erőszakos vagy alattomosan birtokló, s ez nem vezethet az elbirtoklás útján való tulajdonszerzésre. * Kivételesen azonban felmerülhet olyan eset, amikor a tulajdonostársakkal szemben az elbirtoklást az elmondottak ellenére is meg lehet állapítani. * Ilyen lehet például az, amikor a tulajdonostársak a közös tulajdonukban álló ingatlan birtoklását egymás között ténylegesen úgy osztották meg, hogy az is megállapítható: e megosztást véglegesnek, a közösség teljes megszüntetésének szánták, és csak hanyagságból vagy hozzá nem értésből vagy rosszul felfogott költségkímélésből maradt el a törvényes szabályoknak megfelelő végleges rendezés. A véglegesség igényével történt ilyen fogyatékos rendezésnél a megosztás a helyes tulajdoni aránytól tévedésből is eltérhetett, de az eredetileg megjelölt ingatlan-határvonal is eltolódhatott. Ha ilyen esetekben a kialakult birtoklási helyzet az elbirtoklási időn át sajátul való szakadatlan birtoklásként erőszak vagy alattomosság megállapíthatása nélkül külső magatartásban is megnyilvánuló módon fennállott, el kell ismerni, hogy a tulajdoni arány a birtoklásnak megfelelően eltolódott, és a közösségmegszüntetési perben is ez a tényleg kialakult helyzet érvényesül. * Olyan eset is előfordulhat, hogy a többi tulajdonostárs az elbirtoklási időt jóval meghaladó idő óta ismeretlen helyen van, életjelt nem ad, s a közös tulajdonban álló dologgal senki más nem törődik, mint az azt birtokló tulajdonostárs, aki a dolgot karbantartja, a terheket is viseli, és a körülményekből megállapítható jóhiszeműséggel az ismeretlen helyen levő tulajdonostársak illetőségét is a sajátjának tekinti. Ha ilyenkor nincs olyan menthető ok, amely az elbirtoklási idő nyugvását eredményezné, akkor az elbirtoklás útján való tulajdonszerzésnek ugyancsak nincs akadálya. * Előfordulhat olyan eset is, hogy a tulajdonostársak az egyikük illetősége tulajdonjogának az átruházása iránt szerződtek, de szerződésüket nem érvényes alakban kötötték meg, a szerző tulajdonostárs azonban e szerződés alapján birtokba lép, és az elbirtoklási időn át sajátul szakadatlanul birtokol. Az elbirtoklás megállapításának tehát ilyenkor sincs akadálya. * E példaszerű eseteken kívül is adódhatnak tényállások, amelyek alapján a tulajdonostárssal szemben az elbirtoklás megállapítása indokolt lehet.

Megállapodás helyett per

* Ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg, és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz. A tulajdonostársnak pert kell indítani a többiek ellen, s keresettel kérnie a számára megfelelő döntést. Előfordul olyan helyzet is, hogy van ugyan szótöbbséges határozat, de azzal nem mindenki ért egyet. * Ha a törvény szótöbbséges határozatot kíván meg, és a határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a tulajdonostársak között vitás, hogy a tervezett munkálat feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához. * A bírói gyakorlat szerint ha a közös tulajdonban álló dolog birtoklása és használata (hasznosítása) kérdésében a tulajdonostársak nem értenek egyet, és a kisebbség a többség határozatát megalapozottan támadja meg, a bíróság a birtoklás és használat (hasznosítás) módját a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek, valamint az okszerű gazdálkodás követelményeinek megfelelően szabályozhatja. Ugyanígy jár el a bíróság, ha a tulajdonostársak tulajdoni hányadának egyenlősége miatt vagy más okból szótöbbséggel hozott határozat nincs, és valamelyik tulajdonostárs megfelelő szabályozás végett a bírósághoz fordul. * Nem terheli a tulajdonostársat olyan kötelezettség, hogy a másik, illetve a többi társtulajdonos tulajdoni hányadát valós szükséglet hiányában és az akarata ellenére is birtokába vegye és kizárólagosan használja.

Megváltási ár, kikiáltási ár

* A bírói gyakorlat szerint a közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértékeket, az árverés útján való értékesítésnél pedig a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a végrehajtást elrendelő bíróság nem szállíthatja le. Ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benn lakik, s kiköltözni a közös tulajdon megszüntetése esetére sem hajlandó; ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelően figyelembe kell venni. Ha méltányolandó körülmények mást nem indokolnak, a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit a bennlakónak kell viselnie, mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál. * A haszonélvezeti vagy egyéb joggal (használat, telki szolgalom) terhelt ingatlan szabad kézből való értékesítése esetében a bíróság a vételár, illetőleg a megváltási ár felosztása kérdésében a haszonélvezeti vagy egyéb joggal terhelt ingatlan jellegét, a haszonélvezeti vagy egyéb jog gyakorlásának módját, a jogosult személyi körülményeit, a hasznosítás lehetőségeit, a hasznosítással elérhető anyagi előnyöket, továbbá a haszonélvezeti vagy egyéb jognak az ingatlan forgalmi értékére gyakorolt hatását veszi figyelembe.

Társasházzá alakítás

* A közös tulajdon megszűnhet lakóingatlanoknál úgy is, hogy a tulajdonostársak társasházat hoznak létre. A társasháztulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. * Társasháztulajdon akkor jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül. Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. * Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. Társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Az alapító okiratban meg kell határozni: * a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, * a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, * a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, * az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, * a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. * Az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. * A közös tulajdon megszüntetése iránt indult perben a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére a közös tulajdont társasháztulajdonná alakíthatja át. Ilyenkor az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. Ezért az alapító okirat tartalmát - a felek álláspontjának és méltányos érdekeinek figyelembevételével - a bíróság az ítéletében állapítja meg.

A használati rend megváltoztatása

* A közös tulajdon birtoklása és használata módjának megváltoztatását kérhetik a bíróságtól a tulajdonostársak, ha a korábbi használat alapjául szolgáló körülmények lényegesen megváltoztak. A közös tulajdonban álló ingatlan használati módjának újrarendezésénél is az érdekek egyensúlyának megteremtésére kell törekedni, így önmagában a körülmények megváltozása nem feltétlenül indokolja az új szabályozást. * A közös tulajdonban álló ingatlan használati módjainak szabályozása után az egyik tulajdonostárs által biztosított szívességi használatot a másik tulajdonostárs nem szüntetheti meg. Legfeljebb a tulajdonostársak között a használat újraszabályozására kerülhet sor. * Közös tulajdonban álló ingatlan használata tárgyában létrejött megállapodás nem akadálya annak, hogy a megállapodásnál figyelembe vett körülmények lényeges megváltozása esetén az érdekelt fél a bíróságtól újabb elrendezést és többlethasználat esetén díjat igényeljen. * A bíróságnak a használat rendezésénél nagy körültekintéssel kell eljárnia. Elsősorban azt kell vizsgálnia, hogy a használat kialakult módjának megváltoztatása indokolt-e. Ebben a körben igen lényeges szempont a tulajdonostársak tulajdoni hányadának aránya, de házingatlan esetében nagy szerephez jutnak az egyéb körülmények, így a tulajdonostársak személyes körülményei, a lakóházban (lakrészben) benn lakók száma, a helyiségek ésszerű megosztása és minél viszálymentesebb elhatárolása.

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2005. július 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére