A "zsebszerződés" politikai, gazdasági, illetve publicisztikai fogalom, és nem jogi kategória. Ilyen fogalmat egyetlen magyar jogszabály sem rögzít, illetve definiál. A jog ellenben ismeri a jogszabályba ütköző, a jog megkerülését célzó, a nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütköző, a színlelt és emiatt semmis szerződések intézményét, és azokra jogkövetkezményeket állapít meg. A "zsebszerződés" meghatározás a termőföldszerzési korlátokba ütköző vagy azok megkerülésével, kijátszásával kapcsolatos ügyletek tekintetében alkalmazható.
Általánosságban beszélni a zsebszerződésekről csak hipotetikusan és elméleti jelleggel lehet, mert az említett jogi kategóriák alkalmazhatósága minden esetben egy-egy konkrét szerződés kikötéseitől, a szerződéskötés kimondott és rejtve maradó céljából, a szerződés összes körülményeitől és a bizonyíthatóságtól függ.
A rendszerváltást követően a mezőgazdaságban és a termőföld piacán bekövetkező fejlődés és a termőföldforgalmat korlátozó jogi szabályozás között igen komoly ellentmondás alakult ki. Emiatt a termőföldpiac szereplői különféle technikákat dolgoztak ki és alkalmaznak arra, hogy a termőföldek forgalmának korlátai között létezni tudjanak, és kielégíthessék a termőföld iránti, különböző célú igényeiket. E technikák jogszerűsége vagy jogellenessége a technikák és az azokat megvalósító ügyletek tartalmától és körülményeitől függ. Átfogóan a jogellenes technikákat lehet "zsebszerződésként" meghatározni. Az összes technika természetesen nem ismeretes részleteiben, de bizonyos megoldások tipizálhatók.
Szerzési tilalomba ütköző ügyletek
Azok az ügyletek, amelyek azt eredményezhetik, hogy a termőföld tulajdonjogát olyan személyek szerezzék meg, akiknek a szerzőképessége kizárt (külföldi természetes és jogi személyek, illetve szervezetek), vagy olyan mértékű a termőföldszerzés, amely a szerzőképes személyek belföldi (természetes személyek) tulajdonát képezhető területmértéket vagy aranykorona-értéket meghaladja, jogszabályba ütközés miatt semmisek, azaz megkötésüktől fogva érvénytelenek, így nem válthatják ki azt a jogi hatást (a tulajdonjog átszállását), amelyet a jog a hasonló, de érvényes szerződésekhez fűz. Így semmis például az az adásvételi, az opciós és a visszavásárlási, a csere-, az ajándékozási, a tartási vagy az életjáradéki szerződés, a házassági vagyonjogi szerződés, a közös tulajdont létesítő vagy megszüntető megállapodás, a végintézkedés (végrendelet, öröklési szerződés, halál esetére szóló ajándékozás), a társaság részére teljesített nem pénzbeli hozzájárulás (apport), az alapítványrendelés, a társasági likvidációs hányad felosztása, amelynek korlátozásokba ütköző termőföldszerzés a hatása.
Eltitkolt szerződések
Természetesen létezhetnek igazi zsebszerződésként olyan megállapodások, amelyek páncélszekrényben, bankszéfekben, ügyvédi letétben pihennek a termőföld-tulajdonos eladó és a vevő aláírásával ellátva, arra várva, hogy a termőföldszerzési tilalom megszűnjön, és a dokumentumon el lehessen helyezni utólag a megfelelő dátumot, olyat, amikor már nem tiltott az ilyen szerződés megkötése.
Ez a megoldás a vevőre nézve igen kockázatos, különösen ha a vételárat már előre teljesítette, mert egyfelől akár igen hosszú idő is eltelhet addig, amíg a dátum rákerülhet a szerződésre, amíg a földhivatali bejegyzésre alkalmas okirat alapján a vevő már széljeggyel is biztosítva lesz a többszöri eladás ellen. Kockázatos a dolog azért is, mert az ügylet meghiúsulása esetén az úgynevezett "eredeti állapot" helyreállítása sok esetben nagy nehézségekbe ütközik, például azért, mert az eladó felélte a már kifizetett vételárat, és azt nem képes visszafizetni.
Színlelés
Mindezek miatt a rejtve maradó szerződés mellett a valóságban megjelennek olyan megállapodások, amelyek a vevőt kívánják biztosítani e kockázatok ellen. Ez általában színlelt ügyletet jelent, ami lehet haszonélvezeti megállapodás, kölcsönszerződés jelzálogjog kikötésével, valamilyen, az ingatlan használatát biztosító más kötelmi jogi szerződés (pl. haszonbérlet, ingyenes használat), illetve ezek kombinációja, amelyekről önállóan még a későbbiekben lesz szó.
Érvénytelenség
A rejtve maradó megállapodások a dátumozásig nem alkalmasak a földhivatali bejegyzésre. Ennél azonban nagyobb hiányosságuk, hogy érvénytelenek is, függetlenül attól, hogy később dátum kerül rájuk. Az ilyen tulajdonátruházó megállapodások ugyanis a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a felek kölcsönös és egybehangzó akaratkijelentésével, a szerződés aláírásának időpontjában létrejönnek [Ptk. 213. §, 205. § (1) bek.], ha pedig létrejöttek, lényegtelen, hogy utóbb milyen dátum kerül azokra. Ilyen módon a szerzési tilalomba ütközés miatt a megkötésükkor semmisek a rejtett megállapodások.
Az előbbiekben említett, a vevőt biztosító és a külvilágban megjelenő szerződések, amennyiben bizonyítható, hogy azok a tulajdonszerző szerződések elleplezésére szolgálnak, úgy mint színlelt szerződések szintén érvénytelenek, bár itt a kapcsolat a tulajdonszerző szerződéssel és a leplezési célzat még sokkal nehezebben bizonyítható, mint az érvénytelen tulajdonátruházó szerződés.
Ügyvédi, közjegyzői jogsértés
Ugyancsak probléma ezekkel a megállapodásokkal, hogy mivel azokat – a földhivatali bejegyzésre való alkalmasság miatt – ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott vagy közjegyzői okiratba kell foglalni, az ilyen szerződések megkötésében közreműködő, azokat készítő ügyvéd vagy közjegyző igen súlyosan megszegi a hivatásának szabályait.
Magánokirat-hamisítás
További probléma, hogy az utólagos dátumozás az okirat tartalmának meghamisítását jelenti, s megvalósíthatja a köz- vagy magánokirat-hamisítás bűncselekményét is.
Bizonyítási nehézségek
A rejtett, érvénytelen jogügyletekkel szembeni hátrányos jogkövetkezmények alkalmazhatósága attól függ és gyakran azon bukik el, hogy mennyire bizonyítható a dátum nélküli szerződés megkötése és időpontja, illetve az utólagos dátumozás ténye.
A bizonyítás, tekintve hogy az ilyen jellegű ügyletekben a lehető legkevesebb személy vesz részt, igen nehéznek tűnik, és alapvetően csak tanúk vallomásán, illetve írásszakértői véleményen, továbbá esetleges külső körülmények figyelembevételén alapulhat.
A szerződés későbbi hatálybaléptetése
A szerzési tilalomba ütköző szerződések semmissége nem kerülhető el azzal, hogy a felek akkor kívánják hatályba léptetni a megállapodásukat, ha a szerzési tilalom már megszűnt. Az érvénytelenséget egy ügylet esetében ugyanis mindig a jog dönti el, abszolút hatállyal. Ezzel szemben a jogszabályok keretei közt a szerződést kötő felek határozzák meg, hogy milyen esemény bekövetkeztével vagy mely időpontban áll be megállapodásuk hatálya (relatív szempont). Az érvényességet ezért minden esetben előbb kell vizsgálni, mint a hatályosságot, és egy érvénytelen szerződés esetében a hatálybalépés már nem is lehet kérdés.
Földhasználati nyilvántartás* A földhasználati nyilvántartás rendszerének (Ftv. 25/A-25/B §) célja, hogy a földhivatalokon keresztül ellenőrizhető legyen a termőföldek bármilyen jogcímen történő használata, hasznosítása. Nyilvántartásba vétel végett a földhivatalokhoz be kell jelenteni minden szerződést (tehát akár haszonbérletet, akár ingyenes használati szerződést, haszonélvezetet vagy társaságokba apportált használati jogot), amely termőföld használatára jogosít, de ugyanúgy be kell jelenteni a saját tulajdonú, vagy az egy háztartásban élő személyek vagy közeli hozzátartozók tulajdonában, avagy egyéb módon rendelkezése alatt álló (pl. haszonélvezet) termőföldek használatát is azzal, hogy a használatot biztosító szerződések beküldendők az illetékes földhivatal számára. A bejelentési kötelezettségnek a szerződés megkötésétől, illetve a használatbavételtől számított 30 napon belül kell eleget tenni, a mulasztás bírsággal jár. u Értesítés az ügyésznek * A nyilvántartás egyik legfontosabb eleme, hogy a földhivataloknak az iratok megküldésével értesíteniük kell az ügyészt, amennyiben a rendelkezésre álló adatokból feltételezhető, hogy a szerződés részben vagy egészben jogszabályba ütközik. Az ügyészség a közérdekben okozott sérelem megszüntetése érdekében keresetet indíthat a szerződés semmisségének megállapítása iránt. |
Előszerződés
Nem lehet viszont önmagában jogilag kifogásolni egy előszerződést, amelyben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy a termőföldszerzési tilalom megszűnése, mint feltétel, bekövetkeztét követően végleges szerződést fognak kötni a kérdéses termőföldingatlan tulajdonjogának átruházására. Az előszerződés ugyanis nem teremt jogcímet a tulajdonjog megszerzésére, hanem csak kötelezettséget a jogcímet jelentő végleges ügylet későbbi megkötésére.
Arra kell csak ügyelni, hogy a kikötött ellenérték (pl. a piaci árváltozások figyelmen kívül hagyása a hosszabb távú lekötelezettsége ellenére, kirívóan vagy aránytalanul alacsony ellenérték) vagy az átruházó körülményei (pl. életkora, egészségi állapota, rossz gazdasági helyzete) miatt az ne merítse ki a nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütköző szerződés [Ptk. 200. § (2) bek.] vagy az uzsorás szerződés (Ptk. 202. §) tényállását, ami semmisséghez vezetne, illetve ne legyen valamely okból (tévedés, megtévesztés, kényszer vagy a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő értékaránytalansága miatt) megtámadható, mert az szintén az előszerződés érvénytelenségét jelentheti.
Az előszerződés kockázata a vevő szempontjából éppen az, hogy nincsen még tulajdonszerzést biztosító jogcíme, azaz nincsen védve az ingatlan eladása ellen, ilyenkor csak szerződésszegés miatti kártérítésre perelhet. Ezért gyakori az előleg, a foglaló kikötése, azzal, hogy visszafizetésük biztosítékaként az ingatlanra jelzálogjogot jegyeznek be, ezt ugyanis nem tiltja a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Ftv.). Az előszerződések képezhetnek kiegészítő megállapodást más szerződések mellett is.
Haszonélvezet
Tekintve, hogy az Ftv. nem tiltja az úgynevezett személyes szolgalmak (haszonélvezeti, használati jog) létesítését, és arra a Ptk. szabályait rendeli alkalmazni, a termőföldszerzési tilalommal érintett személyek köre biztosíthatja a termőföldek használatát ilyen jogok alapításával.
A gyakorlatban a haszonélvezeti jog az, amely szélesebb körben alkalmazható. A használati jog ugyanis csak a saját és családi szükségletekre szorított haszonélvezeti jog, amely az üzletszerű gazdálkodás igényeinek nem felel meg. A haszonélvezeti jog az, amely a tulajdonos jogosítványainak légszélesebb körét engedi át a haszonélvezőnek, aki akár a tulajdonos ellenében is birtokolhatja, használhatja és hasznosíthatja a termőföldet, és a haszonélvezet gyakorlását át is adhatja harmadik személy részére.
A haszonélvezeti jogot ingatlanok esetében az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni, így mindenkivel szemben biztosítja a haszonélvező pozícióját. A haszonélvezeti jog az ingatlan mindenkori tulajdonosával szemben érvényesül, fennállását az ingatlan átruházása nem érinti. Ez a jogi-gazdasági pozíció az, amely miatt sokan úgy vélik, hogy a haszonélvezeti jog még a tulajdonnál is erősebb, és ezért alkalmas a termőföldszükségletek biztosítására is.
A belföldi és külföldi természetes személyek (az utóbbiaknál a devizajogi előírások figyelembevétele mellett) határozott időre és legfeljebb életük végéig szerezhetnek haszonélvezeti jogot termőföldekre (holtig tartó haszonélvezeti jog).
A gyakorlat és a jogtudomány azt az álláspontot foglalta el, hogy a jogi személyek és a jogi személyiséggel nem rendelkező, jogképes szervezetek jogosultjai lehetnek a haszonélvezeti jognak, habár a Ptk.-nak az a kitétele, hogy a haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn, arra is utalhat, hogy jogosultként a törvény alkotói csak természetes személyekre gondoltak.
Mivel a haszonélvezet jogilag és gazdaságilag a tulajdonoséhoz hasonló pozíciót biztosít a haszonélvezőnek, ezért alkalmas arra, hogy kijátsszák vele a termőföldszerzési tilalmat, illetve a haszonbérleti korlátozásokat.
A jogellenesség ismérvei
A haszonélvezet jogkerülő, jogkijátszó jellege a konkrét ügylet tartalmából és körülményeiből állapítható meg. A kijátszó jelleg mellett szól (különösen a jogi személyek és szervezetek esetében) a túlzottan hosszú időtartam (pl. egy átlagos emberi életet meghaladó, mondjuk 99 évre szóló futamidő), a helyben szokásos vételárat elérő ellenszolgáltatás fizetése a haszonélvezeti jog alapítása ellenében, a tulajdonos teljes mértékű távolmaradása az ingatlantól és az őt megillető jogok ignorálása, a haszonélvezet kiegészítése más, a tulajdon későbbi megszerzését célzó megállapodásokkal (pl. előszerződés).
Amennyiben a haszonélvezeti joggal kapcsolatosan a jogkerülő jelleg bizonyítható (ami meglehetősen nehéz feladat), úgy a haszonélvezeti jogot alapító szerződés semmis [Ptk. 200. § (2) bek.], és a haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be.
Haszonbérlet
Az Ftv. a kötelmi jogi alapú használati, hasznosítási jogok közül csak a haszonbérletet szabályozza. Nem tiltja viszont kifejezetten a más kötelmi jogi szerződésen alapuló használatot. Természetesen, ha tartalmilag az ilyen szerződés arra irányul, hogy annak alapján az egyik fél számára biztosítsa a termőföldingatlan birtoklásának, használatának és hasznosításának jogát, azzal, hogy ennek ellenszolgáltatásaként a másik fél bármilyen ellenértéket kapjon (legyen az pénzben vagy terményben fizetett haszonbér, vagy bármilyen más ellenszolgáltatás, mint például a másik fél földjeinek saját gépekkel való megművelése, a másik fél tartozásainak elengedése), úgy a szerződést elnevezésétől függetlenül haszonbérleti szerződésnek kell tekinteni.
Ha megállapítható, hogy a felek haszonbérleti jogviszonyt kívánnak leplezni az ilyen megállapodással (pl. a haszonbérelhető földterületek mértékére vonatkozó vagy a haszonbérlet időtartamát szabályozó rendelkezések elkerülése érdekében), úgy annyiban, amennyiben a haszonbérletre vonatkozó korlátozásokon belül a haszonbérlet szabályai alkalmazandók (leplezett szerződés szerinti megítélés), a korlátozásokba ütköző részben viszont a szerződés – a részleges érvénytelenség szabályai szerint – semmis, feltéve hogy a felek a szerződést az érvénytelen rész hiányában is megkötötték volna.
Ingyenes használat
A gyakorlatban előforduló megoldás az is, hogy a termőföldek ingyenes használati jogát biztosítják valaki számára. A bírói gyakorlat nem tartotta az Ftv.-be ütközőnek vagy annak megkerülésére irányulónak a termőföldek ingyenes, 5 évre szóló használati jogának apportálását, azzal, hogy a tulajdonos már előre hozzájárul a használati jog átruházásához. Feltehetően nem lenne az Ftv.-be ütköző az a megállapodás sem, amelynek alapján a jogosult határozott ideig ellenszolgáltatás nélkül, azaz ingyenesen birtokolja, használja, hasznosítja a termőföldet, amennyiben az – nem irányul a haszonbérleti korlátozások (földterületnagyság, futamidő) kijátszására, azaz nem a megengedett legnagyobb haszonbérelhető földterületet meghaladó termőföld a szerződés tárgya, vagy nem 10 évnél hosszabb időre jön létre (Persze, ha bizonyítható a megkerülési célzat, úgy a szerződés – legalábbis a tilalmakba ütköző részében – semmis.);
– nem irányul a termőföldszerzési korlátozások kijátszására (például a tulajdonoséhoz hasonló jogosultságok biztosításával, túlzottan hosszú használati időtartam kikötésével, más, a tulajdonoséhoz hasonló pozíciót biztosító megállapodásokkal, például a használati szerződés mellett kölcsönszerződés és annak biztosítékaként jelzálogjog bejegyzése a használt ingatlanokra). Ellenkező esetben ugyanis a szerződés (vagy az egész szerződéses konstrukció) a jog megkerülése miatt semmis [Ptk. 200. § (2) bek.].
A termőföld megszerzésének korlátai* Az Ftv. – az önálló ingatlanként legfeljebb 6000 m2 területtel kialakított tanya megszerzését kivéve – kizárja a termőföld megszerzéséből a külföldi személyeket és szervezeteket (Ftv. 7. §), illetve – az állam, az önkormányzatok, az erdő- és legelőbirtokossági társulat és a közalapítvány, továbbá végintézkedéssel, ajándékozással, tartási vagy gondozási szerződéssel történő szerzés esetén az egyházi jogi személy kivételével – a belföldi jogi személyeket és jogi személyiséggel nem rendelkező más szervezeteket (Ftv. 6. §). * Korlátozza továbbá a belföldi magánszemélyek által megszerezhető termőföldterület nagyságát 300 ha vagy 6000 AK mértékben (azzal, hogy bizonyos kivételes esetekben a belföldi magánszemély tulajdonában álló termőföldterület ezt a mértéket meghaladhatja) (Ftv. 5. §). * A szerzési korlátozás alá a termőföldek, azaz a települések külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas, erdő, halastó művelési ágban nyilvántartott ingatlanok tartoznak. A törvény a korlátozásokat kiterjeszti a mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földre, de a településre illetékes építési hatóság a tulajdonos kérelmére vagy a földhivatal megkeresésére igazolhatja, hogy az ingatlan úgynevezett kialakított építési teleknek vagy területnek, illetve kialakított területnek minősül. Ebben az esetben a törvényi szabályozás értelmezése arra enged következtetni, hogy a tilalom nem áll fenn [Ftv. 3. § a) p., 2. § (2)-(3) bek.]. * Külföldiek * Külföldi magánszemély alatt a törvény a nem magyar állampolgárokat érti, kivéve a menekültként elismert, illetve a bevándorolt külföldieket. Külföldi jogi személynek pedig a külföldi székhelyű jogi személyeket vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezeteket kell tekinteni [Ftv. 3. § c) és d) pont]. * Jogcím és szerzésmód * A szerzési tilalom, illetve korlátozás a termőföldingatlanok tulajdonjogának bármilyen jogcímen és szerzésmódon történő megszerzésére kiterjed (Ftv. 4. §). A jogcím és szerzésmód megkülönböztetése és mindkettő megemlítése a magyar magánjog tulajdonszerzési rendjére vezethető vissza. A szélesebb fogalom a szerződésmód, amely az olyan jogi tények (pl. jogügyletek: szerződés, végrendelet, alapítványrendelés, apportbevitel, ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés az arra vonatkozó engedély alapján; reálaktusok: birtokbaadás, találás, birtoklás) összességét jelenti, amelyek bekövetkezése esetén a tulajdonos személyében bekövetkezik a jogutódlás. Szerzésmód lehet például ingatlan esetében az átruházás, az öröklés, az elbirtoklás, az árverés vagy a hatósági határozat útján való szerzés. A jogcím viszont csak az átruházáshoz mint tulajdonszerzési módhoz kötődik, és annak egyik mozzanata. Ingatlan tulajdonjogának átruházásához ugyanis jogcím (ilyen lehet egy kötelmijog-szerződés, mint az adásvétel, csere, ajándékozás, az alapítványrendelés vagy apportbevitel) és úgynevezett dologi jogi jogügylet, az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés szükséges. * A törvény a tilalom alól kivesz néhány szerzésmódot, így az elbirtoklást (valaki a földterületet 15 éven át, szakadatlanul sajátjaként birtokolja), a ráépítést (ha valaki idegen tulajdonban álló termőföldön jóhiszeműen épületet létesít, amelynek építése az építési szabályok szerint egyébként ott megengedett, és a jog szabályai folytán, pl. azért, mert az épület értéke jelentősen meghaladja a földterület értékét, a föld értékének megtérítésére vonatkozó kötelezettsége mellett pusztán a ráépítés tényével szerzi meg a földterület tulajdonjogát), kisajátítást, a kárpótlási árverésen való tulajdonszerzést (a kárpótoltak között lehetnek ugyanis olyan, alanyi jogon jogosított, külföldiek is, akik saját kárpótlási jegyeikkel termőföldárverésen részt vehetnek), valamint a törvényes öröklést. Az Ftv. rendelkezései szerint a tulajdonszerzési korlátba ütköző szerződés semmis (Ftv. 9. §). |
Tulajdonszerzés erdőbirtokossági társulat útján
Az Ftv. a szerzőképességükben korlátozott belföldi jogi személyek és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek közül kiveszi az erdőbirtokossági társulatokat (Ftv. 6. §). A társulatok funkciója, hogy az erdő művelési ágban nyilvántartott egy vagy több földrészlet tulajdonosai ezek útján lássák el az erdőgazdálkodási tevékenységgel összefüggő, valamint az ahhoz kapcsolódó feladatokat. A társulatokban jogi személy vagy devizakülföldi személy a termőföldtulajdon szerzésére irányadó szabályok szerint szerezhet érdekeltséget. (Az érdekeltség kifejezi a társulati vagyonból a tagot megillető vagyoni részesedést, szavazati jogot, valamint a társulat használatában vagy tulajdonában lévő erdőn fennálló használat mértékét.) Az Ftv. és korlátozó rendelkezései csak 1994. július 27-én léptek hatályba, ezen túlmenően korábbi jogszabályok alapján is léteztek ilyen társulatok, amelyek továbbra is a régi alapszabályok alapján működhetnek tovább. Ebből azonban az is következik, hogy az erdőbirtokossági társulatokban olyan személyek is rendelkezhetnek társulati érdekeltséggel, amelyek az Ftv. alapján szerzési korlátozás alá esnek.
A társulatok korlátozás nélkül szerezhetnek termőföldtulajdont. Elvileg olyan megkötés sincs, hogy annak erdő művelési ágú földnek kell lennie. Mégis figyelembe kell venni azt az előírást, hogy a társulatok kizárólag erdőgazdálkodási és ahhoz szorosan kapcsolódó tevékenységet (pl. erdészeti szaporítóanyag termesztése, erdőtelepítés, erdőfelújítás, erdőművelés, erdővédelem, haszonvételi jogok gyakorlása) folytathatnak. Az e tevékenységi korlátozással arányban nem álló termőföldszerzés, illetve az ennek nem megfelelő mezőgazdasági művelés egyfelől jelentheti az Ftv. szerzési tilalmainak kijátszását, továbbá a tevékenységi szabályok megszegését, amely a földszerzések semmisségének megállapításához is vezethet [Ptk. 200. § (2) bek.].
Tulajdonszerzés strómanok útján
A gyakorlatban előfordul olyan – egyébként igen bonyolult – ügyleti konstrukció, hogy a tényleges érdekelt megbízásából és az általa biztosított anyagi eszközökből egy olyan személy vásárolja fel az ingatlanokat, akire a szerzési korlátok nem vonatkoznak, majd egy más megengedett jogcímen biztosítja az érdekelt számára a termőföld zavartalan használatát és hasznosítását (pl. haszonélvezet, haszonbérlet, ingyenes használat).
Természetesen azt is biztosítani kell a tényleges érdekelt számára, hogy a stróman a háta mögött ne tudja eladni az ingatlanokat. Erre szolgálhatnak a különböző kiegészítő ügyletek, amelyek a tényleges érdekeltet biztosítják e kockázat ellen. (A haszonélvezeti jog alapítása már önmagában is alkalmas lehet erre a célra. Szokás az is, hogy a tényleges érdekelt által a vételre adott összeget kölcsönként tüntetik fel, aminek visszafizetését jelzálogjoggal és elidegenítési és terhelési tilalommal biztosítják az ingatlan-nyilvántartásban. Ezek még kiegészülhetnek előszerződéses megállapodással is, amelynél a tulajdonjog későbbi megszerzését célzó szerződés majdani megkötésére vállalnak kötelezettséget.)
Az ilyen jól átgondolt, bonyolult ügyleti konstrukciók esetében meglehetősen nehéz annak bizonyítása, hogy részben vagy egészben a termőföldszerzési tilalom kijátszására irányulnak, illetve hogy bizonyos elemeik leplezett szerződésnek minősíthetők. Erre utalhatnak olyan körülmények, mint hogy a stróman anélkül, hogy a földművelés az élethivatása lenne, nagy mennyiségű termőföld tulajdonjogát szerzi meg rövid időszak alatt. Ugyancsak gyanús, ha a stróman az anyagi helyzete alapján nem tudná megszerezni a megvásárolt jelentős mennyiségű ingatlant, vagy ha a szerzés után viszonylag gyorsan átengedi a használat, hasznosítás jogát a tényleges érdekeltnek. Bizonyíték lehet a turpisságra az is, ha kimutatható a pénzmozgás a stróman és a tényleges érdekelt között, de erre utalhat a tényleges érdekelt javára fennálló, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett dologi biztosíték is.
Örökbefogadás
Nem zárhatók ki olyan kísérletek sem, hogy a törvényes öröklési rendet hívják segítségül a földszerzéshez. Ilyenkor a termőföld-tulajdonos örökbe fogadja a külföldi kiskorú személyt. Ennek gyakorlati kivitelezhetősége igencsak kérdéses, az ilyen örökbefogadás tipikusan színlelt ügylet is lenne, így azt a gyámhatóság nem hagyhatná jóvá, hiszen nem az örökbefogadás tényleges célját, a családjogi kötelék kialakítását kívánják e felek elérni, hanem csak az örökbefogadás egy mellékhatását, a törvényes örökösi jogállást.
Zálogjog
Az Ftv. nem tilalmazza a zálogjog alapítását a termőföldekre. A Ptk. 2001. szeptember 1-jétől hatályos módosítását megelőzően nem volt kizárt kézizálogjog alapítása sem az ingatlanokra, ami együtt járt az ingatlan birtoklásával és megállapodás alapján használatával és hasznosításával a zálogjogosult részéről. A módosítás után viszont ingatlanra csak jelzálogjog (önálló zálogjog) alapítható, ennek viszont az a sajátossága, hogy a zálogtárgy birtoklásának, használatának és hasznosításának joga a zálogkötelezettet illeti, azért is, hogy ne legyen megfosztva attól a vagyontól, amellyel gazdálkodva kitermelheti a zálogjoggal biztosított tartozásának fedezetét. Ezért a termőföldre biztosított zálogjog kikötése és azzal egyidejűleg a föld használatát lehetővé tevő szerződés megkötése – a Ftv. szerzési tilalmainak semmisséget eredményező kijátszásán túl – a zálogjogi szabályok megkerülése miatt is semmis.
Elbirtoklás
Ugyan az Ftv. nem tiltja az elbirtoklás és ráépítés útján való termőföldszerzést, de amennyiben ezekkel kapcsolatosan kimutathatóak visszaélésszerű elemek (pl. a tudatosság) is, úgy kifogásolható azok jogszerűsége, és adott esetben nem vezethetnek tulajdonszerzésre.
Semmisségi per
A jogellenesnek tekinthető technikák ("zsebszerződések") következménye alapvetően semmisség. A semmisségre ugyan a polgári jog szabályai szerint bárki határidő nélkül hivatkozhat, ám ez nem jelenti, hogy a semmisség megállapítása iránt bárki bírósághoz fordulhat. Az állandó gyakorlat szerint keresetindításra csak az jogosult, aki jogilag érdekelt a semmisség megállapításában. Ebbe a körbe alapvetően a felek, illetve azok tartoznak, akiknek valamilyen közvetlen érdekük fűződik a szerződéshez vagy annak tárgyához, továbbá akit jogszabály a keresetindításra feljogosít (ilyen például az ügyész). Nehezíti azonban az érvényesítést, hogy az igazi érdekeltek aligha fognak pereket indítani a "zsebszerződések" érvénytelenségének megállapítására, az ügyész pedig az információk és adatok hiányában nem lesz abban a helyzetben, hogy az egyébként is nehezen bizonyítható tényekre hivatkozva megalapozottan tudjon perelni.
A haszonbérlet korlátozása* Termőföld haszonbérletére jogosultak mind a bel-, mind pedig a külföldi magán- és jogi személyek és jogi személyiség nélküli szervezetek, de a belföldi magánszemélyek és a külföldiek által haszonbérelhető földterület legfeljebb 300 ha vagy 6000 AK értékű, a belföldi jogi személyek és szervezetek által haszonbérelhető földterület pedig legfeljebb 2500 ha vagy 50 000 AK értékű lehet (Ftv. 22. §). * A haszonbérleti szerződés leghosszabb időtartama 10 év (erdő esetében a vágásérettségi kor lejártát követő 5. év végéig; szőlő, gyümölcsös és más ültetvény esetében az értékcsökkenési leírási időszakra), de az Ftv. rendelkezéseiből levonható az a következtetés, hogy haszonbérleti szerződés erre az időtartamra, akár többször is egymás után, ismételten köthető (pl. bérlő előbérleti joga). A 10 éves korlátozás célja tehát csak az, hogy túlzott mértékű lekötöttségek ne alakuljanak ki, és a földtulajdonosoknak időszakonként lehetőségük legyen megfontolni, hogy a korábbi haszonbérleti feltételekkel kívánnak-e új szerződést kötni a régi bérlővel, vagy új feltételeket, illetve új bérlőt szeretnének (Ftv. 13. §). Az persze ilyen szabályozásnál mindig kérdéses, hogy a haszonbérlők érdekeit a fenti időtartamok szolgálják-e, lehetővé teszik-e az ésszerű, hosszú távra tervezett gazdálkodást |