Használati jogok, szolgalmak

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. február 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 70. számában (2004. február 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Cikkünkben azokat a jogviszonyokat járjuk körbe, amelyek lehetőséget adnak arra, hogy valaki szinte tulajdonosként használhassa a más ingatlanát, akár a tulajdonos akarata ellenére.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) külön fejezetet szentel az úgynevezett használati jogoknak, amelyek úgynevezett abszolút szerkezetű dologi jogi jogviszonyok, vagyis - szemben az úgynevezett relatív szerkezetű kötelmi jogviszonyokkal, mint például a bérlet, a haszonkölcsön - mindenkivel szemben hatályosak, s nem csak a tulajdonos és a használó viszonylatára korlátozódnak. Ezek közé tartozik a földhasználat, a haszonélvezet, a használat, valamint a telki szolgalom. Ezekben az esetekben két birtokosa van a dolognak, hiszen a Ptk. szerint birtokos az is, aki a birtokot megszerzi, aki a dolgot magához veszi, vagy akinek az más módon hatalmába kerül, de birtokos az is, akitől a dolog időlegesen más személy hatalmába került, valamint akinek a földjén használati jog áll fenn.

Földhasználat

Az épület tulajdonjoga főszabály szerint a földtulajdonost illeti meg. Az építkezőt illeti meg azonban az épület tulajdonjoga, ha az építkező a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodásban így rendelkezik. (A földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg.) Ha valaki idegen földre épít, vagyis ha úgynevezett ráépítésről van szó, a ráépítő akkor szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének a tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azonban azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg. Az említett két esetben, vagyis, ha az épület tulajdonjogát az építkező szerzi meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig a földre (földrészletre) használati jog illeti meg.

A földhasználó jogai és kötelezettségei

A megállapodáson vagy bírósági határozaton alapuló földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa jogosult a föld (földrészlet) használatára és szedheti annak hasznait. Köteles azonban viselni a föld fenntartásával járó terheket.

A földhasználat átszállása

A földhasználat dologi jogi jellegéből fakad, hogy az épület tulajdonjogának örökléssel vagy átruházással történő megszerzése esetén az épület új tulajdonosát a földhasználati jog változatlan feltételekkel illeti meg, vagyis az épület tulajdonjogával együtt a földhasználati jog is átszáll az épület új tulajdonosára.

Haszonélvezet

A haszonélvezet szinte felér a tulajdonjoggal, s igen nagy akadályát képezi a tulajdonosi jogok gyakorlásának, hiszen ezek a jogok nagy része a haszonélvezőt illetik meg. A haszonélvezet vonatkozhat ingóságra, ingatlanra egyaránt. A kamatozó követelés vagy más hasznot hajtó jog haszonélvezetére a dolgok haszonélvezetének szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A Ptk. szerint a haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokban tarthatja, használhatja és hasznait szedheti. Ebből látható, hogy a tulajdonosnak csupán az a jog marad, hogy rendelkezzék a tulajdonjogával. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.

A haszonélvezet nem akadályozza meg a tulajdonost a haszonélvezettel terhelt dolgok elidegenítésében, ám haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad. (A haszonélvezeti joggal terhelt dolog tulajdonosai a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban a haszonélvezőt - akarata ellenére - a haszonélvezet megszüntetésére vagy korlátozására nem kényszeríthetik.)

A fentiek miatt a haszonélvezeti jog igen jelentős értékcsökkentő hatást gyakorol például egy ingatlanra, hiszen azt csak a haszonélvezeti joggal terhelten lehet eladni, így a vevőnek esélye sincs arra, hogy a haszonélvezet megszűnéséig hasznot húzzon az ingatlanból.

Haszonélvezettel terhelt jogot a haszonélvezetre kiterjedő hatállyal csak a haszonélvező hozzájárulásával lehet szerződéssel megszüntetni vagy a haszonélvező hátrányára megváltoztatni.

A haszonélvezet időtartama

A haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn.

A haszonélvezet keletkezése

A haszonélvezet jogszabályon, illetve szerződéses megállapodáson alapulhat. Jogszabály erejénél fogva, a törvényes öröklés rendje szerint holtig tartó haszonélvezet illeti meg az özvegyet mindazon, amit a házastársa után nem ő, hanem más örököl.

Szerződés alapján a haszonélvezet azzal keletkezik, hogy a dolgot átadják, az ingatlanra vonatkozó haszonélvezeti jogot pedig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Ha az ingatlanon jogszabálynál, bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva keletkezik haszonélvezet, a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba akkor is be kell jegyezni. Ennek elmaradása azzal jár, hogy a haszonélvezet a dolognak csak rosszhiszemű vagy olyan megszerzőjével szemben érvényesíthető, aki a dologért ellenszolgáltatást nem adott.

A haszonélvezet megszűnése

Megszűnik a haszonélvezet, ha a kikötött idő eltelt, vagy ha a haszonélvező meghal. Megszűnik a haszonélvezet akkor is, ha a haszonélvezettel terhelt dolog elpusztul, és azt a tulajdonos nem állítja helyre. Amennyiben azonban a haszonélvezet tárgya helyébe más dolog lép, a haszonélvezet erre terjed ki. Ha a dolog helyébe pénzösszeg (például kártérítés) lépett, a haszonélvező követelheti, hogy ezt az összeget az összegnek a dolog helyreállítására vagy pótlására fordítsák.

A haszonélvezet megszűntekor a haszonélvező követelheti a tulajdonostól a szükséges költségek megtérítését, levonva azokból az időközi értékcsökkenésnek megfelelő összeget. Ha a tulajdonos gazdagodása az így megállapított összeget meghaladja, a különbözetet is köteles megtéríteni.

A haszonélvezet megszűntével a haszonélvező köteles a dolgot visszaadni. A haszonélvező a haszonélvezet keletkezésekor meglevő elhasználható dolgokkal, gazdasági felszereléssel és állatállománnyal a rendes gazdálkodás által indokolt mértékben rendelkezhet; a haszonélvezet megszűnésekor azonban köteles ezeket pótolni, ha pedig ez nem lehetséges, értéküket megtéríteni.

A haszonélvezet feléledése

Ha a dolog egészben vagy jelentős részben elpusztul, a tulajdonos nem köteles azt helyreállítani. Amennyiben azonban a tulajdonos a dolgot helyreállítja, a haszonélvezeti jog feléled, de a tulajdonos kérheti a helyreállításra fordított összeghez mért korlátozását.

A haszonélvezet gyakorlása

A haszonélvező a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. Viseli a dolog fenntartásával járó terheket, őt terhelik a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségek is, és ő köteles viselni a dologhoz fűződő közterheket. A rendkívüli javítások és helyreállítások azonban a tulajdonost terhelik. (A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégeztetheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el.)

A haszonélvezet átengedése

A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a dolog használatára nem tart igényt.

Értesítési kötelezettség

A haszonélvező köteles értesíteni a tulajdonost a dolgot fenyegető veszélyről és a beállott kárról. Ez vonatkozik arra az esetre is, amikor harmadik személy akadályozza a haszonélvezőt a haszonélvezet gyakorlásában. A haszonélvezőnek tűrnie kell, hogy a tulajdonos megtegye a veszély elhárítására, illetőleg a kár következményeinek megszüntetésére a szükséges intézkedéseket.

Kárfelelősség

A haszonélvező felelős a dologban bekövetkezett károkért, kivéve ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést a haszonélvező nem köteles megtéríteni.

A haszonélvezet ellenőrzése

A tulajdonos jogosult ellenőrizni a haszonélvezet gyakorlását. Ha a haszonélvező rendeltetésének meg nem felelő módon használja, rongálja a dolgot, vagy egyébként veszélyezteti azt, hogy a dolgot a haszonélvezet megszűntével vissza lehessen adni a tulajdonosnak, és a tulajdonos tiltakozása nem vezetett eredményre, a tulajdonos biztosítékot követelhet. Amennyiben a haszonélvező nem ad biztosítékot, a tulajdonos kérheti a bíróságot, hogy a biztosíték adásáig függessze fel a haszonélvezeti jog gyakorlását. (A tulajdonost e jogok azzal szemben is megilletik, akinek a haszonélvező a haszonélvezet gyakorlását átengedte.)

Használat

A haszonélvezethez nagyban hasonlít az úgynevezett használat, amely mintegy korlátozott haszonélvezetként is felfogható. A használat jogánál fogva ugyanis a jogosult a saját, valamint vele együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja a dolgot és szedheti hasznait. A használatnál a haszonélvezethez képest erőteljesebben érvényesül a személyhez kötöttség, amely abban is megjelenik, hogy a használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. Egyebekben a használati jogra a haszonélvezet szabályait kell alkalmazni.

A haszonélvezet a bírói gyakorlatban

A feleket együttesen megillető haszonélvezeti jogon alapuló használattal kapcsolatos jogvitában a közös tulajdon használatára vonatkozó szabályok megfelelően alkalmazandók (BH 1999. 299.). * A haszonélvezet tárgyának szívességi használatra történt ideiglenes átengedése a haszonélvező jogát nem szünteti meg (BH 1998. 424.). * A haszonélvezőt megillető hasznosítási jog keretében kötött bérleti szerződés a haszonélvező halálával általában nem szűnik meg (BH 1997. 279.). * A közös tulajdon megszüntetése nem terjedhet ki a haszonélvezeti jog megszüntetésére (BH 1991. 469.). * Ha kölcsön összegéből vásárolt ingatlanra a kölcsönbe adó haszonélvezeti jogot kötött ki, a haszonélvezeti jog értéke a tartozás összegét csökkenti (BH 1988. 73.). * Ha a tulajdonos a dolgot a haszonélvező engedélye alapján birtokolja és használja, az engedély nem jelenti egyben azt is, hogy a haszonélvező e jogának gyakorlásával felhagyott. A haszonélvezet tárgyának (vagy egy részének) használatra történt ideiglenes átengedése a haszonélvező jogát nem szünteti meg, ezért a haszonélvező bármikor követelheti a haszonélvezet tárgyának birtokába és használatába történő visszaadását (BH 1987. 400.). * A bíróság a haszonélvezeti jogot - annak tartalmát vagy időtartamát tekintve - nem módosíthatja (BH 1983. 440.). * Ha az érdekeltek között a haszonélvezeti jog alapítására - ingatlan esetében a haszonélvezeti jog keletkezéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is kiterjedően - a megállapodás létrejött, ezzel az ellenérdekű fél kötelezettséget vállalt arra, hogy a jogosultnak a bejegyzéshez szükséges írásbeli jognyilatkozatot is megadja. Ha ezt elmulasztja, a bíróság a teljesítést ítélettel pótolhatja (BH1980. 126.).

Telki szolgalom

A szolgalmaknál is arról van szó, hogy a jogosult a más ingatlanát használhatja, korlátozva ezzel a tulajdonos jogait, ám ebben az esetben a jogosultság nem a személyekhez, hanem a szomszédos ingatlanokhoz kötődik. Telki szolgalom alapján ugyanis valamely ingatlan mindenkori birtokosa meghatározott terjedelemben használhatja a más ingatlanát, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.

A telki szolgalom önállóan forgalom tárgya nem lehet, az szorosan tapad az érintett ingatlanokra vonatkozó tulajdoni, használati viszonyokhoz, így a szolgalom csak úgynevezett járulékos jog lehet.

Szolgalmi célok

Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös más hasonló célra lehet alapítani.

Útszolgalom

A Ptk. maga is létrehoz szolgalmi jogot, amikor arról rendelkezik, hogy ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult átjárjon a földjeiken. Ez a törvényen alapuló szolgalom általában csak gyalogos átjárásra jogosít. A jogosultat terheli annak bizonyítása, hogy a gépkocsival történő átjárás biztosításához nagyobb érdeke fűződik, mint a kötelezettnek ahhoz, hogy gépkocsival való átjárástól mentesen használhassa az ingatlanát. A bírói gyakorlat szerint a motorizáció egyre növekvő jelentősége és térhódítása önmagában még nem eredményezheti, hogy a törvényen alapuló szolgalom gépkocsival való átjárásra is feljogosítsa a jogosultat.

Erre vonatkozó megállapodás hiányában az ingatlan tulajdonosa nem kötelezhető arra, hogy az egyébként közúttal érintkező szomszédos ingatlannak kedvezőtlenül elérhető részéhez a saját ingatlanán biztosítson átjárást.

A szolgalom létrejötte

A telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó - fentebb már ismertetett - szabályokat kell alkalmazni. Amint az már e fenti fogalmi meghatározásból is kitűnt, telki szolgalmat nem lehet létesíteni névleg meghatározott személy javára, a szolgalom jogosultja egy telek mindenkori birtokosa. Szolgalom csak a felek kölcsönös érdekeinek a figyelembevételével alapítható.

Elbirtoklás

Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tíz éven át nem tiltakozott. Természetesen a szívességből vagy a visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.

A szolgalom megszűnése

A szolgalom megszűnik, ha a jogosult azt tíz éven át nem gyakorolta - bár ez módjában állt -, vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák. A bíróság megszüntetheti a telki szolgalmat, vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához nem szükséges. Ennek megállapításához a tényállás pontos felderítésére van szükség. Megállapodáson alapuló telki szolgalom esetében a bíróság csak akkor állapítja meg, hogy a szolgalom fenntartása nem szükséges a jogosított ingatlanának rendeltetésszerű használatához, ha a szerződéskötés óta a körülmények lényegesen megváltoztak.

Megtérítési igény

Telki szolgalmi jog létesítése vagy megszüntetése esetében a változás által érdekelt felet a bíróság kötelezheti az értéknövekedés, illetőleg értékcsökkenés megtérítésére.

A szolgalom gyakorlása

A telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni. Amennyiben a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét - ellenkező megállapodás hiányában - olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják.

Közérdekű használati jog

Jogszabályban feljogosított szervek javára - államigazgatási szerv határozatával - közérdekből szolgalmat vagy más használati jogot lehet alapítani az ingatlanra. A használati jog alapításáért kártalanítás jár.

Használati jogok a bírósági végrehajtásban

A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) szerint az ingatlan-végrehajtás során az ingatlan jellegére, művelési ágára és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni az adós tulajdonában levő ingatlant.

A végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát továbbra is terheli azonban

- a telki szolgalom,

- a közérdekű használati jog,

- az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog,

- a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve.

Nem terheli ugyanakkor az ingatlant megszerző tulajdonos tulajdonjogát a haszonélvezeti jog - függetlenül attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásba be van-e jegyezve -, ha annak jogosultja a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért felelős, vagy ha azt a jelzálogjog keletkezése után szerződéssel létesítették.

A használati jogok bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba

Az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályok - az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.), valamint a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) - szerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok közé tartozik

- a haszonélvezeti jog,

- a használat joga,

- a telki szolgalmi jog,

- a villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá

- a vezetékjog,

- a vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint

- a törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok.

Az okiraton alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti - egyebek mellett - a szerződésen alapuló földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, illetve a telki szolgalmi jogot. Az említett jogok keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. (Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve.)

Földhasználati jog

A más tulajdonában álló földön építkezés céljából alapított földhasználati jogot egész földrészletre, vagy a földrészlet természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet bejegyezni a név szerint meghatározott építkező (jogosult) javára (megállapodáson alapuló földhasználati jog). Ha a más tulajdonában álló földön létesített épületre az építkező bírósági határozattal szerzett tulajdonjogot, a földhasználati jogot az egész földrészletre, vagy a földrészlet természetben vagy területi mértékben meghatározott részére az épület mindenkori tulajdonosa javára kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Az épület mindenkori tulajdonosa javára kell bejegyezni a földhasználati jogot akkor is, ha a megállapodáson alapuló földhasználati jog jogosultja, e jogának bejegyzését követően, az általa létesített épület önálló ingatlankénti bejegyzését kéri.

Az épület mindenkori tulajdonosát megillető földhasználati jogot a körzeti földhivatal az épület önálló ingatlanként való bejegyzése iránt megindított eljárásban akkor is bejegyezheti, ha az épületre vonatkozó tulajdonszerzés igazolásaként benyújtott okiratban a felek, vagy a határozatában a bíróság a földhasználati jogról nem rendelkezett.

Haszonélvezeti jog

Haszonélvezeti jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára, vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. A bejegyzésben feltüntetik a haszonélvezeti jog időtartamát is, illetőleg azt, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultat élete végéig megilleti (holtig tartó haszonélvezeti jog). A túlélő házastárs törvényes öröklésen alapuló haszonélvezeti jogát "özvegyi jog" elnevezéssel jelölik.

Haszonélvezeti jogot több jogosult javára egyidejűleg is be lehet jegyezni, ilyenkor azonban feltüntetik, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultakat közösen vagy egymást követő sorrendben illeti-e meg.

Használat joga

A használat jogát egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott (például lakáshasználat) vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. (A használat jogának nyilvántartására egyebekben a haszonélvezeti jog nyilvántartására vonatkozó szabályokat kell értelemszerűen alkalmazni.)

Telki szolgalmi jog

Az ingatlant terhelő telki szolgalmi jogot egész ingatlanra, illetőleg annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet bejegyezni. A bejegyzésben megjelölik a szolgalmi jog tárgyát (átjárási, vízmerítési, vízvezetési, pinceszolgalom stb.).

Annál az ingatlannál, amelynek mindenkori tulajdonosát a telki szolgalmi jog gyakorlása megilleti (úgynevezett uralkodó telek), a tulajdoni lap I. részén utalnak arra az ingatlanra, amelyre a telki szolgalmi jog gyakorlása vonatkozik (ez az úgynevezett szolgáló telek).

A telki szolgalmi jog jogosultjának név szerinti megnevezése helyett a tulajdoni lap III. részén utalás található az uralkodó telekre, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalmi jog gyakorlása megilleti.

Közérdekű használati jogok

A földmérési jelek, valamint a villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jogot, továbbá a vezetékjogot, a vízvezetési és bányaszolgalmi jogot egész ingatlanra, illetőleg annak természetben meghatározott részére lehet bejegyezni az ezek gyakorlására jogosult szerv javára.

Bejegyzés hivatalból

Hivatalból be kell jegyezni a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött haszonélvezeti jogot, használat jogát, telki szolgalmi jogot akkor is, ha az, akire a tulajdonjogot átruházták, csak a tulajdonjog bejegyzését kéri. A bejegyzést a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg kell teljesíteni. (Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásáig a jogosult ezeknek a jogoknak, illetve tényeknek a bejegyzéséről lemondott, vagy azok megszűntek.)

A szolgalom és a használat a bírói gyakorlatban

Az ingatlanhasználati jogot alapító szerződés érvényességének nem feltétele ugyan a megállapodás írásba foglalása, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges írásbeli nyilatkozatot azonban a bírói ítélet csak abban az esetben pótolhatja, ha bizonyított, hogy a felek a használati jog kikötésében és annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésében is megállapodtak (BH 2002. 433.). * A szerződéssel létesített ingatlanhasználati jog és a telki szolgalmi jog alanya tekintetében a döntő különbség az, hogy a használati jogosult kizárólag a szerződésben szereplő fél lehet, szolgalmi jogosult pedig a szerződést kötő félen kívül bárki más is, aki jogszerűen kerül az ingatlan birtokába (BH 1980. 284.). * A telki szolgalom szerződéssel történő alapítása esetén a szerződésben meghatározott cél alapján kell elbírálni azt, hogy a megszüntetés feltételei fennállnak-e vagy sem (BH 2002. 356.). * Szolgalmi jog alapításánál a nyomvonalat a szükségletek és a szolgáló telek kíméletének összeegyeztetésével kell kijelölni (BH 1994. 76.). * Az átjárási szolgalmi jog olyan teher a szolgáló telek mindenkori tulajdonosa számára, amely nyilvánvalóan csökkenti az ingatlan forgalmi értékét. Az értékcsökkenés mértékének megállapításakor egybe kell vetni a szolgáló telek jelenlegi értékét azzal az értékkel, amit az ingatlan a szolgalmi joggal való teher nélkül képviselne (BH 1987. 161.). * Telki szolgalom csak önálló ingatlanok javára, illetőleg terhére alapítható. Egy ingatlanon belül annak egyes elkülöníthető részei vonatkozásában telki szolgalmat nem lehet létesíteni (BH 1984. 148.). * A szerződéssel kikötött szolgalmi jog csak az érintett ingatlanok rendeltetésszerű használatában a szerződés megkötése után bekövetkezett lényeges változás alapján módosítható, illetőleg szüntethető meg (BH 1980. 379.). * A közös tulajdonban álló ingatlan használati módjának szabályozása nem eredményez szolgalmi jogokat (BH 1996. 84.). * Átjárási szolgalmi jog ítélettel történő létesítése esetén a bíróságnak arról is rendelkeznie kell, hogy az átjárást a jogosult az ingatlan melyik részén, milyen útvonalon és milyen terjedelemben gyakorolhatja (BH 1992. 314.). * A gazdasági tevékenység folytatásához szükséges áruszállítás, terményszállítás indokolttá teheti a kocsival való átjárásra szolgalmi jog alapítását, ehhez azonban fel kell tárni ennek szükségességét, mértékét, és a szolgalmi jogot ennek megfelelő korlátozással, szabatosan kell az ítélet rendelkező részében meghatározni. A szolgalmi jog alapítása esetén intézkedni kell a keletkezett értékeltolódás kiegyenlítéséről, megfelelő ellenszolgáltatás megállapításáról (BH 1986. 101.). * Ingatlanilletőség terhére szolgalmi jog nem jöhet létre, de nem jöhet létre a javára sem (BH 1985. 469.). * Törvényen alapuló szolgalom keletkezik akkor is, ha az egyébként megfelelő közútról az ingatlanra való bejárás nem lehetséges, vagy - a szolgalommal való megterhelés által okozott kárhoz képest - a bejárás csak túlzottan nagy nehézséggel, aránytalanul súlyos költséggel oldható meg (BH 1985. 425.). * Telki szolgalom bírósági úton általában akkor alapítható, ha a jogosult ingatlannak a megfelelő közúttal való összeköttetése - a körülményekből következően - tartósan hiányzik (BH1982. 240.). * A szolgalom alapításánál a szolgáló felek birtokosainak érdekét nyomatékosan figyelembe kell venni (BH 1996. 84.). * A szívességből vagy visszavonásig engedett használat nem eredményezi a szolgalmi jog elbirtoklással való megszerzését. A használó azonban - ha ennek a törvényben meghatározott feltételei fennállnak - kérheti a szolgalmi jognak a bíróság ítéletével történő létesítését (BH 1993. 180.). * A szolgalom megszüntetésére alapot adó változásokat a szolgalmat érintő birtokperben is figyelembe kell venni (BH 1998. 15.). * Nincs akadálya annak, hogy a szomszédok vízvezetési szolgalom alapításában akkor is megállapodjanak, ha a szolgalom jogosultjának ingatlanáról a közcsőhálózatra való közvetlen bekötési lehetőség egyébként adott lenne. Ilyen esetben a szolgalom megszüntethető, ha az alapításkor figyelembe vett körülmények oly mértékben megváltoztak, hogy az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához már nem szükséges (BH 1996. 583.).

Illetékkötelezettség

A földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga - ideértve a szövetkezeti háztulajdonra vonatkozó rendelkezések szerinti használati jogokat -, továbbá a vagyonkezelői jog és az önálló orvosi tevékenység működtetési joga az illetéktörvény (1990. évi XCIII. törvény) szerint úgynevezett vagyoni értékű jognak minősül, ami után illetéket kell fizetni.

Öröklés, ajándékozás

Ha más személy örökli a vagyon tulajdonjogát és más annak haszonélvezetét vagy használatát, a tulajdonjog örököse a haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után, a haszonélvező, használó pedig az ugyanígy számított haszonélvezeti, használati érték után fizeti az öröklési illetéket. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha az ajándékozó más személynek ajándékozza a vagyon tulajdonjogát, és más személy részére biztosítja ennek haszonélvezetét vagy használatát. (Így kell számítani a tulajdonszerzőt terhelő illeték alapját akkor is, ha a haszonélvezet, illetőleg használat öröklése vagy ingyenes alapítása mentes az illeték alól, vagy nem tárgya az öröklési, ajándékozási illetéknek.)

A haszonélvezet, illetőleg használat jogával terhelten átruházott (átszállt) vagy ilyen teher egyidejű alapításával megszerzett vagyon esetében a tulajdonszerzőt terhelő illeték alapja a haszonélvezet, használat figyelembevétele nélkül megállapított forgalmi érték és a haszonélvezet, használat értéke közötti különbözet. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a vagyon tulajdonjogát annak haszonélvezője, használója szerzi meg.

Mentes az öröklési illeték alól a lakástulajdon haszonélvezetének, használatának a túlélő házastárs általi öröklése.

Visszterhes jogszerzés

A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított haszonélvezet, használat esetében is a tulajdonszerző a haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket, a haszonélvező, használó pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket.

Ha az ingatlant az átruházását megelőzően már fennállott és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezettel, használattal terhelten idegenítik el, vagy az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének vagy a használat jogának fenntartásával történik, ebben az esetben a haszonélvezet fennmaradása, illetve a használati jog megszerzése illetékmentes. A tulajdonszerző ilyenkor az előzőek szerint csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket. (Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha az ingatlan tulajdonjogát annak haszonélvezője, használója szerzi meg.)

Nem tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek az ingatlan tulajdonosának az a vagyonszerzése, mely az ingatlanát terhelő haszonélvezeti jognak a jogosult halála, illetőleg - özvegyi jog esetén - új házasság kötése folytán történő megszűnésével következik be, ideértve a feltétel bekövetkezésétől függő vagy a meghatározott időre kikötött haszonélvezeti jognak a megszűnését a feltétel bekövetkeztével, illetve a meghatározott idő elteltével.

A vagyoni értékű jogok értékének megállapítása

A vagyoni értékű jogok egyévi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének huszadrészét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló vagyoni értékű jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek az illetéktörvényben meghatározott életkor szerinti többszörösét. A bizonytalan időre terjedő vagyoni értékű jog esetében a jog értéke az egyévi érték ötszöröse.

Amennyiben a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani:

- ha a vagyoni értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, ha 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, ha 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, ha pedig 65 évnél idősebb, úgy az egyévi érték 4-szerese lesz az érték;

- ha a vagyoni értékű jog tartama mind a jogosult, mind a kötelezett élete, házassága vagy özvegysége idejétől függ, a fenti szorzók alkalmazásánál a két személy közül az idősebbnek az életkora az irányadó;

- ha a vagyoni értékű jog tartama több egyidejűleg jogosult személy élettartamától függ, mégpedig oly módon, hogy a jogosultság a legelőször elhalt személy halálával megszűnik, az értékelésnél a legidősebb személy életkora az irányadó; ha pedig a jogosultság a legutóbb elhalt személy haláláig tart, a kiszámítás a legfiatalabb személy életkora szerint történik;

- ha a vagyoni értékű jog tartama a házasság idejére terjed, a kiszámításnál az idősebb házastárs életkora az irányadó.

Az időleges üdülőhasználati jog értéke a jog egyévi értékének annyiszor háromszázhatvanötöd része, ahány nap megszerzéséről szól a szerződés.

Példa a közérdekű használati jogokra

A közérdekű használati jogokra szolgál például a bányászatról szóló 1993. évi XLVIII. törvény, amely szerint ha a gázelosztó-vezeték idegen ingatlanon történő elhelyezésére és üzemeltetésére, a biztonsági övezet mértékében, kártalanítás ellenében, az engedélyes, illetőleg az elosztóvezeték tulajdonosa javára vezetékjog engedélyezhető, ha az ingatlan használatát az lényegesen nem akadályozza. Az elosztóvezeték az ingatlan tulajdonosának hozzájárulásával is elhelyezhető és üzemeltethető. A tulajdonosi hozzájárulás a vezetékjoggal azonos jogosultságokat és kötelezettségeket keletkeztet. A tulajdonosi hozzájárulás nem vonható vissza. * Az engedélyes, illetőleg az elosztóvezeték tulajdonosa a vezetékjog alapján az idegen ingatlanon * az elosztóvezetéket * a hozzá tartozó szerelvényekkel együtt * elhelyezheti és üzemeltetheti, * az elhelyezett létesítményeket karbantarthatja, kijavíthatja, átalakíthatja és eltávolíthatja, * a vezeték mentén lévő, a biztonsági övezetet sértő fákat, bokrokat, azok ágait, gyökereit eltávolíthatja, * nyomvonalas létesítményt, folyót, vízfolyást, tavat, csatornát és építményt megközelíthet, keresztezhet. * A vezetékjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését az engedélyes, valamint az elosztóvezeték tulajdonosa köteles kérni. A vezetékjog a gázelosztó-vezeték mindenkori engedélyesét, illetőleg tulajdonosát illeti meg, és az ingatlan mindenkori tulajdonosát terheli. A vezetékjog a jogerős államigazgatási határozat, illetve a tulajdonos hozzájárulása alapján a bejegyzés előtt is gyakorolható. * A vezetékjog megszűnik, ha az engedélyes, illetőleg az elosztóvezeték tulajdonosa a létesítményeket az engedélyezéstől számított öt éven belül nem építi meg, vagy azokat véglegesen eltávolítja. A vezetékjog megszűnése esetén az ingatlan-nyilvántartásból való törlést az engedélyes, illetőleg az elosztóvezeték tulajdonosa köteles kérni, annak elmulasztása esetén az engedélyes, illetőleg az elosztóvezeték tulajdonosa költségére az ingatlan tulajdonosa is jogosult kérni. Az ingatlantulajdonos törlési kérelmének teljesítéséhez szükséges nyilatkozatot a vezetékjog volt jogosultja köteles kiadni

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. február 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére