Hogyan működik a társasház?

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. október 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 78. számában (2004. október 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
A cikk az új társasházi törvény alapján tekinti át a társasházak szervezetére és működésére vonatkozó szabályokat, különös tekintettel a döntéshozatalra, az alapító okirat kötelező módosítására.

A társasháztulajdon egy 1924 óta létező, sajátosan osztott közös tulajdoni forma. Társasház létrehozásához szükséges a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülő

- műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség,

- vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség.

Közös tulajdon

A társasházhoz tartozik, és a tulajdonostársak közös tulajdonát képezi (akkor is, ha a külön tulajdont képező lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül található)

- az épülethez tartozó földrészlet (ha nem közös tulajdon, akkor a tulajdonostársakat használati jog illeti meg),

- a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész,

- az épületberendezés, valamint

- a nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás (különösen: a gondnoki és a házfelügyelői lakás).

A közös tulajdon átruházása

A közös tulajdonban lévő ingatlanrészek a külön tulajdonok alkotórészeit képezik, így csak azzal együtt minősülnek önálló ingatlantulajdonnak. Egymástól függetlenül nem ruházhatóak át, és nem terhelhetők meg.

A társasházközösség jogosítványai

A társasház közösségét - az általa viselt közös név alatt - a törvény felruházza a közös ügyekben jogok szerzésére, kötelezettségek vállalására, illetőleg az önálló perlésre és perelhetőségre. Új szabály, hogy a perbeli cselekvőképesség csak a közös képviselőt illeti meg.

Elővásárlási, előbérleti jog kikötése

A korábbi, 1997. évi társasházi törvénytől eltérően az alapító okiratban elővásárlási és előbérleti jog kiköthető. Ez azonban azt jelenti, hogy ha az alapító okiratban ezt nem kötik ki, akkor ennek megfelelően a többi tulajdonostársnak nincs elővásárlási, előbérleti joga.

A társasházi törvény garantálja, hogy a külön jogszabályokban meghatározott lakásgazdálkodási feladatok végzését a tulajdonostársak részére létrehozott elővásárlási, előbérleti jog ne akadályozza.

Az alapító okirat megváltoztatása

Az alapító okirat megváltoztatásához - a társasházi törvény eltérő előírása hiányában - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, és a változást - annak dátumától számított harminc napon belül - be kell jelenteni a földhivatalnak. Ez azt jelenti, hogy a társasház megszüntetéséhez is mindenkinek hozzá kell járulnia, arra egyébként nincs más lehetőség.

Módosítás négyötödös szótöbbséggel

Az előzőekben ismertetett főszabály alól kibúvót jelent egy új rendelkezés, amely szerint ha az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért, és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított harminc napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.

Szervezeti-működési szabályzat

A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. A közösség a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

A szervezeti-működési szabályzatban meg kell állapítani:

- a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,

- a közös tulajdon fenntartására - ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, valamint felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,

- a társasházi lakóépület házirendjére,

- a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,

- a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira és

- a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira

vonatkozó részletes szabályokat.

Házirend

A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (házirend). E szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.

A társasház szervezete

Közgyűlés

A társasházközösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.

Hatáskör

A közgyűlés határoz

- a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról (a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel);

- a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról (bármikor felmenthetőek);

- a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról;

- minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe, valamint

- a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékban lévő tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterheléséről (a hátralék megfizetésének biztosítékául).

A közgyűlés összehívása

A közgyűlést - tulajdonostársaknak küldött írásbeli meghívóval, illetve a meghívó társasházban való kifüggesztésével - a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A meghívókat - sürgős eseteket kivéve - nyolc nappal a közgyűlés időpontja előtt kell megküldeni. A meghívónak kell tartalmaznia a szavazásra előterjesztett napirendet, a napirendben nem szereplő ügyben ugyanis érvényes határozatot hozni nem lehet.

A közgyűlés gyakorisága

Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani. Ezenkívül a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérhetik az összehívását.

Határozatképesség

A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha a közgyűlés nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani tizenöt napon belül. A megismételt közgyűlés már mindenképpen határozatképes lesz.

Szavazati jog

A tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog, és a határozathoz általában elegendő az egyszerű szavazattöbbség is.

Jegyzőkönyv

A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. A meghozott határozatokról valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell.

Közgyűlési határozat bírósági felülvizsgálata

Ha a közgyűlés határozata jogszabályt vagy az alapító okiratot, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.

Közös képviselő, intézőbizottság

A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. Az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő jogállásával és felelősségével.

Feladatkör

A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles:

- a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,

- minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, valamint

- közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.

A közös képviselő (intézőbizottság) fentiekben ismertetett, kötelező feladatain kívül a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat.

Elszámolási kötelezettség, képviseleti jog

A közös képviselő (intézőbizottság) a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot, illetve a könyvvezetés és beszámoló alapján éves elszámolást készít, és jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is.

Számvizsgáló bizottság

Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. A számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk.

A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg.

A számvizsgáló bizottság hatásköre

A számvizsgáló bizottság

- bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,

- véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat,

- javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, továbbá

- összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.

A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

Birtoklás, használat, rendelkezés

A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. (A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően.)

A használat megváltoztatása

Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.

Engedélyköteles tevékenység

Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - harmincnapos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot.

A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat.

Határozat

A közösség a használat megváltoztatásával kapcsolatos közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg.

A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak - a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően - írásban is szavazhatnak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.

A fenntartással kapcsolatos kötelezettségek

A tulajdonostárs köteles:

- fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,

- a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a használatra, hasznosításra vonatkozó törvényi szabályokat,

- lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül (A közösség köteles megtéríteni a beavatkozással okozott kárt.),

- a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét.

Építési munkák

Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti.

Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti.

Lakásmegosztás, -összevonás

Ha az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett munka olyan lakásmegosztást, illetőleg lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.

A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja.

Bejelentési kötelezettség

A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:

- külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,

- lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,

- a külön tulajdonát bérlő, használó személy adatait,

- a külön tulajdonában lakó személyek számát,

- haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.

A külön tulajdonban lakó személyek számának, a haszonélvező személy nevének bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központifűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bent lakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz - tájékoztatni. Ha a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani.

Bejelentési határidő

A szervezeti-működési szabályzat a bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg.

Nyilvántartás

A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy a fent említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központifűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.

Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közösköltség-tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központifűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.

A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A közgyűlés meghatározhatja a birtoklás, használat és hasznosítás módját.

Közös költség

A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni:

- a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén az érintett költségnemeket és a számítás módját,

- a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait,

- a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő-megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait,

- felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembevételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait.

A közös tulajdon megszüntetése

A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet.

Működő társasházak kötelezettségei

A társasházi törvény átmeneti rendelkezései a hatálybalépésekor már bejegyzett társasházakra bizonyos - határidős - kötelezettségeket rónak, amelyek ismerete azért fontos, mert egyes kötelezettségek törvény szerinti határidőben történő teljesítése esetén a társasház mentesül az ingatlan-nyilvántartási illeték megfizetésének kötelezettsége alól. E kötelezettségeket az alábbiakban foglaljuk össze.

Alapító okirat kijavítása, kiegészítése, módosítása

Eljárás külön tulajdont nem érintő hiba esetén

Előfordulhat, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható. Ebben az esetben a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja, amely határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okiratnak minősül.

Jogszabályba ütköző alapító okiratok módosítása, kiegészítése

Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasházat - az új társasházi törvény hatálybalépését megelőzően - olyan alapító okirat alapján jegyezte be az illetékes földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, akkor a közgyűlésnek lehetősége van arra, hogy az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthassa, illetőleg kiegészíthesse.

Az előzőekben említett okiratokat közokiratba vagy ügyvéd - illetőleg jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A határozatok érvényesen 2005. június 30-áig hozhatók meg. Lényeges szabály, hogy amennyiben az utalt határozat alapján módosított, kiegészített, illetve kijavított alapító okiratot a földhivatalhoz 2005. július 31. napjáig benyújtják, az eljárás illetékmentes.

Szervezeti-működési szabályzat megállapítása

A társasházi törvény hatálybalépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát az új törvény előírásainak megfelelően módosítja.

Érvényességi kellékek, illetékmentes eljárás

A határozat (amelyet közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni) egyszerű szótöbbséggel hozható meg, a határozathozatal határideje 2004. december 31. Lényeges, hogy a földhivatalhoz 2004. december 31-éig benyújtott alapító okirat módosítása illetékmentes.

Jogszabályellenes alapító okirati rendelkezések

A társasházi törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának a törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezései hatályukat vesztik, és helyükbe az új előírások lépnek. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. Látható tehát, hogy itt a törvényalkotó nem kötötte határidőhöz a módosítási kötelezettséget.

A bírósági eljárás megelőzése

* A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik személy között keletkezett polgári jogvitában - ha az érintettek megállapodni nem tudnak - a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni. Fontos korlátozás azonban, hogy az ilyen eljárás csak a vitában érintett felek írásbeli - a közösség tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött - közös megegyezésével kezdeményezhető.

Fogalmak

* Társasház * A lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület. * Lakóépület * Az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. * Nem lakás céljára szolgáló épület * Minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott, önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas-irodaépület, társasüdülő, társasgarázs stb.). * Fenntartás * Az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás. * Üzemeltetés * A közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása. * Karbantartás * A közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. * A karbantartás lehet: * hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése, * időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése, * tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka. * Felújítás * Az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. * A felújítás lehet: * teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése, * részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése * korszerűsítés: a központifűtés- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése. * Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások * Az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak. * Eredménytelen az írásbeli szavazás * A szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget, minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. * Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak * A társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. október 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére