Átruházó
A tulajdonátruházó szerződés átruházója (eladó, ajándékozó, cserepartner, apportáló tag) általában az ingatlan tulajdonosa. A tulajdonjogot a hiteles tulajdoni lap másolata igazolja, amelyből a szerződéskötést megelőzően a lehető legfrissebb példány beszerzése célszerű, függetlenül attól, hogy a szerződést készítő és ellenjegyző ügyvédek 30 napnál nem régebbi tulajdonilap-másolat alapján is elkészíthetik az iratokat.
Ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő eladó
Amennyiben tulajdonosként az átruházót az ingatlan-nyilvántartás nem tünteti fel, úgy a következő esetek lehetségesek.
"Széljegytulajdonos"
Az eladó a kérdéses ingatlant már megvásárolta, és a korábbi tulajdonos hozzájárulásával folyamatban van tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése, amelyet a hiteles tulajdoni lapon feltüntetett ún. széljegy, vagyis a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelem iktatószáma és iktatási dátuma igazol.
A mai magyar jogi gyakorlat szerint – tekintetbe véve a gyakran hosszadalmas földhivatali eljárásokat – a bejegyzés alatt álló "tulajdonossal" is lehet tulajdonjog-átruházásra vonatkozó szerződést kötni, feltéve hogy az ő tulajdonszerzése az ingatlan-nyilvántartásba a megszerzőt megelőzően vagy azzal egyidejűleg bejegyzésre kerül. A"széljegyes tulajdonostól" való szerzés tehát azt a kockázatot hordozza, hogy az átruházó tulajdonszerzését a földhivatal valamilyen ok miatt nem jegyzi be, így a megszerző sem kerülhet tulajdonosként bejegyzésre. Ha a vállalkozás e kockázat ismeretében mégis meg kívánja kötni a szerződést, azt megelőzően, jogi szakértő bevonásával, nagy alapossággal a következő körülményeket kell megvizsgálnia, azaz gyakorlatilag mintha földhivatal, illetőleg bíróság lenne, elemeznie kell az átruházó tulajdonszerzésnek összes lehetséges kockázatát, és azok ellen biztosítania kell magát. A kérdések a következők:
– van-e olyan érvényes és az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirati (lásd később) formában rögzített ingatlanátruházási szerződés (pl. adásvétel, csere, ajándékozás), amely alapján az átruházó jogelődjétől megszerezte a kérdéses ingatlan tulajdonjogát, és a szerződés, vagy külön, a szerződés formájának megfelelő (bejegyzésre alkalmas okirat) nyilatkozat tartalmazza-e jogelődjének hozzájárulását arra, hogy a tulajdonjogot az átruházó a maga javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztesse,
– a széljegyek sorában nem előzi-e meg az átruházót egy másik személy tulajdonjog- (vagy más jog iránti) bejegyzési kérelme (A bejegyzési kérelmek elintézése ugyanis szigorúan a széljegyek időbeli [érkezési] sorrendjében történik.),
– a szerződés és egyéb dokumentumok alapján nem állapítható-e meg olyan hiba, hiányosság, amely az átruházó szerződését, tulajdonszerzését megdöntené (pl. elidegenítési tilalom), a földhivatali bejegyzést meghiúsítaná (pl. tulajdonostársak elővásárlási jogról lemondásának hiánya) vagy késleltetné (pl. hiánypótlás), jogvitához vezetne (pl. fedezetelvonás miatt).
Miután a mai földhivatali helyzet miatt egyáltalán nem elképzelhetetlen, hogy a legutolsó bejegyzett tulajdonost "széljegyes tulajdonosok" hosszú sora követi, ezt a vizsgálatot minden egyes "széljegyes tulajdonosra" nézve, az utolsó bejegyzett tulajdonosig visszamenőleg el kell végezni.
Ha bármilyen hibát, hiányosságot észlelünk, addig a szerződést nem célszerű megkötni, amíg az átruházó azokat nem küszöböli ki, nem pótolja. Addig legfeljebb ún. előszerződés köthető.
Mi a teendő, ha nincs széljegyen az átruházó
Ha az átruházó rendelkezik olyan szerződéssel és tulajdonjog-bejegyzési engedéllyel, amellyel a tulajdonjogát az ingatlan nyilvántartásba bejegyeztetheti, de a tulajdoni lap nem tartalmaz erre utaló széljegyet, végleges átruházási szerződést csak akkor célszerű kötni, ha a bejegyzési kérelem benyújtását és széljegyzését tulajdonilap-másolattal igazolja az átruházó. Mindaddig legfeljebb előszerződés jöhet szóba, az is csak akkor, ha az átruházó igazolhatóan birtokolja az ingatlant (pl. rendelkezik a kulcsaival, abban mőködik, lakik, raktároz), amelyet helyszíni megszemléléssel is célszerű ellenőrizni.
A többszöri eladás ellen ugyanis -amely a tulajdonszerzés földhivatali bejelentésének elmulasztása esetén nem zárható ki (pl. az átruházó megvásárolja az ingatlant a bejegyzett tulajdonostól, a vételárat teljes egészében megfizeti, a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt megkapja, de hónapokig nem nyújtja be a földhivatalnál a bejegyzési kérelmét, ezalatt a bejegyzett tulajdonos újabb adásvételi szerződést köt egy harmadik személlyel) – az nyújt bizonyos fokig védelmet, ha az átruházó a szerződéskötést követően az ingatlant legalább birtokba vette, ezzel ugyanis még akkor is "megelőzheti" a második vevőt, ha az előbb nyújtja be tulajdonjog-bejegyzési kérelmét. Az előző példánál maradva: az átruházó a szerződés megkötését követően a lehető legsürgősebben birtokába veszi az ingatlant – azaz magához veszi annak kulcsait, birtokbalépési jegyzőkönyvet vesz fel a bejegyzett tulajdonossal, beköltözik, körbekeríti az ingatlant, felújítási, átalakítási munkákba kezd, elkezdi az ingatlan művelését, közművesítteti azt -, ráadásul korábbi időpontban, mint az a harmadik személy, akinek másodszorra adta el az ingatlant a bejegyzett tulajdonos. Ha ezt elmulasztja, a "versenyt az nyeri", aki hamarabb nyújtja be tulajdonjog-bejegyzési kérelmét a földhivatalnál.
Jogalap nélküli átruházó
Amennyiben sem a tulajdoni lapra eszközölt bejegyzés, sem széljegyzett tulajdonjog, sem pedig tulajdonszerzési jogot alapító szerződés, illetve tulajdonjog-bejegyzési engedély nem igazolja az átruházó tulajdonjogát, vagy az arra való igényét, elvileg a joggyakorlat szerint az ingatlan átruházására irányuló szerződés megköthető, hiszen abban arra is kötelezettséget vállalhat az átruházó, hogy az ingatlan tulajdonjogát egy későbbi időpontig megszerzi úgy, hogy azután az ingatlant mindenféle korlátozás nélkül ruházza át a megszerzőre. A gyakorlatban azonban az ilyen szerződések megkötése csak akkor ésszerű, ha a kérdéses ingatlan megszerzése tekintetében a vállalkozásnak komoly gazdasági érdeke áll fenn, és az összes kockázat ellen kellően tudja magát biztosítani a szerződésben is. Az előszerződés általában ebben az esetben is célravezetőbb, mint a végleges ingatlanátruházási ügylet.
Kiskorú átruházó
Amennyiben az átruházó kiskorú, vagy korlátozott cselekvőképességű, illetve cselekvőképtelenség miatt gondnokság alatt álló személy, külön ügyelni kell bizonyos korlátozásokra.
Amennyiben az átruházó kiskorú, úgy az ingatlant eladni, elcserélni, gazdasági társaságba beapportálni, azaz visszterhesen átruházni csak a törvényes képviselője (általában szülő vagy gyám, illetve érdekkonfliktusok esetén, pl. ha a szülő vagy gyám haszonélvezője az átruházni szándékolt ingatlannak, eseti gondnok) közreműködésével (14 éves kor alatt a törvényes képviselő nyilatkozatával, a felett pedig a hozzájárulásával) és a gyámhatóság engedélyével lehet. Az engedély érvényességi feltétel, amelynek megszerzése tekintetében külön eljárási szabályok irányadóak (az ingatlan értékbecslése az ellenérték indokoltságának megállapítására, a vételár-fedezet biztosítása pl. letétbe helyezéssel, a kiskorú előnyeinek indoklása, a kiskorú lakhatása más módon való biztosítottságának igazolása, az engedély kézhezvétele, a vételár teljesítése, azt követően a szerződések záradékolása). Kiskorú az ingatlant ellenszolgáltatás nélkül nem idegenítheti el (azaz nem ajándékozhat).
Gondnokság alatt álló átruházó
A cselekvőképesség kizárása vagy korlátozása nemcsak a kiskorúak esetében állhat fenn, hanem nagykorú természetes személyeknél is. Ez a tény elvileg az ingatlan-nyilvántartásból megállapítható, mert azt oda feljegyzik. Ilyen esetben mindig célszerű beszerezni a vonatkozó jogerős vagy előzetesen végrehajtható bírósági határozatot, az igazolja a gondokság tényét, illetve a cselekvőképesség korlátozása esetén a korlátozás terjedelmét (különleges esetekben a gyámhatóság a bírósági döntést megelőzően is rendelhet zárlatot és zárgondnokot, illetve ideiglenes gondnokot, amelyek az ingatlan-nyilvántartásból szintén kitűnnek).
Célszerű továbbá ellenőrizni a gondnokot személy szerint kirendelő jogerős gyámhatósági határozatot, amely legitimálja a gondnok eljárását.
A cselekvőképtelenség miatt gondnokság alá helyezett személy helyett is a gondnoka köti a szerződést, a gyámhatóság jóváhagyásával. A korlátozottan cselekvőképes személynél vizsgálandó, hogy milyen ügyek tekintetében korlátozta a bíróság a cselekvőképességet. Ha az ingatlan vagyonnal való rendelkezésre a döntés hatálya kiterjed, úgy a szerződés megkötéséhez a gondnok jóváhagyása és a gyámhatóság engedélye is szükséges. Ezek nélkül a szerződés érvénytelen. A cselekvőképtelen vagy korlátozottan cselekvőképes nagykorú esetében a gyámhatóság engedélyezheti az ingatlan elajándékozását is.
Csőd- vagy felszámolás alatt álló átruházó
Amennyiben az átruházó gazdasági társaság, vagy szövetkezet, vagy más olyan gazdálkodó szervezet, amely ellen csőd-, illetve felszámolási eljárást lehet indítani, úgy csőd- vagy felszámolási eljárás folyamatban léte esetén, amelyek a cégjegyzékből (cégkivonatból), illetve az ingatlan-nyilvántartásból megállapíthatók, a következőket kell figyelembe venni.
Vagyonfelügyelői jóváhagyás
Csődeljárás esetén (fizetési moratórium jogerős elrendelése) a hitelezőknek a fizetési moratóriumot jóváhagyó határozatában meghatározott összeghatár felett minden ügylet, így az ingatlanok átruházása is csak a bíróság által kijelölt vagyonfelügyelő jóváhagyásával köthető meg.
A felszámoló eljárása
Felszámolási eljárás alatt álló átruházó esetén csak a bíróság által kijelölt és cégjegyzékbe bejegyzett felszámoló, felszámolóbiztosa útján kötheti meg az átruházási szerződést, mégpedig alapvetően csak valamilyen nyilvános versenyeztetési eljárás, mint árverés vagy versenytárgyalás lefolytatása után.
Állam, önkormányzat
Ha az átruházandó ingatlan a magyar állam, vagy helyi, kerületi önkormányzatok tulajdonában állnak, az átruházó személyéhez kapcsolódóan ügyelni kell arra, hogy:
– az állami tulajdonban levő ingatlan -ha nem kizárólagosan állami tulajdon tárgyát képezheti, mert akkor forgalomképtelen és nem ruházható át – csak versenyeztetés, azaz árverés, versenytárgyalás vagy más hasonló módszer alkalmazásának eredményeképpen ruházható át (a vállalkozói vagyon esetében az ÁPV Rt., más vagyon esetében pedig a Kincstári Vagyoni Igazgatóság jóváhagyásával/ közreműködésével),
– az önkormányzati tulajdonú ingatlanoknál az ingatlan nem tartozik-e a törzsvagyon körébe. A forgalomképtelen törzsvagyonba tartozó ingatlan ugyanis nem szerezhető meg szerződés útján, a korlátozottan forgalomképes törzsvagyon tárgyát képező ingatlanokra pedig értékesítési korlátozást vagy speciális értékesítési eljárást (versenyeztetés), illetve képviselő-testületi (bizottsági) jóváhagyást írhat elő törvény, az önkormányzat szervezeti és működési szabályzata vagy más képviselő-testületi határozat. A törzsvagyonba egyáltalán nem tartozó ingatlanok esetében is lehetséges azonban olyan önkormányzati előírás (szervezeti és működési szabályzat, képviselő-testületi határozat), amely képviselő-testületi (bizottsági) jóváhagyástól vagy versenyeztetési eljárástól teszi függővé az ingatlanátruházást.
Megszerző
A megszerző az a természetes személy (egyéni vállalkozó) vagy jogképes szervezet, amelyre a szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdonjogát át kell ruházni, azaz a vevő, a cserepartner, a megajándékozott, az apport címzettjének minősülő gazdasági társaság.
(Miután a jelen ismertetés abból a feltételezésből indul ki, hogy a megszerző vállalkozás, a cselekvőképesség kizártsága vagy korlátozott volta nem bír relevanciával. Amennyiben a vállalkozás ellen pedig csőd, vagy felszámolási eljárás van folyamatban, úgy aligha valószínű, hogy ingatlanszerzésre adná a fejét.)
Termőföld megszerzése
Általában a megszerző személyében nem állnak fenn ingatlanszerzési korlátok, kivéve a termőföldeket, amelyek tulajdonjogát szerződéssel sem külföldi magánszemélyek és szervezetek, sem pedig belföldi szervezetek általában nem szerezhetik meg. Még belföldi természetes személyek esetében is korlátozva van azonban a megszerezhető termőföld mennyisége. Ha tehát a szerződés tárgyát termőföld képezi,
– először azt kell vizsgálni, hogy a kérdéses ingatlanszerzés a tilalom alól nem képez-e kivételt,
– ha pedig nem kivételről van szó, úgy intézkedni kell, hogy az ingatlan a mezőgazdasági művelésből kivonásra és belterületbe vonásra kerüljön.
Képviselők
Sok esetben a szerződő felek részéről képviselők járnak el a szerződés megkötése során, amely külön figyelmet igényel.
A képviselők a következő jogalapokon járhatnak el a szerződés megkötésekor:
Törvényes képviselet
Ahogyan arról az átruházónál már volt szó, a kiskorúak csak a törvényes képviselőik, nevezetesen szüleik (adott esetben, ha az egyik szülő felügyeleti jogát megvonták, csak az egyik szülő) közreműködésével köthetnek szerződéseket. Ez a tény a résztvevők személyes okmányai alapján ellenőrizhető.
Képviselet bírósági, hatósági határozat alapján
Az előzőekben ugyancsak említésre került, hogy a korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen személy számára, a bírósági gondnokság alá helyezés után, a gyámhivatal gondnokot rendel. A kiskorúak számára a gyámhatóság rendelhet gyámot, a szüleivel vagy gyámjával való érdek-összeütközés esetén eseti gondnokot. E körbe tartozik az az eset is, amikor a bíróság kijelöli a gazdasági társaság felszámolóját, amely attól kezdve kizárólagosan jogosult a felszámolás alatt álló szervezetet képviselni.
Ezekben az esetekben az a közös, hogy általában valamilyen személyi okmányból, vagy közhiteles nyilvántartásból, mint az ingatlan-nyilvántartás vagy a cégjegyzék, a fennállásuk megállapítható, és ennek alapján az érintett féltől vagy annak képviselőjétől már igényelhető a képviseleti jogosultságot legitimáló bírósági vagy hatósági határozat bemutatása is.
Szervezeti képviselet
A különféle jogi személyiséggel rendelkező szervezeteket (pl. egyesületek, pártok, kft. és rt., szövetkezet, költségvetési szerv), illetve jogképességgel (közkereseti és betéti társaság) vagy részbeni jogképességgel társasház közös tulajdonú részeivel kapcsolatos ügyekben rendelkező, de nem jogi személy szervezetek csak képviselő útján tudnak szerződéseket kötni. A képviselőket a jogszabályok kötelező előírásai alapján a szervezetek alapítói, tagjai jelölik ki, választják meg a létesítő okiratban, illetve azt követő változások esetén a megfelelő határozatok, döntések útján.
A képviseletre alapvetően az ilyen szervezetek [mindennapi ügyeinek vitelére jogosított szerveket megtestesítő vezető tisztségviselők (pl. ügyvezetők) vagy testületek (pl. igazgatóságok)] jogosultak. Szervezettípusa válogatja azután, hogy ezek jogosultak-e a szervezet dolgozóinak a képviseleti jogosultságot részben vagy egészben leosztani (pl. a cégjegyzésre és képviseletre jogosult munkavállalók a gazdasági társaságoknál). A képviseleti jogosultság meglétét alapvetően az adott szervezet tekintetében fennálló nyilvántartásból (pl. a cégjegyzék a cégek esetében vagy az ingatlan-nyilvántartás a társasháznál) lehet ellenőrizni. Sok esetben azonban e nyilvántartások sem mindig aktuálisak, ezért célszerű az adott személy legitimációját igazoló létesítő okiratot vagy annak módosítását, illetve felhatalmazó, kinevező okmányt (pl. a kft. ügyvezetőjének felhatalmazó nyilatkozata, hogy a társaság munkavállalója cégjegyzési és képviseleti jogot gyakorolhasson) is elkérni. Minden esetben szükséges, hogy a szervezeti képviselő aláírási mintája is rendelkezésre álljon, azt ugyanis a földhivatal megköveteli a bejegyzési kérelmek mellékleteként.
Meghatalmazás
Sok esetben a fenti képviseleti módok egyike sem szükséges, de valamelyik fél – pl. akadályoztatása miatt – mégis képviselő útján kívánja megkötni a szerződést. Ez esetben a képviselőnek írásbeli meghatalmazással kell igazolnia magát. Egyszerű írásba foglalás és két tanú általi "hitelesítés" azonban a földhivatali bejegyzés megalapozásához nem elegendő. A meghatalmazást (célszerűen rögzítve benne a képviselt és a képviselő személyét, az érintett ingatlant, az átruházási célt, az ellenértéket és a szerződés lényegesebb feltételeit) alapvetően ügyvéd által készített és ellenjegyzett okiratba vagy közjegyzői okiratba kell foglalni. Ha a meghatalmazás aláírása az azt készítő ügyvéd távollétében történne, ráadásul meg kell követelni, hogy a meghatalmazó aláírását közjegyző hitelesítse.
Haszonélvezők
A szerződés tárgyát képező ingatlant adott esetben terhelheti haszonélvezeti jog (akár úgy, hogy a szülők biztosították az anyagi fedezetet a gyermeknek az ingatlan megszerzéséhez, de nem akarják a gyermek korlátlan rendelkezési jogát, akár úgy, hogy az egyik házastárs nevében történik az ingatlanszerzés, de a másik házastárs fenn akarja tartani az ingatlan feletti kontroll lehetőségét, akár pedig úgy, hogy a túlélő házastársat illeti meg az ingatlan tekintetében özvegyi jog). Ilyenkor a haszonélvezeti jogosultaknak le kell mondaniuk haszonélvezeti jogukról, amelyet a kockázatok elkerülése érdekében az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződésben célszerű végrehajtani úgy, hogy a haszonélvezők is szerződő felek. A mindennapi jogi szakzsargon ilyen esetekben a haszonélvezőt haszonélvezeti eladónak nevezi, valójában azonban a haszonélvezeti jogáról ellenérték fejében vagy ingyenesen lemond, tehát nem elad vagy ajándékoz.
A szerződés alakja
Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződéseket csak írásban lehet érvényesen megkötni. Habár az érvényességhez elegendő az egyszerű írásba foglalás (akár egy füzetlapon, tanúk és ellenjegyzés, közjegyzői hitelesítés nélkül, akár telefaxon úgy, hogy a felek egybehangzó szerződési nyilatkozatait külön-külön faxok tartalmazzák), ennek gyakorlati alkalmazását lerontja azonban az a szabályozás, hogy egy érvényesen írásba foglalt ingatlanátruházási szerződés is csak akkor alkalmas arra, hogy annak alapján a tulajdonjog a megszerző javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön, ha bizonyos elemeket is tartalmaz, és formai szempontból minősített írásbeli alakban jön létre. Ezek hiányában az érvényes írásbeli szerződés alapján perben kell kérni, hogy a bíróság állapítsa meg a tulajdonszerzést, és rendelje el az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést, amennyiben valamely szerződő fél nem hajlandó bejegyzésre alkalmas okirati formában rögzíteni a szerződést.
Ellenjegyzés, közokirat
A többlet formai előírás az, hogy a szerződést ügyvéd (esetleg a vállalkozás alkalmazásában álló jogtanácsos) által készített és ellenjegyzett vagy közjegyzői (azaz köz-) okiratba kell foglalni. Az ügyvédi ellenjegyzés egyfelől az ügyvéd felelősségvállalását jelenti azért, hogy a szerződés a jogszabályoknak megfelelően, szakmai tudása szerint készült el, illetve tanúsítja a szerződést aláíró személyek azonosítását (kivéve ha a felek aláírását közjegyző hitelesítette). A több lapból álló szerződések esetén a feleknek és az ellenjegyző ügyvédnek minden lapot alá kell írnia, ez irányadó a mellékletekre is.
A közjegyző, a reá irányadó eljárási szabályok szerint, közokiratba foglalja a felek szerződéses megállapodását.
Az ingatlan
A szerződés tárgyát a megszerezni kívánt ingatlan képezi. Ez lehet az egész ingatlan, tehát az, amit az ingatlan-nyilvántartás egy önálló helyrajzi szám alatt tüntet fel, de lehet tulajdoni hányad is.
Az ingatlan leírása
A szerződés tárgyát képező ingatlant a magánjogi szabályok szerint azonosítható módon elegendő körülírni (pl. település, utca, házszám, vagy fekvés és terület nagyon részletes körülhatárolása). Ezzel azonban az a probléma, hogy a földhivatali bejegyzésre alkalmas szerződésnek elsősorban a helyrajzi számot kell tartalmaznia. A helyrajzi szám egyébként valóban alkalmas arra, hogy az ingatlant azonosítsa, és sok esetben elegendő is lehet (pl. földterületeknél) az arra való utalás a szerződésben, hiszen a helyrajzi számhoz tartozó tulajdoni lap minden, az ingatlanra vonatkozó adatot (művelési ág, vagy a mezőgazdasági művelésből való kivonás, bel- vagy külterületi, illetve zártkerti elhelyezkedés, jelleg, terület, áll-e azon épület, társasházban van-e vagy sem, kataszteri jövedelem) tartalmaz.
A viták elkerülése érdekében azonban – különösen, ha az ingatlan elhelyezkedése, megközelíthetősége, egyéb tulajdonságai, az épületek minősége, a helyiségek kialakítása és beosztása, rendeltetése valamelyik fél számára rendeltetéssel bír, vagy a szerződés teljesítésére a megkötését követően később kerül sor, és így bárminemű változást az ingatlan státusában valamelyik fél addig is el kíván kerülni – a lehető legrészletesebb leírást célszerű alkalmazni. A szerződésben leírt minden jellemzőtől való eltérés ugyanis a szerződés megszegését jelentheti, és annak következményeit vonhatja maga után.
A leírás kiterjedhet a következőkre:
– helyrajzi szám;
– az ingatlan természetbeli elhelyezkedése, megközelíthetősége;
– az ingatlan művelési ága és minőségi osztálya, illetve kataszteri tiszta jövedelme (az aranykorona-érték), vagy a művelési ágból való kivonás ténye;
– bel- vagy külterületi fekvés;
-az ingatlan jellege (lakóingatlan, üzem, raktár, üzlet, műhely, telephely stb.);
– az ingatlan építési jogi övezeti besorolása, amely rendkívül fontos a használhatóság és hasznosíthatóság tekintetében;
– az ingatlanon álló épületek és építmények megnevezése, esetleg részletes leírása (pl. létesítés ideje, a kivitelezés módja és anyaga, a helyiségek száma és beosztása, területek, közműellátások, hibák rögzítése, hogy a másik fél erre később igényeket ne alapozhasson);
– a kizárólagos birtoklás, használat és hasznosítás tárgyát képező ingatlanrész leírása;
– az ingatlan egyéb tartozékainak leírása (olyan létesítmények, amelyek nem minősülnek az ingatlan elválaszthatatlan részét képező épületeknek, építményeknek), pl. könnyűszerkezetes pavilonok, fészerek, klímaberendezések.
Az ingatlan néhány lényeges tulajdonsága
Az ingatlanügyletek esetében van még néhány olyan, nem elsősorban joginak, hanem ténybelinek tekinthető tulajdonság, amelyek igen komoly kihatással bírnak az ingatlan megszerzésének, majd később birtoklása, használata és hasznosítása, illetve az arról való rendelkezés költségeire.
Termőföld
Az egyik ilyen a mezőgazdasági, illetve erdőgazdasági földterületek nem mező- vagy erdőgazdálkodási vállalkozás folytatása céljából való megszerzése. Amíg a földterület külterületen vagy zártkertben található, és mezőgazdasági vagy erdőgazdasági művelési ág van az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetve, ilyen ingatlan gazdálkodó szervezet által nem szerezhető meg, illetve vállalkozási célra nem hasznosítható. Végleges tulajdonátruházási szerződést e státus fennálltáig gazdálkodó szervezet nem is köthet, legfeljebb csak előszerződéssel biztosíthatja maga számára az ingatlan későbbi megszerzését. Ilyen esetekben a mezőgazdasági ingatlanok belterületbe vonása és építési vagy vállalkozási célú ingatlanná minősítése (önkormányzati hatáskör), illetve egy speciális földhivatali eljárásban a mezőgazdasági művelésből való kivonása szükséges, és mindkét eljárás eredményét át kell vezettetni az ingatlan-nyilvántartáson.
Építési jogi státus
A második kérdéskör az ingatlan, illetve az azon levő épületek és építmények építési jogi státusa. A vállalkozási létesítmények építése, átalakítása céljából vásárolt földterületek, beépített ingatlanok esetében tisztázandó, hogy a helyi építési előírások szerint (rendezési terv, helyi építési szabályzat) nincsenek-e olyan speciális rendelkezések, amelyek a szándékozott építést vagy átalakítást kizárják, akadályozzák, korlátozzák, vagy indokolatlanul költségessé teszik (pl. az adott övezeti besorolás esetében lehetséges-e egyáltalán az adott tevékenység céljából létesítményeket építeni, tehát kereskedelmi övezetben nem lehet vegyi üzemet létrehozni, és ha igen, az adott paraméterekkel rendelkező létesítmény megépíthető-e, nincs-e tehát beépíthetőségi, magassági vagy egyéb korlátozás).
A másik probléma e körben az ingatlanon levő épületek építési jogi helyzete. Tisztázandó ugyanis, hogy a megvásárolt épületek jogszerűen létesültek-e és kerültek használatbavételre (építési és használatbavételi engedély vagy fennmaradási engedély van-e), illetve hogy az adott engedély által rögzített használati módot nem kell-e megváltoztatni a szándékolt vállalkozási tevékenység gyakorlásához (pl. lakásból irodává minősítés, raktárból műhellyé változtatás), ez ugyanis előfeltétele annak, hogy a kereskedelmi üzlet működési engedélyét, vagy az ipari tevékenységhez a telepengedélyt a vállalkozás megkaphassa.
Közművesítettség
A harmadik problémakör az ingatlan közműellátottsága (áram, víz, gáz, csatorna, esővíz, telekommunikáció, utak). E körben az tisztázandó, hogy rendelkezik-e az ingatlan önálló és közvetlen, a szándékolt vállalkozási tevékenység gyakorlásához szükséges közmű-csatlakozási pontokkal. Ha nem, különösen "zöldmezős beruházások" részét képező ingatlanügyleteknél célszerű figyelembe venni, hogy a közművesítés megvalósítása kinek a feladata és ki viselje annak költségeit. Lehetséges az is, hogy a közműellátások csak a szomszédos ingatlanokon keresztül, ráadásul esetleg fő- és alfogyasztásmérők útján megoldottak.
Ilyenkor azt célszerű ellenőrizni, hogy a szomszédos telkek tekintetében a szükséges vezeték és átjárási szolgalmak megalapításra és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerültek-e, a vezetékszakaszok és berendezések tulajdonjogát, illetve közös működtetését (fogyasztás mérése, felosztása, díjak és költségek viselése stb.) szabályozó megállapodások rendelkezésre állnak-e, és azok tartalma megfelelő-e a vállalkozás céljainak és érdekeinek. Ha nem, úgy mindezek pótlandók, illetve a megfelelő módosításokat is végre kell hajtani.
Környezetvédelem
A negyedik kérdés az ingatlan környezetvédelmi helyzete, amelynek -az EU-csatlakozás hatásaként is szigorodó szabályozás mellett – egyre nagyobb jelentősége van, és igen komoly kockázatokat jelenthet ingatlanügyletek esetében is. A környezetterhelések (szennyezések, fertőzések) az ingatlant a szándékolt vállalkozási tevékenységre alkalmatlanná tehetik, elhárításuk – különösen, ha az átruházóra ezek bármilyen okból nem háríthatók át – csillagászati összegeket emészthet fel, de a harmadik személyeknek ezek által okozott károk megtérítése is elviselhetetlen terheket jelenthet a megszerző számára. Ezért a "gyanús" ingatlanok (pl. korábbi ipari telephelyek, törmelék- és hulladéklerakóhelyek, kockázatos szomszédos ingatlanok) esetében a szerződéskötéshez célszerű megkövetelni az átruházótól, hogy szakvéleménnyel igazoltassa, sem a talaj, sem pedig a talajvíz nem tartalmaz környezetterheléseket.
Régészeti lelőhely
Végül, de nem utolsósorban komoly késedelmeket, többletköltségeket okozhat a vállalkozási célok megvalósításában, ha az ingatlan régészeti lelőhely, vagy régészetileg releváns. Ezt a körülményt szintén célszerű előre igazoltatni az átruházóval. Ha ugyanis az ingatlanon az átruházást követő beruházások során régészeti feltárás kezdődik, az hosszú hónapokig tarthat, és beláthatatlan következményekhez vezethet.
Átruházási megállapodás
Ahhoz, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes, és a földhivatali bejegyzésre alkalmas legyen, szükséges a felek kifejezett megállapodása, amely megtestesíti az átruházás elengedhetetlenül szükséges jogcímét.
A kifejezett megállapodásnak két alapvető elemre mindenképpen ki kell terjednie:
– az egyik az, hogy az átruházó a szerződés feltételei szerint átruházza, a megszerző pedig – ugyanúgy a szerződés feltételei szerint – megszerzi az ingatlan tulajdonjogát,
– a másik pedig az, hogy az átruházás ingyenesen (ajándék) vagy ellenérték (csere, adásvétel, apport) fejében és milyen címen (a szerződéstípus vagy szerződéses cél meghatározása, azaz adásvétel, csere, ajándékozás, apportálás) történik.
A megállapodási részben rögzíthető a tulajdonjog-fenntartás ténye is, illetve annak célszerű tartalmaznia a haszonélvezeti jogokról való lemondást is.
Elidegenítési és terhelési tilalom* Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés megkötését kizárja az úgynevezett elidegenítési tilalom (általában kombinálva terhelési tilalommal). Ennek legnagyobb kockázata abban rejlik, hogy az elidegenítési tilalom az esetek egy kisebb részében az ingatlan-nyilvántartásban nem kerül feltüntetésre. Ez alapvetően a jogszabályon alapuló elidegenítési tilalomra igaz (ilyenek pl. állami támogatásokból vásárolt eszközök tekintetében fennálló elidegenítési tilalmak, amelyek a támogatások visszafizetését biztosítják). Ezért, még ha a tulajdoni lap nem is árulkodik elidegenítési tilalomról, a másik felet célszerű, legalább a jogszavatosság körében, erre nyilatkoztatni, és vele annak fenn nem állásáért felelősséget vállaltatni. uSzerződésen alapuló elidegenítési tilalom esetén azt az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza, és abból megállapítható az a jogosultság, amelynek biztosítására alapították, illetve kitűnik a jogosult személye is. A szerződés csak akkor köthető meg, ha ezen jogosult ahhoz hozzájárult, vagy az elidegenítési tilalomról lemondott. Az erre vonatkozó nyilatkozatokat a szerződéskötést megelőzően be kell szerezni. |
Előszerződés* Sok esetben az átruházási szerződés nem köthető meg, mert még bizonyos feltételek teljesítéséhez valamelyik fél oldalán hiányoznak (pl. elidegenítési tilalom fennállta, engedélyek hiánya), de a felek mégis be kívánják biztosítani, hogy az átruházó a megszerzőre ruházza át az ingatlan tulajdonjogát, a megszerző pedig tőle szerezze meg azt. * Ilyenkor lehet a felek segítségére az előszerződés, amely arra fogja kötelezni a feleket, hogy az abban meghatározott időpontban, vagy határidőn belül – az előfeltételek teljesítése után – végleges szerződést kössenek az ingatlan tulajdonjogának átruházására. Az előszerződés alapján bármelyik fél – akár bírósági perben – követelheti, hogy a másik fél vele a végleges szerződést megkösse, és ez alól a másik fél csak nagyon kevés esetben mentesülhet (pl. bizonyítani tudja körülményei olyan jelentős megváltozását, mint vagyonvesztés, fizetésképtelenség, hogy tőle a végleges szerződés megkötése már nem várható el). Éppen ezért kell egyébként az előszerződésben az ingatlanátruházás minden feltételét előre rögzíteni, mert így a végleges szerződés tartalma nem tehető vitássá. * Az előszerződés esetében is kiköthető foglaló, amely alapvetően a végleges szerződés megkötésének elmaradását szankcionálhatja. * Az előszerződés nem alapoz meg viszont jogot arra, hogy bármilyen jogosultságot (pl. elővásárlási, vételi jog, tulajdonjog), vagy az átruházásra, lekötésre utaló tényt (pl. tulajdonjog-fenntartással való eladás) a leendő megszerző az ingatlan-nyilvántartásba be- vagy feljegyeztessen. Ezért a leendő átruházó az ingatlant elidegenítheti, és legfeljebb kártérítéssel tartozik, illetve a foglalót köteles kétszer megfizetni a vele előszerződést kötő megszerzőnek. Természetesen bizonyos fokig ez ellen is lehet védekezni, ha a felek a szerződésben olyan jogot kötnek ki a megszerző javára, amelynek akadálya már akkor sincsen, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül (pl. jelzálogjog a foglaló, illetve annak kétszerese visszafizetésének biztosítékaképpen, haszonélvezet a leendő megszerző javára vagy elővásárlási jog). |
Tulajdoni hányad megszerzése* A szerződés tárgya lehet a közös tulajdonban álló ingatlanból az átruházót megillető hányad is, amelyet a tulajdoni lap szintén meghatároz. (A tulajdoni hányad esetében az egyik probléma az elővásárlási jog, amelyet itt most nem érintünk.) * Sokszor lényegtelen, hogy a közös tulajdonban álló ingatlan mely területileg lehatárolt része kerül a megszerző birtokába vagy használatába, ez lehet a helyzet pl. termőföldek, erdők, tavak esetében. Máskor viszont lényeges, hogy közös tulajdoni hányad szerzése esetében pontosan mi is kerül a vállalkozás birtokába és használatába (pl. hitelből történő finanszírozás esetén, üzlet zavartalan viteléhez). A tulajdoni hányad önmagában nem jelent arra jogosultságot, hogy a tulajdonos az adott ingatlan valamely meghatározott részét kizárólagosan birtokolhassa, használhassa (saját céljait megvalósítsa), illetve hasznosíthassa (pl. bérbe, haszonbérbe adja), arról a hányaddal együtt rendelkezhessen (pl. a hányad eladásakor az adott részt is eladja, vagy a hányad jelzáloggal való megterhelése csak a kérdéses részre vonatkozzon). A tulajdoni hányad alapján a megszerző vállalkozás a tulajdonostársakkal együtt, illetve önállóan, de azok jogainak és érdekeinek sérelme nélkül jogosult az egész ingatlan tekintetében gyakorolni a birtoklás és használat, illetve hasznosítás jogát, de egyébként minden, az ingatlant érintő kérdésben a tulajdonostársak többségi döntése alapján kell eljárni. A normál gazdálkodáson túlmenő esetekben (pl. az egész ingatlant érintő beruházások, változtatások, az egész ingatlan elidegenítése, megterhelése, bérbe- vagy haszonbérbe adása) pedig valamennyi tulajdonostárs egyhangú döntése az irányadó. * A tulajdonostársak azonban megállapodásukkal természetben feloszthatják egymás közt az ingatlan birtoklásának, használatának és hasznosításának jogát (pl. meghatározott térmértékű területek lehatárolásával, helyiségek felosztásával). Ilyen esetben természetesen az ingatlan tulajdonihányad-átruházásának ki kell terjednie a természetben megosztott ingatlanrészre vonatkozó kizárólagos birtoklási, használati és hasznosítási jog átruházására is (a vételárban benne foglaltatik). A szerződésben pontosan meg kell határozni, hogy e jogok mely ingatlanrészre vonatkoznak. Szükséges a kizárólagos jogot megalapozó tulajdonostársi megállapodás beszerzése, vagy ha ilyen nem áll rendelkezésre, az ingatlanátruházással együtt ilyen tulajdonostársi megállapodás megkötése, illetve a kizárólagos jogok (és azoknak a tulajdoni hányaddal együtt történő átruházhatóságának) többi tulajdonostárssal való bizonyítható (írásbeli) elismertetése. * A közös tulajdonnak lehetőség szerint csak átmeneti állapotnak szabadna maradnia, hiszen az korlátozza a tulajdonostársak mozgásterét, szaporítja a viták lehetőségét és akadályát képezheti a vállalkozás hatékony mőködtetésének. Ezért már a tulajdoni hányad megszerzésekor célszerű előre programozni a közös tulajdon megszüntetését, elsősorban az ingatlan természetbeni megosztásában és annak feltételeiben (pl. területek, lehatárolás, közműmegosztás, feladatok és költségek felosztása) a többi tulajdonostárssal való megállapodás útján, illetve esetleg a többi tulajdoni hányad megszerzésével vagy a megszerzés lehetőségének biztosításával (pl. opció, előszerződés) útján. |
Ingatlan részterületének megszerzése* Ingatlan részterületének megszerzése vagy úgy lehetséges, hogy a megszerző közös tulajdont hoz létre az átruházóval, és egyidejűleg megállapodik a kizárólagosan birtokolt, használt és hasznosított részek megosztása, illetve megosztásig történő kezelése vonatkozásában, vagy pedig az ingatlan telekalakítás útján való megosztását követően, a leválasztott rész megszerzése útján. * A telekalakítás egy közigazgatási eljárás, amely két részből áll: egyfelől a megosztási munkarészek (területfelosztási javaslat és vázrajz) elkészítéséből és földhivatal általi záradékolásából, illetve a telekalakításnak az illetékes építési hatóság általi engedélyezéséből. Ezek alapján kerülhet sor az önálló helyrajzi számú ingatlanrészt kialakított, vagy a megszerző szomszédos ingatlanához csatolandó területként leválasztott ingatlanrész tulajdonjogának megszerzésére. |
Társasházi ingatlan megszerzése* Amennyiben társasházban levő ingatlan (lakás, iroda, műhely, garázs stb.) a szerződés tárgya, úgy a társasházi különlapon önálló helyrajzi számon feltüntetett, külön tulajdonban álló egység, valamint a társasházközösséget alkotó tulajdonostársak közös tulajdonában álló ingatlanrészek (pl. telek, főfalak, tetőszerkezet, gépészeti berendezések) lakásra, irodára, üzlethelyiségre, műhelyre, garázsra, tárolóra eső eszmei tulajdoni hányad csak együtt ruházható át. * Társasházi ingatlanok átruházása esetén mindenképpen ellenőrizni kell a tulajdoni lapon kívül a társasházi alapító okirat, illetve szervezeti és működési szabályzat és házirend aktuális, földhivatalnál elfekvő és bejegyzett változatát, illetve a bejegyzés alatt álló, illetve még csak elfogadott módosításait. Azok ugyanis tartalmazhatnak olyan rendelkezéseket, amelyek az ingatlanszerzést vagy a tulajdonjog gyakorlását megnehezíthetik (pl. az említett szabályzatok korlátozhatják, közgyűlési jóváhagyáshoz köthetik az ingatlan üzleti célú hasznosítását, az átruházó tulajdonostársai javára elővásárlási jogot biztosíthat), illetve rögzítik a tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit (pl. fizetési kötelezettségek), amelyek ismerete a megszerzés előtt mérlegelés tárgyát képezheti. * A társasházi ingatlanok tulajdonjogával gyakorta együtt járhat közös tulajdonban álló részek kizárólagos használata (pl. közös helyiség, gépkocsitároló, kert vagy udvarrész). Az ingatlan megszerzésére irányuló szerződésben ki kell térni ezen használati jog átruházására (amely benne foglaltatik a vételárban), úgyhogy a használat pontos terjedelmének meghatározása elengedhetetlen. Ehhez tudni kell, hogy hogyan alakult ki a kizárólagos használat. A legjobb esetben a társasházi alapító okirat közgyűlési határozat, vagy a tulajdonostársak megállapodása alapozza meg a használati jogot. Kevésbé kedvező a helyzet, ha csak a tulajdonostársak közötti, évek alatt kialakult gyakorlatra, szokásokra (ráutaló magatartással létrejött megállapodás) alapul a használat, ekkor ugyanis annak pontos terjedelme nehezen igazolható, és a megszerző és a többi tulajdonostárs közti használati, birtoklási vitákhoz vezethet. A szerződéskötéshez ezért mindig célszerű bekérni a használati jogot megalapozó és bizonyító dokumentumokat, vagy ha ilyen nincs, lehetőség szerint a többi tulajdonostárs nyilatkozatát, hogy a megszerző kizárólagos használati jogát a szerződésben rögzítendő terjedelemben elismerik (de legalábbis utalni kell arra a szerződésben, hogy mennyi ideje használja az átruházó az adott közös tulajdoni részt) |