A GAZDASÁGI TÁRSASÁGOK
A legcélszerűbb, ha a szabályozást egy elképzelt eset alapján mutatjuk be. Tételezzük fel, hogy egy gazdasági társaság meg kívánja szerezni egy mintegy 10 hektár nagyságú szántó tulajdonjogát. E szántó művelési ágú földterületen már áll gazdasági épület, amelyre tekintettel a szántóterület tanyává minősítésének, illetve a szántóföld egy része önálló ingatlankénti – tanyakénti – kialakításának gondolata is felmerül. A gazdasági társaság foglalkozik azzal a gondolattal is, hogy megszerzi az önálló ingatlanként kialakítandó tanya tulajdonjogát, azzal az indokkal és céllal, hogy a körülötte lévő szántót – ha annak tulajdonjogát esetleg nem szerezhetné meg – haszonbérbe vehesse. Szó van opció vagy zálogjog alapításáról is, amellyel a gazdasági társaság biztosíthatná a maga számára a termőföld tulajdonjogának esetleges későbbi megszerzését. Természetesen felmerül a "szántóföld" minősítés megváltoztatása, a föld kivonása a művelésből is arra az esetre, ha a termőföld tulajdonjogának megszerzése akadályokba ütközne; ezekkel összefüggésben a gazdasági társaság a telekalakítás és ezen keresztül a más művelési ágú telek tulajdonának megszerzése lehetőségét is meg kívánja vizsgálni.
A kérdés tehát: milyen módon szerezhetné meg a gazdasági társaság – amely fogalom alatt most csak a belföldi (Magyarországon székhellyel rendelkező) gazdasági társaságot értjük, a későbbiekben azonban áttekintjük a külföldi gazdasági társaságok jogi helyzetét is – a szántó, esetleg a tanya tulajdonjogát, vagy vehetné a szántót haszonbérbe; illetőleg, milyen más lehetőségei vannak, ha gazdasági céljai megvalósításához feltétlenül az említett területet szeretné megszerezni?
A termőföldtulajdon megszerzésének lehetőségei
A földtörvény egyértelműen, értelmezést nem igénylő megfogalmazásban mondja ki, hogy belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet a termőföld tulajdonjogát – a magyar állam, az önkormányzat és a közalapítvány kivételével – nem szerezheti meg. A gazdasági társaságok közül az rt., a kft. és a közös vállalat jogi személy, a kkt. és a bt. pedig jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaság, utóbbi kettő a földtörvény alkalmazásában jogi személynek nem minősülő más szervezetnek tekintendő. Erre figyelemmel egyértelmű, hogy a gazdasági társaságok számára a termőföld tulajdonjogának megszerzése nem lehetséges.
Tanyatulajdon
Más a helyzet a tanya tulajdonjogát illetően. A jelenleg hatályos szabályozás szerint tanyának minősül a település külterületén lévő, mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás) céljára létesített lakó- és gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 m2 területű föld együttese. Ebből következik, hogy az esetünkben 10 hektár nagyságú földterület tanyává "átminősítése" kizárt, ugyanakkor a földterület megfelelő része önálló telekként – tanyaként – kialakítható, és e minősítéssel az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető.
Mivel a földtörvény a tanya tulajdonjogának megszerzését illetően nem tartalmaz kizáró rendelkezést a gazdasági társaságokra, a tanya tulajdonjogát a gazdasági társaság is megszerezheti. Mégis, amint azt a következőkben látni fogjuk, a tulajdonszerzés csak szigorú szabályok megtartásával lehetséges.
Elővásárlási jog
A jelenleg hatályos szabályozás szerint a gazdasági társaság nem vásárolhatja meg minden további nélkül a tanyát annak tulajdonosától. Ha ugyanis a tanya tulajdonosa a tanyát el kívánná adni, elővásárlási jog illeti meg – a következő sorrendben:
– a családi gazdálkodót, őt követően a gazdálkodó család tagjait, ha az eladásra kerülő tanya a családi gazdasághoz tartozó termőfölddel vagy tanyával közvetlenül szomszédos;
– a közös háztartásban élő családtagot;
– a helyben lakó szomszédot;
– a helyben lakót;
– a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint;
– a haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt, ha tulajdonszerzését törvény nem zárja ki;
– a Magyar Köztársaság 2001. és 2002. évi költségvetéséről szóló törvényben felsorolt személyeket.
Az előzőekben vázolt sorrend az elővásárlásra jogosultak között egymással szemben is érvényes.
Látható tehát, hogy amennyiben a gazdasági társaság meg kívánná szerezni a szántóföldből kialakítandó tanya tulajdonjogát, és ez okból a szántóföld tulajdonosának a szerződéskötésre ajánlatot tenne, elővásárlásra jogosultak egész sorát kellene kivárnia, amíg eljut abba a helyzetbe, hogy a tanya megvételére szóló ajánlata alapján a tulajdonos vele kötheti meg az adásvételi szerződést. Tekintetbe kell venni továbbá azt az esetet is, ha a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) szabályai szerint is jogosult valaki elővásárlásra. A Ptk. alapján, ha az ingatlan közös tulajdonban van, a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Mivel a Ptk. szerint a más jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát, először a földtörvény szerinti elővásárlásra jogosultak élhetnek e jogukkal.
Felmerülhet az a gondolat, hogy – mivel a Ptk. szerint elővásárlási jog szerződéssel is alapítható – nem szolgálná-e a gazdasági társaság érdekeit, ha a kiszemelt ingatlan tulajdonosával elővásárlási jogot biztosító szerződést kötne. Elmondhatjuk: nem érdemes ezzel próbálkozni, mert a Ptk. szerint a jogszabályon alapuló – ekként tehát a földtörvényen alapuló, úgyszintén közös tulajdon esetén a tulajdonostársat a Ptk. erejénél fogva megillető és a földtörvény szerinti jogosultakat követő – elővásárlási jog a szerződésen alapuló ilyen jogot is megelőzi.
Az elővásárlási szabályok értelemszerűen a termőföld eladása esetében is alkalmazandók, mivel azonban a gazdasági társaság termőföld tulajdonjogát nem, legfeljebb tanya tulajdonjogát szerezheti meg, így az elővásárlásról szóló rendelkezést a tanya tulajdonjogának megszerzése oldaláról mutattuk be.
Vételi jog
Ki lehet-e kerülni a korábban említett törvényi rendelkezéseket azzal, hogy a gazdasági társaság és a tulajdonos vételi jogot (opció) köt ki a társaság javára? Nyilvánvalóan nem. Mivel termőföld tulajdonjogát a gazdasági társaság nem szerezheti meg, a vételi jog üres, tartalmatlan lenne, az erre irányuló szerződés pedig a következőkben bemutatandók szerint semmis. Ha a vételi jogot a felek tanya vonatkozásában kötnék ki – amelynek tulajdonjogát, mint azt az előzőekből már láthattuk, gazdasági társaság is megszerezheti -, azzal kellene számolni, hogy ez szintúgy tartalmatlan, az erre irányuló szerződés pedig semmis lenne, hiszen – miként azt a földtörvény kimondja – a tulajdonszerzési korlátokba ütköző szerződés semmis.
Teljes körű érvénytelenség
Itt kell szólnunk a földtörvénynek arról a garanciális és a szabályok kijátszásának lehetetlenné tételét szolgáló rendelkezéséről, amely szerint a termőföld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződés vagy szerződési kikötés esetén az egész szerződés érvénytelen (semmis). Ezt a szabályt pedig akkor is alkalmazni kell, ha a felek az említett szerződéssel vagy szerződési kikötéssel a tulajdonjog megszerzésének hatályát kötötték valamely feltétel, illetve jövőbeli időpont bekövetkezéséhez vagy egyikük (vételi jog gyakorlása), illetve harmadik személy jognyilatkozatához.
A földtörvénybe ütköző szerződés
Nem volna sem jogszerű, sem célszerű, ha a példabeli ingatlan tulajdonosa és a gazdasági társaság a földtörvény szabályainak megsértésével, megkerülésével, az említett rendelkezések figyelmen kívül hagyásával adásvételi szerződést kötnének akár termőföldre, akár tanyára, mivel a tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis. Ennek konzekvenciája mindenekelőtt, hogy a gazdasági társaság nem szerezné meg az ingatlan tulajdonjogát. A tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés keletkezteti, az illetékes földhivatal azonban nem jegyezné be a gazdasági társaság tulajdonjogát, hiszen a bejegyzésnek semmis szerződés alapján nincs helye.
Jogkövetkezmények
Mivel a semmisség esetében a szerződés megkötését megelőző állapotot amúgy is helyre kell állítani, a tulajdonviszonyok maradnak a régiben. A szerződés semmissége iránt bármely érdekelt, valamint a közérdeket képviselő ügyész pert indíthat, amúgy pedig a szerződés semmisségére perindítás nélkül is határidő nélkül bárki hivatkozhat. Ha pedig a földhivatal mégis bejegyezné a gazdasági társaság tulajdonjogát, bármely érdekelt és a közérdeket képviselő ügyész törlési pert indíthatna az eredeti tulajdoni állapot ingatlan-nyilvántartási visszaállítása érdekében.
A telekfelosztás szabályaiA földterület felosztása az épített környezet kialakításáról és védelméről szóló törvény által szabályozott úgynevezett telekalakítási eljárás keretében történhet, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos kezdeményezhet. Telket – esetünkben a 10 hektár nagyságú termőföldet – csak úgy szabad alakítani, hogy az a terület rendeltetésének megfelelő használatra alkalmas legyen, továbbá annak alakja, terjedelme, beépítettsége és megközelíthetősége a jogszabályoknak és a szabályozási tervnek megfeleljen. Ezen túl az úgynevezett OTÉK (az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet), továbbá a telekalakításról szóló miniszteri rendelet előírásai, valamint a helyi önkormányzat által rendeletben megállapított építési szabályok is figyelembe veendők. * A telekalakítás – amelynek eredményeként legalább két, önálló ingatlan jön létre – annak jogerős engedélyezését követően természetben is megvalósítható, és az önálló telkek bejegyezhetők az ingatlan-nyilvántartásba. |
A termőföld-hasznosítás lehetőségei
A művelési ág megváltoztatása
Tegyük fel, hogy a gazdasági társaság törvényes keretek között megszerezte a tanya tulajdonjogát, és immáron a tanya körül fekvő földterületre is szeretne törvényes jogcímet. Mivel a termőföldre tulajdonjogot nem szerezhet, szeretné a földterület művelési ágát megváltoztatni – az ingatlant a "termőföld" minősítés alól kivenni – és valamely olyan művelési ágat választani, amely nem akadálya a gazdasági társaság tulajdonszerzésének.
Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
A föld (vagy legalább annak egy része) művelés alóli kivonása iránti eljárás tényét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Maga a "kivonás" – azaz az új művelési ág ingatlan-nyilvántartási bejegyzése – azonban csak a tervezett beruházás megvalósítása után történik, azt követően, hogy a beruházás megvalósítását igazoló dokumentumokat benyújtották az illetékes földhivatalhoz. A beruházás mikénti megvalósítását a helyszínen ellenőrizhetik.
A gazdasági társaság tulajdonszerzése
Ezt követően már lehetőség van arra, hogy gazdasági társaság a megváltozott művelési ágú (és telekalakítás útján létrejött, az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként bejegyzett) ingatlan tulajdonjogát megszerezze.
Épület létesítése termőföldön
Helyi önkormányzati rendelet a magasabb szintű építési jogszabályok alapján lehetővé teheti épület létesítését a termőföldön, ám ettől még nem változik meg a termőföld ilyenkénti minősítése. (Tekintsünk most el attól is, hogy van-e lehetőség további tanya kialakítására.) Az önkormányzati rendelettel megalkotott helyi építési szabályzat rendeltetése, hogy az önkormányzat közigazgatási területe használatának és beépíthetőségének szabályait megállapítsa. Ennek megfelelően a helyi építési szabályzat egy önálló ingatlanként kialakított földterületet az OTÉK szabályaira építve – "beépítésre szánt" vagy "beépítésre nem szánt" területként sorolhat be. Egy külterületi szántó az OTÉK fogalomrendszerében mezőgazdasági terület, amelyet ugyancsak az OTÉK mint "beépítésre nem szánt területet" határoz meg. Az ilyen terület is beépíthető az OTÉK által meghatározott mértékben, ettől azonban nem lesz pl. építési telekké átminősíthető: "termőföld" minőségét változatlanul megtartja és tulajdonjoga a gazdasági társaság számára elérhetetlen marad. A kivonás a művelési ágból tehát független a beépítési lehetőségtől.
Más célú hasznosítás
A föld művelési ágának megváltoztatása az illetékes földhivatal által kiadott hatósági engedély alapján lehetséges, a földtörvénynek a termőföld más célú hasznosítására vonatkozó szabályai szerint. A más célú hasznosítás lehet ideiglenes vagy végleges, érte a földtörvényben meghatározott mértékű földvédelmi járulékot kell fizetni.
A hasznosítás feltételei
Mindazonáltal a gazdasági társaság számára ez a lehetőség sem feltétlenül hozza meg a kívánt eredményt. A termőföld más célú hasznosítása ugyanis
– csak a tulajdonos kérelmére lehetséges, és
– csak meghatározott célú beruházás megvalósításához engedélyezhető.
A fentieken túlmenően az igénybevételt a földtörvény szerint a lehető legkisebb területre kell szorítani, amelyet a beruházás, sőt a beruházás több lehetséges variációjának bemutatása mellett meg is kell jelölni a kérelemben. Ilyen körülmények között aligha lenne lehetséges, hogy a gazdasági társaság által kiszemelt szántó tulajdonosa sikerrel kérelmezhetné a szántó például építési területté minősítését annak teljes terjedelmében, nem szólva arról, hogy az ingatlan tulajdonosa ezt nem is kérelmezhetné a gazdasági társaság mint esetleges jövőbeni tulajdonos beruházásának megvalósítása érdekében. A gazdasági társaság ilyen irányú tervei ugyanis semmilyen jogot nem alapoznak meg részére egy esetleges jövőbeni tulajdonszerzés érdekében, más szóval: a földtörvény szerinti korlátozásokat semmilyen gazdasági érdek nem semlegesítheti.
Haszonélvezet, használati jogok, haszonbérlet
A földtörvény alapján leszögezhetjük, hogy a használati és haszonélvezeti jog gazdasági társaság általi, szerződéses megszerzésére is alkalmazni kell a tulajdonszerzési korlátozásra vonatkozó szabályokat.
Haszonbérlet
A haszonbérlet a bérlet speciálisan termőföldre alkalmazott válfaja. A haszonbérlet Ptk.-beli szabályai szerint haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő meghatározott mezőgazdasági földterület időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni. A gazdasági társaság a földtörvény kizáró rendelkezésének hiányában haszonbérbe veheti a termőföldet.
Korlát
Korlátozás a haszonbérbe vételnél is érvényesül, miszerint a belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli szervezet – ekként tehát a gazdasági társaságok is – legfeljebb 10 éves időtartamra köthetnek haszonbérleti szerződést. Korlátozott a haszonbérbe vehető földterület nagysága is, de mivel ez gazdasági társaság esetében 2500 hektár is lehet (vagy 50 000 AK-érték), a példabeli nagyságú termőföld haszonbérelhető.
Az érvényesség feltétele
Tudni kell azonban, hogy a példabeli esetünkben, minthogy a haszonbérlendő terület az 1 hektárt meghaladja, a haszonbérleti szerződést annak megkötésétől számított 30 napon belül be kell nyújtani az illetékes földhivatalhoz, bejegyzés céljából. A benyújtás elmulasztása a haszonbérleti szerződés semmisségét vonja maga után.
Elő-haszonbérleti jog
Szó nincs azonban arról, hogy a gazdasági társaság minden további nélkül hozzájuthat a haszonbérlés lehetőségéhez. A földtörvény kimondja, hogy a termőföldre elő-haszonbérleti jog illeti meg mindazokat, akiknek tulajdonszerzés esetén elővásárlási joguk lenne. Az elő-haszonbérleti jog ennek megfelelően a korábbi haszonbérlőt is megilleti, jóllehet a sorban az utolsó helyen.
Mindezek alapján látható, hogy – noha a haszonbérlet lehetősége a gazdasági társaságok számára is nyitva áll – a törvényi rendelkezés számukra rendkívül kedvezőtlen. Sőt, még egy fontos körülményre fel kell hívni a figyelmet, amely az említett rendelkezésekből következik: még ha sikerülne is a gazdasági társaságnak haszonbérbe vennie a termőföldet, semmilyen garancia nincs arra, hogy a haszonbérleti jogviszonyt a 10 éves határozott idő lejárta után is folytatni tudja. A haszonbérlőt megillető elő-haszonbérleti jog ugyanis az utolsó sorban érvényesül. Ez azt jelenti: a gazdasági társaság egy haszonbérleti ciklus után is juthat abba a helyzetbe, hogy az előhaszonbérlők sorából valaki igényt tart a földterület haszonbérletére. Ebben az esetben a gazdasági társaság legfeljebb befektetéseit számolhatja el, arra azonban nem tarthat igényt, hogy az új haszonbérleti szerződést vele kössék meg. A földtörvény szigorú rendelkezésének megkerülése nem lehetséges például olyan módon, hogy a felek még a haszonbérleti szerződés lejárta előtt újabb haszonbérleti szerződést kötnek a lejáratot követő napi hatállyal. Ez a szerződés ugyanis, mint amely a földtörvény által megállapított korlátozásba ütközik, semmisnek minősül.
Zálogjog-alapítás termőföldre
Mindezek után tekintsük át, érdemes-e zálogjogot alapítani a termőföldre annak a javára, aki a termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg! Más szóval: alkalmas-e a jelzálogjog intézménye arra, hogy a zálogjogosult gazdasági társaság a zálogjoggal biztosított követelés ki nem elégítése esetén a zálogjoggal terhelt termőföldből akként keressen kielégítést, hogy annak tulajdonjogát maga megszerezze?
Erre a kérdésre is nemmel kell válaszolnunk, minthogy a földtörvény tulajdonszerzési tilalomra vonatkozó rendelkezése azt is kizárja, hogy bármely jogviszonyból fakadó követelés kielégítése termőföldre fennálló tulajdonjog átruházásával történjék. Ezért egy esetleges olyan megállapodás, amely az alapkövetelés ki nem egyenlítése esetére a termőföld tulajdonjogának megszerzését biztosítaná az alapkövetelés jogosultja (a gazdasági társaság) számára, már csak a földtörvény erejénél fogva is semmis lenne (a következők szerint azonban más semmisségi ok is fennállhat).
Kölcsön visszafizetésének biztosítása jelzálogjoggal
Annak nincs jogszabályi akadálya, hogy a gazdasági társaság egy általa nyújtott kölcsön visszafizetését termőföldre alapított jelzálogjoggal biztosítsa. Egy ilyen zálogszerződés megítélésünk szerint törvényesen létrejöhet, és a jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. Ugyanakkor – hogy a földtörvényben meghatározott semmisség esetein kívül is vizsgálódjunk – a Ptk. előírásai szerint semmis a kielégítési jog megnyílta előtt létrejött olyan megállapodás, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. Ebből az következik, hogy "jó előre" már a Ptk. e rendelkezése miatt sem tudja a gazdasági társaság a tulajdonszerzés lehetőségét biztosítani a maga számára. Az említett rendelkezésből következik ugyanakkor az is, hogy a kielégítési jog megnyílta után kötött ilyen megállapodás nem semmis – csakhogy ez a termőföld esetében azért nem segít a gazdasági társaságon, mert az ő esetében a kielégítési jog megnyíltát követően termőföldre kötött ilyen megállapodás a földtörvényre tekintettel lenne semmis.
Zálogjog és a tanya tulajdonjogának megszerzése
Úgy véljük: az itt írtak a tanyára is igazak azzal, hogy a tanya esetében – mivel annak tulajdonjogát a gazdasági társaság megszerezheti – "mindössze" az elővásárlási joggal összefüggésben már említett szabályoknak kellene eleget tenni, tehát a zálogjog a tanya tulajdonjoga megszerzésének lehetőségét sem garantálja.
Külföldiek tulajdonszerzése
A külföldi – legyen akár magánszemély, akár jogi személy (amely utóbbi körbe külföldi jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet is tartozik) – a termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg.
A tanya megszerzésének feltételei
Az önálló ingatlanként (földrészletként) legfeljebb 6000 m2 területtel kialakított tanya tulajdonjogát a termőföldnek nem minősülő más ingatlanokra vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései szerint megszerezheti, ami azt jelenti, hogy a földtörvényben meghatározott elővásárlási szabályok betartásán kívül a megyei (fővárosi) közigazgatási hivatal vezetőjének engedélye is szükséges a tulajdonszerzéshez.
Haszonbérleti szerződés korlátokkal
A külföldi magán- és jogi személy ugyancsak legfeljebb 10 évre köthet haszonbérleti szerződést. További korlátozás, hogy e személyek legfeljebb 300 hektár területnagyságú vagy 6000 AK-értékű termőföldet vehetnek haszonbérbe.
Az elővásárlási jog gyakorlásaAz elővásárlási jog gyakorlásának szabályairól rendelkező kormányrendelet szerint, ha a tulajdonos megfelelőnek tartja a gazdasági társaság ajánlatát, azt az adásvételi szerződés gazdasági társasággal történő megkötése előtt közölni kell az elővásárlásra jogosultakkal. Az ajánlat közlése az ingatlan fekvése szerint illetékes települési (fővárosi kerületi) önkormányzat polgármesteri hivatala, illetve a körjegyzőség hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel történik, amelynek érdekében a tulajdonos a jegyzőnek küldi meg az ajánlatot. * A jegyző 8 napon belül gondoskodik a kifüggesztésről, a kifüggesztés időtartama 15 nap. E határidőn belül az elővásárlásra jogosult teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatot tehet arról, hogy élni kíván elővásárlási jogával, vagy hogy arról lemond (a nyilatkozattétel hiánya lemondásként értékelendő). A nyilatkozatot 15 napon belül lehet megtenni, majd a jegyző a 15 nap lejártát követő 8 napon belül összegyűjti és az eladónak megküldi, illetve átadja azokat. * Ha van elfogadó nyilatkozat bármely elővásárlásra jogosult részéről, a szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatának az eladóval történt közlésével jön létre. Több elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata esetén a szerződés a rangsorban előrébb állóval, több, azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti személlyel jön létre |