Helyiségbérlet

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. május 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 73. számában (2004. május 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Minden vállalkozásnak szüksége van a működéséhez legalább egy helyiségre. A székhely, a telephely, illetve a fióktelep a cég bérleménye is lehet. Idén január 1-jétől cserehelyiség biztosítása nélkül is felmondhatók azok az önkormányzati helyiségre vonatkozó bérleti szerződések, amelyeket még 1994. január 1. előtt kötöttek. Ennek apropóján áttekintjük a helyiségbérlet szabályait.

A helyiség vagy a törvényi szóhasználat szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének szabályait a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (lakástörvény) tartalmazza. Mögöttes szabályként a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit kell alkalmazni. Az önkormányzat tulajdonában lévő helyiség bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg, azonban a bérleti díj mértékét nem kell önkormányzati rendeletbe foglalni.

A helyiségbérleti szerződés létrejötte

A bérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő megállapodása hozza létre, amely szerint a bérbeadó köteles a helyiséget a bérlő használatába adni, a bérlőnek pedig a helyiség használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért bért kell fizetnie. A szerződés érvényességéhez a feleknek meg kell állapodniuk a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben. A szerződő felek - azaz a bérlő és a bérbeadó - a szerződés tartalmát szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. A felmondásra vonatkozó szabályok azonban ún. kógens szabályok, ezért azoktól nem lehet eltérni.

A bérlet időtartama

Bérleti szerződést határozatlan vagy határozott időre, illetőleg valamilyen feltétel bekövetkezéséig lehet kötni. Határozott idő esetén meg kell jelölni azt a napot, amikor a bérleti szerződés megszűnik. Ha pedig a felek a bérleti szerződés hatályának megszűntét bizonytalan jövőbeli eseménytől tették függővé (bontó feltétel), a feltétel bekövetkeztével szűnik meg a bérleti szerződés.

A helyiségbér mértéke

A szerződő felek között a helyiségbér (bérleti díj) szintén szabad megállapodás tárgya. Ha a felek a helyiségbér mértékében nem tudnak megegyezni, a helyiségbérleti szerződés nem jön létre, hiszen a helyiségbér mértékét - a helyiségbérlet keletkezésekor - a bíróság sem állapíthatja meg, ugyanis a Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint a szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. A bérlő által fizetendő helyiségbér mértéke pedig olyan lényeges kérdés, amelyben a feleknek meg kell állapodniuk ahhoz, hogy a szerződés létrejöjjön. Más a helyzet akkor, ha a bérbeadó a helyiségbérleti szerződés megkötésekor feltűnően magas helyiségbért kötött ki, mert ilyenkor a bérlő utóbb megtámadhatja a szerződést.

Helyiségbér megállapítása bíróság által

Előfordulhat, hogy a helyiségbérleti jogviszony fennállása alatt a szerződő felek nem tudnak megegyezni a helyiségbér módosításában (emelésében vagy mérséklésében), ezért ilyenkor annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a helyiségért a korábban fizetett helyiségbért kell fizetni.

Szerződésmódosítás bírósági úton

A bíróság akkor módosíthatja a szerződést, ha a huzamos ideje fennálló bérleti jogviszonyában a szerződést követően olyan körülmény állott be, amely valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. Az érdeksérelmet szenvedett félnek (bérbeadónak vagy a bérlőnek) kell bizonyítania, hogy a szerződést követően beállott körülmény folytán a helyiségbér mértéke lényeges jogos érdekét sérti.

Önkormányzati helyiség bérbeadása

A helyi önkormányzat tulajdonában lévő helyiséget a tulajdonos önkormányzat - a lakástörvény keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételek szerint megkötött szerződéssel adja bérbe. A szerződést írásba kell foglalni.

Lakás bérbeadása nem lakás céljára

Nincs akadálya annak, hogy a bérbeadó lakást adjon bérbe nem lakás céljára (például iroda, rendelő stb.). Ez a megengedő rendelkezés azonban önkormányzati lakásra csak korlátozottan alkalmazható. Önkormányzati lakás nem lakás céljára csak kivételesen adható bérbe, és a bérbeadás lehetőségét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.

Eljárás engedélyköteles tevékenység folytatása esetén

Abban az esetben, ha a lakásban a bérlő olyan tevékenységet kíván folytatni, amelyhez szakhatósági engedély szükséges, az engedély megadása előtt a lakást nem lakás céljára nem használhatja.

Más bérlők, tulajdonostársak érdeksérelme

A lakásnak a rendeltetéstől eltérő használata vagy hasznosítása - többlakásos épületben - sértheti a többi bérlő vagy a többi tulajdonostárs érdekeit. Az ebből eredő jogvitákra a polgári jog általános szabályai vonatkoznak.

A rendeltetésellenes használat jogkövetkezménye

Abban az esetben, ha a bérlő a bérbeadó engedélye, illetve a felek erre irányuló megállapodása hiányában a lakást vagy annak egy részét nem lakás céljára használja, ez olyan rendeltetésellenes használatnak minősülhet, amely alapot adhat a lakásbérleti szerződés bérbeadó általi felmondására.

Nem lakás céljára szolgáló helyiség

Helyiség az az ingatlan, amely kizárólag ipari, építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál. * Az építmény csak akkor tekinthető helyiségnek, ha a földnek alkotórésze, vagyis az az építmény, amely a földdel olyképpen van tartósan egybeépítve, hogy az elválasztással az elválasztott rész elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. Például a közterületen lévő pavilon - a földterületbe való mechanikus kapcsolódása ellenére - nem ingatlan, hanem ingó, így arra a helyiségbérletre vonatkozó szabályok nem vonatkoznak. Nem ingatlan továbbá a lakókocsi, az árusításra alkalmas konténer, a szétszedhető sátor stb. sem.

Jogok és kötelezettségek

A bérlő használati joga

A bérlő használati jogosultságát a bérleti szerződésben a szerződő felek határozzák meg. A bérlő a helyiséget rendeltetésszerűen köteles használni, és ha a helyiségben olyan tevékenységet végez, amelyhez szakhatósági engedély szükséges, ezen engedély hiányában a tevékenységet nem kezdheti el.

Rendeltetésellenes használat

Ha a bérlő a bérleményt, a közös használatra szolgáló helyiségeket, illetőleg a területet rongálja, vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használja, a bérbeadó jogosulttá válik a szerződés felmondására. Nem tekinthető ugyanakkor rendeltetésellenes használatnak, ha a bérlő a helyiséget hosszabb-rövidebb ideig nem használja. A karbantartási és bérfizetési kötelezettségének azonban ebben az esetben is eleget kell tennie, mert ellenkező esetben a bérbeadó a szerződést felmondhatja.

Szavatossági jogok

Ha a bérbeadó hibásan teljesít, vagyis ha a bérbeadó szolgáltatása a jogszabályban vagy a szerződésben előírt tulajdonságoknak nem felel meg, a bérlő szavatossági jogait érvényesítheti. A hibás teljesítés jogkövetkezményeit a Polgári Törvénykönyv szabályozza, melynek alapján a jogosult választása szerint kijavítást vagy megfelelő árleszállítást kérhet, illetve elállhat a szerződéstől, továbbá igényelheti a dolog kicserélését. Ezeket a szabályokat helyiségbérlet esetén csak a lakástörvényben meghatározott, illetve a szerződésben kikötött eltérésekkel lehet alkalmazni.

Bérlőtársi jogviszony, más személy befogadása

A helyiségre bérlőtársi jogviszony csak akkor jöhet létre, ha ebben a bérlőtársak és a bérbeadó megállapodtak. Ilyen megállapodásra akkor is szükség van, ha a helyiségnek önálló bérlője van. Önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő helyiség esetén a bérlőtársi szerződést írásba kell foglalni. * A bérbeadó nem köteles bérlőtársi jogviszony létesítésére. Ebből következik, hogy a bérbeadó akkor sem köteles a bérlő házastársával bérlőtársi szerződést kötni, ha a helyiség önkormányzati tulajdonban van. Ezt azért hangsúlyozzuk, mert önkormányzati bérlakás esetében ez a szerződéskötési kötelezettség fennáll. * A bérlőtársi szerződést a bíróság sem hozhatja létre, mert a bérbeadó szerződési akaratát nem pótolhatja. * A bérlőtársak jogai és kötelezettségei azonosak, jogaikat a helyiséggel kapcsolatban (mint például a helyiség cseréje, a bérleti jog átruházása) csak együttesen gyakorolhatják. A bérlőtársak a bérbeadóval szembeni kötelezettségeikért egyetemlegesen felelnek. Az egyetemlegesség azt jelenti, hogy a bérbeadó a teljesítést bármelyik bérlőtárstól követelheti. * A bérlő csak a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be a helyiségbe más személyt. Bérlőtársi jogviszony esetén más személy befogadásához nemcsak a bérbeadó, hanem a bérlőtárs hozzájárulására is szükség van. Helyiségbérlet esetén - szemben a lakásbérlettel - nincs olyan személy, akit a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül befogadhatna. * Az önkormányzati tulajdonban lévő helyiség esetén a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. * Más személy jogellenes befogadása a helyiségbérleti szerződés felmondására adhat alapot.

Megállapodás a hiba kijavítására

A helyiség átadásakor, illetve a bérlet fennállása alatt a bérbeadó és a bérlő megállapodhat abban, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá, és látja el a megfelelő műszaki feltételekkel. Ebben az esetben a bérlőt - eltérő megállapodás hiányában - bérbeszámítási jog nem illeti meg, ezért a megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni. Megállapodás hiányában a bérlő költségeinek megtérítésére nem tarthat igényt.

A megegyezést célszerű írásba foglalni, mert ennek elmaradása a későbbiek során esetleg bizonyítási nehézségeket okozhat.

A bérlő joga a hiba elhárításához

Ha a helyiség az átadáskor nem alkalmas rendeltetésszerű használatra, vagy a bérleti szerződés fennállása alatt a bérbeadó a helyiséggel összefüggő, szerződésben vállalt kötelezettségét nem teljesíti, a bérlő a hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti. Ennek azonban az a feltétele, hogy a bérlő írásban szólítsa fel a bérbeadót a hiba kijavítására, a szóbeli felszólítás ugyanis érvénytelen. Attól függően, hogy az elvégzendő munka milyen természetű, a bérbeadó számára megfelelő határidőt kell biztosítani annak elvégzésére (elvégeztetésére). Életveszélyt okozó, továbbá a helyiség állagát veszélyeztető vagy a szomszéd lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, tehát azonnali beavatkozást igénylő munkák esetén a határidő rövidebb, más esetekben viszont a megfelelő határidő lehet hosszabb is.

A nem azonnali beavatkozást igénylő munka esetén a túl rövid határidő megjelölése nem indokolt, és olyan következtetésre is alapot adhat, hogy a bérlő visszaélt jogaival.

Bérvisszatartási tilalom

A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti (elvégeztetheti) ugyan, arra azonban nem jogosult, hogy a lakbért emiatt visszatartsa. Ha a bérbeadó a munkák elvégzésének szükségességét vagy a költségek nagyságát nem fogadja el, a vita eldöntése a bíróság hatáskörébe tartozik.

A bérbeadó kötelezettségei

Ha a felek a szerződésben ellenkezőleg nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles gondoskodni

- az épület karbantartásáról,

- az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, valamint

- a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

Karbantartásnak tekinthető az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges megelőző és javító munkák elvégzése.

A karbantartási munkák esedékessége

Abban az esetben, ha a hiba kijavítása azonnali beavatkozást igényel, a munkát haladéktalanul el kell végezni. Azonnali beavatkozásról akkor van szó, ha a hiba életveszélyt okoz, továbbá ha az épület állagát veszélyezteti, avagy a helyiség, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozza.

Az azonnali beavatkozást nem igénylő munkák elvégzése az épület karbantartásakor vagy felújításakor esedékes. Ha e kötelezettségének a bérbeadó a bérlő felszólítása ellenére sem tesz eleget, akkor a bérlő a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, illetőleg a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti a munkát.

Költségmegtérítési igény a bérlő oldalán

A bérlő igazolt költségeinek megtérítésére tarthat igényt akkor, ha a bérbeadót terhelő munkát végzett el. Ha a bérlő a bérbeadó helyett azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett el, úgy az igazolt költségeket haladéktalanul és egy összegben köteles megtéríteni. A bérbeadó nem teljesítése esetén a bérlőt bérbeszámítási jog nem illeti meg, ez azonban nem zárhatja ki, hogy a bérlő mint kötelezett a jogosulttal szemben fennálló egynemű és lejárt követelését a jogosulthoz intézett vagy a bírósági eljárás során tett nyilatkozattal tartozásába beszámíthatja. A beszámítás erejéig a kötelezettségek megszűnnek. Arra azonban figyelemmel kell lenni, hogy a lakbér jogosulatlan visszatartása a lakásbérleti szerződés felmondására is okot adhat. Ez akkor fordulhat elő, ha a bérlő nem a bérbeadót, hanem az őt terhelő munkát végezte el.

A bérbeadói kötelezettségek nem teljesítése

Ha a bérbeadó a jogszabályban, illetőleg a szerződésben foglalt kötelezettségét a bérlő írásbeli felszólítására sem teljesíti, a bérlő a hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti.

A bérbeadót azonban kötelezettségei teljesítésére írásban kell felszólítani, mert a szóbeli felszólítás érvénytelen. Az elvégzendő munka természetétől függően a bérbeadónak megfelelő határidőt kell biztosítani a munka elvégzésére. Életveszélyt okozó, továbbá a helyiség állagát veszélyeztető vagy a szomszéd lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, tehát azonnali beavatkozást igénylő munkák esetén a megfelelő határidő rövidebb, mint más esetekben.

A helyiségbér megfizetése

A bérlő a helyiség használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért bért köteles fizetni. Külön szolgáltatás - többek között - a vízellátás és csatornahasználat biztosítása, központi fűtés és melegvíz-ellátás, a felvonó használatának, portaszolgálat stb. biztosítása.

Mind a helyiség használatáért járó díj, mind pedig a külön szolgáltatásért esedékes ellenérték azonos jogi természetű. Bármelyik összeg meg nem fizetése a bérleti szerződés felmondására adhat okot.

Fizetési határidő

A helyiségbért a bérlő a szerződésben meghatározott összegben és időben köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha azonban a felek a bérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, és ezt önkormányzati és állami helyiség esetén jogszabály sem határozza meg, a bérlő a bért havonta előre, egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

A bérfizetés időtartama

Helyiségbért a bérleti szerződés megszűnéséig kell fizetni, ha pedig a bérlő a bérleti szerződés megszűnése után a helyiséget továbbra is használja - mint jogcím nélküli használó -, használati díjat köteles fizetni.

Bérfizetés felmondási idő alatt

Ha a bérlő bérleti jogviszonya felmondással szűnik meg, a felmondás ideje alatt nem használati díjat, hanem helyiségbért köteles fizetni.

A bérlő karbantartási kötelezettsége és kártérítési felelőssége

Azt a kérdést, hogy a karbantartási felelősség melyik szerződő felet és milyen mértékben terheli, a bérleti szerződésben kell meghatározni. Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a helyiség és berendezése, felszerelése karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről.

A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, és az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról. Ha azonban az épületben vagy az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele egy tekintet alá eső személyek jogellenes magatartása miatt kár keletkezett, úgy a bérbeadó a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti a bérlőtől.

Abban az esetben viszont, ha a kár a bérbeadó mulasztása vagy az épület felújítása, továbbá a vezetékhálózat meghibásodása miatt következett be, akkor azok elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni.

A kárfelelősség kérdésében a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit kell alkalmazni.

A bérlői kötelezettségek teljesítésének időpontja

Amennyiben a bérlő szerződésben vállalta a helyiség és berendezéseinek a karbantartását, felújítását, pótlását, illetőleg cseréjét, kötelezettségét olyan időpontban és módon kell teljesítenie, ahogy azt a helyiség, illetőleg felszereltsége, berendezésének állapota szükségessé teszi.

Átalakítás, korszerűsítés a bérlő által

A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak abban, hogy a bérlő a bérleményt átalakítja, korszerűsíti. Az átalakításhoz (korszerűsítéshez) nem elegendő a bérbeadó hozzájárulása, hanem arra irányuló szerződésre van szükség. A megállapodást nem kell írásba foglalni, a szerződés létrejöttéhez azonban a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges, így a megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. * Ha a megállapodás értelmében a bérlő az átalakítást, korszerűsítést saját költségére végezheti el, kiadásainak megtérítésére a bérleti szerződés megszűnése után sem tarthat igényt.

A bérleti jogviszony megszűnése

A helyiségbérlet megszüntetése szerződéssel

A bérleti jogviszony szerződéssel akkor szűnik meg, ha a felek akarata kölcsönösen és egybehangzóan erre irányul. A megszüntetéshez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. Az önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő helyiségre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni, ezért az ilyen alakban kötött szerződés megszüntetése is csak írásban érvényes. A Ptk. azonban arról is rendelkezik, hogy a szerződésnek a megszabott alak mellőzésével történt megszüntetése is érvényes, ha az annak megfelelő tényleges állapot a felek egyező akaratából létrejött. Ennek megfelelően megszűnik a bérleti szerződés, ha a felek azt írásbeli formában ugyan nem szüntették meg, de a bérleti jogviszonyt mindkét fél megszűntnek tekinti, és nem gyakorolja azt.

Ráutaló magatartás

A helyiségbérlet megszűnhet ráutaló magatartással, ami gyakorlatilag a helyiség elhagyását jelenti.

A helyiség megsemmisülése

Megszünteti a bérleti jogviszonyt a helyiség megsemmisülése.

Határozott idejű jogviszony megszűnése

A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó helyiségbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.

Megszűnés hatósági határozattal

A helyiségbérlet megszűnhet hatósági határozat alapján, ha

- a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították,

- a bérlő helyiségbérleti jogviszonyát a bíróság megszüntette, illetve ha

- a bérlő helyiségbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.

Gazdasági társaság jogutód nélküli megszűnése

Megszűnik a bérleti jogviszony, ha a gazdasági társaság, illetőleg a nem gazdasági társasági formában működő jogi személy bérlő jogutód nélkül megszűnik, valamint abban az esetben is, ha a bérlőnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták, vagy azt a bérlő visszaadta.

A jogviszony alakulása jogutód esetén

Amennyiben azonban a gazdasági társaságnak, illetőleg a nem gazdasági társasági formában működő jogi személy bérlőnek jogutódja van, a helyiségbérleti szerződés változatlan tartalommal fennmarad.

A bérlő halála

Megszűnik a helyiségbérleti szerződés abban az esetben is, ha a bérlő meghal, és nincs a bérleti jog folytatására jogosult személy.

Jog a bérleti jogviszony folytatására

Amennyiben a bérlő a bérleményben egyéni vállalkozói igazolvány alapján folytatta a tevékenységét, halála esetén az egyéni vállalkozó özvegye, örököse, illetve cselekvőképességének elvesztése esetén a törvényes képviselője - feltéve, hogy megfelel a törvényben előírt egyéb feltételeknek - folytathatja a bérleti jogviszonyt, ha a helyiséget továbbra is arra a célra használja, mint a bérlő.

Abban az esetben pedig, ha a bérlő vállalkozói igazolványhoz nem kötött tevékenységet folytatott, halála esetén a bérlő házastársa, gyermeke (örökbe fogadott, mostoha- és nevelt gyermeke), jogszerűen befogadott gyermekétől származott unokája, valamint szülője (örökbe fogadó, mostoha- és nevelőszülője) jogosult a bérleti jog folytatására. A bérleti jog folytatásának feltétele ilyenkor az is, hogy a helyiséget továbbra is arra a célra használják az említett személyek, mint a bérlő.

A jogviszony megszűnése a bérbeadó felmondásával

A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha

- a bérlő a helyiségbért a bérfizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg,

- a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti,

- a bérlő a bérbeadóval szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsít, illetve ha

- a bérlő a helyiséget, a közös használatra szolgáló helyiségeket, illetőleg a területet rongálja, vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használja.

A fenti esetekben a felmondást írásba kell foglalni, a szóbeli felmondás érvénytelen.

Felmondás a helyiségbér nem fizetése esetén

Fontos rendelkezés, hogy ha a bérlő a szerződésben vagy a jogszabályban meghatározott időpontig a bért nem fizeti meg, úgy a bérbeadó felmondási jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - írásban felszólítja a teljesítésre. A bérlőt ilyenkor arról kell tájékoztatni, hogy amennyiben a felszólításnak nem tesz eleget, a bérbeadó a bérleti szerződést felmondja. Lényeges, hogy érvénytelen a felszólítás, ha azt szóban közölték, vagy a bérlőt nem figyelmeztették a következményekre.

Amennyiben a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónapra szólhat, azzal, hogy a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Kötelezettség elmulasztása a bérlő oldalán

Ha a bérlő a szerződésben vagy a jogszabályban előírt lényeges kötelezettségének nem tesz eleget, a bérbeadó a kötelezettség teljesítésére - az elvégzendő munka természetétől függően - írásban megfelelő határidőt köteles biztosítani. Nemteljesítés esetén a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás a teljesítésre megszabott határnapot követő hónapra szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A kötelezettségek teljesítésére megjelölt határidőt csak írásban lehet közölni, a szóbeli közlés ebben az esetben is érvénytelen.

A bérlő jogellenes magatartása

Ha a bérlő jogellenes magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra - a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül - írásban felszólítani. A felszólításban a bérlőt arra kell figyelmeztetni, hogy a magatartás folytatása vagy megismétlése esetén a bérbeadó a szerződést felmondja. Lényeges, hogy a szóbeli közlés érvénytelen. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Előfordulhat, hogy a bérlő olyan súlyos, jogellenes magatartást tanúsított, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni, a bérbeadó a szerződést - előzetes felszólítás nélkül is - a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül írásban felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, a felmondási idő azonban nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Határozatlan idejű jogviszony felmondása

A határozatlan időre szóló bérleti szerződést - a felek eltérő megállapodásának hiányában - a bérbeadó felmondhatja, de a felmondási idő nem lehet egy évnél rövidebb.

A bérbeadó abban az esetben gyakorolhatja a felmondási jogot, ha a bérlő részére megfelelő helyiséget ajánl fel. A cserehelyiség akkor megfelelő, ha a bérlő az előző helyiségben gyakorolt tevékenységét hasonló körülményekkel folytatni tudja.

Szerződésben kikötött felmondási jog gyakorlása

A bérbeadó felmondhatja a szerződést anélkül, hogy a bérlő szerződésszegést követett volna el, vagy cserehelyiség felajánlása nélkül is lehetősége van a felmondásra, ha ezt a felek a bérleti jogviszony létrehozására irányuló megállapodásban kikötötték. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő - eltérő megállapodás hiányában - nem lehet rövidebb három hónapnál.

A helyiségbérleti jog átruházása vagy cseréje

A bérlő a helyiségbérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával más természetes vagy jogi személy javára átruházhatja. Az erre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. A szóbeli megállapodás érvénytelen. A törvény nem tiltja a visszterhes átruházást sem. * A bérlő a helyiségbérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával elcserélheti. A csereszerződést írásba kell foglalni. Ha a bérbeadó a hozzájárulást megtagadja, felmerülhet a joggal való visszaélés kérdése. Erről akkor lehet szó, ha a megtagadás nyomós közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért. Ilyenkor a bíróság a fél jognyilatkozatát ítéletével pótolhatja, feltéve hogy az érdeksérelem másképpen nem hárítható el. A jognyilatkozat pótlására különösen akkor van lehetőség, ha a jognyilatkozat megtételét illetéktelen előny juttatásától tették függővé. * Bérlőtársi jogviszony esetén nem elegendő, hogy a másik bérlőtárs hozzájárul a cseréhez, hanem a csereszerződés megkötésében is részt kell vennie. Ha a bérlőtárs nem hajlandó a csereszerződést aláírni, az aláírás bírói úton sem kényszeríthető ki, mert a bíróság szerződést nem hozhat létre. * Önkormányzati helyiség esetén a hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni. A hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélő fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja.

Önkormányzati helyiség bérleti jogának felmondása

Önkormányzati helyiségre határozatlan időre kötött bérleti szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül öt évig nem lehet felmondani. (Emlékeztetőül: a lakástörvény hatálybalépésekor - 1994. január 1. - az önkormányzati tulajdonú helyiségekre 10 éves felmondási korlátott állított fel. Ez a korlátozás ebben az évben lejár.)

Lényeges, hogy önkormányzati és állami helyiség esetén azonban semmis az olyan szerződési kikötés, hogy a bérbeadó cserelakás és a törvényben meghatározott, szerződésszegésre alapított felmondási okok fennállása nélkül is felmondhatja a szerződést.

A bérlő felmondási joga

A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést írásban, bármikor felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Határozott időre szóló bérleti jogviszony

A bérlő a határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti szerződést nem mondhatja fel. Amennyiben azonban a bérbeadó a jogszabályban vagy a szerződésben vállalt lényeges kötelezettségét nem teljesíti, úgy a bérlő - szavatossági jogait érvényesítve - az elállás helyett a felmondás jogát gyakorolhatja.

A helyiség visszaadása

A bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlőt megilleti az elvitel joga, vagyis a bérlő mindazt, amit a saját költségén a bérleményben felszerelt, az állag sérelme nélkül leszerelheti és elviheti.

Ha az épületben, az épület központi berendezéseiben, továbbá a közös használatra szolgáló helyiségekben (területekben) a bérlő magatartása miatt a bérleti jogviszony tartama alatt kár keletkezett, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását, illetve a kár megtérítését nemcsak a kár bekövetkezésekor, hanem a helyiség visszaadásakor is igényelheti.

A jogutódlás előprivatizációval kapcsolatos sajátos esetei

Ha az egyéni vállalkozó, továbbá kizárólag természetes személyek részvételével működő gazdasági munkaközösség, illetve betéti társaság vagy korlátolt felelősségű társaság a helyiség bérleti jogát az ún. előprivatizációs törvény alapján szerezte, a bérleti jogot a privatizációval érintett vállalat jogutódjaként folytatja. * Ha a bérlő gazdasági társaságot, illetőleg szövetkezetet alapított, vagy társasággá alakult, a társaság, illetőleg a szövetkezet a jogutód. * A szóban forgó esetekben a helyiségbérleti jog nem szűnik meg, az változatlan tartalommal fennmarad. * A jogutódlás az említett esetekben a törvény rendelkezései alapján következik be, a bérbeadó hozzájárulására ilyenkor tehát nincs szükség.

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. május 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére