Ki marad a lakásban?

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2005. június 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 86. számában (2005. június 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
A lakáshasználat rendezése a bontóperben az egyik legkényesebb momentum. A magyar lakáshelyzetet ismerve egyáltalán nem mindegy, melyik házasfél marad a közös lakásban. Cikkünkben arra is kitérünk, mikor kell valakinek elhagynia a tulajdonában álló lakást.

Megegyezés a jövőre nézve

A családjogi törvény (Csjt.) szerint a házasulók a házasságkötés előtt, valamint a házastársak a házasság felbontása esetére rendezhetik a közös lakás további használatát, így megállapodhatnak abban is, hogy az egyik házastárs a lakást elhelyezési és térítési igény nélkül elhagyja. A megállapodást közokiratba vagy jogi képviselő által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A házasság felbontása esetén a bíróság csak a kiskorú gyermek lakáshasználati jogára figyelemmel rendezheti a lakás használatát a házastársak megállapodásától eltérően.

A lakáshasználat rendezése a bontóperben

Ha a lakásban a házastársak egyikőjük vagy mindkettőjük tulajdonjoga vagy bérleti joga alapján laknak, a házasság felbontása esetén - kérelemre - a bíróság dönt a lakás használata felől. Házastársak szívességi lakáshasználata esetén annak megvonására nem a házastársak egyike, hanem az azt biztosító személy jogosult.

A volt házastársi közös lakással kapcsolatos tulajdoni igényt a használattal kapcsolatos vitát megelőzően kell elbírálni. Nincs perjogi akadálya annak, hogy a közös tulajdonú ingatlan használatának a rendezésére irányuló igényüket a házasfelek - vita esetén - a házastársi közös lakás használatának a rendezésére irányuló kereseti vagy viszontkereseti kérelemmel együtt vagy e nélkül is házassági bontóperben érvényesítsék.

Mindaddig, amíg a bontóperben a házastársi lakáshasználat nem rendeződik, mindkét házastársnak joga van a lakás használatára, s így birtokvédelmet is igényelhet.

A házastársak lakáshasználatának rendezése során a lakásbérleti jogviszony létrejöttére és tartalmára a keletkezésekori, a rendezésre pedig az ítélet meghozatalakori jogszabályok irányadóak.

A harmadik személy haszonélvezeti joga kizárja a volt házastársaknak a lakáshasználat rendezése és a használati díj iránti igényét.

A volt házastársi közös lakás használatának rendezésénél jelentőséget kell tulajdonítani annak a körülménynek, hogy a felek az egyik házastárs munkaviszonyára tekintettel jutottak a lakáshoz.

Azé a lakás, akié a gyerek?

A házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználati jogát - életkörülményeinek megfelelően - általában a volt közös lakásban kell biztosítani, kivéve ha más állandó lakása van. A gyermekek elhelyezése és a lakáshasználat rendezése egymással szorosan összefüggő olyan kérdések, amelyek általában csak egységesen bírálhatók el.

Ha a közös lakás valamelyik házastárs különvagyona vagy önálló bérlete, a lakáshasználati jog ezt a házastársat illeti meg. A bíróság a másik házastársat kivételesen, és csak abban az esetben jogosíthatja fel a lakás megosztott vagy kizárólagos használatára, ha a lakáshasználatra jogosult gyermek nála van elhelyezve. Szolgálati lakás esetében azonban a bérlőt a lakás elhagyására nem lehet kötelezni. Ez az egyetlen eset, amikor a tulajdonost a bíróság megfoszthatja a birtoklás és a használat jogától.

E törvényi szabályozás igen gyakran vezet ahhoz, hogy a szülő elsősorban azért harcol a gyermek nála való elhelyezésért, hogy így nagyobb eséllyel induljon harcba a közös lakás használatáért, kiváltképp ha a másik szülő tulajdonában álló lakásról van szó.

Ha a nem tulajdonos házastárs a házasság felbontását követően - a felek megállapodása vagy a bíróság határozata alapján - a másik fél különvagyonában levő ingatlant használja, a lakás használatával kapcsolatos jogok és kötelezettségek tekintetében a lakásbérlet szabályai csak annyiban alkalmazhatók, amennyiben azt a jogviszony sajátos természete nem zárja ki.

Önálló bérlet

Önálló bérletnek lehet tekinteni azt a lakást, amelyre a házastársak a házasság fennállása alatt ugyan, de kizárólag az egyikük személyéhez kapcsolódóan szereztek bérleti jogot.

A közös vagyon vélelme

A házastársak lakáshasználatának rendezése során - ha az ingatlan-nyilvántartás szerint kizárólagos tulajdonosként bejegyzett fél saját nyilatkozatával elismeri, hogy az életközösség alatt az ingatlanra közös tulajdont keletkeztető ráfordítások történtek - a tulajdoni per lefolytatásának hiányában a közös lakás használatáról való döntésnél a közös vagyon vélelme érvényesül.

Megosztott használat

A bíróság a házastársak közös tulajdonában vagy közös bérletében levő lakásának használatát megosztja, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma lehetővé teszi. A volt közös lakás használatának kérdésében a döntéshez általában szükséges a lakás műszaki adatainak pontos megállapítása és a méretarányos alaprajz beszerzése.

Nem osztható meg a lakás használata, ha a házastárs korábbi magatartására figyelemmel a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével jár. A házastársak közös tulajdonában álló, az osztott használatra objektíve alkalmas lakás használatának rendezése során a szubjektív oszthatatlanságot a házastársak korábbi magatartásának kölcsönös értékelésével kell vizsgálni.

A végleges különválást követően, a házasság felbontásával kapcsolatos viták hevében elkövetett egyetlen és jelentősebb sérülést sem okozó tettlegesség általában nem vezethet a lakás szubjektív oszthatatlanságának a megállapítására. A szubjektív oszthatatlanságot ugyanis a bíróságnak a házastársak korábbi magatartásának a kölcsönös értékelésével kell vizsgálnia.

A közös tulajdonban álló, volt házastársi közös lakás használatának megosztásáról a lakás adottságaiból kiindulva a felek méltányos érdekeit és a családvédelmi érdekeket figyelembe véve kell dönteni.

A különvagyonhoz tartozó volt közös lakás használatának megosztására csak kivételesen kerülhet sor.

Kizárólagos lakáshasználat

Ha a lakás használata nem osztható meg, a bíróság közös tulajdonban álló lakás esetében az egyik házastársat az egész lakás kizárólagos használatára jogosítja fel, illetve bérlakás esetében a bérlőtársi jogviszonyt megszünteti, és az egyik házastársat a lakás elhagyására kötelezi.

Lakáscsere

A bíróság - a házastársak egyikének kérelmére - a bérlőtársi jogviszonyt akkor is megszüntetheti, ha a közös lakást két másik lakásra el lehet cserélni, és a lakáscsere folytán mindkét házastárs megfelelő lakáshoz jut. Ilyen esetben a bíróság meghatározza, hogy melyik lakásba melyik volt házastárs költözzék. Ilyen kérelemnek akkor is helye van, ha a bíróság a lakás használatáról már egyéb módon döntött.

A bíróság a bérlőtársi jogviszonyt a házastársak cserelakásokba való költözésének elrendelésével akkor szünteti meg, ha a cserelakást felajánló személy a per tárgyalásán szóban vagy pedig teljes bizonyító erejű okiratban a csereszerződés lényeges feltételeire kiterjedő nyilatkozatot tesz, és a jogerős határozat meghozatalát követő harminc napon belül a szerződés megkötését vállalja.

A bíróság a volt házastársat akkor is kötelezheti arra, hogy a volt közös lakást másik megfelelő lakásra - értékkülönbözet fizetése ellenében - cserélje el, ha a második házastársat korábban a lakás kiürítésére kötelezte, de a lakásban maradó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékét nem fizette meg, az erre irányuló végrehajtás nem járt eredménnyel, és kiegyenlítésére a közös vagyonból sincs lehetőség. Az értékkülönbözetet a használati jog ellenértékének kifizetésére kell fordítani. A kereset előterjesztésének, illetve a cserére való kötelezésnek feltétele, hogy a másik házastárs a lakás kiürítésére vonatkozó kötelezettségét teljesítse.

Végrehajtás

A házastársak lakáshasználatának rendezése során a végrehajtási eljárásra a lakásbérletre vonatkozó szabályokat megfelelően alkalmazni kell. Ha a volt házastárs a másik volt házastárs tulajdonában álló lakás elhagyására köteles, a végrehajtás módját a bérlőtársi jogviszony megszüntetésére vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával kell elbírálni.

A bérlakás elhagyása

Bérlakás esetében, ha valamelyik házastárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyta, a bíróság - a visszamaradt házastárs kérelmére - az eltávozott házastárs bérlőtársi jogviszonyát megszünteti. A házastárs azonban a használati jog ellenértékének rá eső részét igényelheti. Ez a másik oldalról azt jelenti, hogy a visszatérési szándék nélkül távozott házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részére csak bérlakás esetén tarthat igényt. Ha a volt házastársak a közös lakást nem bérleti, hanem használati jogcímen használták, úgy a lakás használatával való önkéntes felhagyás esetén a távozó fél a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részét jogszerűen nem követelheti.

A bírói gyakorlat szerint a másik házastárs különvagyoni lakásából a visszatérés szándéka nélkül eltávozott házastárs is igényt tarthat lakáshasználati joga ellenértékére, ha távozása házastársa durva, agresszív magatartásának eredménye volt.

Nem veszti el a lakáshasználati jog ellenértékére vonatkozó jogát az a volt házastárs, aki azt követően távozott el a lakásból, hogy a bíróság a bontóperben a lakás használatát a felek között megosztotta.

A visszatérés szándékának meglétét vagy hiányát az elköltözés időpontjára vonatkoztatva kell vizsgálni.

A lakáshasználati jog ellenértéke

A lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részére jogosult. A lakáshasználati jog ellenértéke a tényleges lakhatási lehetőség, a használati jogosultság elvesztésének kárpótlására szolgál.

A lakáshasználati jog ellenértéke - közös tulajdonban vagy valamelyik házastárs tulajdonában álló lakás esetén - a lakás beköltözhető és lakott forgalmi értékének különbözete. Bérlakás esetén a lakáshasználati jog ellenértéke legalább a hasonló önkormányzati bérlakásra - a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetére - az önkormányzat rendeletében meghatározott pénzbeli térítés mértékének megfelelő öszszeg, függetlenül attól, hogy a távozó házastárs milyen lakásba költözik.

A lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének reá eső részére akkor is igényt tarthat, ha a házastársak lakáshasználata nem tulajdonjogon, illetőleg bérleti jogosultságon, hanem egyéb vagyonértékű jogosultságon, így haszonélvezeti jogon alapszik.

A távozó házastárs a használati jog ellenértékének arra a részére tarthat igényt, amely őt a visszamaradt volt házastársra és a lakáshasználatra jogosult gyermekek számára figyelemmel, arányosan megilleti. A távozó házastárs igényelheti az értéknövelő - meg nem térült - ráfordítások költségét is, ha a ráfordítás a használati jog ellenértékében nem fejeződik ki. A jogosultnak járó összeg - különös méltánylást érdemlő esetet kivéve - a használati jog ellenértékének egyharmadánál kevesebb nem lehet, kivéve ha a bíróság az egyik házastárs különvagyonában levő lakás vagy szolgálati lakás elhagyására kötelezte a másik házastársat, vagy ha a lakásnak a házasságkötést megelőzően önálló bérlője a lakásban maradó házastárs volt. A bírói gyakorlat szerint ha a volt házastársi közös lakásban az egyik fél tulajdoni illetősége a másikét lényegesen meghaladja, a kisebb hányaddal rendelkező fél részére a lakás elhagyásáért járó térítés összege a használati jog ellenértékének egyharmada alatt is megállapítható.

Ha a lakásban maradó házastárs az ellenérték megfizetésére nem képes, illetőleg erre a célra felhasználható különvagyona nincsen, vagy egyébként, ha kéri, a házastársi közös vagyon rá eső részét az ellenérték összegével csökkenteni kell.

Lakáshasználati jog ellenértékére és használati díjra is igényt tarthat az a házastárs, aki a közös tulajdonban levő lakást a másik házastárs magatartása miatt nem tudja használni.

A lakáshasználati jog ellenértékének különös méltánylást érdemlő esetben való mérséklése nem vezethet az ellenértékben való marasztalás teljes mellőzéséhez.

A lakáshasználati jog ellenértéke szempontjából közömbös, hogy a volt házastársi közös lakást a munkáltató kikötéssel biztosította a házastársaknak. Ez a belső viszonyt nem érinti.

A használati jog ellenértéke a lakás elhagyásával egyidejűleg esedékes.

Az úgynevezett járulékos jellegű lakáshasználat esetén, a lakáshasználati jog ellenértékére vonatkozó rendelkezések nem alkalmazhatók. Azt a volt házastársat, aki a lakásban családtagként lakott, a lakáshasználati jog ellenértéke - megállapodás hiányában - nem illeti meg.

A lakás elhagyására kötelezett házastárs a használati jog ellenértékére csak akkor tarthat igényt, ha ilyen irányú kérelmet terjesztett elő. Arra azonban nincs szükség, hogy térítési igényét viszontkeresettel érvényesítse. Ha valamelyik házastárs a bontóper befejezése előtt meghal, a bíróság a pert megszünteti. Ez a rendelkezés vonatkozik az elhalt házastárs által a lakáshasználati jog ellenértékének megfizetése iránt érvényesített követelésére is.

A közös tulajdon megszüntetése

A lakáshasználat rendezése általában együtt jár a lakás közös tulajdonának megszüntetésével. A közös tulajdon megszüntetése esetén a volt házastársat a lakás használati jogának ellenértéke külön nem illeti meg, amennyiben megváltási ár ellenében meg kell válnia a tulajdoni hányadától. A megváltási árban ugyanis a lakáshasználati jog ellenértéke benne foglaltatik.

A bíróság a lakáshasználati jog ellenértékének összegét akkor vonhatja a házastársi közös vagyon elszámolása körébe, ha a lakás egyik házastárs javára való kizárólagos használatáról és a lakáshasználati jog másik házastársat megillető ellenértékéről a közös vagyon megosztásával egyidejűleg határoz. Ha a lakáshasználati jog ellenértékének kifizetése és a közös tulajdon megszüntetése között hosszabb idő telik el, és az ingatlan értéke jelentős mértékben megnövekedett, úgy a lakáshasználati jog ezen értékét arányosan megemelve kell beszámítani.

Amennyiben a házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének megfizetésére nem képes, illetőleg erre felhasználható különvagyona nincs, akkor a házastársaknak a bontóperben a vagyonközösség megosztását is kérni kell, mert csak így van lehetőség arra, hogy a bíróság a lakáshasználati jog ellenértéke összegével a házastársi közös vagyonnak a fizetésre kötelezett házastársra eső részét csökkentse.

A lakáshasználat megváltoztatása

Ha a lakáshasználat rendezésének alapjául szolgáló körülményekben olyan változás következett be, amelynek folytán a fennálló helyzet további fenntartása valamelyik fél lényeges jogos érdekét sértené, a bíróság a lakáshasználatot a korábbitól eltérően is rendezheti.

Az önálló bérlő a lakás használatát szabályozó egyezség megváltoztatását kérheti, ha azok a körülmények, amelyekre tekintettel volt házastársát a lakás kizárólagos használatára feljogosították, lényegesen megváltoztak, és a használat változatlan fenntartása lényeges jogos érdekét sérti.

Az életközösség megszűnésétől eltelt hosszú időnek - az egyik fél elköltözése esetén - jelentősége van a használatra vonatkozó megállapodás megítélésénél.

A felek lakáshelyzetének végleges és megnyugtató rendezése érdekében a bontóperben elrendelt osztott használatot követően is helye van újabb bírói rendezésnek.

A bontóperben elrendelt osztott lakáshasználatot követően is - amennyiben új rendezésre kerül sor - igényelhető a lakáshasználati jog ellenértéke.

Használati díj

A lakáshasználat rendezése felveti a lakáshasználati díj kérdését is. Amennyiben a közös tulajdonban maradó lakás kizárólagos használatára az egyik házastárs jogosult, vagy a nem tulajdonos házastárs marad a másik különvagyoni lakásában, úgy a távozó házastárs használati díjat követelhet a lakásban maradótól. A használati díj a tulajdoni hányad, illetve az egész tulajdon használatának ellenértéke. Olyan helyzet áll elő, mintha a lakásban maradó volt házastárs bérlője lenne a lakásból távozni kényszerülőnek. Ehhez képest a használati díj támpontja az az összeg, amekkora bérleti díjért ki lehetne adni a lakást.

Használati díj jár annak a házastársnak is, aki a közös vagyoni lakás használatának megosztása következtében a tulajdoni hányadánál kisebb terület birtokába kerül. Ez az úgynevezett többlethasználati díj, amelyet az a tulajdonostárs fizet, amelyik a másik rovására többet használ a lakásból, mint amekkora a tulajdoni hányada.

Használati díjra az a volt házastárs is igényt tarthat, aki a közös tulajdonban vagy a kizárólagos tulajdonában levő lakásból elköltözött, és a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részét felvette.

Válás közös megegyezéssel

* A lakáshasználat az egyik kardinális kérdése az úgynevezett közös megegyezéses válásnak, más néven a házasságnak a felek erre irányuló egyező akaratnyilvánításán alapuló felbontásának. A házasságot a bíróság bármelyik házastárs - illetőleg a házastársak közös - kérelmére felbontja, ha a házaséletük teljesen és helyrehozhatatlanul megromlott. A házasság felbontásánál a közös kiskorú gyermek érdekét figyelembe kell venni. * A házasélet teljes és helyrehozhatatlan megromlására utal a házastársaknak a házasság felbontására irányuló végleges elhatározáson alapuló, befolyásmentes, egyező akaratnyilvánítása. Véglegesnek lehet tekinteni az elhatározást akkor, ha * a házastársak a közös gyermek elhelyezése és tartása, a szülő és gyermek közötti kapcsolattartás, a házastársi tartás, a közös lakás használata, valamint - az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése kivételével - a házastársi közös vagyon megosztása kérdésében megegyeztek, és egyezségüket a bíróság jóváhagyta, vagy * a házastársak között legalább 3 éve megszakadt az életközösség úgy, hogy külön lakásban élnek, és igazolják azt is, hogy a közös gyermek elhelyezését, valamint tartását a gyermek érdekeinek megfelelően rendezték. * A felek tartós jogviszonyát rendező egyezség megváltoztatását az egyezség jóváhagyásától számított két éven belül a bíróságtól - az egyéb törvényes feltételek megléte esetén is - csak akkor lehet kérni, ha az a felek kiskorú gyermekének érdekét szolgálja, illetve ha a körülmények változása folytán a megállapodás valamelyik fél érdekét súlyosan sérti. * Megjegyezzük, hogy ha a házastársak a házasság felbontását egyező akaratnyilvánítás alapján kérik, a keresetlevélhez csatolniuk kell a közös vagyon megosztására vonatkozó megállapodásukat, kivéve ha közöttük legalább három éve megszakadt az életközösség, és külön lakásban élnek. * A házastársak közötti vagyoni viszonyokra (házassági vagyonjogi szerződés, a házastársi közös vagyon megosztására vonatkozó egyezség, a közös lakás használatában történő megállapodás stb.) a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit is megfelelően alkalmazni kell. A bíróságnak gondoskodnia kell arról, hogy a vagyoni igények rendezésénél egyik házastárs se jusson méltánytalan vagyoni előnyhöz.

A bíróság gyakorlatából

* Nem követelhet többlethasználati díjat az a házastárs, aki a közös tulajdonú ingatlanból minden kényszerítő körülmény nélkül, önként költözött el (BH 2003. 408.). * Lakáshasználati jog ellenértékére és használati díjra is igényt tarthat az a házastárs, aki a közös tulajdonban levő lakást a másik házastárs magatartása miatt nem tudja használni (BH 2000. 547.). * Ha a házasfél összeférhetetlen magatartásával teszi lehetetlenné a közös használatot, a tulajdonostársat megillető többlethasználati díj attól az időponttól esedékes, amikortól a benn maradó házastárs a másik házastárs joggyakorlását megakadályozza (BH 1999. 298.). * A lakáshasználat bontóperi rendezését követően a közös tulajdonban álló lakás elhagyására kötelezett volt házastárs mint tulajdonostárs a lakáshasználati jog ellenértékére a Csjt. 31/C §-a alapján nem tarthat igényt, ilyen esetben részére többlethasználati díj ítélhető meg (BH 1995. 577.). * A lakásnak a visszatérés szándéka nélkül történő elhagyása csak a lakásbérleti jogviszony megszüntetése alapjául szolgálhat, míg a tulajdonosnak a birtoklásra és használatra vonatkozó igénye kizárólag ezen az alapon nem szüntethető meg. A volt házastársak közös tulajdonában álló közös lakás használatának rendezése körében nem jogosítható fel a lakás részbeni használatára a közös lakást elhagyó az a házastárs, akinek lakása másutt megfelelően biztosított, hanem ilyenkor a másik volt házastársat kell feljogosítani a házastársi volt közös lakás kizárólagos használatára (BH 1985. 144.). * Ha a volt házastársak a közös lakásban bérleti jogviszonyuk alapján laktak, a lakás használatának a rendezése a lakásbérleti jogszabály alapján történik, míg ha a közös tulajdonukban álló házasingatlanban van, a lakás használatának elrendezésénél a Ptk.-nak a közös tulajdon használatára vonatkozó rendelkezései az irányadók, de a lakáshasználat rendezésénél a családvédelmi érdekeket figyelembe kell venni (BH 1984. 356.). * A volt házastársak lakáshasználatának rendezése során a családvédelmi szempontok nem csupán azt indokolják, hogy a kiskorú gyermekek lakhatási lehetősége biztosítva legyen, a gyermekek nevelését ellátó szülőt sem lehet az elhelyezés kapcsán méltánytalanul hátrányosabb helyzetbe hozni azzal a másik szülővel szemben, aki a gyermekek tényleges ellátásának gondja alól mentesül (BH 1982. 291.). * A volt házastársak közös tulajdonában álló lakás használatának családvédelmi érdekből a tulajdoni hányadtól eltérő rendezése esetén a lakás megosztott használatára csak akkor kerülhet sor, ha egyrészt a lakás műszaki adottsága ezt lehetővé teszi, másrészt a megosztott használat, a volt házastársak és a kiskorú gyermekek változatlanul egy lakásban való lakhatása szubjektíve is megoldható (BH 1982. 136.). * A házastársak közös tulajdonában levő lakás használatának rendezése során vizsgálni kell azt is, hogy az ingatlan méretére és beosztására tekintettel nem létesíthető-e műszaki megosztással (leválasztással) súrlódásmentes, és így a családvédelem érdekeit is szolgáló lakáshasználat (BH 1980. 246.). * A lakáshasználat bontóperi rendezését követően a közös tulajdonban álló lakás elhagyására kötelezett volt házastárs mint tulajdonostárs a lakáshasználati jog ellenértékére a Csjt. 31/C §-a alapján nem tarthat igényt, ilyen esetben részére többlethasználati díj ítélhető meg (BH 1995. 577.) * A volt házastársak közös tulajdonának megszüntetésénél a családvédelmi szempontok mellett jelentőséget kell tulajdonítani a felek személyes körülményeinek, az ingatlan megszerzésével kapcsolatos tényeknek és a tulajdonostársak magatartásának is (BH 1987. 37.)

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2005. június 1.) vegye figyelembe!

} Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére