Az ingatlanok használatára vonatkozó szerződések leglényegesebb kérdései a szerződés időtartama és megszűnése, illetve a megszűnés feltételei. A használó számára ez abból a szempontból fontos, hogy mikor szükséges új ingatlan után néznie, a használat átengedőjének pedig biztosítani kell azt az érdekét, hogy az ingatlant újra saját használatba vehesse, vagy a használatot (pl. kedvezőbb feltételek miatt) másnak engedélyezze.
A szerződés időtartama
Az ingatlanok használatára vonatkozó szerződések határozatlan vagy határozott időre jöhetnek létre.
Határozott időre szóló jogviszonyok
A határozott idő azt jelenti, hogy a szerződés egy meghatározott későbbi időpontig áll fenn, és akkor megszűnik, vagy pedig ún. bontó feltétellel kerül a szerződésbe, azaz valamilyen későbbi bizonytalan esemény bekövetkeztével (pl. működési engedély viszszavonásával, a szerződésben meghatározott cél mint egy építési munka befejezése) hatályát veszti. Az ingatlanok használatára vonatkozó határozott idejű szerződések az esetek legnagyobb részében egy meghatározott időtartamra szólnak. Ez egyfelől biztosítékot jelent a használó számára, hogy az időtartam alatt zavartalanul birtokolhatja, használhatja, illetve hasznosíthatja az ingatlant. A használat átengedője számára pedig a határozott időre gyakorlatilag garantálva van a bevétel. A mezőgazdasági földterületek haszonbérletére vonatkozó szerződések csak határozott időre, nevezetesen húsz évre, erdő esetében legfeljebb a termelési időszak (vágásérettségi kor) lejártát követő ötödik év végéig, szőlő és gyümölcsös esetében pedig legfeljebb annak az évnek a végéig, amíg a növénykultúra értékkel bír (értékcsökkenési leírási időszak), köthető meg. Ezt követően új szerződésre van szükség. Ezzel az a cél, hogy a felek a szerződési feltételeket bizonyos idő után kénytelenek legyenek újratárgyalni. A lízingszerződések minden esetben határozott időre jönnek létre. A használat más eseteiben, mint a nem mezőgazdasági haszonbérlet, a bérlet, illetve a szívességi használat, lehetséges mind a határozott, mind pedig a határozatlan idejű szerződés.
Határozatlan időre szóló jogviszonyok
A határozatlan idő esetén a szerződés bizonytalan időtartamra jön létre, amely mindkét fél számára kockázatot jelent a tekintetben, hogy a másik fél a szerződést úgy szünteti meg és akkor, amikor az ő szerződéssel kapcsolatos céljai nem vagy nem teljes mértékben valósultak meg. Ezért az üzleti életben gyakoribb a határozott idejű szerződés.
A szerződés meghosszabbítása
A határozott idejű szerződések esetében gyakorta előfordul, hogy a felek valamilyen módon rendelkeznek a meghosszabbítás lehetőségéről.
Megállapodás az újratárgyalásra
Ezek közül a legenyhébb megoldás az, ha a felek abban állapodnak meg, hogy a szerződés megszűnése előtt újratárgyalják a meghosszabbítás lehetőségét. Ez azonban jogi eszközökkel nem kényszeríthető ki.
Hosszabbítási opció
A használó számára meglehetősen biztonságos megoldás az ún. hosszabbítási opció, azaz amikor a használat átengedőjéhez címzett és általa átvett nyilatkozattal egyoldalúan hosszabbíthatja meg a szerződés időtartamát egy újabb határozott idővel. Ez a használat átengedőjének kockázatot jelent, ezért a gyakorlatban az opciós jogot a használó általában a határozott idő lejárta előtt meghatározott idővel jogosult és köteles gyakorolni, és ha ezt elmulasztja, az opciós joga megszűnik.
Automatikus meghosszabbítás
A mindkét fél kockázatát egyaránt figyelembe vevő megoldás, ha a határozott idő egy újabb határozott idővel meghosszabbodik, amennyiben egyik fél sem közli a másikkal, hogy a meghosszabbítást nem kívánja. Az ún. "lemondási jog" azonban szintén csak a határozott idő lejárta előtt meghatározott idővel gyakorolható, ennek elmulasztása esetén a szerződés automatikusan meghosszabbodik.
Határozatlan idejűvé válás
A határozott idejű szerződés határozatlan idejűvé válhat, ha a használó a határozott idő lejárta után az ingatlant tovább birtokolja és használja anélkül, hogy ezt a használat átengedője kifogásolná.
A bérleti szerződés megszűnése
Az üzleti célú ingatlanok bérletére létrejött szerződés minden esetben megszűnik:
– a felek közös megegyezése (megállapodása),
– az ingatlan megsemmisülése (ilyenkor a szerződés rögzítheti, hogy a biztosítási összegből az ingatlant helyre kell állítani, és újra bérbe kell adni, vagy legalábbis a felek közt ezen összeget fel kell osztani úgy, hogy veszteségeik arányában részesülhessenek a biztosítási összegből),
– a magánszemély bérlő halála (kivéve ha az egyéni vállalkozó örököse a vállalkozást folytatja, ilyenkor ugyanis jogosult a bérleti jog folytatására is, illetve vállalkozói igazolványhoz nem kötött tevékenység esetén a bérlő házastársát, gyermekét, unokáját és szülőjét), illetve a bérlő szervezet jogutód nélküli megszűnése (pl. végelszámolás, felszámolás),
– az ingatlan elcserélése (Ez a bérbeadó hozzájárulásával, írásba foglalt szerződés útján lehetséges, amely nem más, mint a "bérleti jog" cseréje. Ezért tekinti a jogi gyakorlat a bérleti jogot önmagában forgalomképes és értékkel rendelkező jognak, amelynek piaci értéke annál nagyobb, minél nehezebb a bérbeadónak a szerződést megszüntetnie. Ha a bérbeadó önkormányzat, a jóváhagyás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni, és azok vállalása esetén a hozzájárulást nem lehet megtagadni.),
– a bérleti jognak a bérbeadó beleegyezésével, írásbeli szerződés alapján történő átruházása (ugyanaz irányadó, mint a cserénél),
– a magánszemély bérlő Magyarország területéről való kiutasítása,
– a bérleti jogviszony bíróság általi megszüntetése (pl. a körülmények megváltozására tekintettel, a szerződés fenntartásának lehetetlenné válása miatt),
– az egyéni vállalkozó, a bérelt ingatlanban folytatott tevékenységéhez szükséges vállalkozói igazolványának visszavonása vagy bérlő általi visszaadása esetén.
Határozott idejű szerződések megszűnése
A határozott idejű üzleti célú ingatlanbérlet megszűnik továbbá:
– a határozott idő elteltével, illetve az említett bontó feltétel bekövetkeztével (kivéve ha a bérbeadó tiltakozása nélkül a bérlő az ingatlant a használati idő lejárta után legalább 15 napig tovább használja),
– a bérlő örökösei általi felmondással (írásbeli nyilatkozat, amelyet a bérbeadó átvesz), a hagyaték közjegyző általi jogerős átadását (végleges hagyatékátadó végzéssel) követő 30 napon belül (a határidő elmulasztása a jogosultság elvesztését eredményezi),
– a bérbeadó általi rendkívüli felmondással,
– a bérlő általi rendkívüli felmondással, elsősorban ha a bérbeadó nem biztosítja, hogy az ingatlan a bérlet teljes időtartama alatt alkalmas legyen a rendeltetésszerű használatra (kellékszavatosság);
– rendes felmondással.
Bérbeadói rendkívüli felmondás
A bérbeadó rendkívüli felmondással szüntetheti meg a bérleti jogviszonyt
– a bérleti díj megfizetésének késedelme esetén,
– a bérlő a szerződésben vállalt, vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti (pl. megszegi az albérletbe adási tilalmat, a bérbeadó hozzájárulása nélkül az ingatlanon munkákat végez, nem teljesíti a javítási kötelezettségeit, nem köti meg a szükséges biztosítást),
– a bérlő vagy az ingatlant – a bérbeadó hozzájárulásával – vele együtt használó személyek az ingatlant rongálják, vagy rendeltetésével ellentétesen használják (pl. az iroda céljára bérelt ingatlanban asztalosműhelyt rendeznek be),
– a bérlő vagy az ingatlant vele együtt használó személyek a bérbeadóval vagy más ingatlanhasználókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak (pl. rendszeresen zaklatják, fenyegetik, tettleg bántalmazzák), és a rendeltetésellenes használatnál, illetve rongálásnál a későbbiekben említendő felmondási feltételek is teljesülnek,
– a bérbeadó a bérlő részére megfelelő (a szerződés szerinti használati céljaira alkalmas) és birtokba vehető csereingatlant ajánl fel, és a felmondás hónap végére, 15 napon felmondási idővel történik.
Késedelem
A késedelemre alapított rendkívüli bérbeadói felmondás feltétele, hogy
– a bérbeadó – a felmondás lehetőségére való figyelmeztetés mellett – a bérlőt a fizetésre írásban felszólítja;
– a bérlő a felszólítás kézhezvételétől számított 8 napon belül sem tesz eleget a fizetési kötelezettségének;
– a bérbeadó ezen 8 nap elteltét követő 8 napon belül írásban közli a felmondást a bérlővel;
– a felmondási idő nem rövidebb 15 napnál, és a felmondás az elmulasztott 8 napos határidőt követő hónap végére szól (a felmondást legkésőbb tehát azon hónapot követő hónap utolsó napját megelőző 16. napon kell közölni, amelyben a fizetési határidőt a bérlő elmulasztotta, vagyis ha a bérlőnek 2005. február 10-ig kell a február havi bérleti díját megfizetnie, és ezt elmulasztja, úgy a bérbeadó február 11-én felszólíthatja őt a fizetésre, és amennyiben a felszólítást a bérlő 2005. február 13-án kézhez veszi, akkor legkésőbb 2005. február 21-ig teljesítheti a fizetési kötelezettségét a felmondás kockázata nélkül, ha pedig mégis elmulasztja, úgy a bérbeadó legkésőbb 2005. március 1-jéig gyakorolhatja a felmondás jogát azzal, hogy a felmondása 2005. március 31-vel szüntetheti meg a szerződést, de a felmondásnak legkésőbb 2005. március 16-án meg kell érkeznie a bérlőhöz annak érdekében, hogy a legalább 15 napos felmondási idő is betartható legyen).
Egyéb szerződésszegés
Ahhoz, hogy a bérbeadó arra hivatkozással élhessen a rendkívüli felmondás lehetőségével, hogy a bérlő a szerződésben vállalt, vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti (pl. megszegi az albérletbe adási tilalmat, a bérbeadó hozzájárulása nélkül az ingatlanon munkákat végez, nem teljesíti a javítási kötelezettségeit, nem köti meg a szükséges biztosítást), további feltétel, hogy
– a bérbeadó a bérlő részére a teljesítésre írásbeli felszólításban határidőt szab,
– a bérlő a megszabott határidőben sem teljesít,
– a határidő elmulasztását követő 15 napon belül a bérbeadó írásbeli felmondással él,
– a felmondás a bérbeadó által szabott póthatáridő utolsó napját követő hónap utolsó napjára szól, és a felmondási idő legalább 15 nap.
Rongálás, rendeltetésellenes használat
A rongálásra, rendeltetésellenes használatra akkor lehet hivatkozni a rendkívüli felmondásnál, ha
– a bérbeadó a jogsértő magatartás tudomására jutásától számított 8 napon belül írásban felszólítja a bérlőt a magatartás megszüntetésére, vagy a megismétlődésétől való tartózkodására,
– a bérlő a magatartást ennek ellenére folytatja vagy megismétli, és
– a bérbeadó a folytatástól vagy megismétléstől számított 8 napon belül írásban közli a póthatáridő utolsó napja hónapjának utolsó napjára szóló és legalább 15 napos felmondását (pl. a bérlő az irodai célra bérbe vett ingatlant gyártótelepként használja, és a bérbeadó erről 2005. február 10-én tudomást szerez, ekkor a bérbeadó legkésőbb 2005. február 18-ig köteles felszólítani a bérlőt a rendeltetésellenes használat beszüntetésére, ha pedig a bérlőnek erre 8 napos határidőt szabott, akkor a bérlőnek 2005. február 28-ig kell felhagynia a jogsértéssel, amennyiben ezt elmulasztja, a bérbeadó 2005. március 8-ig közölheti a felmondását azzal, hogy 2005. március 31-vel szüntetheti meg a szerződést, de arra ügyelnie kell, hogy a felmondás legkésőbb 2005. március 16-án megérkezzen a bérlőhöz).
Botrányos magatartás
Az előzetes felszólítás mellőzhető, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni (pl. többhavi bérletidíj-késedelem, az ingatlan állagának súlyos veszélyeztetése, a bérbeadóval szembeni hatósági intézkedések, bírságok vagy kárigények közvetlen veszélye). Ez esetben a kifogásolt magatartástól való tudomásszerzéstől számított 8 napon belül gyakorolható a felmondás a hónap végére, 15 napos felmondási idő betartásával.
Csereingatlan
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. céljából és értelmezéséből, illetve gyakorlatából az a következtetés vonható le, hogy a felek a szerződési szabadságot kihasználva sem térhetnek el a szerződésükben a fenti szigorú, bérlővédelmi feltételektől. Ez irányadó az üzleti célú helyiségbérletre is. A helyiségbérleti szerződésekben alkalmazott rendkívüli felmondási kikötések, amennyiben legalább a fentiekben ismertetett terjedelmű védelmet nem biztosítják a bérlőnek (különösen önkormányzati ingatlanok bérlete esetén), kérdésesek abból a szempontból, hogy jogszabályba ütközés miatt nem állapítható-e meg semmisségük.
Bérlői rendkívüli felmondás
E körben két kérdésre mindenképpen ki kell térni.
Az egyik az, hogy érdekes módon, a bérbeadói felmondással ellentétben elvileg lehetséges, hogy a rendkívüli felmondás eseteit és feltételeit a felek szabadon állapítsák meg. Az más kérdés, hogy a gyakorlati esetek nagyobb részében hiányzik ehhez a bérlők megfelelő tárgyalási pozíciója.
A másik probléma, hogy a bérbeadók részéről tetten érhetőek a szavatossági felelősség tárgyi (pl. hibák bizonyos típusainak kizárása), illetve időbeli (pl. nem a teljes futamidőre, hanem csak néhány hónapra) terjedelmének korlátozására irányuló törekvések, amelyek természetesen alapvetően ellentétesek a bérlő érdekeivel, és megfelelő ellentételezés (pl. rendkívül alacsony bérleti díj, a bevitt ingóságokra is kiterjedő biztosításiszerződés-kötési kötelezettség a bérbeadó részéről) hiányában jogszerűségük is vitatható a szerződésszegésért való felelősség kizárására és korlátozására vonatkozó jogszabályi rendelkezések miatt.
Rendes felmondás
A határozott idejű bérleti szerződések rendes felmondással, azaz egy bizonyos felmondási idő betartásával, indokolás nélküli nyilatkozattal való megszüntetése ugyan nem kizárt, de a gyakorlatban meglehetősen ritka, hiszen a határozott idő kikötésével a bérbeadó a hosszú távú bérleti díj bevételeit, a bérlő pedig a garantált használatot akarja biztosítani.
A határozatlan idejű bérleti szerződések megszűnése
A határozatlan idejű szerződések mindazon esetekben megszűnnek, amikor a határozott idejű szerződések.
Rendes felmondás
Kiegészülnek a megszűnési okok a rendes felmondással is. A rendes felmondás úgy lehetséges, hogy a másik félnek nem kell a szerződést megszegnie, a felmondó félnek csak nyilatkoznia kell a felmondásról, és be kell várnia a felmondási idő végét, indokolni azonban nem köteles a nyilatkozatát. A felek számára a kölcsönös biztonságot a felmondási idő jelenti.
Felmondási idő
Minél hosszabb a felmondási idő, illetve a felmondás gyakorlásának a feltételei időben minél inkább kötöttek, annál könnyebb a helyzete a bérlőnek, hogy az ingatlant pótolja, illetve a bérbeadónak, hogy időveszteség nélkül találhasson új bérlőt.
A rendes felmondásnál az első rendezendő kérdés a felmondási idő hossza. Eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő üzleti célú ingatlanok esetében egy év. Habár az 1993. évi LXXVIII. tv. úgy rendelkezik, hogy egy évnél rövidebb felmondási időben a felek ilyen ingatlanok tekintetében nem állapodhatnak meg, az Alkotmánybíróság értelmezése szerint ez nem zárja ki, hogy a szerződő felek akár rövidebb felmondási időben is megállapodhassanak. Ha tehát a felek egy évnél rövidebb vagy hosszabb felmondási időt akarnak, a szerződésben kifejezetten rögzíteni kell annak hoszszát.
A másik kérdés, hogy a felmondást kívánják-e korlátozni azzal a felek, hogy a felmondási idő betartása esetén is csak egy bizonyos időszak végére (pl. hónap, negyedév, félév, év) gyakorolható a felmondás joga, azaz pl. három hónapos felmondási idő esetén mindig a negyedév végére (ha tehát a negyedév március 31-vel végződik, a felmondónyilatkozatot a másik félnek legkésőbb az előző év december 31-ig kézhez kell kapnia ahhoz, hogy a felmondás szabályszerű legyen).
A harmadik probléma, hogy a rendes felmondás gyakorlásának jogát egy bizonyos időszakra a szerződés megkötése után (pl. az első egy-három évre) kizárják-e a felek.
A negyedik kérdés pedig, hogy a bérbeadó nem köteles csereingatlant biztosítani a bérlőnek a rendes felmondás gyakorlásakor, de ettől persze a felek megállapodással eltérhetnek.
A haszonbérlet megszűnése
Ha a szerződés tárgya nem mezőgazdasági földterület (hanem pl. egy gyártóüzem), a szerződés létrejöhet határozott, illetve határozatlan időre. A megszűnési okok és feltételek tekintetében azonban a felek szabadon állapodhatnak meg, a lényeg csak az, hogy ez egyértelmű és világos legyen.
A határozott idejű szerződés megszűnése
Miután a haszonbérletre a bérlet szabályai irányadók – a felek eltérő megállapodása hiányában -, a határozott időre létrejött haszonbérleti szerződés is megszűnik, ha:
– a határozott idő letelt, vagy a bontó feltétel (pl. a gyártóüzemben előállítani kívánt termékek gyártásának befejezése) bekövetkezett,
– az ingatlan elpusztul (pl. katasztrófa, tűz miatt), a felek megállapodhatnak azonban az újra-előállításban, csereingatlan biztosítását is kiköthetik,
– a felek közösen így egyeznek meg,
– valamelyik fél a rendkívüli felmondás jogát gyakorolhatja azonnali hatállyal (tehát nincs olyan szigorú határidőkhöz kötött rend, mint a bérletnél).
Rendkívüli felmondás
A rendkívüli felmondásra a haszonbérbe adó akkor jogosult, ha a haszonbérlő:
– figyelmeztetés ellenére is rongálja az ingatlant, vagy súlyosan veszélyezteti épségét (tehát szükséges az előzetes felszólítás, mégpedig igazolható módon, tehát írásban, jegyzőkönyvbe foglalva, vagy legalábbis több tanú jelenlétében),
– olyan gazdálkodást folytat, amely súlyosan veszélyezteti a termelés eredményességét, az ingatlan termőképességét vagy felszerelését (miután a haszonbérlet lényege, hogy a haszonbérlő a bérelt ingatlan hasznosításából, pl. a gyár üzemeltetéséből, bérház helyiségeinek bérbeadásából termeli ki a haszonbért, gyakorta annak valamely százalékában, ha nem megfelelően gazdálkodik, veszélyezteti a haszonbérbe adó haszonbérbevételeit,
– elmulasztja a fenn- és karbantartási, javítási munkákat, és ez a későbbi termőképességet, a felszerelések állapotát veszélyeztetheti),
– a haszonbért vagy az őt terhelő közterheket a lejárat után közölt felszólítás ellenére a kitűzött megfelelő határidőben nem fizeti meg (azaz a haszonbérlő fizetési kötelezettségeinek lejárttá kell válnia, vagyis a fizetési határidőnek el kell eredménytelenül telnie, ezt kell követnie a haszonbérbe adó felszólításának, amelyben megfelelő póthatáridőt tűz a fizetésre, majd annak eredménytelen eltelte után lehet az azonnali hatályú felmondást közölni (azaz egy perc felmondási időt sem kell betartani, mint a bérleti szerződés rendkívüli felmondásánál, de természetesen a haszonbérbe adó azért saját elhatározásából adhat itt is felmondási időt, pl. úgy, hogy nem azonnali, hanem 5-15 napos kiköltözést határoz meg a felmondónyilatkozatban),
– egyéb, a felek által a szerződésben rögzített szerződésszegést követ el (pl. a vagyonbiztosítások megkötésének, fenntartásának és igazolásának elmulasztása, az átalakítások hozzájárulás nélküli végrehajtása, ha a haszonbérlő a haszonbérbe adó felszólításában rögzített határidőre azt nem pótolja be, vagy azzal nem hagy fel).
A haszonbérlőt ugyanúgy, mint a bérleti szerződések esetében, alapvetően akkor illeti meg a rendkívüli felmondás (azonnali hatállyal) joga, ha az ingatlan kellékhiányos, vagyis nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra (pl. állandó áramkimaradások, vízellátási problémák akadályozzák a termelést, a környezetvédelmi hatóság a szennyvíztisztítás hiányosságai miatt felfüggeszteti a gyártást), és az egyéb szavatossági jogok, mint a kijavítás vagy kijavíttatás nem jártak eredménynyel. Ezen túlmenően azonban a felek megállapodása alapján más, a haszonbérbe adó által elkövetett szerződésszegések is alapul szolgálhatnak a rendkívüli felmondásra.
A határozatlan idejű szerződés megszűnése
A határozatlan idejű szerződés is megszűnik a határozott idejű szerződéseknél ismertetett esetekben.
A haszonbérletnél is a határozatlan idejű szerződésre jellemző a rendes felmondás. Amennyiben a felek eltérően nem állapodnak meg, a felmondási idő a törvény erejénél fogva 1 hónap, amely azonban adott esetben rendkívül rövid lehet, ezért mindenképpen nagy figyelmet kell szentelni a felmondási idő szabályozásának, figyelembe véve a bérleti szerződés rendes felmondással való megszüntetésénél is említett szempontokat.
A lízing megszűnése
Abban az esetben, ha az ingatlant lízingszerződés útján veszi használatába a lízingbe vevő, több eset is lehetséges. Minden eset sajátossága azonban, hogy a lízingszerződés határozott időre jön létre, az ingatlan teljes amortizációs idejére, vagy annak nagyobb részére. A határozott időt elsősorban az indokolja, hogy a lízing inkább egy finanszírozási forma, mint puszta használatátengedés, és a lízingbeadó a határozott időre tudja kalkulálni költségeit és hasznait, amelyek a lízingdíj alapját képezik. A lízingbe vevőnek pedig a határozott idő kiszámíthatóvá teszi a terheket, és garantálja a használatot.
Ugyancsak sajátossága a lízingszerződéseknek, hogy a felek közös megegyezésén túl, a felek akaratából csak szankciós jellegű rendkívüli felmondással és elsősorban a lízingbe adó részéről szüntethető meg. A lízingbe adó általi rendkívüli felmondás esetei a gyakorlatban hasonlóak a bérleti, illetve haszonbérleti szerződés rendkívüli felmondási eseteihez, habár a lízingszerződésre törvény erejénél fogva sem a bérlet, sem pedig a haszonbérlet szabályai közvetlenül nem alkalmazandók. Erre legfeljebb a bírói gyakorlat ún. szerződésminősítési, értelmezési gyakorlatában kerülhet sor, de csak akkor, ha a felek a lízingszerződésben a rendkívüli felmondás eseteiről nem rendelkeznek. Ez az eset azonban a gyakorlatban nem fordul elő, mert a lízingbe adó oldalán mindig professzionális vállalkozások kötnek szerződéseket, amelyek rendelkeznek a mindenre kiterjedő szerződésmintáikkal.
Rendkívüli felmondás
A rendkívüli felmondás gyakorlati esetei:
– a díjfizetés elmulasztása,
– a biztosítások fenntartásának elmulasztása,
– a karbantartás elmulasztása,
– a használat átengedésére és az átalakításokra vonatkozó korlátozások megszegése,
– az ingatlan rongálása,
– az ingatlan elpusztulása,
– a lízingbe vevő más szerződésszegései.
A lízingbe vevőnek, miután a lízingszerződések sajátossága, hogy a tulajdonosi kockázatokat is ő viseli, korlátozottak a szavatossági jogai, amelyekre alapítva a szerződést esetleg rendkívüli felmondással megszüntethetné. Különösen igaz ez abban az esetben, ha az ingatlan tulajdonképpen az ő megrendelésére, az őáltala kiválasztott vállalkozó által valósul meg, és a lízingbe adó belép a helyébe. Ilyenkor ugyanis a lízingbe adó kizárja a szavatossági felelősségét, és egyidejűleg a lízingbe vevőre engedményezi a vállalkozóval szembeni saját szavatossági vagy jótállási jogait. Így a lízingbe vevő a lízingszerződés teljesítésének lehetetlenné válására hivatkozhat, ha az engedményezett szavatossági jogok alapján a vállalkozóval szemben gyakorolja az elállás jogát.
A futamidő letelte
A lízingszerződések megszűnésének normál esete a határozott idő letelte, de az ingatlan sorsa ekkor is többféleképpen alakulhat.
Ha a lízing valójában tartós bérlet, azaz egy olyan bérleti-haszonbérleti szerződés, amellyel a lízingbe vevő átveszi az összes tulajdonosi kockázatot is, az ingatlant a futamidő végén vissza kell adni a lízingbe adónak, hacsak pl. a bérleti idő meghosszabbítására a lízingbe vevő nem rendelkezik opciós joggal, vagy egy harmadik személy, vagy maga a bérlő nem vásárolja meg az ingatlant külön szerződés alapján.
Ha a lízing klasszikus formájáról, azaz pénzügyi lízingről van szó, úgy a lízingbe vevő a futamidő végén megszerzi az ingatlan tulajdonjogát. Ez történhet úgy, hogy az utolsó, maradványértéknek nevezett részlet megfizetésével automatikusan átszáll rá a tulajdonjog, de úgy is, hogy könyv szerinti értéken vételi jogot gyakorol, vagy adásvételi szerződést köt a lízingbe adóval.
A szívességi használat (haszonkölcsön) megszűnése
Az ingyenes használatátengedés esetén a haszonkölcsön szabályai alkalmazandók. A haszonkölcsön is létrejöhet határozott vagy határozatlan időre. A megszűnés eseteire elsősorban itt is a felek megállapodása a döntő, de a gyakorlat azért azt mutatja, hogy többé-kevésbé a törvényes esetek érvényesülnek, és a felek csak részletkérdésekben térnek el attól.
Határozott idejű haszonkölcsön
A határozott idejű haszonkölcsön megszűnik, ha a haszonkölcsönbe adó a szerződés megkötése után megtagadja a teljesítést, mert:
– vagy bizonyítani tudja, hogy a szerződés megkötése után akár az ő, akár a kölcsönvevő körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle nem várható el (pl. a haszonkölcsönbe adónak magának van szüksége az ingatlanra, vagy ellenérték fejében tudja azt hasznosítani),
– vagy olyan körülmények következtek be, amelyek miatt azonnali hatályú felmondásnak van helye.
Megszűnik a szerződés akkor is, ha
– a kikötött idő, vagy a haszonkölcsön célja szerint szükséges idő (pl. az ideiglenes raktározás) eltelt,
– az ingatlan idő lejárta előtti visszaadásával, amelyet a haszonkölcsönbe vevő bármikor kezdeményezhet, és haszonkölcsönbe adó a visszavételt csak alapos okkal (pl. az ingatlan őrzését, karbantartását átmenetileg nem tudja biztosítani) tagadhatja meg,
– a haszonkölcsönbe vevő magánszemély a halálával, szervezet esetében pedig a jogutód nélküli megszűnéssel (pl. felszámolás, végelszámolás).
Azonnali hatályú felmondással akkor lehet élni, ha
– a haszonkölcsön meghatározott célja lehetetlenné vált (pl. az ingatlanon tárolni kívánt áru nem kerül leszállításra, a gazdasági társaság, amelynek használatára valamely tag az ingatlant szánja, nem jön létre), ilyenkor bármelyik fél felmondhat,
– a kölcsönvevő az ingatlant rongálja, rendeltetésellenesen vagy szerződésellenesen használja (ilyenkor csak a kölcsönadó mondhat fel),
– a kölcsönvevő az ingatlant engedély nélkül harmadik személy használatába adja (ilyenkor csak a kölcsönbeadó mondhat fel),
– fennáll a veszélye, hogy a kölcsönvevő az ingatlant nem tudja épségben visszaadni (pl. veszélyes anyagokat tárol az ingatlanon), ugyancsak a kölcsönbe adónak biztosított felmondási lehetőség,
– a felek között a viszony a kölcsönvevő magatartása következtében megromlott (kölcsönbe adót megillető felmondási ok),
– a szerződéskötéskor nem ismert okoknál fogva a kölcsönbe adónak szüksége van az ingatlanra (kölcsönbe adót megillető felmondási ok),
– a kölcsönadó halála esetén örökösei így döntenek.
Határozatlan idejű szerződés
A határozatlan idejű szerződés a fenti eseteken túl megszűnhet rendes felmondással is, ahol a felmondási idő – a felek eltérő megállapodása hiányában – 15 nap.
A jogszerű szerződésmegszűnés következménye
A klasszikus lízingszerződéseket kivéve, ahol a lízingbe vevő a futamidő végén megszerzi a lízingelt ingatlan tulajdonjogát, minden, ingatlanhasználat átengedésére irányuló szerződés megszűnésekor a használó köteles visszaadni az ingatlant a használat átengedőjének, vagy az általa kijelölt személynek. Ez tulajdonképpen a birtokba való visszabocsátást jelenti.
Az ingatlan visszaadása
A birtokba visszabocsátásnál az egyik legfontosabb kérdés az ingatlan állapota, állaga. Eltérő megállapodás hiányában az ingatlanokat a további rendeltetésszerű használatra – különösebb ráfordítások nélkül – alkalmas állapotban kell visszaszolgáltatni. Ez termőföldek, vagy más hasznot hajtó ingatlankomplexum (pl. gyár) esetében azt is magában foglalja, hogy azokon, illetve azokban a termelés – akár azonnal – továbbfolytatható. Annak előírása, hogy a viszszaadásra az átvételkori állapotban kell sort keríteni, a használatbavételkori állapot rögzítése nélkül meglehetősen kockázatos a használóra nézve, ezért ügyelni kell a pontos fogalmazásra és a feltételek rögzítésére, különös tekintettel az állageltérések megengedett eseteire (pl. természetes elhasználódás, rendeltetésszerű használatból eredő kopás), a kitakarítás szükségességére, a korában már említett tisztasági festésre, a leltározott tárgyak meglétére, illetve a kiürítés fokára.
Minden, visszaadáskori állapotra vonatkozó előírástól való eltérésért a használó felelősséggel tartozik, és köteles az előírt állapot eléréséhez szükséges munkák és beruházások költségeit a használat átengedőjének megtéríteni.
Helyreállítás
A visszaadással is összefügg továbbá a felek arra vonatkozó megállapodása, hogy a használó az általa elvégzett beruházások eredményeképpen létrejött tárgyakat, berendezéseket, felszereléseket köteles-e eltávolítani, és a szerződéskötéskori állapotot helyreállítani, vagy sem, illetve hogy az általa beépített, felszerelt tárgyakat elvihesse.
Birtoklás jogalap nélkül
Amennyiben a használó az ingatlant nem adja vissza a szerződés megszűnésekor, vagy a szerződésben előírt határidőn belül, szerződésszegést követ el. Ezenkívül rosszhiszemű és jogalap nélküli birtoklóvá válik, amelynek alapján a használat átengedője visszaperelheti tőle az ingatlan birtoklását, illetve a jogalap nélküli, rosszhiszemű birtoklásból eredő károk megtérítését is igényelheti. Ezen túlmenően azonban szerződéses jogcíme is van a használat átengedőjének, amelynek alapján, késedelmes teljesítésre hivatkozva, követelheti a visszaadás teljesítését. Természetesen a peres úton való igényérvényesítés a használat átengedőjének rendkívül komoly hátrányokat, veszteségeket okozhat, figyelembe véve a peres eljárások várható hosszát. A gyakorlatban ennek kiküszöbölésére két megoldás alakult ki.
Önhatalom
Az egyik ezek közül a jogtudomány és a gyakorlat által igencsak vitatott. Ez a használat átengedőjének önhatalmú intézkedése a bírósági eljárás igénybevétele nélkül, amikor a használat átengedője a visszaadási határidő letelte után az ingatlanba bemegy, zárait lecseréli, a használó dolgait raktárban elhelyezi. Miután az ilyen kikötések sokszor torkollottak vagyonőrök közötti háborúkba és más erőszakos cselekményekbe, az ellenzők azt mondják, hogy ez önbíráskodás, mert az önhatalom alkalmazásában megállapodni nem lehet. A másik tábor szerint viszont a szerződési szabadság, illetve az önhatalmú birtokvédelem intézményeiből levezethető az ilyen megállapodások jogszerűsége. Mindenesetre az ilyen megállapodások érvényesítésekor tartózkodni kell mindenféle erőszakos cselekménytől.
Közjegyzői okirat
A másik megoldás, hogy a felek a kiürítési kötelezettségről közjegyzői okiratot vesznek fel. Ez határozott idejű szerződéseknél, amikor a visszaadási határidő biztos, azt jelenti, hogy a használat átengedője bírósági per nélkül, végrehajtási záradékkal láttathatja el a közjegyzői okiratot, és azonnal kezdeményezheti a kiürítés végrehajtását. Nehezebb a helyzet, ha a kiürítés a felmondás gyakorlásától függ, olyankor ugyanis a kiürítési megállapodás nem tudja tartalmazni a kiürítés határidejét, ami viszont feltétele a végrehajtási záradékolásnak. Ezért a felmondás tartalmát, közlésének tényét és a felmondási idő lejártát közjegyzői tanúsítvánnyal igazoltatják. Ilyenkor már van esély a végrehajtási záradékolásra. Azért csak esély van, mert a bíróságok gyakorlata e téren még nem tekinthető kiforrottnak.
A jogellenes megszüntetés következményei
Ha valamelyik fél nem tartja be a szerződés megszüntetésére a szerződésben előírt vagy törvényes feltételeket, így:
– a határozott idejű szerződést nem rendkívüli (vagy a szerződésben megengedett rendes) felmondással szünteti meg,
– nem tartja be a rendkívüli felmondás gyakorlására irányadó feltételeket, és nem indokolja meg azt (nincs a másik fél részéről szerződésszegés, nem tartja be a felszólításokra vonatkozó előírásokat, nem biztosítja az ésszerű határidőt a másik félnek, nem tartja be a felmondási időket),
– nem tatja be a rendes felmondásra előírt felmondási időket,
– ha az elő van írva, nem írásban gyakorolja a felmondását,
– a felmondás közlésére nem szabályszerűen kerül sor,
szerződésszegést követ el, felmondása pedig jogellenes, és mint olyan érvénytelen, azaz nincs jogi hatálya.
A haszonbérleti szerződésnél, éppen annak gazdasági tartalma, adott esetben akár egzisztenciákat biztosító jellege miatt, a rendkívüli felmondás érvényesülésének további feltétele, hogy amennyiben azt a haszonbérlő a kézbesítést követő 3 napon belül nem veszi tudomásul, a haszonbérbe adónak további 8 napon belül keresetben, bíróságtól kell kérnie a felmondás jogszerűségének és a szerződés megszűnésének megállapítását, ellenkező esetben a felmondás hatályát veszti.
A jogszerűtlen felmondásnak két fő következménye lehet.
A sérelmet szenvedő fél kérheti a szerződésszerű állapot visszaállítását, azaz a szerződés folytatását. Emellett vagy ehelyett kérheti továbbá kárainak megtérítését is.
Kártérítés
Ha a szerződéses rend helyreáll, ez elsősorban a kiesett bevételek, az igényérvényesítés költségeinek, az átmenetileg máshol történő tevékenység folytatás többletköltségeinek megtérítésére terjedhet ki. Ha az eredeti állapot nem áll helyre, és a használó a sérelmet szenvedő fél, kérheti azon üzleti veszteségei megtérítését, amelyek a kényszerű költözésből erednek, többletköltségeinek megtérítését, amelyek abból erednek, hogy az ingatlanhasználat máshol csak magasabb ellenérték fejében volt biztosítható, vagy ott, a megfelelő használhatóság érdekében beruházásokat kellett végrehajtani. Ha a használat átengedője a sérelmet szenvedő fél, úgy elsősorban a határozott idejű szerződésből hátralevő vagy a felmondási időből le nem töltött időre járó bérleti díjakat követelheti, levonva abból mindazt az összeget, amelyre azért nem tudott szert tenni, mert elmulasztotta kárenyhítési kötelezettségét (pl. új használóval való szerződéskötés érdekében hirdetés, ingatlanközvetítő megbízása), továbbá igényelheti a kárenyhítésre fordított költségeinek megtérítését is (pl. a hirdetési díjak, ügynöki jutalék, a gyors szerződéskötéshez szükséges beruházások az ingatlanban).
Ingyenes használat (haszonkölcsön) esetén azonban csak igen durva szerződésszegések esetén jöhet szóba kártérítés, hiszen az ingatlan gyakorlatilag bármikor visszaadható, illetve visszakövetelhető.
A gyakorlatban egyébként az a jellemző, hogy a felek megállapodnak néhány havi bérleti díj összegében, mint a jogellenes szerződésmegszüntetés esetén fizetendő kötbérben vagy átalány-kártérítésben. Ilyenkor – legalább a kikötött összeg erejéig – nem kell a feleknek bizonyítaniuk a kár összegszerűségét és elemeit.
Tulajdonosváltozás a bérleti szerződésben* A határozott idejű bérleti szerződést nem szünteti meg, ha a tulajdonos a bérelt ingatlan tulajdonjogát átruházza, az új tulajdonos nem jogosult megszüntetni a bérleti jogviszonyt. A határozott idejű bérleti szerződések ezért bírnak a bérlők számára különleges vagyoni értékekkel, amely a bérleti jog átruházása útján is realizálható. Az új tulajdonos csak abban a ritka esetben szüntetheti meg a határozott idejű szerződést, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette (pl. a fizetendő bérleti díj összegének egy részét elhallgatja). |
Földterületek bérlete* Nem mezőgazdasági célú földterületek bérlete esetén természetesen a cikkben tárgyalt megszűnési esetek mind szóba jöhetnek, de alapvetően a felekre van bízva, hogy a megszűnés, illetve megszüntetés okait és a megszüntetés feltételeit hogyan állapítják meg. A rendes felmondás felmondási ideje tekintetében létezik törvényi szabályozás arra az esetre, ha a felek különmegállapodást e tekintetben nem kötöttek. Az ilyen szerződések felmondási ideje 15 nap. |
Mezőgazdasági földterületek haszonbérletének megszűnése* Az 1994. évi LV. tv. rendelkezései szerint mezőgazdasági földterületre csak határozott időre jöhet létre a szerződés, ezért az csak a határozott idejű haszonbérleti szerződés megszűnési okainak bekövetkezte esetén szűnhet meg. * Arendkívüli felmondási esetek azonban kiegészülnek az alábbiakkal: * a haszonbérlő a haszonbérbe adó figyelmeztetése ellenére a földet nem műveli meg (a termőföldek esetében ugyanis törvény erejénél fogva művelési kötelezettség áll fenn, amelynek elmulasztása közigazgatási szankciókat vonhat maga után), vagy általában olyan gazdálkodást folytat, amely súlyosan veszélyezteti a termelés eredményességét, a föld termőképességét, az állatállományt vagy felszerelést (pl. a talajvédelem, műtrágyázás, gyomirtás és növényvédelem elmulasztása), * a haszonbérlő a haszonbérbe adó hozzájárulása nélkül, vagy attól eltérően a föld használatát másnak átengedte, azon a rendes gazdálkodás körét meghaladóan végzett beruházást (pl. nemcsak egy, a termeléshez szükséges öntözőrendszert épített ki, hanem egy egész silórendszert, magtárakat), vagy a termőföld művelési ágát megváltoztatja (pl. a szántón, a vetésforgón kívüli hasznosítás esetét kivéve, tartósan vagy véglegesen legelőt létesít), * a haszonbérlő a természetvédelmi előírásokat megsérti. * Rendkívüli felmondást alapoz meg ugyan, de nem szerződésszegést szankcionál, amikor a magánszemély haszonbérlő egészségi állapota olyan mértékben romlik meg, vagy családi és életkörülményeiben olyan tartós változás következik be, amely a haszonbérletből eredő kötelezettségeinek teljesítését akadályozza (pl. családi gazdaságban dolgozó családtagok elköltöznek). Ilyenkor a haszonbérlő a szerződést azonnali hatállyal felmondhatja, kivéve ha a haszonbérbe adó (tulajdonos) jóváhagyásával kijelöli azt a magánszemélyt, aki a helyébe lép, és a haszonbérleti szerződést folytatja. |
A felmondónyilatkozatok alakja* A rendes és rendkívüli felmondást tartalmazó nyilatkozatokat írásban akkor kell kiadni, ha ezt jogszabály előírja, vagy a felek a szerződésükben így állapodnak meg. Egyébként azonban az írásbeli alak, a bizonyíthatóság céljából, minden esetben ajánlatos. * Arra is ügyelni kell, hogy a felmondás, legyen az rendes vagy rendkívüli, csak akkor válik hatályossá, ha a másik fél átvette a felmondónyilatkozatot, vagy az más módon a tudomására jutott (ez utóbbi csak akkor, ha nem írásbeli alak szükséges a felmondás érvényességéhez). * Írásbeliséghez kötött felmondások esetén viszont nem nagyon van megoldás arra az esetre, ha a másik fél megakadályozza a felmondónyilatkozat kézbesítését, legfeljebb a két tanú jelenlétében történő jegyzőkönyvezés segíthet, amely rögzíti, hogy a felmondó fél az írásbeli nyilatkozatot át kívánta adni, valamint a nyilatkozat tartalmát és az átvétel megtagadásának tényét. Ha azonban ilyen jegyzőkönyvre van szükség, az már a legvégső eset, és ez a megoldás sem tartozik a legbiztosabbak közé. |
Óvadék (kaució)* A használat átengedőjének használati díj, rezsiköltség, a használó helyett elvégzett munkák, illetve a jogellenes átalakítások és a visszaadáskori állapottól való eltérések, illetve a használó által okozott károk megtérítésére vonatkozó igényének biztosítására a gyakorlatban leggyakrabban alkalmazott megoldás, hogy a használó néhány havi bérleti díjnak megfelelő összeget a szerződés kezdetekor köteles kifizetni a használat átengedőjének kaucióként. Ez jogilag óvadéknak minősül, és arra szolgál, hogy a használat átengedője elsősorban abból elégíthesse ki jogos követeléseit. Ha a szerződés rendben lezajlik, úgy az óvadék a használónak visszajár, esetleg az utolsó pár havi használati díjjal szemben beszámíthatja (bár ezt a használatátengedők nem szívesen engedik meg, hiszen általában csak az ingatlan visszaadásakor derülnek ki a követelések). * A gyakorlat az, hogy a használat átengedője a kifizetett óvadékot a szerződés megszűnéséig használhatja (a pénz tulajdonosa lesz), és akkor, kamatmentesen az annak megfelelő összeget köteles visszafizetni. Nagy összegek esetén viszont célszerű a használóknak arra törekedni, hogy az óvadék egy harmadik személynél (pl. bank, ügyvéd) kerüljön letétbe helyezésre, ahonnan a használat átengedője is csak igazolt követelések esetén használhatja fel, illetve amely biztosíték arra a használónak, hogy ténylegesen viszont is fogja látni az óvadékot a szerződés megszűnésekor. |
Kézizálogjog* Bérleti és haszonbérleti szerződések esetében a bérbe-, illetve haszonbérbe adót a bérlővel, haszonbérlővel szemben a szerződésből eredően fennálló hátralékos bérletidíj- és járulékkövetelésük biztosítására, különmegállapodás nélkül is, a törvény erejénél fogva kézizálogjog illeti meg a bérlőnek, haszonbérlőnek a bérelt ingatlanba bevitt minden vagyontárgyán. * A zálogjogot a lejárt bértartozás "éleszti fel", és mindaddig, amíg jogos lejárt bér- (haszonbér-) követelése van a bérbe-, haszonbérbe adónak, megakadályozhatja, hogy a bérlő, haszonbérlő ezen vagyontárgyait elszállítsa onnan. A kézizálog a bérbe-, haszonbérbe adót jogszerű birtokossá teszi, így akár önhatalommal is jogosan akadályozhatja meg a vagyontárgyak kivitelét (pl. azok elzárása, kivitelük ellenőrzése és megakadályozása biztonsági szolgálat útján). Amennyiben a bérlő, haszonbérlő írásbeli nyilatkozatban kifogásolja a kézizálogjog tényét és terjedelmét, vagy hogy a bérbe-, haszonbérbe adó olyan vagyontárgyak elszállítását is megakadályozza, amelyek nem szükségesek a követelés fedezéséhez, a bérbe-, haszonbérbe adó 8 napon belül köteles zálogjogát bíróság előtt, keresettel érvényesíteni. Ennek elmulasztása a zálogjog megszűnésével jár. * Ha a bérlő, haszonbérlő a zálogjoggal terhelt dolgot elszállítja a bérbe-, haszonbérbe adó engedélye nélkül, ez utóbbi követelheti, hogy – más biztosíték hiányában (pl. kezesség, bankgarancia) – a vagyontárgyak a bérlő, haszonbérlő költségére kerüljenek visszaszállításra. A visszaszállítással a zálogjog feléled. * A gyakorlatban a bérbe-, haszonbérbe adók számára a zálogtárgyak konkrét megjelölése jelentheti a legnagyobb nehézséget a zálogjog hatékony érvényesítésében, hiszen az esetek legnagyobb részében fogalmuk sincs arról, hogy a bérlő, haszonbérlő mit visz be az ingatlanba, illetve onnan mit szállít el. Ez ellen csak úgy lehet védekezni, ha a bérbe-, haszonbérbe adó előírja, hogy a bérlő, haszonbérlő rendszeresen adjon neki leltárt az ingatlanba bevitt vagyontárgyairól, vagy a használat ellenőrzése során végezzék el a vagyontárgyak azonosítását |