Lakáshitelezés nagy lehetőségekkel

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2002. július 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 51. számában (2002. július 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Lakáshitelezési boom kezdődött a magyar piacon, miután március 1-jével a kormány megemelte a hitelek forrásául kibocsátott jelzáloglevelek kamattámogatását. A lakáshitelek kamatai nagyot estek, ezáltal a kereslet jelentősen megugrott. A ma még igen jelentéktelen jelzáloglevél-piac pedig óriási növekedés előtt áll.

Új befektetés a jelzáloglevél

Hitelfelvevői rohamról számolnak be a pénzintézetek, miután márciustól a megemelt forrásoldali kamattámogatásnak köszönhetően mérséklődtek a lakáshitelek kamatai. Az állam korábban is nyújtott támogatást ezekre a kölcsönökre, de annak megemelése, valamint az, hogy az 5 éves kamatperiódusú hitel esetében 6 százalékban maximálták a díjat (kamat plusz kezelési költség együtt), az új és a használt lakásokhoz felvehető hitel feltételei gyakorlatilag egy szintre kerültek.

Az állam beavatkozott a piaci folyamatokba, és ezzel felpezsdítette a meglehetősen stagnáló lakáshitelpiacot. Az infláció csökkenésével apadó betéti kamatok után ugyanis a kereskedelmi bankok nem, vagy kevéssé mérsékelték a hitelkamatokat.

Az először 2000 februárjában bevezetett forrásoldali kamattámogatás és annak többszöri emelése azonban elérhetővé tette a jelzáloglevél-alapú lakáskölcsönt gyakorlatilag minden hitelképes ügyfél számára. A kereskedelmi bankok az egyre élesebbé váló versenyben pedig választhatnak: vagy együttműködnek valamelyik jelzálogbankkal, hogy nyújthassák a kedvezményes hiteleket, vagy saját jelzálogbankot alapítanak.

A forrásoldali támogatott kölcsönök széles körben terjedése rákényszerítette a bankokat arra, hogy a saját forrású lakáshiteleiket is jóval olcsóbban adják, még ha ezek jelenleg nem is versenyképesek a jelzáloghitelekkel.

A Földhitel- és Jelzálog Bank (FHB) már tavaly is minél több kereskedelmi bankkal és takarékszövetkezettel törekedett együttműködési megállapodásra, hiszen nincs fiókhálózata. A kereskedelmi bankok azonban a hozzájuk forduló ügyfeleknek nem ajánlották az FHB hiteleit, sőt megpróbálták rábeszélni őket a jóval drágább, esetenként 5-6 százalékponttal magasabb kamatozású, saját forrású kölcsöneikre. Sokszor az FHB lassúságára és rugalmatlanságára hivatkoztak.

A forgalomképesség gátjai

Az FHB nem teszi lehetővé, hogy valaki a futamidő lejárata előtt a teljes tartozást előtörlessze. A kamatfordulókor azonban mindig kifizethető a fennálló tőketartozás 30 százaléka, így csökkenthető a hátralék mértéke. Hosszú távú hitelek (15-25 éves futamidejű) esetében pedig senki sem láthatja előre a jövőt, így azt sem, hogy a lakást mikor akarja majd eladni. A fejlett piacgazdaságokban egyébként nem okoz gondot a jelzáloggal terhelt ingatlan adásvétele sem, a fennálló jelzálog egyszerűen csökkenti a lakás árát. Talán a közeljövőben Magyarországon is ez lesz a gyakorlat, ma azonban még nem forgalomképes a jelzáloggal terhelt ingatlan. Az FHB-nál ugyanakkor lehetőség van fedezetcserére, ami azt jelenti, hogy az ügyfél kérheti, hogy a jelzálogot másik ingatlanra (pl. a következő lakására) tegyék át.

Megtörténhet, hogy a legelőnyösebb a hitel előtörlesztése lenne. A kormányrendelet úgy fogalmaz, hogy a kamatfordulókor sem növekedhetnek az adósok terhei. De mi következik akkor, ha az infláció növekszik, emelkednek a kamatok, és sokkal drágábbá válik a hitel? Ekkor a bank úgy nyújtja meg a futamidőt, hogy a törlesztőrészlet ne nőjön, tehát az adósok havi terhei nem növekednek, de valójában drágább lesz a hitel. Ez esetben az előtörlesztés választásával jobban járnak az ügyfelek.

A kereskedelmi bankok idegenkedését az okozza, hogy korábban csak jutalékot kaptak az FHB-tól, a kölcsönök nem jelentek meg a saját mérlegükben, s ez érzékenyen érintette őket, mivel mérlegfőösszegnövekedés-centrikusak. Az önálló zálogjog adásvételének megteremtése (2002. július 18-ától) azonban lehetővé teszi, hogy a hitelek a kereskedelmi bankok mérlegében maradjanak. Az FHB a CIB Bankkal, a K&H Bankkal, a Magyar Külkereskedelmi Bankkal, a Raiffeisen Bankkal, az Erste Bankkal és az Inter-Európa Bankkal kötött ilyen típusú együttműködési megállapodást, a Postabankkal pedig konzorciális hitelezés keretében működik együtt. Ezeknél a pénzintézeteknél igényelhetők - azaz országosan is elérhetők - az FHB hitelei.

Akad olyan bank is, amely inkább az önálló jelzálogbank alapítása mellett döntött. Az OTP Jelzálogbankot tavaly ősszel alapította a tulajdonos OTP Bank, és az idén januárban kapta meg a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletétől (PSZÁF) a működési engedélyt. A jelzálogbank végül április 11-étől indította el az OTP Bankkal közösen a hitelezését. Az OTP Bank azonban már tavaly augusztusban úgy dolgozta ki a Forrás hitel elnevezésű termékét, hogy a jelzálogbank megindulásakor az állományt átadja a leányvállalatának, amely ugyancsak jelzáloglevél-kibocsátással teremti meg a szükséges forrást, így igénybe veheti a kamattámogatást.

A HVB Jelzálogbank már 1998 nyarán megalakult, és egy évvel később kezdte meg működését. Ma még csak olyan új ingatlanokhoz nyújtja a jelzáloglevél-alapú hiteleit, amelyek építését a pénzintézet finanszírozza. Ugyanakkor együttműködő partnereinél (HVB Hungary Bank, ING Bank) igénybe vehetőek a forrásoldali kamattámogatású hitelek használt lakás vásárlására is.

A Postabank a tulajdonában álló PK Bankot kívánja jelzálogbankká alakítani, az engedély iránti kérelmét már benyújtotta a felügyeletnek (ezt a lépést a Magyar Posta - a pénzintézet csaknem 100 százalékos tulajdonosa - kezdeményezte).

Jelzáloghitel-kondíciók

Bank

Éves kamat (%)/kamatperiódus

Kezelési költség (%)

Hitelbírálati díj

HVB Jelzálogbank (forrásoldali támogatott)

5,12/1éves*

első évben 1,5, majd évi 2

25 E Ft

(forrásoldali támogatott)

5,17/6 hónapos*

ua.

25 E Ft

(eszköz- és forrásoldali támogatott)

2,75

ua.

25 E Ft  

15,5/1 éves

ua.

25 E Ft  

14/5 éves

ua.

25 E Ft

OTP Jelzálogbank (forrásoldali támogatott)**

5,5/6 hónapos

évi 2, max 9 E Ft***

2200 Ft ügyintézési díj

(forrásoldali támogatott)

4/5 éves

ua.

2200 Ft ügyintézési díj

(eszköz- és forrásoldali támogatott)

2,5

ua.

2200 Ft ügyintézési díj

FHB **** (forrásoldali támogatott)

5,75/1 éves

évi 1,5

0,50%

(forrásoldali támogatott)

4,5/5 éves

évi 1,5

0,50%

(eszköz- és forrásoldali támogatott)

2,9/5 éves

évi 1,5

0.,50%  

15,4/1 éves

évi 1,5

0,50%  

13,9/5 éves

évi 1,5

0,50%

* Csak új lakásra, a partnereknél használt lakásra is (ING Bank, HVB Hungary Bank). ** OTP Bank nyújtja. *** Ápr. 1-je után megkötött szerzõdéseknél csak OTP-s folyószámláról lehet törleszteni. **** CIB, K&H, MKB, Raiffeisen, Erste, IEB, Postabank is nyújtja.

Forrás: banki adatközlés

Az adatok tájékoztató jellegûek, idõközben változhatnak

Jelzáloghitel mindenkinek

Jelzáloglevél-forrásból nyújtott, állami támogatású hitelt ma már minden típusú lakás vagy ház vásárlására és építésére fel lehet venni. A kölcsön igényelhető bővítésre és korszerűsítésre is (a felújításon belül csak a burkolatok cseréjére nem).

Ilyen hitelt jelzálogbank vagy azzal együttműködő pénzintézet nyújthat. A jelzálogbank ráteteti a jelzálogot az ingatlanra, és ez a fedezete a finanszírozásra kibocsátott jelzálogleveleknek.

A bank eddig is ráírathatta a jelzálogot az ingatlanra, azt azonban nem, hogy ez legyen a kibocsátott értékpapír fedezete. Ezért a jelzálogbankok igen szigorú hitelkihelyezési rendszert vezettek be, és az adósnak, sőt az ingatlannak is meg kell felelnie az elvárásoknak.

Újdonságnak számít a közjegyző előtt tett tartozáselismerő nyilatkozat, amivel - ha az adós nem fizet - a bank pereskedés nélkül hozzájuthat az ingatlanhoz, amit aztán könnyen értékesíthet. (A hitelfelvevő számára ugyanakkor sokkoló lehet, amikor a közjegyző felolvassa, hogy ha nem teljesíti a szerződésben foglaltakat, miként "vihetik el" az ingatlanát.)

A jelzálogbank nemcsak támogatott hitelt, hanem támogatás nélküli jelzálogkölcsönt is nyújt lakásvásárlásra (sőt szabad felhasználásra is adhat). Ennek kamata lényegesen több, mint a támogatotté.

A forrásoldali kamattámogatású hitelt az FHB partnerei általában azzal azonos díj ellenében adják, de a kamat és a kezelési költség mértéke kissé eltérhet (az 5 éves kamatperiódusú kölcsönt általában 6 százalékon nyújtják).

A hitel felvétele előtt érdemes tanulmányozni a pénzintézetek kínálatát, mert a törlesztőrészletekben eltérések tapasztalhatók. Akad olyan bank, amely abszolút értékben is megadja a maximális kezelési költséget, így bizonyos összeghatár felett a kezelési költség százalékos értéke csökken, s ez kedvezőbb törlesztőrészletet eredményezhet.

Ugyanakkor számos egyéb díjat is kell fizetnie az ügyfélnek (hitelbírálati díj, folyósítási jutalék, értékbecslő díja), ami a kötelező közjegyzői díjjal együtt 100-150 ezer forintra is rúghat. Éppen ezért kisebb összeget nem is érdemes ebből a hitelfajtából felvenni. Sajnos nem minden bank teszi közzé a teljes hiteldíjmutatót (THM), és azt tájékoztatásul sem közlik az ügyféllel. A PSZÁF ugyanis - ennél a hitelnél - ezt nem teszi kötelezővé. Az egyéb költségek aránya miatt a THM már nem mutatna olyan jól, mint a 6 százalék (4 százalék kamat és 2 százalék kezelési költség).

Jelzáloglevelek kamattámogatása

A jelzáloglevél-kibocsátással finanszírozott lakáshitelek kamattámogatását 2000 februárjában vezette be az akkori kormány. Akkor ezt csak az FHB jelzálogleveleire igényelhették, a mértéke 3 százalék volt. 2001. február 1-jétõl már bármely hazai jelzálogbank által kibocsátott, lakáshitel forrásául szolgáló jelzáloglevélre járt, a támogatás ekkor 4,5 százalék lett. Fél évvel késõbb, augusztus 1-jétõl 6 százalékra, majd novembertõl 7 százalékra változtatta a kormány a kamattámogatás mértékét. 2002. március 1-jétõl a kompenzáció mértéke a jelzáloglevelek kamatához igazodik (kamat plusz 2 százalék), de legfeljebb 10 százalék lehet. Az FHB jelenleg 8,25 százalékos kamattal bocsátja ki a 6 éves futamidejû jelzáloglevelét, a kamattámogatás így 10 százalék. * A kormányrendelet szerint a fix kamatozású (5 éves kamatperiódusú) lakáshitelek esetében a kamat és a kezelési költség együtt nem lehet több 6 százaléknál.

Új befektetési lehetőség

A kihelyezett hitelek forrását a jelzálogbankok egy új típusú értékpapír, a jelzáloglevél kibocsátásával teremtik elő. A jelzáloglevél a befektetők számára az állampapírokhoz hasonló, hosszú lejáratú, biztonságos megtakarítási lehetőség. A stabilitását elsősorban a szigorú törvényi szabályozás és a jelzáloglevelek mögött lévő hitelportfólió alacsony kockázata jelenti. Minden kibocsátáskor - és azt követően folyamatosan - vagyonellenőr vizsgálja, hogy létezik-e a jelzáloglevelek törvényben szabályozott fedezete. Az értékpapírok futamideje jellemzően több mint 5 év.

Európában 1922-ben az egyik legnagyobb forgalmat lebonyolító értékpapír a magyar jelzáloglevél volt. 1998-ban - több évtizedes szünet után - az FHB 780 millió forint össznévértékű jelzáloglevelet bocsátott ki, egy évvel később pedig újabb 2 milliárd forintnyit.

Mára az FHB-nak összesen 36 milliárd forint névértékű jelzáloglevele van a piacon, ebből 11,5 milliárdnyit zártkörűen, a többit nyilvánosan értékesítette. A nyilvános kibocsátású értékpapírokat bevezették a Budapesti Értéktőzsdére.

Az FHB az idén indította el kétéves kibocsátási programját, amelynek keretében - nyolc sorozatban - 78 milliárd forint össznévértékű jelzáloglevelet bocsát ki. A tervek szerint ebben az évben 50 milliárd forintnyit ad el. Az FHB minden hónap első hétfőjén nyilvános aukción értékesíti a papírjait, általában igen nagy érdeklődés mellett.

A jelzáloglevelek mintegy 4-5 százalékát magánszemélyek vették meg (többnyire hazai intézményi befektetők vásárolják a hosszú lejáratú értékpapírt).

Fontos tudni, hogy a jelzáloglevél kedvező befektetést jelent a magánszemélyeknek is. Kockázata alig nagyobb, mint az állampapíré, ugyanakkor annál magasabb hozamot lehet elérni vele. A papírok között változó és fix kamatozású is található. A hozam mindig az aktuális piaci hozamoktól függ, de általánosan elmondható, hogy a kibocsátáskor a fix kamatozású papírnál az 5 éves futamidejű állampapír-piaci referenciahozamokhoz képest a felár 50-90 bázispont, míg a változó kamatozásúnál az 1 éves futamidejű állampapírok hozamához viszonyítva 60-100 bázispont.

Az állampapírral ellentétben a jelzáloglevélhez - ha azt adótőkeszámlán tartja az ügyfél - adóhitel is kapcsolódik. Ugyanakkor a részvényekkel szemben nagy előnye, hogy az elért árfolyamnyereséget nem terheli adó.

A jelzáloglevél hosszú lejáratú, ezért alapvetően tartásra veszik a befektetők, de a Budapesti Értéktőzsdén bármikor pénzzé is tehető, az árjegyzők folyamatosan teszik közzé a vételi és eladási árat.

A magánszemélyek körében még nem kedveltek a hosszú lejáratú értékpapírok, az állampapírok közül is többnyire a rövid futamidejűeket vásárolják. Az intézményi befektetők közül is egyelőre csak a hazaiak vásárolják a jelzáloglevelet. A nemzetközi befektetők elvárják, hogy valamelyik nemzetközi hitelminősítő intézet végezze el az FHB kockázati besorolását. A közeljövőben - 2002 végén, vagy 2003 elején - az FHB-nak várhatóan meg kell jelennie kibocsátásával a nemzetközi piacon, a hazai felvevőképessége ugyanis korlátozott. Ma még elsősorban a biztosítók és a nyugdíjpénztárak vásárolják ezt az értékpapírt, számukra azonban törvényileg maximált a portfólióban elérhető jelzáloglevél-arány. Növelné a piaci lehetőségeket, ha más intézményi befektetők (így például az önkormányzatok) is vásárolhatnának ebből az értékpapírfajtából.

Nyugat-Európában a németek a legnagyobb jelzáloglevél-kibocsátók. Az ő "jumbo" (nagyon nagy össznévértékű) jelzálogleveleik több milliárd euróra rúgnak, 2002-ben például 70-90 milliárd euró névértékű papírral jelennek meg a piacon. Az EU-ban is alapvetően intézményi befektetők vásárolják ezt a fajta értékpapírt, de 10 százalék körüli a magánbefektetők aránya is.

Az FHB-n kívül az OTP Jelzálogbank is hamarosan megjelenik a nyilvános kibocsátású jelzálogleveleivel a piacon. A pénzintézet 100 milliárd forintos kibocsátási programot szeretne elindítani az év közepén. Az első kibocsátás össznévértéke 10 milliárd forint lenne, és ezt követően havonta vagy kéthetente értékesítene újabb sorozatokat. A pénzintézet első kibocsátása áprilisban 1,6 milliárd forint névértékű volt, és ezt zárt körben az OTP Bank vette meg. A már évek óta működő HVB Jelzálogbank eddig szintén csak zárt körben bocsátott ki jelzáloglevelet.

Kiegészítő (eszközoldali) hitel

Érdemes megemlíteni ezt az állami támogatási formát - jóllehet nem kapcsolódik a jelzálog-hitelezéshez -, mert lakáshitelezéshez igényelhetõ. Ezt bármely kereskedelmi bank nyújthatja, sõt összekapcsolható a forrásoldali támogatott hitelekkel is. Ebben az esetben a jelzáloglevélre jár a forrásoldali támogatás (de ekkor maximum 7 százalék lehet) és a kiegészítõ (eszközoldali) támogatás is. * Kiegészítõ kamattámogatású lakáshitel csak új lakás vagy ház vásárlására, illetve építésére használható fel. Házaspárok vagy gyermeküket egyedül nevelõk igényelhetik. A lakás vételára vagy telekár nélküli építési költsége áfával együtt nem haladhatja meg a 30 millió forintot. Legfeljebb 10 millió forintos hitelre adják ezt a kamattámogatást. A kormányrendelet ennek a hitelnek a díját is 6 százalékban maximálta, ennél azonban olcsóbban, általában 4,5 százalékon nyújtják a pénzintézetek (kamat és kezelési költség együtt).

Növekvő költségvetési terhek

A jövőtervezéshez jó lenne tudni, hogy a kamattámogatás mennyibe fog kerülni a költségvetésnek, így végső soron az adófizetőknek. Meglepő módon azonban a Pénzügyminisztériumban nem készült erről hatástanulmány, ezért csak találgatni lehet. Az biztos, hogy az államnak már ebben az évben sokkal többet kell kifizetnie a forrásoldali kamattámogatásra, mint amennyit a kétéves költségvetésben erre beállítottak, pedig az átlagos jelzáloghitel-állomány ebben az évben még csekély. A költségvetésben 2002-re 2,4 milliárd forinttal számoltak, holott becslések szerint legalább 5-5,5 milliárd kamattámogatásra lesz igény.

Év végére azonban a tervezett kibocsátásoknak köszönhetően 150 milliárd forintos állomány lesz a piacon, jövőre várhatóan ennek egészére ki kell majd fizetni a 9,5-10 százalékos támogatást, plusz az új kibocsátásokra jutó részt is. 2003-ra tehát már 200 milliárd forintos átlagos jelzáloglevél-állománnyal számolhatunk. Tekintettel arra, hogy ezt a hitelt bárki felveheti, és a 6 százalékos díja nagyon kedvező, sokan befektetési célokból vásárolnak most ingatlant hitelre, hiszen az olcsóbb, mint saját pénzből kifizetni. Az élénk kereslet megdobja az ingatlanárakat is. Így lehet, hogy a valódi lakásigénnyel rendelkező és hitelre rászoruló nem is jár jól, mert drágábban jut az ingatlanhoz, bár a hitele most olcsóbb lett. Élénkülhet a lakásspekuláció is, hiszen a hitel felső határa 30 millió forint, igaz, ekkora összeget csak megfelelő jövedelemmel rendelkező ügyfél vehet fel. A rendszer tehát éppúgy támogatja a néhány millió forintért első lakását vásárló állampolgárt, mint az akár tizedik házát 30-40 millió forintért megvevő ingatlanspekulánst. (A lakás értékének akár 100 százaléka is hitelezhető, ha az ügyfél további ingatlant is fel tud ajánlani biztosítékként.)

Mindeközben a bankok - saját bevallásuk szerint is - extraprofitra tesznek szert az ügylet során. Egy jelzálogbank ugyanis mintegy 7-8 százalékpontos, az általános banki marzs dupláját teheti zsebre a hitelügylet során. Ha együttműködő partnerrel dolgozik, akkor pedig átlagosan felezik ezt. Érdemes tehát saját jelzálogbankot alapítani.

Számításaink szerint már néhány éven belül 50 milliárd fölé nőhet a költségvetés kiadása a forrásoldali kamattámogatásra, és 10 év múlva több mint 100 milliárdot emészthet fel ez a rendszer.

Az új kormány nem szünteti meg ezt a típusú lakástámogatást, azonban finomításokra minden bizonnyal sor kerül, elsősorban a spekulációs jellegű vásárlásokat igyekszenek kiszűrni a rendszerből.

Önálló zálogjog

Az önálló zálogjog adásvételekor a kereskedelmi bank és a jelzálogbank között valójában lakáshitel refinanszírozása történik, az ügyfelek ebbõl semmit sem vesznek észre, õk a kereskedelmi bankkal állnak kapcsolatban. A pénzintézet hitelez, bejegyezteti a saját jelzálogát az ingatlanra. Ekkor a jelzálogbank megveszi a kereskedelmi banktól a zálogjogot, és vételárként a hitel összegét adja oda a banknak. Ugyanakkor egy visszavásárlási szerzõdést is köt a két pénzintézet, amelynek teljesítése részletekben történik, olyan ütemezésben, ahogyan az adós törleszt. A hitel felvevõje tehát fizeti a részletet a kereskedelmi banknak, az pedig fizet a jelzálogbanknak. Ha a kereskedelmi bank nem fizet a jelzálogbanknak, akkor az egész hitelügylet átkerül a jelzálogbankhoz, és a kereskedelmi bank elveszíti az ügyfelét a maga bevételével együtt. A meglehetõsen széles marzson jelenleg a kereskedelmi bankok és az FHB nagyjából fele-fele arányban osztoznak. u Amennyiben az ügyfél nem fizet a kereskedelmi banknak, annak akkor is törlesztenie kell a jelzálogbanknak. A hitelezõi kockázat tehát a kereskedelmi banké.

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2002. július 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére