Befektetési körkép

Hosszabb vagy rövidebb távra tervezzünk?

Az idei év különös befektetési környezetben indult. A reálkamatok még a növekvő infláció mellett is szokatlanul magasak (a pénzromlás üteme januárban 6,6 százalék lett, miközben a jegybanki alapkamat 12,5 százalék), a piacon ennek ellenére rendszeresen kamatemelési várakozások bukkantak fel. Február közepére a befektetési szakemberek többsége szerint mégis valamiféle stabilabb környezet, sajátos egyensúly alakult ki. Az új pénzügyminiszter fellépése, a bejelentett megszorító intézkedések hatása határozottan jótékony volt. A HVB Bank főosztályvezetője, Baranyai Dávid ennek ellenére úgy véli, a helyzet nem különbözik jelentősen az elmúlt 6-9 hónapban tapasztalttól. Strukturális változások ugyanis nem következtek be. Szerinte nem szabad még túlzottan ünnepelni a forint utóbbi időben bekövetkezett erősödését. A szakember emlékeztetett arra, hogy a Bank of America (BoA) legutóbbi elemzésében olyan kategóriába sorolta Magyarországot, amelynél a devizapiaci válság bekövetkezésének igen magas a valószínűsége. A HVB-nél ugyan nem osztják a BoA 280 forint körüli euróárfolyamra vonatkozó várakozásait (február végén egy euróért mintegy 260 forint körüli összeget kértek el a bankközi devizapiacon), de rövid távon elképzelhetőnek tartják devizánk jelentős gyengülését.

A magas kamatkörnyezet előnye

Baranyai éppen ezért minden, jelentősebb tételben befektetőnek erősen osztott portfólió kiépítését ajánlja. A fő kulcs a jelentős diverzifikáció, ami véleménye szerint az elkövetkezendő egy évre is érvényes. Az általa felvázolt modell szerint jó, ha a magánszemélyek befektetéseik 30-40 százalékát, a magas kamatkörnyezetet kihasználva, rövidebb futamidejű állampapírokban és banki betétekben tartják. Körülbelül ugyanilyen arányú lehet a hosszabb (éven túli) lejáratú kötvények aránya. A pénz 20-25 százalékát érdemes vegyes és részvényalapokba fektetni, 10 százalék erejéig pedig ajánlottak a devizabetétek. Utóbbival kapcsolatban szóba jöhet a dollár, amelynek mélybe hullott árfolyama (már mindenki azt várja, mikor lehet 200 forint alatt is dollárhoz jutni) egy felívelő szakasz kezdetét is jelezheti. A devizabefektetéseknél persze (legyen az zöldhasú vagy euró) kalkulálni kell azzal, hogy nem számítható ki, miként alakulnak az árfolyamok, a kamatokon viszont egészen biztosan veszteség keletkezik a forinteszközökhöz képest.

A Raiffeisen Bank private banking területének vezetője, Bálint Attila ezzel szemben kizárólag a rövid futamidejű állampapírokban és bankbetétekben hisz. Mint elmondta, ők folyamatosan rövidítik a pozícióikat. Ezt a magatartást pedig egészen addig követendőnek tartják, amíg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) markánsabban nem csökkenti a kamatokat. Bálint úgy véli, hogy a kamatvágás csak a második fél évben esedékes, a lemorzsolódás ráadásul aligha az emelések (kétszer növelte rövid időn belül 300 bázisponttal az alapkamatot az MNB) ütemében történik majd. A 25-50 bázispontos csökkentéseknél pedig a befektetőknek több idejük jut arra, hogy hosszabb futamidőre váltsanak.

Bálint egyébként azokhoz tartozik, akik a helyzetet az év elejinél konszolidáltabbnak, befektetési szempontból biztonságosabbnak tartják. Eddig ugyanis a forint árfolyama kettős prés (eurócsatlakozás, infláció) alatt volt, most azonban egyértelművé vált: a jegybank hajlandó arra, hogy rövid távon akár jelentősebb forintgyengülést is elviseljen. Ebből pedig az következik, hogy további kamatemelésre (ami a legnagyobb bizonytalanságot okozta a piacon) nem kell számítani.

Megnyugodtak a piacok

A pénzpiaci elemzők abban egyetértenek, hogy február közepére gyakorlatilag eltűnt az idegesség a piacról. Ez azonban nem csak annak lehetett a következménye, hogy a kamatemelési várakozások elillantak. Éppígy látszottak tovaszállni a kamatcsökkentési esélyek is. A januári, a várakozásokat messze meghaladó inflációs adat után szinte mindenki a pénzromlás ütemének további emelkedésére számított. Akadt, aki a hosszabb futamidejű állampapírok hozamalakulása alapján egyértelműnek látta, hogy az inflációt abnormálisan meghaladó kamatszint okozta piaci egyensúlyzavar nem a kamatok (hozamok) csökkenésével, hanem az infláció emelkedésével tompul. Ennek pedig egyenes következménye, hogy az MNB nem csökkentheti a kamatszintet, így az állampapírhozamokban sem várható drasztikus visszaesés. Következésképpen a hozamgörbe éven belüli szakaszán minimális mértékű az inverzitás, hiszen nincs komoly hozamkockázata az újrabefektetésnek. Vagyis: nem valószínű, hogy a befektetők a közeljövőben lejáró papírjaik ellenértékét lényegesen alacsonyabb hozam mellett tudják csak elhelyezni.

Azt azonban, hogy a helyzet mégsem lehet annyira stabil, mint azt sokan állítják, jól mutatja: a magánszemélyek követendő befektetési stratégiájáról erősen megoszlanak a vélemények. Az Erste Bank Befektetési Rt. elemzési vezetője, Pletser Tamás például a portfóliónak a felét tartaná euróbetétben, míg a fennmaradó résznél a pénzpiaci alapot ajánlja. Pénzpiaci alapot javasol a CA-IB Alapkezelő Rt. vagyonkezelője, Forián-Szabó Gergely is. Ez az instrumentum pedig (megjegyezzük: hozama a magas kötvényarány miatt az elmúlt időszakban sokszor igencsak gyengécske volt) általában a legbizonytalanabb helyzetben válhat be. Forián-Szabó is hangsúlyozza: ezeknek az alapoknak az előnye a bankbetétekhez és közvetlen állampapír-vásárláshoz képest a nagyfokú rugalmasság. A pénzpiaci alapok befektetési jegyeinél ugyanis általában nincs lejárat és lekötési idő, a befektető bármikor kamatveszteség nélkül hozzájuthat pénzéhez.

Azoknak, akik befektetési döntéseiknél szakértők tanácsát szeretnék figyelembe venni, nem árt azzal is kalkulálniuk, hogy a különböző fórumokon nyilatkozóknál sokszor tetten érhető a cégkötődés, vagyis: az egyes alapkezelők szakemberei saját konstrukcióikra esküsznek, a brókercégek elemzői pedig a részvénybefektetéseket preferálják. Utóbbiak egyébként az idén valóban szép teljesítményt mutatnak. Ha nem is feltétlenül a hazai piacon.

A külföldi befektetési alapokkal foglalkozó Fundacess munkatársa, Kovács Gréta felhívja a figyelmet arra, hogy a pozitív tőkepiaci kilátások kedvezőek a részvényalapok számára, de a legjobban teljesítő alkategóriák folyamatosan változnak. Az elmúlt évben, a fellendülés kezdeti szakaszában igen jól (43 százalékos értéknövekedés) teljesítettek az alacsony kapitalizációjú, kockázatos részvényalapok. A szektorokat tekintve a pénzügyi és nehézipari részvényalapokat csak a hardverre fokuszáló alapok tudták megelőzni. Oka az alacsony bázis (korábban tömeges pénzkivonás történt ezeknél az alapoknál), valamint a kisebb vállalatok rugalmassága, jobb alkalmazkodóképessége. E kategória azonban tőzsdei optimizmus idején igen kockázatos, sőt kifejezetten kiábrándító lehet.

Más megítélés alá eshetnek a technológiai alapok, amelyek az elmúlt évben szintén jelentős hozamokkal kápráztatták el a befektetőket. Önmagában azonban még a technológiai szektor is meglehetősen tág fogalom. Míg az elmúlt évben inkább a hardvergyártók voltak kedveltek, most a szoftver- és a biotechnológiai alapok lehetnek a legkedvezőbb befektetési célpontok.

A "csodafegyver"

Az idei év "csodafegyverének" sokan a tőkegarantált alapokat tartják. A számok ugyanis azt mutatják, hogy a befektetők tömegesen fordulnak el a hagyományos, nyílt végű befektetési alapoktól, az utóbbi időben naponta pár milliárd forinttal csökkent ezek összes tőkéje, nemrég már lesüllyedt a 800 milliárd forintos határ alá is. Egyre nagyobb jelentőségű a kockázatkerülő magatartás. A garantált alapok pedig úgy működnek, hogy a tőke visszafizetését, valamint sokszor a minimális hozamot is egy-egy bank vállalja. A garantált hozam persze a betéti kamatok alatt marad (esetenként akár nulla is lehet), de cserébe a befektetők részesednek a nagy nemzetközi tőzsdék emelkedéséből. Amennyiben ugyanis e tőzsdék fő indexeinek növekedése egy bizonyos szintet meghalad, akkor a minimálisnál magasabb hozam jár. A legújabb ilyen konstrukciót az OTP indította el.

A Fantázia elnevezésű megoldásnál minimális hozam nincs, a futamidő (a tőkegarantált alapok zárt végűek) 4 év 3 hónap. Ez után az S&P 500 és a Dow Jones Eurostoxx-50 indexek teljesítményének 90-110 százalékát fizetik ki – persze csak akkor, ha az pozitív. Optimális esetben a hozam a tőke 160 százaléka is lehet, vagyis a befektetés értéke több mint két és félszeresére emelkedhet. Az alap maximális mérete 15 milliárd forint, s amennyiben beváltja a hozzá fűzött reményeket, a bankcsoport újabb hasonló termékeket készít.

A piacon korábban öt garantált alapot hoztak létre. Ebből négynek a jegyeit a K&H Alapkezelő, egyet pedig a CA Alapkezelő bocsátotta ki. Az eddigi konstrukciók közül egy most csaknem a minimális hozam duplájánál tart.

A befektetők figyelmét persze érdemes felhívni arra, hogy a garantált alapok teljesítményét menet közben igen nehéz megítélni, mivel a befektetési jegyek értékét mutatni hivatott egy jegyre jutó nettó eszközérték esetükben félrevezető lehet. Az alapok ugyanis tőkéjük nagyobb részét (körülbelül 80-90 százalék) állampapírokba fektetik. Ezt az arányt az alapkezelők úgy állítják be, hogy az állampapírok fix hozama a lejáratig fedezze a tőke és a minimálisan garantált hozam kifizetését. (A garanciavállaló bankok kockázata tehát elhanyagolható.) A maradékból az alap költségein túl részvényindex-opciókat vásárolnak valamely nemzetközi tőzsdén, amelyek esetleges nyereségéből fedezik azután a pluszhozamot, ha jár.

Ebből következik, hogy a nettó eszközértékben összekeveredik az állampapírok és az opciók értéke. Az állampapírokról ugyan tudjuk, hogy menynyit érnek majd lejáratkor, de a nettó eszközérték megállapításának szabályai miatt értékük menet közben is ingadozik. Az utóbbi időben főleg esett, ami az igencsak megugrott hazai kamatszint következménye. A nettó eszközértékek folyamatosan alacsonyak (alaponként 8900 és 10 200 forint közöttiek egy-egy 10 ezer forintos befektetési jegyre), miközben a legszerencsésebb helyzetű alap bő két év múlva legalább 12 100 forintot fizet, ha a nemzetközi tőzsdék addig nem esnek. Ennél a megoldásnál gondot okozhat még, hogy a befektetők pénzükhöz csak igen nehezen tudnak menet közben hozzájutni.

Törvénymódosításra készülve

Több alapkezelő is szívesebben indítana garantált alapot nyílt végű formában is, de ennek jogszabályi korlátai vannak, ezért szükség lenne a törvény módosítására – nyilatkozta Holtzer Péter, a Bamosz (Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége) új elnöke. A nyílt végű befektetési alapok legfontosabb jellemzője egyébként a közhiedelemmel ellentétben nem a határozatlan futamidő, hanem az, hogy jegyeik bármikor megvehetők és visszaválthatók az egy jegyre jutó nettó eszközértéken. A garantált alapoknál a likviditás jelenleg csak a lejárat előtti tőzsdei bevezetéssel érhető el, ami tulajdonosainak veszteséget okozhat. A kívánatos az lenne, ha ezeknél a konstrukcióknál összekapcsolhatnák a nyílt véget és a határozott futamidőt.

A törvénymódosítást az is indokolná, hogy külföldön léteznek ilyen konstrukciók, és uniós csatlakozásunk után egy részük is akadálytalanul jöhet Magyarországra, aminek következtében a hazai alapkezelők versenyhátrányba kerülhetnek. A Bamosz több más jogszabály-módosítást is indokoltnak tartana, részben szintén a külföldi termékekkel való versenyképesség érdekében. Határainkon túl például – a kötvénypiachoz hasonlóan – a befektetési alapoknál is léteznek kibocsátási programok, amelyek során az újabb és újabb alapok a fő keretek között egyszerűsített eljárással hozhatók létre. (Ez a zárt végű garantált alapok ismétlődő kibocsátásaihoz is nagy segítség lenne.) Szintén hiányzik nálunk, hogy egy befektetési alap különböző sorozatú (például A, B, C) befektetési jegyeket bocsáthasson ki és azokhoz különböző forgalmi jutalékokat kapcsolhasson. Ezzel egyszerűbbé válna a különböző befektetői csoportok – magánbefektetők, intézmények – megkülönböztetése, amit ma csak trükkökkel érnek el (például sávos, összeghatárokhoz kötött jutalékokkal).

A vállalatoknak lesben kell állniuk

Abban egyébként kivétel nélkül mindenki egyetért, hogy a cégeknek (amelyek az utóbbi időben már befektetőként is megjelentek) pénzük forgatásánál a magánszemélyektől jelentősen eltérő stratégiát kell követniük. A vállalatok ugyanis fő szabály szerint nem befektetésekből, hanem a reálszférában végzett tevékenységből biztosítják profitjukat. Számukra tehát a kulcskérdés a gazdasági növekedés alakulása (mikor érdemes beruházást indítaniuk, és például mennyire töltsék fel készleteiket), napi szinten pedig a befektetési lépések inkább likviditáskezelésre alkalmasak. Bálint Attila szerint ezért a cégeknél a néhány napos lekötési időtáv a jellemző. A beruházásra szánt összegeknél is a rövid futamidőt kell előnyben részesíteni, miközben a helyzetet folyamatosan értékelik. Baranyai Dávid a cégeknek – másokhoz hasonlóan – a közeli lejáratú állampapírok és bankbetétek mellett a pénzpiaci befektetési alapok jegyeit is ajánlja.

A várható folyamatok megítélésében segíthetnek a GKI Gazdaságkutató Rt. vagy az Ecostat által – az EU támogatásával – végzett felmérések. Ezek szerint az iparban az elmúlt és a következő időszak termelésének, valamint a rendelésállománynak a megítélése is kissé rosszabb lett januárban, bár ebben a szektorban a legegyértelműbb a csaknem egy éve tartó javuló tendencia. A kereskedelmi cégek a szokásosnál kedvezőbb januári üzletmenetről számoltak be, megrendelési politikájuk azonban passzívabb lett, következő három havi üzleti lehetőségeiket pedig a korábbinál sokkal rosszabbnak látták. Az építőiparban az elmúlt időszak termelésének és a rendelésállománynak a megítélése is kedvezőtlenebb lett. A magyar gazdaság helyzetének megítélése minden szektorban javult valamelyest, de így is meglehetősen pesszimista. Ha hiszünk ezeknek az adatoknak, akkor a cégek körében a következő hónapokban is inkább a befektetési, mint a beruházási magatartás lesz a jellemző.

Az MNB adatai szerint egyébként tavaly jelentősen nőtt az éven túl lekötött céges betétek állománya. Míg ugyanis 2002-ben még csak nem egészen 17 milliárd forint hosszabb távú lekötésére szerződtek a vállalatok, tavaly ez az összeg már 112 milliárd forintra rúgott. Az éven túli lekötés aránya a teljes céges betétállományon belül persze még így is legfeljebb 1,2 százalékot ért el. Persze annak tükrében, hogy régebben ez az érték alig haladta meg a 0,1 százalékot, nem is olyan elhanyagolható mérték.

Az ingatlannal is számolni kell

Ma már a befektetési paletta egyértelműen kiszélesedett, hiszen beletartoznak nem pénzügyi instrumentumok is. Jellemzően ilyennek tekinthető az ingatlan. Ezen a téren még markánsabban meg kell különböztetni a céges és a magánszemély befektetőket. Az ingatlanpiaci kilátások értékeléséhez a GKI és a Wallis Ingatlan Rt. által végzett felmérés adhat támpontot. Akar László GKI-vezérigazgató és Báthory Balázs, a Wallis Ingatlan Rt. vezérigazgató-helyettese a konjuntúraadatok alapján egyértelműen arra a következtetésre jutott, hogy a piacon a közeljövőben stagnálás várható. (Az ingatlanforgalmazók többsége – nyilvánvalóan az elemzőknél már említett érintettség okán is – persze szeret ennél sokkal optimistább képet felvázolni.) Az áremelkedés várható üteme szerintük is meghaladja az inflációét, de ennek oka részben adóhatás (telekáfa).

A korábban jelentős haszonnal kecsegtető – a magánszemélyekre jellemző – lakásadásvétel nyereségkilátásait azonban nem ez, hanem elsősorban a keresleti viszonyok határozzák meg. A GKI elemzési gyakorlatának megfelelően a negyedik negyedévben is megkérdezett egy viszonylag reprezentatív mintát, kívánnak-e az elkövetkező két évben új lakást vásárolni, avagy másik használt otthonba költözni. Mindkét kérdéstípusra az igenlő választ adók aránya csökkent a megelőző negyedévi hasonló méréshez képest. Tavaszra pedig az ingatlanforgalmazók véleménye szerint elcsitul majd az a külföldi – uniós csatlakozásunk által kiváltott – kereslet is, amely az elmúlt időszakban Budapest belvárosi lakásainál jelentkezett, a négyzetméterárakat 400 ezer forint fölé is felhajtva. A helyzet a nyaralóingatlanoknál és az ország nyugati szélein is meglehetősen ellentmondásos, a kilátások bizonytalanok.

A GKI és a Wallis a cégeknek sem sok jót ígér ezen a téren. Az irodapiac telítődését jelzi, hogy tavalyelőtt még 150 ezer, tavaly már csak 92 ezer négyzetméternyi új iroda jelent meg a kínálatban, és az A kategóriás irodaházak kihasználtsága is visszaesett: Budán 80 százalékról 74-re, Pesten 76 százalékról 74-re. Közben a kis- és középvállalati szektor nem talál magának megfelelő területet, az irodaházak zöme ugyanis multinacionális cégekre szabta kínálatát.

A pezsgő logisztikai és raktárpiacon ugyancsak a méret a lényeg. Mint Báthory Balázs rámutatott: a potenciális bérlők 60 százaléka nem az új parkokkal köt szerződést, mert azokban jellemzően 1200-1500 négyzetméternél kisebb területet nem adnak bérbe. A régi és az új ingatlanok bérleti díja között nagy a különbség: az előbbiekben 360-700 forint, az újakban 930-1600 forint egy négyzetméter havonta.

A bevásárlóközpontokat illetően a folyamatban lévő fejlesztéseket még befejezik, de Budapest már telítődött plázákkal, a fejlesztők most a vidéki lehetőségeket mérlegelik. A szabadidős ingatlanfejlesztések viszont egyre népszerűbbek lesznek: a termálfürdők, uszodák, jégpályák és egyéb sportközpontok iránt nő a kereslet.

Azoknak, akik ingatlanjukat bérbeadással szeretnék hasznosítani, kalkulálniuk kell azzal is, hogy a kormány magánberuházásokra alapuló kollégiumépítési programja révén több mint tízezer, két-három csillagos szállodai kategóriájú diákotthoni ággyal gyarapszik a vidék. A kollégiumok pedig nyáron üresek, így a kereskedelmi szálláshelyek kínálatát gyarapítják majd.