Szomszédjogok

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2003. december 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 68. számában (2003. december 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Az én házam az én váram, tartja a mondás, s jó néhányan valóban így is tekintenek a tulajdonukban levő ingatlanra. A tulajdonjog azonban nem ad minden esetben feltétlen és korlátlan jogokat a tulajdon tárgya felett. Sokszor tekintettel kell lenni a szomszédokra, akiknek jogos érdekei bizony néha megelőzhetik a tulajdonosét.

A tulajdonjog arra ad jogot a tulajdonosnak, hogy birtokolja, használja a tulajdonában álló dolgot, szedje annak hasznait, illetve rendelkezzen róla, vagyis megterhelje, biztosítékul adja, másra ruházza, egyéb módon hasznosítsa. E jogokat maga a tulajdonos is korlátozhatja valakivel szemben, de bizonyos esetekben a jogszabályok jelölik ki a tulajdonos mozgásterét. Az alábbiakban az ingatlan használatával kapcsolatos megkötésekről lesz szó, amikor figyelemmel kell lenni a szomszédokra.

Szomszédjogi főszabály

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) általános jelleggel adja meg a szomszédokhoz fűződő viszony szabályait, amikor úgy rendelkezik, hogy a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Ez az előírás a zsinórmértéke az ingatlanhasználatnak. Minden olyan esetben, amelyre a törvény nem tartalmaz külön szabályt, ezt az általános rendelkezést kell alkalmazni, mintegy ultima ratióként.

Szükségtelen zavarás

Fontos hangsúlyozni, hogy önmagában a szomszédok zavarása nem jelenti a szomszédjog sérelmét, hiszen a törvény többletelemként megköveteli azt is, hogy a zavarás szükségtelen legyen. Azt, hogy mi minősül szükségtelen zavarásnak, mindig az adott helyzet körülményei döntik el, s így az ezzel kapcsolatos jogviták kimenetele nem kis részben függ a bíróság mérlegelésétől. Alapvetően abból kell kiindulni, hogy a tulajdonos által az ingatlanon végzett tevékenység elképzelhető-e a szomszéd zavarása nélkül, szükségszerű velejárója-e az a momentum (például hang- vagy rezgéshatás, bűz stb.), ami zavarja a szomszédot.

A szomszédok közötti viták megoldásának kulcsa abban a jogelvben rejlik, amely szerint mindenki csak olyan körben gyakorolhatja a jogait, hogy az nem akadályozza mások hasonló jogainak gyakorlását. Ehhez járul még a rendeltetésszerű joggyakorlást, a jóhiszeműséget, valamint a kölcsönös együttműködési kötelezettséget előíró alapelvek alkalmazása. Nyilván egészen másként kell megítélni egy kertvárosi, lakóparki környezetben levő ingatlan használatához fűződő érdeket, mint egy ipartelepét.

Attól persze, hogy bebizonyosodik, miszerint az ingatlanon végzett tevékenység szükségszerűen jár a szomszéd zavarásával, nem biztos, hogy jogszerű lesz az adott magatartás. A szükségtelenség a zavarás mértékére is alkalmazandó kategória. Arra kell törekedni, hogy ha már egyszer az ingatlanon végzett tevékenység szükségszerűen a szomszéd zavarásával jár, az a lehető legkisebb legyen.

A törvény (amint azt a későbbiekben látni fogjuk) általában külön kitér azokra az esetekre, amikor a zavarás megengedett, ugyanakkor a zavarás a legritkább esetben lehet állandó jellegű.

Minden szubjektivitás mellett mind a zavarás, mind a szükségtelenség objektív kategória, tehát nem a szomszédtól függ, mikor lesz egy magatartás jogellenes. Természetesen előfordul, hogy a szomszéd önhibáján kívüli körülményei miatt valakinek olyan magatartástól is tartózkodnia kell, amely más (normális) esetben nem jelentene szükségtelen zavarást. A bíróságnak éppen ezért mindig az adott eset összes lényeges körülményeit kell mérlegelnie ahhoz, hogy valamelyik oldalon letegye a garast. Jelentősége van annak is, hogy a szomszéd megtett-e minden tőle elvárhatót annak érdekében, hogy a másik telken végzett - amúgy jogszerű - tevékenység rá nézve hátrányos hatásait kizárja vagy enyhítse.

Engedélyköteles tevékenységek

Az, hogy valaki rendelkezik az összes szükséges hatósági engedéllyel valamilyen tevékenységre, önmagában nem biztosíték arra, hogy kizárt legyen a szomszédjogi jogsértés. A bíróság ilyenkor is megállapíthatja, hogy az ingatlanon végzett tevékenység szükségtelenül zavarja a szomszédot. Az engedélyek csupán azt jelentik, hogy a kérelmező teljesítette az engedély kiadásához szükséges feltételeket. Az engedélyezési eljárás ugyanakkor nem foglal állást a szomszédokat ért sérelmek tekintetében, s nem foglalkozik az engedélyköteles tevékenység magánjogi vonzataival sem. A szükséges engedélyek hiányában végzett tevékenységnél ugyanakkor elegendő az engedélyek hiányára hivatkozni, fel sem merül a további vizsgálódás arra vonatkozóan, mennyire sérti a szomszéd nyugalmát, érdekeit az adott tevékenység.

Kapcsolat a birtokvédelemmel

A szomszéd a birtokvédelemre vonatkozó szabályok alapján is felléphet az őt zavaró szomszéd ellen, ha az megfosztja őt az ingatlana háborítatlan használatától. Ez nemcsak a tipikusan előforduló területvitáknál, hanem egyéb zavaró magatartásoknál is igénybe vehető jogvédelmi eszköz. A szomszédjog általános szabályát általában akkor érdemes előhúzni, ha a birtokvédelmi eljárás eredménytelen maradt.

A Ptk. szerint, ha a birtokost jogalap nélkül megfosztják a birtokától, vagy birtoklásában zavarják (tilos önhatalom), birtokvédelem illeti meg. A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak a kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg. A birtokos jogcíme szerint részesül birtokvédelemben azzal szemben is, akitől a birtokát származtatja, illetőleg akinek a birtokát időlegesen átengedte.

Közös birtok esetén a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan megilleti, és követelheti a dolognak közös birtokba bocsátását. A közös birtokosok - egymás közötti viszonyuk alapján - egymással szemben is jogosultak birtokvédelemre.

Önhatalom

A birtokos a birtoka ellen irányuló támadást - a birtok megvédéséhez szükséges mértékben - önhatalommal is elháríthatja. Az elveszett birtok visszaszerzése érdekében önhatalmúlag csak akkor lehet fellépni, ha más birtokvédelmi eszközök igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná.

Eljárás a jegyző előtt

Akit birtokától megfosztanak vagy birtoklásában zavarnak, a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyző helyreállítja az eredeti birtokállapotot, és a birtoksértőt e magatartásától eltiltja, kivéve ha nyilvánvaló, hogy az, aki birtokvédelemért folyamodott, nem jogosult a birtoklásra, illetőleg birtoklásának megzavarását tűrni volt köteles. A jegyző határozatot hozhat továbbá a hasznok, károk és költségek kérdésében is. A jegyző határozata ellen államigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs, a birtoklás kérdésében hozott határozatot három napon belül végre kell hajtani.

Bírósági eljárás

Az a fél, aki a jegyző határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását. A birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól kérheti. A birtokos közvetlenül a bírósághoz fordulhat akkor is, ha az ügyben a birtokláshoz való jogosultság is vitás. A bíróság a birtokperben a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt. A békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell.

Birtoklás jogalap nélkül

A Ptk. szerint az, aki jogalap nélkül van a dolog birtokában, köteles kiadni a dolgot a birtoklásra jogosultnak. A birtokos megtagadhatja a dolog kiadását, amíg a birtoklással kapcsolatosan őt megillető igényeket ki nem elégítik. Jogállására a felelős őrzés szabályai irányadók. (Nem tagadhatja meg a dolog kiadását az a birtokos, aki a dolgot bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton szerezte meg.) Az a birtokos, aki a dolog kiadására köteles, követelheti a dologra fordított szükséges költségei megtérítését - a dolog fenntartásával rendszerint együtt járó kisebb kiadások kivételével -, továbbá elviheti az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat. A birtokos jóhiszeműsége esetén a hasznokkal nem fedezett hasznos költségei megtérítését is követelheti, rosszhiszeműsége esetén pedig a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhet megtérítést. Az elvitel jogát csak az állag sérelme nélkül lehet gyakorolni. * A birtokos köteles a jogosultnak kiadni a dolog meglevő hasznait, kivéve ha ellenszolgáltatás fejében jutott birtokához és jóhiszemű volt. A jóhiszemű birtokos az addig terjedő időre, amíg a birtokot tőle a jegyző, illetőleg a bíróság előtt vissza nem követelik, a hasznokért és a károkért nem felelős. A visszakövetelés idejétől kezdve - ha nem vált nyilvánvalóan rosszhiszeművé - felelősségére az általános szabályok, használati és a hasznok szedésére vonatkozó jogára pedig a felelős őrzés szabályai az irányadók. A rosszhiszemű birtokos köteles megfizetni azoknak a hasznoknak az értékét, amelyeket elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott, továbbá felelős a dologban bekövetkezett mindazokért a károkért, amelyek a jogosultnál nem következtek volna be.

Növények, gyümölcsök

A föld határvonalán álló fa vagy bokor és annak gyümölcse egyenlő arányban illeti meg a szomszédokat, akik a fenntartással járó költségeket ugyanilyen arányban viselik. (A közterületre áthajló ágakról lehulló gyümölcsöket - ha azokat a fa tulajdonosa fel nem szedi - bárki felszedheti.) Amennyiben a határvonalon álló fa vagy bokor valamelyik föld rendeltetésszerű használatát gátolja, az érintett tulajdonos követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.

A tulajdonos megtarthatja a földjére áthajló ágakról lehullott gyümölcsöket, ha azokat a fa tulajdonosa nem szedi fel (erre természetesen módot kell adni neki). A telektulajdonos a földjére áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására is csak akkor jogosult, ha azok a föld rendes használatában gátolják, és a fa tulajdonosa azokat felhívás ellenére sem távolítja el. Látjuk, hogy az ilyen "fülemüle-esetekben" a telektulajdonos csak a szomszéd mulasztásakor jogosult cselekedni.

Előfordulhat olyan eset is, amikor a szomszédjogi főszabályban említett szükségtelen zavarás oka a másik telken álló növényzet. A bírói gyakorlat szerint a szomszédos ingatlanon - különösen a közös határvonal közelében - levő növényzet zavaró, károsító hatása miatt a növényzet eltávolítása iránt indított perben mindenkor azt kell vizsgálni, hogy a növényzet szükségtelenül zavarja-e a szomszédot ingatlana birtoklásában, okoz-e kárt, vagy fennáll-e a károsodás veszélye. A növényzet kivágására kötelezés csak kivételes lehet, s csak abban az esetben kerülhet rá sor, ha az érdeksérelem más módon, így kártérítéssel sem hárítható el (Legfelsőbb Bíróság PK 3. számú kollégiumi állásfoglalás).

Állatok

Nemcsak a növények, hanem az állatok is viták forrásai lehetnek. A Ptk. külön szabályt szentel az idegen állatokkal kapcsolatos jogosultságnak. A tilosban talált állatot a föld használója mindaddig visszatarthatja, amíg az általa okozott kárt tulajdonosa meg nem téríti.

Kerítés létesítése

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet szerint a telek határvonalain - eltérő jogszabályi rendelkezés hiányában - kerítés létesíthető. * A kerítésnek teljes egészében a saját telken kell állnia. Ha a kerítést a telek hátsó határvonalán az arra kötelezettek közösen létesítik, ettől eltérően is megállapodhatnak. * A kerítés kapuja a közterületre (kifelé) nem nyílhat. A telek homlokvonalán álló kerítésen a közterület használatát veszélyeztető megoldást (pl. szögesdrótot) csak a gyalogjáró szintje felett legalább 2,00 m magasságban és a kerítés belső oldalán szabad alkalmazni. * A helyi építési szabályzat - a helyi sajátosságokra is figyelemmel - meghatározhatja a telek határvonalain létesíthető kerítés kialakítását. Ennek hiányában tömör kerítés csak legfeljebb 2,50 m magassággal létesíthető. Amennyiben a telek határvonalán támfal építése is szükséges, a kerítés magasságát a támfalhoz csatlakozó magasabb terepszinttől kell mérni. * Üdülőterületen - ha a helyi építési szabályzat másként nem rendelkezik - csak nem tömör kerítés vagy élő sövény létesíthető. A telken belül az egyes külön használatú telekrészeket csak nem tömör kerítéssel vagy élő sövénnyel szabad elválasztani. Az elrendelés nélkül létesített kerítést annak tulajdonosa bármikor elbonthatja.

Belépés a szomszédos telekre

Már a fentiekből is kiderült, hogy adott esetben szükség van arra, hogy valaki belépjen a más ingatlanára. A Ptk. szerint erre az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása, az állatok befogása, közérdekű munkálatok elvégzése céljából, illetve más fontos okból van lehetőség. E jog nem csak a szomszédot illeti meg, ám tipikusan (a közérdekű munkálatok kivételével) a szomszédok között merülhet fel annak az igénye, hogy valaki bemenjen a más tulajdonában álló ingatlanra.

Bár ezt a törvény e helyütt nem mondja ki, természetes, hogy az idegen ingatlanra belépés során lehetőség szerint együtt kell működniük a szomszédoknak, s az ilyen "telekhasználat" valóban csak a belépés céljára korlátozódhat.

Kártalanítás

A Ptk. szerint a fenti esetekben a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni. E megfogalmazásból álláspontunk szerint az következik, hogy az idegen földre belépés önmagában kártalanítási igényt keletkeztethet a tulajdonos részéről, ami egyfajta használati díj lehet, amelynek mértéke a használathoz igazodik. Amennyiben a belépés, illetve az idegen ingatlanon végzett, s a belépésre jogot adó cél eléréséhez szükséges tevékenység során a tulajdonosnak kára keletkezik, a szomszéd azt is köteles megtéríteni.

Kártérítés

A kártalanítás azt jelenti, hogy jogszerűen okozott károk megtérítéséről van szó. Ettől élesen meg kell különböztetni a kártérítést, amely a jogellenes károkozás reparációjára szolgál. A most tárgyalt esetben a kártalanításon felül akkor kell kártérítést is fizetnie a más telkére belépő személynek, ha szükségtelen kárt okozott az idegen ingatlanon, avagy a használat során túllépte a szükséges mértéket.

Kerítés

Amennyiben a földeket kerítés (sövény) vagy mezsgye választja el egymástól, ennek használatára a szomszédok közösen jogosultak.

Fenntartási költségek

A fenntartással járó költségek a szomszédokat olyan arányban terhelik, amilyen arányban őket a jogszabály a kerítés létesítésére kötelezi. (Ha jogszabály erről nem rendelkezik, a költségek a határolt földhosszúság arányában terhelik a szomszédokat.)

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet szerint az építésügyi hatóság - településrendezési, közbiztonsági, köztisztasági, továbbá más közérdekből vagy a használat módja miatt - a telek határain kerítés építését elrendelheti vagy megtilthatja. Kerítés létesítésének elrendelése esetén a telek tulajdonosa (kezelője, használója) a telek homlokvonalán, továbbá - eltérő jogszabályi rendelkezés hiányában - az útról nézve a jobb oldali telekhatáron és a hátsó telekhatárnak ettől az oldaltól mért fele hosszán köteles megépíteni és fenntartani. Két út között fekvő telket a jobb oldal meghatározása szempontjából olyannak kell tekinteni, mintha az a két út között - a szomszédos telek mélységének megfelelően, illetőleg a szomszédos telek megosztása hiányában, az oldalhatárok felezőpontjainál - meg volna osztva.

Oldalhatáron álló beépítésű területen kerítés létesítésének elrendelése esetén a tulajdonos (kezelő, használó) az oldalkerítést azon a telekhatáron köteles megépíteni és fenntartani, amelyhez az építési hely csatlakozik. Már kialakult beépítés esetén - a helyi szokásoknak megfelelően - az oldalkerítés megépítésének és fenntartásának kötelezettségét a helyi építési szabályzat ettől eltérően is meghatározhatja.

Saroktelek esetében a telek homlokvonalaival szemben fekvő mindegyik telekhatár oldalhatárnak számít. Ha a telek oldalhatára a szomszédos teleknek egyúttal hátsó határa, arra a hátsó telekhatár szabályait kell alkalmazni.

Nyúlványos telek esetében a nyúlványos telek és a visszamaradó telek közötti - az utcafrontival egyező irányú - közös telekhatáron álló kerítés megépítésének és fenntartásának a kötelezettsége a visszamaradó telek tulajdonosát (kezelőjét, használóját) terheli.

Határviták

A szomszédok közötti viták jó részének mélyén az a kérdés bújik meg, hol is van a két ingatlan közötti határvonal, ki birtokol a máséból. Az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal természetbeni helyének meghatározásának és a határvonallal kapcsolatos sérelmek orvoslásának szabályait a Legfelsőbb Bíróság PK 265. számú kollégiumi állásfoglalása adja meg. E szerint, ha vitássá válik a szomszédos földrészletek közötti határvonal természetbeni helye, azt a bíróságnak az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalnak megfelelően kell meghatároznia. Amennyiben az ingatlan tulajdonosa az érvényben levő ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat tartja sérelmesnek, a szomszédos ingatlan tulajdonosa által el nem ismert igényét a bíróság előtt keresettel érvényesítheti. Bírósági döntésnek azonban csak akkor van helye, ha a földhivatali eljárásban a sérelem nem orvosolható, illetőleg az orvoslást eredménytelenül kísérelték meg.

Előfordul, hogy az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt és a valóságos tulajdoni viszonyoknak egyébként megfelelő határvonal a természetben csak az úgynevezett földmérési hibahatáron (más szóval megengedett eltérésen) belül tűzhető ki, a bíróságnak kell megállapítania a határvonal helyét, és ennek megfelelően kell rendeznie a felek birtoklási viszonyait, megállapítva az esetleges birtokháborítás elkövetését is.

A helyes térképi határvonal megállapításához csak akkor van szükség az építésügyi hatóság telekalakítási engedélyére, ha a bíróság a valóságos térképi határt kívánja megváltoztatni valamely területrésznek - érvényes tulajdonszerzési jogcímen (például elbirtoklás) - az egyik szomszédos földrészletből a másikhoz csatolásával.

Amennyiben a telekhatárvita során kiderül, hogy a tulajdonosok nem az ingatlan-nyilvántartási térkép szerinti valódi határvonal szerint használták az ingatlanaikat, a szomszédos telket is részben használó tulajdonos adott esetben hivatkozhat arra, hogy elbirtokolta a kérdéses földterületet.

Elbirtoklás

A Ptk. szerint elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként ingatlan esetében tizenöt, más dolog esetében pedig tíz éven át szakadatlanul birtokolja. Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot. * Az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn, és a föld nem osztható meg. * Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett. * Az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. * Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra. * Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik. Az elbirtoklás megszakad, ha * a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja, vagy ez iránt bírósághoz fordul; * tulajdonos a dologgal rendelkezik (másnak átengedi a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát, biztosítékul adja a dolgot vagy más módon megterheli, átruházza a tulajdonjogot, vagy ingóknál felhagy a tulajdonjoggal); * a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, illetőleg egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza.

Építkezés

A szomszédos ingatlan igénybevétele

Az idegen telekre belépéshez hasonló szabály kapcsolódik a különféle építési munkálatokhoz. Itt azonban csak a szomszéd jogosult használni a más ingatlanát. A Ptk. szerint ugyanis a tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, amennyiben ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges. Ilyenkor a használati jog időben szélesebb, mint az előző esetben, hiszen más a használatra jogosító tevékenység jellege.

A kártalanítással és a kártérítéssel kapcsolatban írtak erre az esetre is értelemszerűen irányadók.

Túlépítés

Bizonyos esetekben a szomszéd építkezése kihatással van az ingatlan tulajdoni viszonyaira is. Ha ugyanis a tulajdonos jóhiszeműen a földjének határain túl építkezett, a szomszéd a következő igények közül választhat: Követelheti, hogy a túlépítő

- a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást,

- a beépített részt vásárolja meg (feltéve, hogy a föld megosztható), vagy

- az egész földet vásárolja meg.

Fontos azonban, hogy a szomszéd csak akkor követelheti a túlépítőtől az egész földjének megvásárlását, ha

- a föld fennmaradó része a túlépítés következtében használhatatlanná válik,

- a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a túlépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik.

Rosszhiszemű túlépítés

Ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd a fentieken kívül követelheti, hogy a túlépítő

- a gazdagodás megtérítése ellenében a saját földjét és az épületet bocsássa a tulajdonába, vagy

- bontsa le az épületet (feltéve, hogy ez nem ellenkezik az okszerű gazdálkodás követelményeivel).

A lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik, a beépített anyagot azonban elviheti.

Itt említjük meg, hogy a bíróság a szomszéd választásától eltérően is megállapíthatja a túlépítés következményeit, ám nem alkalmazhat olyan megoldást, amely ellen mindkét fél tiltakozik.

Ráépítés

A telekhatárok helyével kapcsolatos bizonytalanság akár oda is vezethet, hogy valaki nem a saját, hanem kizárólag a szomszédja ingatlanára épít valamit. Ilyenkor ráépítésről beszélünk. A ráépítésre a túlépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni, az alábbi eltérésekkel:

A Ptk. szerint a jogosultság nélkül idegen földre épített épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban megfizetni gazdagodását a ráépítőnek. A bíróság azonban a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti arra, hogy vegye meg a földet, illetőleg - ha a föld megosztható - a föld megfelelő részét.

A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg. Amennyiben az idegen földön már áll épület, a ráépítéssel - a felek eltérő megállapodása hiányában - közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani.

Ha a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni. Amennyiben a ráépítő földhasználati jogot szerzett, a föld használatáért kell ellenértéket fizetnie. Ha a ráépítő nem szerzi meg az egész föld tulajdonjogát, a ráépítéssel okozott értékcsökkenésért is köteles kártalanítást fizetni a földtulajdonosnak.

Rosszhiszemű ráépítés

Nem szerezhet tulajdonjogot a ráépítő, ha rosszhiszemű volt, vagy ha a föld tulajdonosa a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.

Földtámasz

A tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék.

Szükséghelyzet

Bár a törvény ilyen megszorítást nem tartalmaz, a gyakorlatban leginkább a szomszédok között fordul elő, hogy szükséghelyzet miatt kell igénybe venni a más ingatlanát (például tűz üt ki valahol). A Ptk. a következők szerint adja meg a szükséghelyzet fogalmát: másnak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély.

A tulajdonos tűrési kötelezettsége aszerint különbözik, hogy más életét, testi épségét vagy vagyonát fenyegeti-e közvetlenül a veszély. Az élet és a testi épség veszélyekor a tulajdonos köteles tűrni, hogy dolgát a szükséghelyzet megszüntetése végett a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják, illetőleg abban kárt okozzanak. A más vagyonát fenyegető szükséghelyzet esetében ez a kötelezettség csak akkor terheli, ha a fenyegető kár előreláthatóan jelentős mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonost a behatás következtében érheti.

Kártalanítás, kártérítés

A tulajdonos a szükséghelyzetbe került személytől kártalanítást, attól pedig, aki a szükséghelyzet megszüntetése során indokolatlanul nagy kárt okozott, kártérítést követelhet. A fizetésre kötelezett személye nem feltétlenül azonos. Ha például a szomszéd ingatlanán keletkezett tűz eloltása végett veszik igénybe az ingatlant, akkor az oltással szükségszerűen okozott kárt a szomszéd köteles megfizetni, a tűzoltóautó által indokolatlanul (például figyelmetlenségből) kidöntött kerítés miatt viszont a tűzoltóság köteles kártérítésre. Itt említjük meg, hogy amennyiben több személy életét vagy vagyonát fenyegető veszélyt egyes veszélyeztetett tárgyak feláldozásával hárítanak el, az ebből eredő kárt, amennyiben e tárgyak feláldozása szükséges volt, veszélyeztetett érdekeik arányában valamennyien viselik. Ezt a szabályt kell alkalmazni a veszély elhárítására fordított szükséges költség megosztására is.)

A szomszéd az építéshatósági eljárásban

A szomszéd jogaira és érdekeire az építéshatósági eljárásokban is tekintettel kell lenni. Ezt garantálja, hogy a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet szerint az elvi építési, az építési, a bontási, a fennmaradási, a használatbavételi és a rendeltetésmegváltoztatási engedély megadásáról vagy megtagadásáról rendelkező határozatot kézbesítés útján közölni kell az ügyben ügyfélnek minősülő magánszemélyekkel, jogi személyekkel, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetekkel és szervekkel, többek között a közvetlenül szomszédos építési telkekkel rendelkezni jogosultakkal. Közvetlenül szomszédosnak minősül a telek, ha a határozattal érintett ingatlannal közös határvonalú (telekhatárú)

Az építésügyi hatósági engedélyekről értesítendők közül az építési tevékenységgel érintett ingatlannal közvetlenül szomszédos - közös határvonalú (telekhatárú) - építési telekkel (ingatlanokkal) rendelkezni jogosultak adatait (név, lakcím, székhely stb.) a tényállás tisztázásának keretében az építésügyi hatóság hivatalból - az illetékes földhivatal megkeresése útján - szerzi be.

A bíróság gyakorlatából

Vállalkozói tevékenységgel járó zajhatás elleni birtokvédelem módját a szemben álló érdekek összevetésének eredménye szabja meg; az érdekegyensúly helyes megteremtésével érhető el a zavarás szükségtelen mértékének megszüntetése (BH 2002. 179.). * Hangos zeneszolgáltatással megvalósított birtokháborítási perben a bíróságnak az eset körülményeire tekintettel meg kell határoznia, hogy milyen műszaki megoldásokkal küszöbölhetőek ki azok a zajok, amelyeket a tulajdonos nem köteles eltűrni (BH 1992. 100.). * A városfejlesztéssel, a motorizáció elterjedésével együtt járó érdeksérelem miatt indult kártérítési perben a felróhatóság vizsgálata körében csak az ellentétes érdekek összemérése eredményeként dönthető el, hogy az érdeksérelem alapot ad-e a kárigény érvényesítésére is (BH 2002. 357.). * A szomszédjogi szabályozás figyelembevételével kell állást foglalni abban a kérdésben, hogy a korábbi állapot megváltoztatását jelentő, de a telekhatáron létesített kerítésépítés birtokháborításnak minősül-e (BH 1997. 581.). * Az építési engedély nem zárja ki a szomszédjog megsértésén alapuló polgári jogi igény érvényesítését (BH 2000. 244.). * A szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező - az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó - kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) a későbbi építtető akkor is tartozik megtéríteni, ha építési engedéllyel és az építési szabályok betartásával építkezett (BH 1993. 161.). * A szomszédos ingatlanon - különösen a közös határvonal közelében - történő építkezés esetén az építési engedélynek megfelelő kivitelezés önmagában nem zárja ki a kártérítési felelősséget, de az építési engedélytől való eltérés sem elégséges önmagában a kártérítési felelősség megállapításához (BH 1992. 235.). * Túlépítéssel kapcsolatos jogvitában a telekalakítási engedély megléte olyan előkérdés, amely nélkül az ügy érdemben nem bírálható el (BH 1995. 456.). * A túlépítés jogkövetkezményeinek alkalmazását csak a szomszéd kérheti; ezek a jogkövetkezmények a túlépítő tulajdonos kérelmére nem alkalmazhatók (BH 1994. 379.). * Kerítés áthelyezésénél figyelembe jöhet a túlépítés szabályainak megfelelő alkalmazása is (BH 1999. 358.)

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2003. december 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére