Fészekrakó vállalatok

Kedvezményes banki lakáshitelek

Közel három éve nemcsak a privát szféra, de az eladandó lakásokat építő cégek is kedvező állami kamattámogatásos hitelekhez juthatnak. Bizonyára részben ezzel is magyarázható, hogy míg a kilencvenes évek végén a Magyarországon évente újonnan épített lakások jóval kevesebb mint tizedét húzták fel vállalkozók, hogy aztán értékesítsék, addig ez 2002-ben 30 százaléknyira nőtt.

A két és fél éve kelt kormányrendelet szerint az ingatlanfejlesztő vállalatok – a hitelbírálati díjat és a rendelkezésre tartási jutalékot nem számítva – maximum 6 százalékos éves hiteldíjjal juthatnak terveik megvalósításához bankkölcsönökhöz. Ez a díj az egyik legnagyobb szereplőnek számító OTP Banknál például évi 5 százalék kamatból és 1 százalék kezelési költségből áll össze.

A verseny élességét jól mutatja, hogy – mint Pintér Attila, a piacon szintén jelen lévő Erste Bank osztályvezetője elmondta – a jól ismert, megfelelő garanciákkal és referenciákkal rendelkező, ráadásul nagy volumenű finanszírozást igénylő VIP-ügyfelek esetében a kamatláb akár 6 százalék alatti is lehet.

Egy kalapban a támogatás

A kamattámogatási rendszert – a lakossági megoldással azonos módon – a következőképpen alakították ki: a finanszírozó hitelintézet változó kamatozású kölcsönének hiteldíja nem haladhatja meg az egyéves futamidejű állampapír referenciahozama előző félévi átlagának 4 százalékponttal megnövelt mértékét. A kiegészítő kamattámogatást is ugyanehhez a mutatóhoz igazítják: ennek mértéke a referenciahozam mínusz 2 százalékpont. A támogatások összegét a bankok kihelyezéseik után havonta hívhatják le a Pénzügyminisztériumtól (PM). Mivel a tárcánál az e támogatásra fordított költéseket együtt tartják nyilván a privát ügyfeleknek nyújtott kamattámogatásokkal, így – mint a PM-ben kérdésünkre közölték – nincs pontos adat arra, hogy évente mekkora összeget fordít az állam e célra.

Az idén tavasszal (az építési szezon indulásakor) egyébként a pénzintézetek által a támogatási konstrukció kapcsán figyelembe vett állampapírhozam mintegy 3 százalékkal meghaladta a budapesti bankközi kamatlábat (Bubor). E két mutatót azért érdemes összevetni, mert nem hivatalos bankári becslések szerint az ingatlanfinanszírozói vállalkozói hitelek esetében (is) a bankok tényleges átlagos költsége Bubor plusz 0,7-0,8 százalékra rúg. Az efölötti rész így a pénzintézet haszna lehet.

A támogatott kölcsönformánál ugyanakkor további korlátozás, hogy a hitel csak olyan, magánszemélyek számára értékesítendő lakások finanszírozásához nyújtható, amelyek – telekár nélkül számított, szerződésben vállalt és az általános forgalmi adót (áfa) is tartalmazó – eladási ára otthononként nem haladja meg a 30 millió forintot. A tényleges hitelösszeg lakásonként az eladási ár maximum 70 százaléka, de legföljebb 10 millió forint lehet. Ugyanezek a kondíciók érvényesek a bérbeadás céljából épített lakásoknál is (mert ezekre is érvényes a támogatási rendszer), csak ebben az esetben a 30 milliós vetítési alap építési (és nem eladási) költségként értendő. Úgy látszik, ez utóbbiakra van is igény: az Erste érintett ügyfélkörének 90 százaléka például a támogatott mellé egyéb kölcsönöket is felvesz projektjeihez.

A kormányrendelet szerint a kamattámogatást az építési terület lakótelekké alakításához is fel lehet használni, a költségek 50 százaléka fedezhető ily módon, de építendő lakásonként legfeljebb 2 millió forint, egy telekre számítva pedig összességében 26 millió lehet. Ezeket az összegeket ráadásul le kell vonni a lakások felépítésére juttatandó állami kamattámogatású kölcsön összegéből. A támogatott részen felül – ha van rá igény – a bankok saját, piaci kamatozású konstrukcióikkal egészíthetik ki a finanszírozást, s köthetnek külön megállapodást áfahitelezésre is.

Kevés bank a porondon

A kedvező támogatási rendszer ellenére viszonylag kevés bank foglalkozik az ingatlanfejlesztési üzletággal, ami részben bizonyára a területhez szükséges speciális szaktudással, a szakértői gárda hiányával magyarázható. A már említett Erste mellett a HVB Jelzálogbank (HVBJ) és a Raiffeisen Bank elsősorban a nem felső kategóriás (a fejlesztendő lakások négyzetméterére vetítve 350-400 ezer forint eladási árat meghaladó) ingatlanfejlesztő cégek finanszírozóinak számít. Az OTP Bank, a Magyar Külkereskedelmi Bank (MKB) és – az e tevékenységre tavaly nyártól külön részleget felállító – Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) piaci súlyuknál fogva minden kategóriában jelen vannak. A termék a Budapest Bank kínálatában is szerepel.

Az üzletpolitikák különbözőségét jelzi, hogy például a HVB Jelzálogbanknál minimum 150 millió forintos hitelkeretet várnak el, a legtöbb helyen viszont még ilyen megkötés sincs. Neer Márta, a HVBJ illetékesének tapasztalata szerint a vidéki projekteknél általában kisebb az igényelt kölcsönkeret összege, akadnak azonban 8 milliárd forintos ügyleteik is. A hitelintézet – több versenytársához hasonlóan – nagyobb ügyleteknél gyakorta szakaszos finanszírozási megoldást javasol a beruházónak: ilyenkor csak egy-egy szakasz lezárultát követően, újabb (rész)szerződés megkötése után fizetik a következő kölcsönösszeget (bár ekkor nehézséget okozhat a teljes projektnek helyet adó telek finanszírozásának kérdése).

Az Erste esetében az átlagos hitelvolumen jelenleg 400-600 millió forintra rúg. E társaság gyakorlata szerint 200 milliós kölcsön alatt legföljebb akkor hiteleznek, ha az ügyfelet egyéb területeken is finanszírozzák (az Erste lakossági üzletága viszont újabban kisebb, akár csak 4-5 lakásos társasházak fejlesztéséhez is ad hitelt, ahol a volumen akár mindössze 50 millió forintnyi).

A K&H-nál is akad példa 5-10 milliárd forintos hitelekre, de Virányi Dániel osztályvezető szerint az átlagos kölcsön összege 600 millió és 1 milliárd forint közötti. A pénzintézet 250 milliós hitelkérelem alatt a helyi vállalati fiókokban is intéz kölcsönügyleteket, nagyobb volumen esetén azonban erre csak a központban van mód. Az MKB-nál a minimális hitelösszeg 100 millió forint körüli, de – mint a banknál fogalmaztak – csak 200 millió forint felett beszélnek igazán projektalapú lakásfinanszírozásról. Az elméletileg adható maximális hitelösszeg minden társaságnál a banki nagyhitelkorlát mértékétől függ (ez például az MKB-nál jelenleg 19 milliárd forint).

Az ingatlanberuházóknak a hitel igényléséhez mindenképpen bizonyos – általában a kölcsönkeret mértékére vetítve 20-30 százaléknyi – saját erőt kell felmutatniuk. Az önrész tényleges mértéke azonban attól is függ, hogy a beruházó a kölcsön igénylésekor hány előre értékesített, bérbe adott lakásról tud beszámolni.

A banki szakemberek szerint az az ideális, ha a hitelkérelem benyújtásakor a fejlesztendő lakások legalább 20-30 százalékát már befizetett foglalóval, ügyvéd szignálta adásvételi szerződéssel lekötötték maguknak a vásárlók. Ennél magasabb előértékesítettségi arány csökkentheti az önrészt, s mindez fordítva is igaz: a nagyobb saját erő igazolása esetén kevésbé kell „igyekezni" a vevők vásárlásainak dokumentálásával.

A HVBJ és az Erste egyaránt általában minimum 30 százalékos előértékesítettségi arányt vár el a kölcsön folyósításához. Utóbbi bank a saját erő esetében is 30 százalékot ír elő, míg a HVBJ nem számszerűsítette pontosan a mértéket. Az Ersténél érzékeltették: az arányokat rugalmasan kezelik, így jelentős, például 60 százaléknyi önrész esetén a finanszírozás megkezdésekor még eltekintenek az igazolt lakásvásárlóktól. A K&H gyakorlata szerint – mint közölték – ugyanakkor az előértékesítettség mértéke (legyen bármilyen nagy is) legföljebb 5 százaléknyi saját erőt válthat ki.

Óvatos üzletpolitika

A pénzintézetek általános gyakorlata, hogy az előértékesítésből származó árbevételt a beruházó nem fordíthatja automatikusan a projekt megvalósítására (vagyis ez nem lehet a saját erő része). A finanszírozó bankok ehelyett a későbbi lakástulajdonosok pénzét az általuk vezetett, elkülönített bankszámlára helyeztetik el, s azt – igaz, közlésük szerint kiemelt kamatozással – ott fialtatják. A keletkező betéti kamatot az ügyfél viszont felhasználhatja költségei fedezésére. Ami ezen óvadéki betétszámlára nyújtott „kiemelt kamatot" illeti, az a piacon legfeljebb Bubor mínusz 1,5-2 százalék.

Ez a – vállalati beruházók számára talán kissé meglepő – gyakorlat egyrészt a finanszírozó hitelintézet, emellett pedig a lakást vásárló magánszemélyek biztonságát szavatolja. Garancia arra, hogy a beruházó az ígért futamidő alatt, a vásárlók által befizetett pénz felhasználása nélkül is meg tudja valósítani a projektet, s a kivitelezés üteme nem függ az (elő)értékesítés sikerétől. A hitel visszafizetése már a finanszírozott lakások értékesítése során befolyt árbevételből történhet, általában egy összegben, a kölcsönperiódus végén.

A kamattámogatásos kölcsön futamideje a piacon jelenleg tevékenykedő bankok esetében maximum 1-3 évnyi lehet, noha a kiegészítő kamattámogatás elvileg akár 20 esztendőre is megilletné a hitelfelvevőt. A K&H Bank és az Erste még a többiekhez képest is valamivel rövidebb, legföljebb 2 éves futamidőt enged ügyfeleinek (utóbbi társaságnál egyébként az átlagos futamidő amúgy is csak 1,5 év). A bankok magyarázata szerint a kivitelezéssel, értékesítéssel együtt ennyi idő mindenképp elegendő a beruházónak a megtérülésre, így nincs szükség nagyobb időtávra. Az MKB megfogalmazása szerint hiteleik átlagos futamideje szintén 2 év, de a kérdést – az ügyféligényektől és a projekt jellegzetességeitől függően – rugalmasan kezelik. A K&H szakemberei arra is rámutattak: a hitelperiódus nagyobb projekt esetén csak egy-egy szerződési szakaszra vonatkozik, a további munkálatokra kötött finanszírozási megállapodásnál újrakezdődik.

Egy projekt – egy társaság

A pénzintézetek azt is elvárják a beruházóktól, hogy – az ingatlanszakmában más finanszírozási területekről egyébként is jól ismert – külön új projekttársaságokat (jellemzően kft.-t) hozzanak létre a finanszírozott ingatlanfejlesztésre. Noha ennek bejegyzése elvileg nem „kőbe vésett" szabály a bankoknál, mégis mindegyikük érzékelteti: a hitelbírálatnál előny (magyarán: kisebb az elutasítás esélye), ha a beruházással foglalkozó cég kizárólag e projekttel foglalkozik.

A finanszírozó bank ugyanis így – például az áfaelszámolások vagy az árbevétel alakulása terén – világosabban át tudja tekinteni az adott „tiszta" vállalatot, mint ha annak egyéb tevékenysége is lenne. Akadnak persze olyan esetek, amikor erre semmiképp sincs mód – ismerték el maguk az érintett pénzintézetek is. Ilyen lehet például, ha a helyi önkormányzat valamilyen oknál fogva kizáró határozattal tiltja meg, hogy az építési telek más cég tulajdonába kerüljön.

A pénzintézetek a kölcsön elbírálásakor alapvetően az ingatlanfejlesztés megvalósulásának jövőbeni esélyét latolgatják. A már említett saját erő, az előértékesítési szint és a projekttársaság megléte mellett külön figyelem hárul például arra is, hogy az ingatlan elhelyezkedése alapján reálisak-e a projekt lakásértékesítési és költségtervei (erről gyakorta piacelemző, az árkalkulációkat és az értékesítési csatornákat feltüntető megvalósíthatósági tanulmányt is kell készíteni), illetve a beruházók beszerezték-e a szükséges jogerős engedélyeket a munkálatokhoz.

A K&H Bank például az egyedi, nagyobb projektek esetében külön 10 cégből álló értékbecslői körrel vizsgálja meg e paramétereket, az Erste számára pedig külsős szakértők úgynevezett „zéró riportot" – afféle pár százezer forintba kerülő hitelbírálati beszámolót – készítenek e témákról (is) a döntés megkönnyítésére.

A bankok szívesebben áldoznak pénzt az ingatlanszakmában jártas, ismert, világos tulajdonosi struktúrával és megfelelő előző évi mérleggel bíró beruházók projektjeire, mint az újonnan induló vállalkozások próbálkozásaira. Elvárják azt is, hogy a megbízott fővállalkozó-kivitelező is megfelelő referenciamunkákkal rendelkezzen. A pénzintézeteknek beadandó dokumentumok között természetesen ott szerepel többek közt a műszaki-pénzügyi ütemterv, a beruházás lehető legrészletesebb műszaki leírása és a tervezett finanszírozás forrásösszetétele is.

Kevés a bukott kölcsön

A kölcsönkérelemhez benyújtandó vaskos dokumentumhalmazhoz a banki biztosítékokat szavatoló egyéb papírok is társulnak. A finanszírozó hitelintézetek kölcsöneik fejében természetesen jelzálogjogot vetnek ki a projekt helyszínéül szolgáló ingatlanra, de élnek a projektcéghez kötődő árbevétel, biztosítás, illetve üzletrész engedményezésével is. Bevett banki eszköz a már említett vevőbefizetéseket tartalmazó számla óvadékként való lekötése és az is, hogy a projektcég tulajdonosaitól költségtúllépési garanciát kérnek.

Az üzletágban regisztrált „bedőlt", elbukott kölcsönök arányát a hitelintézetek üzleti titokként kezelik, megfigyelők szerint azonban ez aligha lehet jelentős (az MKB – amely a maga 2002. évi 22 milliárd forintos céges lakásfinanszírozási hitelállományával a piac egyik fontos szereplője – egyenesen 0 százaléknyi rossz hitelről adott hírt). A mozdíthatatlan ingatlannal és a hozzá kapcsolódó biztosítékokkal ugyanis olyan függelmi viszony alakul ki a pénzintézet és az ügyfél között, hogy az utóbbi minden bizonnyal maga is minden eszközt felhasznál, hogy ne maradjon el a törlesztőrészletekkel. Ahogy a területtel foglalkozó bankárok fogalmaztak: a vállalkozói ingatlanfinanszírozás olyan szakma, ahol mindkét oldal a futamidő egésze alatt „együtt sír és nevet".

Elképzelések a jövőről

Ami a jövőt illeti, nem kizárt, hogy a kormányzat az értékesítési célú kamattámogatásos hitel rovására a jövőben a bérlakásépítést és -üzemeltetést még inkább előtérbe helyezve kívánja fokozni a vállalkozói ingatlanfejlesztéseket. Ebben a 100 százalékban állami tulajdonban lévő Magyar Fejlesztési Bank (MFB), illetve egyik leánycége, az MFB Ingatlanforgalmazó és Hasznosító (MFB IH) Kft. közreműködne – derül ki az MFB-csoport egy munkaanyagából.

Utóbbi ugyanis olyan – egyelőre csak csírájában létező – programot állított össze, amely részben privát tőke bevonásával új alapokra kívánja helyezni a hazai bérlakásépítést és -üzemeltetést. A program a kormány által kidolgozott Nemzeti Lakásprogram „Otthon Európában" tervéhez kötődik.

Az elképzelés szerint a jelenlegi MFB-leánycég hamarosan új nevet és feladatot kap: Nemzeti Lakásépítő és Ingatlanfejlesztő (NLI) Kft.-vé, a jövőben pedig akár részvénytársasággá alakul át. Az állami hátterű cég ezt követően magánvállalkozói és önkormányzati tulajdonosok oldalán úgynevezett lakástársaságokat hoz majd létre bérlakások építésére, üzemeltetésére. E vállalatok olyan tőketársulási társaságok lesznek, amelyekben az NLI Kft. csak – közelebbről egyelőre meg nem határozott mértékű – kisebbségi tulajdonhányadot szerez. Azt követően, hogy a lakástársaságok 4-5 évnyi működés, önálló gazdasági tevékenység után megerősítették tőkepozíciójukat, az NLI Kft. kivonja tőkéjét e cégekből – olvasható az elképzelések között.

A fejlesztési bankcsoport tervei ugyanakkor azt is sejtetik: e cégek – a „külsős" többségi tulajdon ellenére – egységes, franchise-szerű elvek alapján tevékenykednének. Erre utal, hogy az NLI Kft. dolgozza majd ki e vállalatok működési elveit, irányítási, könyvelési, illetve monitoringrendszerét is (utóbbira nyilvánvalóan az állami támogatás átlátható felhasználása érdekében van szükség). Sőt, az NLI (az ígéretek szerint „nem monopolisztikus alapon") javaslatokat kíván szolgáltatni a lakástársaságok fejlesztéseihez, beruházásaihoz is.

A lakástársaságok főtevékenysége lesz, hogy saját tőkéjük, hiteleik és a hathatós állami támogatások révén bérlakásokat építenek, illetve vásárolnak. Az így megszerzett ingatlanokkal azután kettős jövedelemre tehetnek szert a további fejlesztésekhez: egyrészt bérleti díjat szednek, másrészt az épületekre – forgalmi értékének 70-80 százalékát kitevő – jelzáloghitelt vehetnek fel, vagy fedezetükkel értékpapírt bocsáthatnak ki. Az állam – mintegy cserébe a lakástársaságok félig-meddig „irányított" működéséért – várhatóan vállalja, hogy a kibocsátott értékpapírok (nyilvánvalóan kötvények) kamatához támogatást nyújt, ami vonzóbbá teheti majd jegyzésüket a piacon.

A már bérbe adott ingatlanokkal rendelkező lakástársaságoknak – éppen a francisheműködés részeként – további állami korlátokkal kell számolniuk. Az NLI Kft. programjának fontos eleme a lakbér mértékének szabályozása: a tervek szerint a támogatott szektorban a bérlők által fizetendő összeg azonos lakóterületre vetítve nem lehetne egy adott maximumnál magasabb. Ennek nyíltan kimondott célja, hogy az államilag segített ingatlanos cégek ne juthassanak extraprofithoz.

Az NLI Kft. a minőségileg garantált bérlakásstandardok kialakításában érdekelt. Az állami hátterű társaság előre megterveztetné az építendő ház- és lakástípusokat (ez csökkentené a tervezési költségeket), a felépítésükhöz szükséges anyagokat, szerelvényeket pedig közbeszerzési pályázatokon szereztetné be a gyártóktól (ez, úgymond, biztos megrendeléseket jelentene az építőanyag-ipari vállalkozásoknak). Ugyanilyen módon választanák ki a kivitelezőket, ami a remények szerint pénzügyileg átláthatóbbá tenné a folyamatokat.

A bérlakásprogramra összpontosítva

A bérlakásprogram távlati célja, hogy 15 éven belül a hazai lakásállomány legalább 15 százaléka bérlakás legyen. Ezek tulajdonosai a támogatott, a segítséget igénybe nem vevő vállalkozók, illetve az önkormányzatok lennének. Utóbbiakat esetleg olyan fejlesztési banki hitelkonstrukcióval is segítenék, amelyhez az állami támogatásokhoz szükséges 50 százalékos saját erő helyett elegendő lenne már 20-30 százaléknyi önrész is.

A nagyívű tervek megvalósítását némileg fékezheti, hogy a finanszírozó bankoknál ma még fehér hollónak számítanak a bérlakásfejlesztő vállalati beruházók (dacára a már ma is meglévő állami támogatásnak). Szakértők szerint ennek egyik oka, hogy a jelenlegi erős lakossági vételi kereslet idején sokkal gyorsabban lehet hasznot elérni az azonnali értékesítés révén, miközben a bérbeadás leghamarabb 6-8 év alatt kecsegtet megtérüléssel.

Így kérdéses, hogy az MFB-csoport, s vele az állam bérlakás-fejlesztési terve – amelyet a lakossági oldalon új, az eddiginél hangsúlyozottabban a szociális rászorultsági elv alapján nyújtott lakbér-támogatási rendszerrel fejelnének meg – valóra válhat-e. Abban minden szakértő egyetért, hogy Magyarországon – kulturális okok és a tanácsi lakások erőltetett magánosítása miatt – egészségtelenül magas a magántulajdonú lakások aránya. 2002 végén az öszszes otthon 92 százaléka volt magánkézben, míg a magánbérletek aránya mindössze 3, a szociális bérlakásoké 5 százalékot tett ki. Összehasonlításul: Németországban csak a lakások 43 százalékát birtokolják privát tulajdonosok, az ingatlanállomány nagyobb részét bérlik. Az Európai Unió más államaiban is hasonló az arány.

A pénzintézetek a Nemzeti Lakásprogramban megfogalmazott reformtervek kapcsán sem számítanak arra, hogy a támogatás „irányának" megváltozása csökkentené ügyfeleik érdeklődését. Ők mindenképp a finanszírozási volumen további felfutására készülnek, függetlenül attól, hogy a hitelcél a lakások továbbértékesítése vagy bérbeadása.