Elővásárlás, opció

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2005. május 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 85. számában (2005. május 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Az ingatlanok megszerzésének speciális módjai lehetnek az elővásárlási jog gyakorlása, a visszavásárlás és a vételi jog (opció) gyakorlása.

Elővásárlási jogok

Az ingatlanok tekintetében gyakorta állhat fenn harmadik személynek elővásárlási joga, amely azt eredményezi, hogy az elővásárlásra jogosulttal teljes terjedelmében ismertetni kell a megkötött ingatlan-adásvételi szerződést (tehát ez az ingatlanátruházás más eseteire, mint pl. a csere, az ajándékozás vagy az apportálás, nem vonatkozhat), és ha az adott feltételeket a jogosult elfogadja, a szerződés közte és az eladó között jön létre, az eredeti vevő pedig gyakorlatilag "hoppon marad".

Az elővásárlási jog megsértése

Az elővásárlási jogot a szerződő felek megsértik, ha

- a jogosultat nem tájékoztatják a megkötött szerződés feltételeiről,

- nem biztosítanak a jogosult számára megfelelő határidőt (a gyakorlatban 5 és 20 nap között mozoghat az ügylet sürgősségétől, bonyolultságától, illetve a jogosult személyétől függően) arra, hogy a szerződéses feltételeket megfontolja, és nyilatkozhasson azok elfogadásáról,

- a jogosultnak a feltételek elfogadására vonatkozó nyilatkozata ellenére mégis egymás között teljesítik a szerződést.

Mindez azzal a következménnyel jár, hogy az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosult irányában hatálytalan, azaz a szerződés megkötésétől számított 5 éven belül az eladótól perben követelheti a tulajdonjog reá történő átruházását a vételár megfizetése ellenében, a vevőtől pedig ennek eltűrését.

Törvényes elővásárlás

Törvényes elővásárlási jogról van szó, ha az valamilyen jogszabályon alapul. Az ilyen elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg, felismeréséhez a jogszabályok széles körű ismerete szükséges.

Közös tulajdon

A törvényes elővásárlási jog egyik leggyakoribb példája a közös tulajdon, ott ugyanis minden tulajdonostársat megilleti az elővásárlási jog, amennyiben valamelyik másik tulajdonostárs kívülálló, harmadik személynek kívánja eladni a tulajdoni illetőségét. Ilyen esetben az elővásárlási jog gyakorlása céljából, a legnagyobb biztonság érdekében minden, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostársnak, de olyan személynek is meg kell küldeni a szerződéses feltételeket, aki vagy amely tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet terjesztett elő, és azt széljegyezték. Ezenkívül házastársak esetében az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként be nem jegyzett házastársnak is meg kell küldeni a szerződést, mert a házastársi vagyonközösség az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés nélkül is létrejöhet.

Termőföldek

A másik gyakori eset a termőföldeké, illetve a természetvédelmi területen, nemzeti parkban levő földterületeké, ahol szintén törvényes elővásárlási jogok állnak fenn.

Szerződéses elővásárlás

Az elővásárlási jog alapulhat továbbá a jogosult és a tulajdonos megállapodásán, amelyre a jogosult csak akkor hivatkozhat a vevővel szemben, ha az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Ilyen esetben a szerződéses feltételeket csak a szerződéses elővásárlásra jogosultnak kell megküldeni.

A jogosult értesítésének mellőzése

Az elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségéről és a szerződéses feltételekről akkor nem kell értesítést küldeni, ha

- a jogosultak száma olyan nagy, hogy nem lehet a kötelezettséget teljesíteni, vagy az számottevő nehézséggel vagy késedelemmel járna (a teljesíthetetlenség az adott eset összes körülményeitől függ, pl. 20-30 vagy annál több tulajdonostársat számláló lakóház vagy irodaépület esetében mindenképpen fennállhat ez a helyzet),

- a jogosultak egyéb körülményei, különösen a tartózkodási helye miatt a teljesítés ugyancsak számottevő nehézséggel vagy késedelemmel járna (pl. a tulajdonos nem lakik vagy működik az ingatlanban, külföldön vagy ismeretlen helyen tartózkodik).

A szerződés hatálybalépése

Az ingatlan-adásvételi szerződés tehát csak akkor léphet hatályba, ha az elővásárlásra jogosultak a jogukat nem gyakorolják, azaz az előírt határidőben nem nyilatkoznak, vagy olyan nyilatkozatot tesznek, hogy a jogukkal nem élnek, továbbá ha olyan körülmény forog fenn, amely a fentiek szerint mentesíti a szerződő feleket a jogosultak értesítésének kötelezettsége alól.

Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés

A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez szükséges annak igazolása, hogy valamennyi elővásárlási jogosult kézhez kapta a szerződési feltételeket, és a kitűzött határidő alatt nem nyilatkoztak, vagy jogukról lemondtak. Amennyiben a jogosult értesítése elmaradt, úgy nyilatkoznia kell a bejegyzést kérő félnek, és alá kell támasztania, hogy a jogosultak értesítése azok körülményei, tartózkodási helye vagy nagy száma miatt számottevő nehézséggel vagy késedelemmel járt volna.

A szerződés elfogadása

Az elővásárlásra jogosult csak akkor lép be a szerződésbe vevőként, ha az eladó és az eredeti vevő közti szerződéses feltételeket mindenféle vita és eltérés nélkül (beleértve a legkisebb eltéréseket is) elfogadja. Az a gyakorlatban vitatott, hogy az eladó minden olyan kedvezményt (pl. fizetési haladékokat) köteles biztosítani az elővásárlásra jogosultnak, amelyet a vevőjének megad, de a biztonságra és kockázatmentességre való törekvés azt indokolja, hogy a jogosultnak az eladó a teljes szerződést, minden feltételével és bármilyen eltérés nélkül küldje meg.

Visszavásárlás

A visszavásárlás esetén a felek között egy normál adásvételi szerződés jön létre, amelyben azonban az eladó jogot szerez arra, hogy egy meghatározott időn (maximum 5 év) belül az ingatlant úgy vásárolhassa vissza a szerződésben kikötött eladási ár megfizetése ellenében (amely csak az ingatlan értékvesztéseivel csökkenthető, illetve értéknövekedéseivel emelhető), hogy ne kelljen újra megállapodnia a vevővel.

Ilyenkor az eredeti eladó egyoldalú írásbeli nyilatkozatot intézhet az eredeti vevőhöz. Amennyiben igazolja, hogy az eredeti vevő átvette ezt a - visszavásárlásról szóló - nyilatkozatot, a szerződés létrejön, és az eredeti eladóhoz kerül vissza az ingatlan.

A szerződés és a visszavásárlási megállapodás különben ugyanazon elemeket tartalmazza, mint minden ingatlanátruházási megállapodás.

Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba

A visszavásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni, ellenkező esetben az ingatlanon harmadik személy jóhiszeműen jogot (pl. vétel, jelzálogjog, haszonélvezet) szerezhet.

Vételi jog

A vételi jog (más néven opció) esetében a felek egy ún. opciós szerződést kötnek, amelyben a vevő - határozott időtartamra, de legfeljebb öt évre - jogot szerez arra, hogy a határozott időn belül bármikor, egyoldalú, írásbeli nyilatkozatával - amelyet az eladónak megküld, és az eladó igazolhatóan átvesz - megszerezze az ingatlan tulajdonjogát anélkül, hogy az eladóval ebben külön meg kellene még egyszer állapodnia.

Opciós díj

A szerződés ilyenkor tartalmazza az átruházás minden szokásos (a korábbiakban bemutatott) feltételét. A vételi jog alapítására gyakorta ún. opciós díj ellenében kerül sor, amely a vételárba beszámít, de ha a vevő a vételi jogát nem gyakorolja, a díjat elveszíti. A díj ugyanis annak ellentételezéséül szolgál, hogy az eladó az ingatlanát hosszabb időre leköti, és kizárólagosan a vevő rendelkezésére tartja.

Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés

A vételi jogot is be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, amennyiben a jogosult nem akarja, hogy az ingatlanon harmadik személy jóhiszeműen jogot (pl. vétel, jelzálogjog, haszonélvezet) szerezzen.

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2005. május 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére