Fejlődő régiók

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2002. szeptember 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 53. számában (2002. szeptember 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
A tavaly szeptemberi amerikai terrorakciók következményeként drámaian visszaesett a nemzetközi légi forgalom. A repülőtereket üzemeltető cégeknek és az ingatlanbefektetőknek emiatt a jövőben sokkal szélesebben kell értelmezniük a légikikötők és környékük szerepét a gazdaságban. Mi több, ezek olyan növekedést generáló tényezők lehetnek, amelyeket a regionális fejlesztésekért felelős szakemberek sem hagyhatnak figyelmen kívül.

A repülőterek térségfejlesztő hatása

A nagy nemzetközi repülőtereket külföldön már "fölfedezték" a fejlesztők. Kiállítócsarnokok, szállodák, logisztikai központok és irodaházak nőttek ki London, Genf, Frankfurt, Párizs vagy Milánó légikikötői mellett. Új jelenség viszont az, hogy a már telített gyűjtő-elosztó repülőterek (hubok) mellé lassacskán fölfejlődnek az úgynevezett másodlagos repülőterek. Ezeket a nagyvárosoktól kissé távol eső objektumokat eddig nem nagyon használták ki, az agresszív üzletpolitikát folytató szuper olcsó légitársaságok viszont költenek, illetve költetnek rájuk rendesen.

Ipari ingatlanok rangsora a világon (a bérleti ár szerint)

Besorolás

Ország

Város

Éves bérletköltség (euró/m2)

2001

2002

1.

1.

Nagy-Britannia

London/Heathrow

273,96

2.

2.

Egyesült Államok

San Franciscó-i félsziget

264,79

3.

3.

Svájc

Zürich

170,11

4.

9.

Izrael

Tel-Aviv

169,89

5.

5.

Tajvan

Tajpej

145,63

6.

8.

Svédország

Stockholm

136,67

7.

6.

Szlovákia

Pozsony

134,48

8.

20.

Franciaország

Párizs

133,65

9.

7.

Szingapúr

Szingapúr város

131,38

10.

11.

Norvégia

Oslo

131,11

11.

12.

Írország

Dublin

128,17

12.

16.

Németország

Frankfurt

119,14

13.

14.

Spanyolország

Madrid

117,09

14.

19.

Görögország

Athén

113,04

15.

4.

Románia

Bukarest

111,04

16.

23.

Dánia

Koppenhága

109,29

17.

31.

Oroszország

Moszkva

105,75

18.

18.

Portugália

Lisszabon

105,67

19.

17.

Lengyelország

Varsó

101,52

20.

27.

Csehország

Prága

83,00

27.

13.

Magyarország

Budapest

75,79

Megjegyzés: A besorolás az országok átlagos árszintje alapján készült, s minden országból a legdrágább helyszínt tartalmazza.

Forrás: Cushman & Wakefield/Healey & Baker

Másodlagos repterek

A Londontól 55 kilométerre északra található Stansted fejlesztésére csaknem százmillió fontot fordított az elmúlt két évben a repteret megosztva üzemeltető British Airport Authority (BAA), illetve a Ryanair és az EasyJet. A Ryanair a Frankfurt melletti régi katonai ingatlanra, a Hahn reptérre is áldozott 35 millió fontot, hogy onnan is szállíthassa utasait a brit szigetekre és vissza. A csehországi Plzenre ugyancsak szép jövő vár, ha a kormányzat végre teret enged a külföldi ingatlanfejlesztőknek (főleg német és francia cégek érdeklődnek).

A másodlagos repterek további előnye, hogy távlatilag is fejlődőképesek. Közvetlen közelükben nincs elegendő hotel, szolgáltatás, logisztikai központ. Ugyanakkor a térség munkaképes lakosságának zöme jelenleg bejár a nagyvárosokba, miközben akár helyben is maradhatna, mert megfelelően képzett ahhoz, hogy ellássa a feladatokat az említett ágazatokban.

E repülőterek felvirágoztatásának másik mozgatórugója - és ezt igazán jól tudják az ingatlanbefektetésben érintett vállalatok -, hogy amint a jobb megközelíthetőség miatt felértékelődik a térség, megugranak a helyi ingatlanárak. A sűrűn lakott Hollandiában, Belgiumban és Németországban olyan városok kerültek így fel a "térképre", amelyekre korábban alig figyelt a működő tőke.

A belga Liège tipikusan ilyen város. A teherforgalom egyetlen év alatt 30 százalékkal megnőtt, mivel a szomszédban több nagy raktárbázist is átadtak. A franciaországi Strasbourg és Lille szintén látványosan fejlődött az elmúlt három évben. A logisztikai vállalatok legalább 30-35 százalékkal alacsonyabb bérleti díjakat tudtak kiharcolni az ottani raktárakban, mint Párizsban vagy Stuttgartban, esetleg Brüsszelben.

A reptereket üzemeltető cég még így is jól járt, mert csaknem megkétszereződött a forgalom, ami serkenti a kiszolgálóágazatok felfutását is. A logisztikai cégeknek ugyanis közúti összeköttetés és informatikai háttér kell, dolgozóikat el kell látni étellel-itallal, szállással stb.

A repterekhez csapódnak például az autókölcsönző cégek is, amelyeknek létérdeke, hogy a helyszínen legyenek. A gyártó vállalatok ugyancsak azt keresik, hogy telephelyeik a lehető legközelebb legyenek a repterekhez. Kivált a gyors és folyamatos (just-in-time) alkatrész-utánpótlást igénylők, mint például az autógyárak és az elektronikai cégek.

Speciális beruházások

Amszterdamot külön is érdemes megemlíteni. A Schipol Real Estate ingatlanfejlesztő vállalat két éve kezdte meg az AirportCity koncepció megvalósítását, amit fokozatosan kiterjeszt több európai, ázsiai és dél-amerikai repülőtér-üzemeltető cégre, amelyekben időközben részesedést vásárolt. A hollandok szerint megéri kisvárossá fejleszteni a főbb repülőtereket.

A szokásos irodaház-szálloda-logisztika hármasa mellett speciális célú fejlesztéseket szőttek a tervekbe. A hollandiai Lelystad légikikötője mellett például lesz egy repülési tematikájú vidámpark is, amit jövő tavasszal nyitnak meg. Rotterdam és Eindhoven repterein szórakoztató-központok épülnek az üzleti objektumokon kívül, Milánóban, a Malpensánál egy kereskedelmi központot és egy logisztikai parkot hoznak létre a holland ingatlanfejlesztő pénzéből.

Németországban általában a frankfurti térséget szokták emlegetni, amikor ugrásszerű fejlődésről beszélnek. Frankfurt európai pénzügyi központtá válásával nem haladt párhuzamosan az infrastruktúra bővülése. Aki manapság ott jár, azt látja, hogy már nemigen lehet újabb toronyházat felhúzni a történelmi belváros pénzügyi negyedében. Az újabb épületeknek csak a külvárosokban találnak helyet, például a Hahn repülőtérhez közel, ahol most két óriási vegyes hasznosítású objektum épül.

Frankfurttól nyugatra, körülbelül hetven kilométeres körzetben háromszázötven-négyszázezer ember él, ezek egy része Kölnbe, Stuttgartba, illetve Frankfurtba jár dolgozni. Nekik sem mindegy, milyen ütemben folytatódnak a beruházások, s az, hogy valóban gyorsan nyugatabbra tolódik-e az új üzleti kistérség, amint azt a fejlesztők ígérik. Ha ez rövid időn belül nem történik meg, akkor valószínűleg átköltöznek München körzetébe - legalábbis erre enged következtetni egy tavaszi felmérés. Mivel a Lufthansa már nem tud tovább bővülni Frankfurtban, feltehetőleg középtávon áthelyezi központját a bajor fővárosba, ami sokaknak vonzó lehet.

Nem kell sehová sem költözniük viszont az Athén környékén élő görögöknek. Jól kiszámíthatóan ugyanis a vadonatúj Venizelos repülőtér egy-két éven belül, talán még a 2004-es olimpia előtt óriási fejlődést indukál az objektum 20-30 kilométeres körzetében. Eddig egyetlen négycsillagos szállodát adtak át, a Sofitelt, ám újabbakat is terveznek. Nem messze, Spártában és Trakomakedonesz városánál hatalmas kihasználatlan területek vannak a leendő olimpiai falu, illetve versenyhelyszínek közelében.

Jelentősebb magyarországi repülőterek

Repülőtér

Méret (m)

Burkolat

Ferihegy

3707x45, 3707x45

beton, aszfalt

Sármellék

2500x50, 1000x50

beton, füves

Siófok-Kiliti

2500x50

füves

Debrecen

2500x40

beton

Őcsény

1600x300

füves

Pécs-Pogány

1530x45

beton

Békéscsaba

1500x30, 800x200

füves, füves

Pér

1300x50

füves

Szeged

1200x50, 1500x50

füves, füves

Kecskéd

1200x50, 1000x50

füves, füves

Szolnok-Szandaszőlős

1050x200

füves

Nyíregyháza

1000x20, 1000x60

aszfalt, füves

Budaörs

980x60, 1080x40

füves, füves

Budakeszi-Farkashegy

1000x200

füves

Hajdúszoboszló

1000x250, 900x250

füves, füves

Hármashatárhegy

1000x100

füves

Gödöllő

1000x100

füves

Esztergom

1000x80

füves

Fertőszentmiklós

985x23

aszfalt

Dunaújváros

950x50

füves

Miskolc

850x100, 800x100

füves, füves

Forrás: GM

Hazai fejlesztések

Az angolok sem tétlenkednek, az egyik legaktívabb a Wiggins-csoport, a Fejér megyei börgöndi repülőtér tulajdonosa. Börgöndön több év alatt összesen 20 milliárd forintnyi fejlesztést terveznek, ennek révén hosszú távon 1500 embert tudnának foglalkoztatni, de maga az építkezés is több száz embernek ad munkát. A település egyébként nem az egyetlen, bár kétségkívül igen vonzó célpont a külföldi befektetők számára. Már csak azért is, mert gyorsan fejlődő ipari zóna (Székesfehérváron több ipari park is működik) tőszomszédságában van.

A Wiggins-csoport egyebek között német, olasz és cseh légikikötőket vásárolt föl, ahol vegyes hasznosítású épületeket (irodákat, raktárakat, kiskereskedelmi egységeket) épít. Plzen közelében a BAE Systemmel közösen 279 millió dollárért hoznak létre technológiai parkot és logisztikai bázist.

Ipari és kereskedelemszervezési szempontból legalább ilyen fontos a debreceni repülőtér nemzetközi színvonalúvá alakítása, akárcsak a sármellékié a turisztika felfuttatása céljából. A hajdúsági főváros regionális szerephez juttatása a Széchenyi-terv szerint is kívánatos. A debreceni és a sármelléki objektumok korszerűsítésére hét év alatt összesen 1 milliárd forintot fordítanak. A fejlesztés teljes költségét az állami támogatások mellett az előcsatlakozási alapból (ISPA) finanszírozzák.

E két repülőtér kiemelt beruházás. Akárcsak a többi, kevésbé előtérben lévő repülőtér esetében, arról van szó, hogy segítségükkel fellendíthetik a környező kistérség turizmusát, erősíthetik a helyi vállalkozásokat, és ezek összekapcsolhatók a különböző szintű foglalkoztatási programokkal. A régiók fejlődésének katalizátorai lehetnek, egyúttal versenyelőnyt nyújthatnak más országokkal szemben, ahol a mindenkori kormányzat kevésbé figyel a regionális repülésre.

A gazdasági, vállalkozásélénkítő és foglalkoztatási hatásokat egyelőre csak előrevetíteni lehet. A hazai kis repülőtereknél ugyanis nem rendezettek a tulajdonviszonyok, nem biztosítottak a nemzetközi határátkelőpont-szerep feltételei, fejletlen a kapcsolódó térségi infrastruktúra, továbbá rendkívül koncentrált maga a légi közlekedés, tehát elengedhetetlen a decentralizáció.

Ferihegy jövője

Közvetve ugyanezt szolgálja a ferihegyi nemzetközi repülőtér fejlesztése is, amit várhatóan még az idén megkezdenek - jelezte többször is az üzemeltető Budapest Airport Rt. A tervek szerint feltétlenül növelik a repülőtér teherforgalmát, új teherterminált, kifutópályát, szállodát és ellátóközpontot (catering) építenek.

Ferihegy felértékelődésének jele, hogy az AIG/Lincoln amerikai ingatlanfejlesztő társaság már megtelepedett a bevezető útvonalon, ahol létrehozta 60 ezer négyzetméteres Airport Business Park nevű, vegyes hasznosítású objektumát. Itt egyelőre csak kereskedőcégek logisztikai és elosztóközpontja, illetve irodái vannak, de a későbbiekben kisebb ipari park is helyet kaphat majd, akárcsak a repülőtér keleti és északi szomszédságában.

GE-SAS

Európában az amerikai befektetők is fantáziát látnak. Annál is inkább, mert az Egyesült Államokban telítődött a piac, s a légitársaságok sokkal jobban megérezték az ágazat három éve tartó válságát. A GE Capital például nem kevesebb, mint 3,3 milliárd eurót szánt arra, hogy megvegye a SAS légitársaságtól ingatlanportfóliója egy részét, mert üzletet lát a repüléshez kapcsolható ágazatok fejlesztésében. A globális logisztikai hálózatokba több közepes nagyságú skandináv várost szeretnének bekapcsolni

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2002. szeptember 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére