Az építőipar alapjai

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. június 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 74. számában (2004. június 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Ellentmondásos folyamatok jellemzik a hazai lakáspiacot, és az ahhoz szorosan kapcsolódó építő-, illetve építőanyag-ipart. Tavaly év végén, a lakásépítési kedvezmények megnyirbálásának bejelentése idején még úgy tűnt, hogy az idén jelentősen csökken majd az ágazat teljesítménye. Áprilisra azután kiderült, hogy mégsem annyira tragikus a helyzet: az első ijedség után a piac ismét kezdett benépesülni, az őszi árcsökkenés enyhe emelkedésbe fordult, s bár a Construma kiállítást ezúttal is árengedmények kísérték, összességében az építőanyagárak is emelkedőre fordultak, követve az energia és a munkaerő drágulását. Kisebbek és kevésbé felszereltek - általánosságban ez mondható el a hazai lakásokról, összevetve őket a Lajtán túli otthonokkal. A helyzeten sokat javítana, ha a kabinet végre elfogadná a nemzeti lakásprogramot. A panellakások száma országosan meghaladja az 500 ezret, felújításuk elkerülhetetlen.

Átrendezheti az ágazatot az uniós csatlakozás

Az építőipar teljesítménye tavaly 1550 milliárd forint volt (ez a GDP 9 százaléka), az idén viszont még akkor is kevesebb lesz, ha maradéktalanul sikerül érvényesíteni a tavasszal már egyre markánsabban tapasztalható áremelési törekvéseket. A pesszimista prognózist elsősorban az indokolja, hogy a nagy közberuházásokat megakasztotta az állami takarékossági kampány, a magánbefektetők is óvatosabban fognak újabb iroda- vagy szállodaépítésbe, és nagyon valószínű, hogy lakásból is kevesebb épül, mint az előző esztendőben. Tolnay Tibor, az Építőipari Vállalkozók Országos Szövetsége (ÉVOSZ) elnökének nyilatkozata szerint a visszaesés már legalább egy éve a "levegőben lóg". A szakember úgy emlékszik: két éve szinte mindenki tartós építőipari fellendülést jósolt, ám az ÉVOSZ már 2003 közepén kongatni kezdte a vészharangot. Az éves adatok a szervezet igazát látszottak alátámasztani: a 35 ezer új lakás, illetve az 59 ezer építési engedély még fellendülést jelzett, összességében azonban az építőipari termelés csak alig 0,7 százalékkal nőtt 2003-ban. A gyakorlatilag stagnálást jelző adat abból adódott, hogy a háromszáz dolgozónál többet foglalkoztató nagy cégek teljesítménye 5,2 százalékkal csökkent, míg az ötnél kevesebb alkalmazottal dolgozó kisvállalkozásoké 16,2 százalékkal nőtt. Az egyik legkellemetlenebb fejlemény, hogy az idei évre kötött szerződésállomány egésze 33 százalékkal mérséklődött. Talán még ennél is jobban aggasztotta az ágazat szereplőit, hogy az idei első negyedévben - a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének adatai szerint - a tavalyi érték harmadára esett vissza a lakást vásárolni szándékozók száma. A potenciális vevőket ugyanis sokkolták az egymás után következő rossz hírek: a telekáfa, a lakáshitelek kamatemelése, ami így együtt sokaknak elvette a kedvét a lakásprobléma idei megoldásától. Április végén a Baudata elemzői azt jósolták, hogy 2004 végéig 10 százalékkal épül majd kevesebb lakás, mint tavaly (decemberben ugyanők még 20 százalékos visszaesést prognosztizáltak).

Kedvező változást jelentett, hogy április 1-jétől javultak a szociálpolitikai támogatás feltételei, és megjelentek a hitelpiacon az euróban, illetve svájci frankban számolt (de a tavalyihoz hasonló kamatozású - igaz, jelentős árfolyamkockázatot hordozó) lakáshitelek. Az április közepén a Körcsarnokban megrendezett "lakásvásáron" mindenesetre már nyoma sem volt a pesszimizmusnak: a mintegy 7000 látogató buzgón nézelődött és vásárolt (és nem is csak garzonokat, mint tavaly, hanem főleg másfél és két és fél szobás lakásokat).

Az építési piac megoszlása építménycsoportonként, 2003-ban

Építménycsoport

Százalék

Lakás

17

Ipari épület

10

Kereskedelmi épület

8

Hivatali épület

5

Egyéb épületek

16

Út, vasút, híd, felüljáró

17

Helyi vezetékes hálózatok

13

Egyéb mélyépítési műtárgyak

8

Egyéb

6

Összesen

100

Forrás: a GKI Rt. becslése

Esélyek és tények

Az összességében mindenképpen keményedő hazai piac szereplőinek elvileg új esélyt adhatna az uniós csatlakozás. Az ÉVOSZ álláspontja szerint számítani lehet azonban arra, hogy a régebbi tagállamok belső rendeleteik révén erősen megnehezítik a most érkezettek piacra jutását, amit egyelőre a hazai szabályalkotók semmifajta viszonossággal nem próbálnak ellensúlyozni. A szakmai szervezeteknek egyelőre még azt sem sikerült elérniük, hogy a nemzetközi tenderkiírások magyarul is megjelenjenek (pedig a saját nyelvű tendereztetés például Finnországban bevett gyakorlat, amivel legális keretek között lehet védeni a hazai pályázókat). Ilyen körülmények között a magyar cégek három lehetőség közül választhatnak a csatlakozás után. Elképzelhető, hogy felvásárolják őket - igaz, nagy kereslet aligha várható, hiszen az uniós cégek az EU-csatlakozás időpontjától alanyi jogon vállalhatnak nálunk munkát -, alvállalkozóként dolgozhatnak egy-egy külföldi beruházócégnek, vagy cégcsoportban egyesülhetnek, hogy a komolyabb tőkeerő révén Nyugat-Európában is eredménnyel vegyenek részt a nagyobb pályázatokon, amire egyedül kevés reményük lenne. Aki egyik lehetőséggel sem tud élni, az végső megoldásként a keleti országok felé fordulhat.

Összességében az EU-csatlakozás javíthat az ágazat helyzetén, hiszen a működőtőke-befektetések növekedését vonhatja maga után, ami bővíteni fogja az építőipari piacot. A csatlakozás kapcsán keletkező többletforrások (környezetvédelmi beruházásokra, stb.) 2005-től várhatóan újra dinamizálni fogják az építőipart. A növekedésnek egyébként bőségesen lenne még tere: az EU korábbi tizenöt tagországában például az építőipar teljesítményének a GDP-hez viszonyított aránya átlagosan 10 százalék. A tizenötöknél az összes foglalkoztatott 7,1 százaléka dolgozik az építőiparban, nálunk ez az arány csupán 5 százalék. Az Európai Építőipari Szövetség adatai szerint Magyarország az építőipari ágazat euróban mért teljesítményével a 15 uniós ország közül csak a miniállam Luxembourgot előzte meg, a volt szocialista országok közül pedig Romániát és Szlovákiát.

A belső piac is kínál még kiaknázatlan lehetőségeket. A hazai vállalkozások többsége kizárólag új lakások építésére koncentrál, miközben az EU-tagállamok többségében már a meglévő lakások felújítása vette át a vezető szerepet. A négymillió hazai lakásnak több mint a fele elmúlt harmincéves, ötöde iparosított technológiával épült. A Built&Econ Építésgazdasági Tanácsadó Iroda előrejelzése szerint a következő években a lakás-korszerűsítési tevékenység évi 10-15 százalékos bővülése várható. Az elmúlt öt évben a hazai "lakáspark" háromnegyedében végeztek valamilyen komolyabb felújítási munkát, tavaly 320 milliárdot költött a lakosság az otthonok karbantartására, illetve a komfortszint emelésére. Ez ahhoz képest soknak tűnik, hogy újlakás-építésre is nagyjából ennyi, 360 milliárd forint jutott - ha viszont kiszámoljuk, hogy egy-egy lakás felújítási költsége átlagosan mindössze 85 ezer forint, kiderül, ebből bizony aligha készült sok kacsaláb.

A magyar építőipar tulajdonosi szerkezetére a belföldi magánszemélyek és társaságok túlsúlya jellemző (ez a két kategória adja az összes tulajdonos kétharmadát). A külföldiek jellemzően az ágazat felső méretszegmensében találhatóak. Az állami tulajdon érdekes módon a kisebb cégeknél magasabb, meghaladja a 10 százalékot. Ez vélhetően a korábbi veszteséges állami tulajdonú és privatizálhatatlan cégek kényszertulajdonlását jelenti. Az ágazatban a nemzetgazdasági átlagnál alacsonyabb a nagyvállalatok részesedése, a nagyszámú kis cég ennek megfelelően a szokásosnál nagyobb részesedéssel bír. A legkisebb (100 milliós árbevétel alatti) cégek összárbevétele megközelíti a középső (0,10-50 milliárd) kategóriáét, miközben nemzetgazdasági szinten a legkisebbek részaránya határozottan elmarad a felsőbb méretcsoportokétól. A legnagyobbak közé a Strabag (tavalyi árbevétele 99,2 milliárd), a Vegyépszer (54,9 milliárd), a Betonút (38,7 milliárd), a KÉSZ (32,2 milliárd), a Hídépítő (28,9 milliárd), az Alterra (20,8 milliárd), a Magyar Építő Rt. (17,6 milliárd), a Egút (17,3 milliárd), az Arcadom (16,4 milliárd) és a ZÁÉV (16 milliárd) tartozott, s közülük csak a Hídépítő, az Alterra, az Egút és az Arcadom tudott növekedést felmutatni 2002-hez képest.

Az építőipar költségszerkezete 2002-ben (%)

 

Anyagjellegű ráfordítások

Személyi jellegű ráfordítások

Értékcsökkenési leírás

Egyéb ráfordítások

Építési terület előkészítése

82,7

11,0

3,3

3,0

Szerkezetkész épület (rész), egyéb építmény építése

84,8

9,0

2,0

4,2

Épületgépészeti szerelés

80,0

15,1

2,0

2,8

Befejező építés

81,1

12,7

3,4

2,7

Építési eszköz kölcsönzése személyzettel

62,8

21,0

10,9

5,4

Építőipar összesen

83,7

10,3

2,2

3,9

Nemzetgazdaság összesen

78,3

10,2

4,1

7,4

Forrás: KSH

Tőkeszegényen

A közepes és nagyobb vállalkozások számára sorsdöntő lehet a 2004-es év, ráadásul a kilátások sem túl biztatóak. Az ágazatra továbbra is jellemző a tőkeszegénység, ami kiszolgáltatottá teszi a szereplőket a bankokkal, illetve a megrendelőkkel szemben. Az építőipar a magyar gazdaság egyik legnagyobb hitelfelvevője. A túlkínálattól szenvedő cégek között ugyanakkor egyre több küszködik jövedelmezőségi problémákkal. A hazai cégek egy része erős szerződéskényszerben működik: ha nem kap munkát, azonnal csődhelyzetbe kerül. A kiszolgáltatottságukkal a megrendelők gyakran megpróbálnak visszaélni, de nem mindig járnak jól. Az utolsó számlák kifizetetlenül hagyása elterjedt gyakorlat, mivel főleg a kisebb cégeknek nincs idejük évekig pereskedni a pénzükért. Ugyanakkor a vállalkozáskényszer komolytalan kivitelezési árakat eredményez, amelyekről már az indulásnál tudható, hogy tarthatatlanok. Ezzel később a megbízó is szembesülni kénytelen. A beruházás így végül esetleg többe is kerülhet, mintha a megbízó a legdrágább ajánlatot fogadta volna el. A szakmai szervezetek évek óta sürgetik az úgynevezett mérnöki ár meghatározását (ez az adott műszaki tartalom "megvalósíthatósági" árát) jelentené, amelytől lefelé reálisan nem sokkal lehet eltérni), ám ezt eddig nem sikerült elfogadtatni a döntéshozókkal.

Az ágazat sajátossága az export rendkívül alacsony részaránya, a kisebb méretű cégek jelentős súlya, valamint a külföldi tőke alacsony (és csökkenő) részesedése. Az egy vállalatra jutó átlagos létszám csökken, ami összefügghet a feketefoglalkoztatással és azzal, hogy a lakásépítések felfutása sok új, jellemzően az alsóbb méretosztályokba tartozó szereplőt vonzott a piacra. Az építőipar közvetlen importja leginkább - gyakran nem legális - munkaerő-behozatalt (ukrán, román) takar. Az építőipar közvetett importja - az iparág fő beszállítója, az építőanyagipar behozatalán keresztül - szintén számottevő, mégpedig alapvetően a legmagasabb és a legalacsonyabb minőségű szegmensekben.

Az építőiparban 1998-tól évről évre bővül az alkalmazottak száma. Ehhez nagymértékben hozzájárul a felújítások, korszerűsítések, rekonstrukciós-rehabilitációs jellegű építések arányának növekedése. Ezzel szemben a bérek növekedési üteme (8,1 százalék) nem érte el a nemzetgazdasági átlag (18,3 százalék) felét sem, de elmarad a versenyszférában tapasztalható átlagkeresetek (13,3 százalék) növekedésétől is. Ez minden bizonnyal a fekete-, illetve a szürkemunka jelenlétének tudható be.

Kevés a bérlakás

A hazai lakásállományon belül mindössze 6-8 százalék a bérlakások aránya, miközben az igénylők - akiknek nem telik vásárlásra - ennél lényegesen többen vannak. Felmérések szerint mintegy 120 ezer család költözne két éven belül bérlakásba (egy részük csak átmenetileg, amíg a saját otthon el nem készül). Az önkormányzatoknak többnyire nincs pénzük bérlakást építeni, a magántőke pedig azért mozdul lassan, mert a bérházépítés megtérülési ideje egyelőre túlságosan hosszú. Az idén tavasszal, egy bérlakásépítéssel foglalkozó debreceni konferencián a szakértők számokkal is alátámasztották ezt az állítást. Ha Budapesten egy vállalkozó új lakóingatlant épít, a lakásokat átlagosan 315 ezer forintos négyzetméteráron tudja értékesíteni, vagy 1600 forintos négyzetméteráron bérbe adni. Ez utóbbi esetben a beruházás megtérülési ideje több mint 16 év. Mintegy 500-700 milliós beruházással a vállalkozó 120 lakást tud tető alá hozni - bérbeadásnál a profit 16 év után jelentkezik, miközben ha ugyanezt az összeget társasház építésére fordítja, akkor kétévente újra és újra el tudja adni az időközben felépült lakásokat, így 16 év alatt 960 lakás profitját tudja begyűjteni (a 120 helyett). Ezek után nem csoda, ha az építők azt mondják: piaci alapon nem, legfeljebb tekintélyes támogatásokkal megerősítve hajlandók belevágni a bérlakásépítésbe. Az óvatosságot indokolja, hogy a Káposztásmegyeren az utóbbi években épült közel 240 "költségalapú" (azaz a költségeket piaci lakbérből kitermelő) bérlakás közül néhány a mai napig üresen áll.

Szemán József, a Fáy utca 64-66. Projekt Társaság ügyvezetőjének nyilatkozata szerint az építés sem kockázatmentes, az igazi buktatókkal azonban a bérlakás-üzemeltetés során lehet szembesülni. A furcsa nevű cég 129 budapesti bérlakást épített fel Angyalföldön, s tapasztalataik szerint pénzügyi szempontból az üzemeltetés még az építésnél is kockázatosabb: ha néhány bérlő pár hónapig nem fizet - ami ellen senki nincs biztosítva -, akkor már nemigen lehet jól kijönni a projektből (a hátralékok behajtása szinte reménytelen, nehéz időben új, fizetőképes bérlőt találni stb.). A jelenlegi, kevéssé perspektivikus helyzeten piaci oldalról legfeljebb a hosszú távú, biztos befektetésekben érdekelt építtetők, például a nyugdíjalapok megjelenése változtatna, aminek egyelőre semmi jele.

A kilátásokat tovább rontja, hogy a belügyi tárca a takarékossági program jegyében gyakorlatilag megfelezte a bérlakásprogram támogatási keretét: a 7 milliárdos pályázati kasszából 3,4 milliárdot vontak el. Annak dacára, hogy a minisztérium változatlanul hirdeti: a hazai bérlakásállomány növelésére mindenképpen szükség van, s erre a legjobb megoldás a lakbér-támogatási rendszer bevezetésével meginduló vállalkozói bérlakásépítés lehet.

A tíz legnagyobb építőipari cég Magyarországon, 2000-2002

A cég neve

Nettó árbevétel* 2000-ben

Nettó árbevétel* 2001-ben

Nettó árbevétel* 2002-ben

Tulajdoni szerkezet

Vegyépszer Rt.

21,3

93,1

151,4

100% magyar

Strabag Építő Kft.

101,9

102,3

112,8

100% osztrák

KÉSZ Rt.

33,5

32,6

34,1

100% magyar

Magyar Építő Rt.

20,8

27,7

22,5

100% magyar

ZÁÉV Rt.

10,0

17,2

20,1

100% magyar

Középületépítő Rt.

12,3

21,5

19,5

100% magyar

Alterra Építőipari Rt.

18,7

23,7

19,4

98% francia

Hídépítő Rt.

16,1

15,9

17,3

97% francia

Swietelsky-csoport

15,2

16,7

16,9

100% osztrák

MAUT Kft.

-

16,1

16,6

100% magyar

* milliárd forint

Forrás: GKI Rt.

Lemaradó háttéripar

A Magyar Építőanyagipari Szövetség (MÉASZ) álláspontja szerint az építőipar a mostani formájában nehezen tudja állni az európai versenyt. Sürgős lenne az építésügy jogszabályi hátterének és versenyképességének fejlesztése, javítani kellene az építési folyamat egyes lépéseinek - beruházás-lebonyolítás, tervezés, kivitelezés - hatósági és szakmai ellenőrzési rendszerét, orvosolni kellene a tőkehiányt, és elengedhetetlen az oktatás és szakképzés területén a szakmunkás- és a művezetőképzés rendszerének megreformálása, a felsőfokú - elsősorban a főiskolai - képzési rendszer felülvizsgálata.

A hazai építőanyag-ipar mintegy 350 milliárd forintnyi értéket állított elő tavaly. Az ágazat teljesítményét két ellentétes tényező határozta meg: az építőipari lendület következtében növekedett a belföldi értékesítés, a gyenge nemzetközi konjunktúra miatt visszaesett az export. A kivitel csökkenése magyarázza, hogy az építőanyag-ipar növekedése érdemlegesen elmaradt a fő felvevőpiacának, az építőiparnak a növekedésétől. A belső piac bővülése időnként hiányhoz, és az import erőteljes növekedéséhez vezetett. Ebben az ágazatban egyre nagyobb teret nyernek a multinacionális vállalatok, folyamatosan csökken a piaci szereplők száma, vagyis nő a tőkekoncentráció. Kivétel ez alól a kisüzemi keretek között is folytatható építőanyag-gyártás. Jelenleg mintegy 1200 cég működik ezen a területen. Az építőiparral ellentétben csökken az élőmunka felhasználása a korszerű technológiák terjedése miatt, aminek következtében az e területen foglalkoztatottak száma 35 ezerről 25-28 ezerre esett vissza.

Bár - mint fentebb jeleztük - a felvevőpiac szűkül, az építőanyagárak az első negyedévben máris 6-8 százalékkal emelkedtek. Pataki Mátyás, az Építőanyag-kereskedők Országos Egyesülete elnöke szerint a versenynek leginkább kitett szektorokban - ilyenné vált az utóbbi időben például az ablakgyártás - csak kisebb mértékű drágulás várható. A belföldi és az importtermékek közt viszont e téren nincs különbség: az importőrök gyorsan hozzáigazítják az áraikat az itthoniakhoz.

Jellemző gyakorlat, hogy a gyártók általában április elején emeltek árat (de az Ytong például már januártól) - főként az energia drágulására hivatkozva -, s a Construmához "időzített" árengedményeket már ebből a drágább árból adják.

A működő építőipari szervezetek 2003. december 30-án

 

Száma

Megoszlása (%)

Jogi személyiségű szervezetek

16 873

21,2

Jogi személyiség nélküli szervezetek

19 173

24,1

Egyéni vállalkozók

43 635

54,7

Építőipari szervezetek összesen

79 681

100,0

Forrás: KSH

Lakások, szobák, felszereltség

A legutóbbi, 2000-es népszámlálás során 4 millió 310 ezer ingatlant írtak össze, ebből 3 millió 678 ezer a lakott lakás és üdülő. A többi lakatlan épület, illetve nem lakhatási célokat - üzlet, közintézmény - szolgál. 1990-2000 között a legnagyobb változás a lakott lakások esetében a közép-magyarországi régióban következett be, ahol a mintegy másfél százalékos apadás a fővárosi állomány 6,6 százalékos csökkenésének és a Pest megyei lakásszám 11 százalékos növekedésének egyenlegeként jött létre. A fővárosi csökkenés a lakásoknak más célra való nagyobb arányú hasznosítására utal, a Pest megyei növekedés pedig az egy évtizede tartó, a fővárosból a környékre irányuló fölerősödött kivándorlással magyarázható. A régiók közül a legnagyobb mértékű (2,5 százalékos) állománynövekedés a Közép-Dunántúlon volt. Egy-egy százalékkal nőtt a Nyugat-Dunántúl és az Észak-Alföld lakásállománya. Egyértelmű - csaknem 2 százalékos - a csökkenés a Dél-Alföldön, ahol mindhárom megyében kevesebb a lakás, mint egy évtizeddel korábban.

A négymilliós magyar lakásállomány 23 százaléka 1945 előtt épült, 20 százaléka panelos, illetve iparosított technológiával készült, ugyanennyi a vályogépítmények aránya, 15 százalék komfort nélküli, 5 százalék pedig rossz helyen - például ártéren - áll. Az otthonok 70 százaléka nem felel meg az EU energetikai szabványainak - ráadásul a lakások jó része nem ott van, ahol az emberek lakni szeretnének - például ahol akad munkahely is. A magyarok azonban nem szeretnek költözni. Életükben legfeljebb kétszer-háromszor hurcolkodnak. A többi európai nagyjából hatszor. Mellesleg a honi lakáskínálat sem túl csábító. Magyarországon ezer emberre 401 otthon jut, Ausztriában 450, Franciaországban csaknem ötszáz. Az EU régebbi tagállamai közül csak Írország van mögöttünk. Csakhogy a zöld szigeten évente hatvanezer új lakás épül, harmadannyi lakosnak.

Ha szerény mértékben is, de 1990-2000 között pozitív irányba változott a lakásállomány szobaszám szerinti összetétele. Az egyszobás lakások a teljes állományban 14,5 százalékos arányt képviselnek; ezt másfélszeresen meghaladó (22,5 százalékos) az arányuk Budapesten. A főváros nélkül számolva az ilyen kisméretű lakások a városokban csak 13, a községekben alig több mint 12 százalékát teszik ki az otthonoknak. A legtöbb mindenütt a kétszobás (országosan 40,8 százalék) és a háromszobás (30,1 százalék) lakásokból van, de már 14,6 százalékos arányt értek el a négy- és többszobások is.

A lakások fölszereltsége és közművekkel való ellátottsága a legutóbbi népszámlálás óta tovább javult. A jelenlegi felszereltségi szint általában 90 százalék körüli; ez alól a vezetékes gázellátás a kivétel (68 százalék). A lakott lakások 91 százalékában van valamilyen szennyvízelvezetés. A fejlesztések ellenére a közműolló még mindig nyílik: az ország 3135 településéből 2280-ban nincs közcsatorna. 308 ezer lakásban nincs sem hálózati, sem házi vízvezeték, 462 ezerben nincs vízöblítéses vécé, illetve 364 ezer otthonban meleg víz.

Az 1990. évi 19 százalékról 2000-re 23 százalékra emelkedett az egy személy által lakott lakások aránya; az ilyen lakásokban élők aránya meghaladja az össznépesség 8 százalékát. A 832,5 ezer egyszemélyes lakásnak mintegy 7 százalékában (60 ezer lakásban) csak fiatalkorú, 32 százalékban (265,8 ezer lakásban) csak középkorú, 61 százalékában (506,5 ezer lakásban) pedig csak időskorú személy él. Budapesten az egyszemélyes lakások hányada meghaladja a 29 százalékot.

Az utóbbi években változott a lakásépítések területi megoszlása. A korábbi tendenciát megfordítva a községi házépítés vezető szerepét a nagyvárosi lakásépítés vette át. Ezzel párhuzamosan 1998 óta folyamatosan csökken a lakossági építkezések aránya is. A magánszemélyek által épített otthonok aránya 85-ről 60 százalékra csökkent 2003-ra. A házak harmada azonban még mindig kalákában készül. A vállalkozói lakásépítések száma megháromszorozódott 1999 óta, az értékesítésre épített otthonok aránya az összes lakásépítésen belül egytizedről egyharmadra nőtt.

Ma már építeni sem könnyű. Az 1998-ban életbe lépett Országos Településrendezési és Építési Követelmények címen kormányrendelettel kihirdetett szabályzat a korábbinál jóval alaposabban meghatározta az elfogadható épületek körét, és számos, korábban általánosan alkalmazott kiskaput befalazott - persze az is igaz, hogy még mindig sok múlik az önkormányzatok építési osztályainak munkatársain. Rendelet ide vagy oda, a közelmúltban is számos példa akadt szabálytalan építkezésre. A kényszerbontást a legritkább esetben alkalmazzák a hatóságok.

A házaknak csupán öt százaléka sorolható a kifogástalan műszaki állapotú épületek közé - tette közzé a minap a Központi Statisztikai Hivatal. A házak fele rossz műszaki állapotú, a legnagyobb gondot a málló vakolat és a szigetelés hiánya okozza. Az elmúlt öt évben a lakások háromnegyedében elvégezték a karbantartási munkákat, az otthonok 22 százalékában - 809 ezer lakásban - valamiféle beruházásra (közműbevezetés, fűtés-korszerűsítés, fürdőszoba-kialakítás, -bővítés) is jutott. A lakossági ráfordítások éves összege 320 milliárd forintra tehető, ami megközelíti az új lakások építésére fordított összeget (360 milliárd forintot). Így egy lakásra átlagosan 85 ezer forintot költenek évente.

Az országos építési tevékenység megoszlása (%), 1999-2003

 

1999

2000

2001

2002

2003

Építőipar

77,6

80

80,9

84,7

86,5

Nem építőipari szervezetek

8,3

7,8

7,1

5,9

5,3

Lakossági építkezés

14,1

12,2

12

9,4

8,2

Forrás: KSH, 2003: a GKI Rt. becslése

Elégedetlen családok

A túlzsúfolt lakásokban élők aránya Magyarországon alig haladja meg az EU-országok átlagát, de a fürdőszobával való ellátottságot illetően rosszabb a helyzet - derül ki a Központi Statisztikai Hivatal összeállításából, amely a régi EU-tagállamok, a most belépett, valamint a későbbiekben csatlakozni szándékozó országok lakáshelyzetét hasonlítja össze. (Az elemzés túlzsúfoltnak azt a lakást tekinti, amelyben egy szobában egynél több ember él.) Míg a fürdőszobás lakások aránya az ezredfordulón Portugália kivételével az Európai Unió régi tagállamaiban 90 százalék fölötti volt, Magyarországon csak 80 - az Egyesült Királyságban és Hollandiában 99 százalék. A most csatlakozott országok között e téren Csehország áll az élen, ahol az otthonok 97 százalékában van fürdőszoba.

Az előbbiek alapján érthető, hogy a hazai családok ötöde elégedetlen lakáshelyzetével. Költöznének, de nincs miből, nincs hová. Nem enyhít a gondokon a bérlakásépítés sem. Az önkormányzatok teherbíró képességétől függő beruházások többnyire a tervezettnél drágábbak, az elmúlt három évben 61 milliárdot költött az állam 11 ezer bérlemény felépítésére. Akadt olyan fővárosi kerület, ahol négyzetméterenként 500 ezer forintért (!) épült szociális bérlakás.

A bérlakásokra volna ugyan kereslet, csak hát a jelenlegi 60-100 ezer forintos havi lakbért kevesen tudják kifizetni. A bérlakáspiacot élénkíteni lehetne a kedvezőbb adózási feltételekkel, illetve ha a lakáshitel-futamidőt legalább 40-50 évre meghosszabbítanák, ami a havi törlesztőrészletet elviselhető mértékűre csökkentené. Segítene az is, ha az önkormányzatok felvásárolnának lakótelepi, többségében eladásra kínált lakásokat, és ezeket adnák bérbe fiatal házasoknak, illetve pályakezdőknek. Ez a megoldás lényegesen olcsóbb lenne, mint újat építeni.

A kormányzat lakásüggyel kapcsolatos tevékenysége meglehetősen ellentmondásos. A nemzeti lakásprogramot például egy éve nem sikerült beilleszteni a kormány üléstervébe. Az építésügy továbbra is gazdátlan - a szakma minisztériumi szintű irányítást igényel, ehelyett csupán egy hivatal koordinálja a területet. A hazai cégek szerint ez a helyzet túlságosan sebezhetővé teszi az iparágat az uniós csatlakozással megnyílt hatalmas piacon. A közismerten kevéske tartalékkal bíró, ingatag gazdasági helyzetben lévő magyar építőipari, ingatlanfejlesztő vállalkozások aligha képesek felvenni a versenyt külföldi vetélytársaikkal.

Az új lakások építését a jövőben is támogatja a kormány, s a tervek szerint 2006-ban 37 ezer, 2018-ban pedig már évente 42-43 ezer új otthonba lehet majd beköltözni. Kérdés, hogy a piac visszaigazolja-e ezeket a számokat, el lehet-e adni majd ennyi új lakást. Terták Elemér, a Pénzügyminisztérium közigazgatási államtitkára szerint az ingatlanszektorra az idén a közvetlen lakástámogatással, az adó- és illetékkedvezménnyel, valamint a normatív állami támogatással együtt 250 milliárd forintot fordít a költségvetés, ami ötvenmilliárd forinttal több, mint 2003-ban. Az államtitkár szerint az idén 35-40 ezer új lakás átadása várható a múlt évi 35 500 után. Ez utóbbi 13 százalékkal haladta meg a 2002. évit - 1991 óta nem adtak át annyi lakást, mint tavaly. (A kiadott építési engedélyek száma 2003-ban megközelítette a hatvanezret.)

A lakáshitel-állomány a 2000. januári 130 milliárd forinthoz viszonyítva a múlt év végére 1700 milliárdra emelkedett. A lakáshiteleknek csak a kis részét fordították a felhasználók új lakások vásárlására, a többség használtat vett. Valószínűleg ezért csökkentették a felvehető hitel felső határát - ami viszont apasztja a lakásvásárlási kedvet.

Az építési ágazat a fiskális politika fekete báránya. A legfőbb áfaelnyelő, a legtöbb feketemunkást foglalkoztató, a pénzügyi szabályok, minőségi és munkavédelmi előírások folyamatos megszegője. Ugyanakkor a GDP egyik legfontosabb termelője.

Dráguló telkek

Az Ecostat felmérése szerint jelentősen csökkent a lakás-, illetve házvásárlást fontolgatók aránya. A tervezgetők csaknem fele élete első otthonára szeretne szert tenni, de sokan vásárolnának befektetési céllal is ingatlant. Nekik elsősorban a városi építési telkek vételét ajánlják az elemzők, hiszen az idén akár 16 százalékkal is emelkedhet az áruk. Ez a lakások vételárában is megjelenik, mint ahogy az építőanyagok és a kivitelezés drágulása is. * A lakásépítők igen visszafogottak voltak az év első hónapjaiban. Néhány cég tavalyi áron kínálta lakásait, mások legfeljebb a telekáfával emeltek. Egymást érték az akciók és reklámkampányok is. A vásárlók kapkodása mintha a befektetőkre is átragadt volna: minél előbb meg akarnak szabadulni meglévő lakásaiktól, akár némi veszteség árán is. Az ár alatti értékesítés azonban aligha tartható hosszú távon. Ugyanakkor a divatos helyszínen, jó beosztású lakásokat kínálók szerint alig csökkent az érdeklődők száma, a rosszabb környéken építők azonban drasztikus visszaesésről beszélnek. * Az elemzők szerint a piac erősen polarizálódik. Az eddig megszokott 40-70 négyzetméteres lakások helyett az apró garzonokat és az exkluzív, nagy alapterületű otthonokat keresik. A lakáspiaci üzletek 90 százalékát azonban továbbra is a használtlakás-vásárlások teszik ki. A jó fekvésű, megfelelő beosztású és különleges adottsággal rendelkező lakások gyorsan és jó áron adhatók el.

Panelbajok

A panelépületek a szocializmus később elbontandó felvonulási épületei - jelentette ki egykoron a műemlék-felügyelet párttitkára. Azután elfelejtkeztek ezekről, így a felvonulási épületekben lakóknak kell a panelekkel valamit kezdeniük. Az ott élők elsősorban saját magukra számíthatnak, hiszen a szóba jöhető kormányzati támogatás csekély.

A panelekről már a nyolcvanas évek elején készültek thermovíziós felvételek. A képeken jól láthatóak - pontosabban nem láthatóak - a szigetelések, amelyek a házak építése óta elporladtak. De nemcsak a szigetelések hiányából adódik baj - olykor abból is, ha van. A szórtazbeszt-szigetelés egészségkárosító hatásáról például számos nyilatkozat jelent már meg, bár egyesek szerint erősen eltúlozzák a problémát. Az azbeszt csupán a levegővel érintkezve és ott elporladva okozhat megbetegedést - állítják az azbeszttel szemben kevésbé kritikusak. Ezt az anyagot hazánkban főként pince- és szemétledobó-födémek szigetelésére használták és nem lakóhelyiségekben.

Másutt is akad gond. Egészségügyi szakemberek véleménye szerint egészségkárosító a lakások építése során felhasznált formaldehid is, amit például a konyhabútorok lapjainak, illetve a szőnyegpadló ragasztásához alkalmaztak. Ez a hőre érzékeny anyag meleg hatására erősen párolog, gőzei pedig mérgezőek lehetnek. A veszély mértékét még nem vizsgálták.

A legtöbb épületben a teljes szigetelés mellett cserére szorul az összes nyílászáró is. Sok helyen elavult az elektromos hálózat, a liftek felújítása szintén mind több helyen elodázhatatlan. A vízvezetékrendszer felújítása sem halogatható sokáig. "Mégsem kell minden panellakást felújítani" - nyilatkozta a közelmúltban Sebestyén Ágnes, az elmúlt évtized kormányokat túlélő panelprogram-szakértője. A német panelfelújítási láz lehangoló végkifejlete őt igazolja. Németországban 1990-től napjainkig csaknem 1350 milliárd forintnak megfelelő márkát, majd eurót költöttek több mint egymillió panelotthon megújítására, amelyekből azonban több tízezer üresen áll. A tehetősebbek ugyanis családi, illetve sorházakba költöztek. A leszakadók viszont kiszorultak a korszerűsített lakásokból, mivel a bérleti díjak jelentősen megemelkedtek.

Tosics Iván szociológus, a Városkutatás Kft. egyik vezetője szerint egy lakótelep újjászületéséhez többrétegű programra van szükség. A sikeres rehabilitáció ugyanis egyszerre ad megoldást a család, a lakóközösség, a lakótelep és a település egészének gondjaira. Ez azonban elképzelhetetlen egy előzetes és átfogó - szociológiai, pénzügyi, szociális, építészeti és műszaki - felmérés nélkül. Csak a komplett lakótelep-rehabilitációnak van értelme, ahol a műszaki állapot javítása csupán része a lakónegyed státusemelését célzó munkának. A rossz közbiztonság, a munkanélküliség, a zajártalom, a játszóterek hiánya, a lerobbant közterületek, illetve a parkolóhelyek hiánya ugyanis éppúgy oka lehet egy városrész lezüllésének, mint a magas rezsi. Ne költsünk feleslegesen olyan lakásokra, amelyeket inkább le kellene bontani, például az elvándorlás miatti népességcsökkenés miatt - állítja.

Az elmúlt 14 évben mindössze két komoly panelfelújítási program kezdődött. Ezek a programok kudarcot vallottak, részben a bonyolult pályázati szisztéma, részben a lakók tulajdonosi szemléletének hiánya miatt. Az 1996-ban 30 millió márkás, akkori értéken 3 milliárd forintos kerettel indult "német" panelprogramból csak a pénz felét költötték el, és az csak egy városban, Szegeden eredményezett tömeges felújítást. A Széchenyi-terv lakásfelújítási programjai vidéken még csak-csak hoztak eredményt, a fővárosban azonban abszolút kudarccal zárultak: a több mint kétszázezer budapesti panelből mindössze egy 56 lakásból álló közösség pályázott, és kapott támogatást. (A nyolcszázezernél is több fővárosi lakásból mintegy 220 ezer épült iparosított technológiával. A fővárosban már most mintegy húszezer lakás található harmincévesnél régebbi házgyári épületben, további több mint nyolcvanezer pedig húsz évnél régebben épült házakban. Százezer panellakás húsz évnél fiatalabb, ám ezek egy része is megérett az átfogó felújításra.)

Az 56 lakásos fővárosi Csombor utcai panelház korszerűsítésére huszonhárommilliót költött a lakóközösség az állammal és az önkormányzattal közösen. Így a nyolcvanas években felhúzott panel most hatvanas évekbeli tömbháznak látszik. A vasbetonpanel elemekből épített négyemeletes ház nyolc centiméteres külső polisztirol hőszigetelést, műanyag vakolást kapott. Az épületben önállóan szabályozható, korszerű, jó hatásfokú fűtési rendszert is kiépítettek. Az előzetes becslések szerint már a téli hónapokban 20 százalékos energiaköltség-megtakarítást sikerült elérni. A panelhitelek tízéves történetében ez eddig az egyetlen fővárosi pályázat, ami megvalósult. Tavaly ugyan nyert még két társasház, ám a munkát egyelőre nem fejezték be.

A fel nem használt összegekkel együtt az idén mintegy 2 milliárd forinttal támogatja a panelépületek fejújítását a költségvetés. A támogatás elnyerésére a pályázatot májusban írta ki a Belügyminisztérium - jelentette be Csabai Lászlóné lakásügyi kormánymegbízott. A jelenleg futó panelprogramokkal együtt 2001 óta 355 társasház pályázatát fogadta el a Belügyminisztérium, összesen 4,7 milliárd forintért. A felújítással eddig 47 társasház kétezer otthonában végeztek. Mindez összesen 657 millió forintba került. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a pályázók többsége megelégszik az ablakcserével.

Kormányzati számítások szerint a 788 ezer panel-, illetve iparosított technológiával készült lakás felújítása 1500-2000 milliárd forintba kerülne - egy-egy lakás átlagos felújítási költsége 1,5-2 millió forintra tehető. 2006-tól évente hatvanezer lakás korszerűsítése a cél. A komplett rehabilitáció költsége évente 120 milliárd forintot tenne ki. A költségek megosztásának aránya a jelenlegi tervek szerint nem változik: az állam ad egyharmadot, az önkormányzatokra szintén ennyi hárulna, míg a hiányzó részt a lakóknak kellene összeadniuk. Csak hát a lakók többsége nem akar eladósodni. Sokan ódzkodnak az állami támogatás elnyerésének feltételétől, a tíz évre szóló elidegenítési tilalomtól is.

Csabai Lászlóné szerint 2003-ban és 2004-ben összesen 25 ezer lakás felújításához adtak központi forrást, s az otthonok egyharmadánál már befejeződött a munka. Nyíregyházán - itt MSZP-s polgármester a lakásügyi megbízott - 3000 lakás nyert központi támogatást, ötszáz otthon munkálatai már elkészültek, ötszázé folyamatban van, 1400 tulajdonossal az idén kötnek szerződést, míg a fennmaradó hatszáznál az építkezés jövőre kezdődik. A helyi fejlesztés mintegy 30 százalékos energiamegtakarítást eredményezett a panellakásban élőknek. Az idei fűtési szezon után például 130 millió forintot kapnak vissza a Nyírtávhő Kft.-től az érintett lakosok a takarékos üzemmódnak köszönhetően.

Az idén panel-korszerűsítésre felhasználható kétmilliárd forintnál sokkal több pénz nem fogyna el - állítják a BM-ben. Egyszerűen nincs több pályázat. Az ok nem az önerő hiányában keresendő, hanem a társasházak működésében. A jelenlegi társasházi törvény - a közvélekedéssel ellentétben - nem zárja ki, hogy a tulajdonosok egyszerű többséggel döntsenek a felújításról. Ám a nemmel szavazók ingatlanát nem terhelhetik jelzáloggal, a felújítási költségeket pedig később kell rajtuk behajtani. Ezen az új társasházi törvény sem változtat.

A magyar cégek egyelőre nem látnak fantáziát a felújításban, miközben tőlünk nyugatra a bevételek nagyobb része már nem az új lakások építéséből, hanem a felújításból származik. A felkészülésre már nincs sok idő: 2010-re százötvenezer panellakás felújítása válik esedékessé.

Támogatás és kölcsön

A kormány döntése nyomán egy gyermek után nyolcszázezer, két gyermek esetén kétmillió forintra emelkedett áprilistól az új lakást vásárlók, illetve építők vissza nem térítendő állami támogatása. A gyermektelen házaspároknak elég ígéretet tenniük a gyermekvállalásra. Az új rendeletben a szülővé válás korhatárát 35 évről 40 évre tolták ki. A korábbi hírekkel ellentétben a szocpolkedvezmény továbbra sem vehető igénybe használt lakás vásárlásához. Nem emelkedik a használt ingatlanok vételéhez kérhető kedvezményes lakáshitel összegének felső határa sem. Bár a banki adatok szerint az ilyen ügyletekhez átlagosan 6,5 millió forintot vettek fel a polgárok. (A lakáshitel-állomány meghaladta az 1700 milliárd forintot, vagyis a GDP 9 százalékát.) A kormányzati szigorítás miatt a lakáscélú hitelfelvétel drasztikusan visszaesett. A bankok forgalma az év első három hónapjában a tavalyi hasonló időszak ötödére esett vissza

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. június 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére