Új irányzatok az ingatlanpiacon

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2001. szeptember 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 41. számában (2001. szeptember 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Felveti a pénz manapság az ingatlanpiacot. Főleg Európa nyugati felén, de efelé haladunk Magyarországon is. A font-, frank-, líra- és márkaözön nemcsak azért áramlik erre a területre, mert zuhanásban vannak a tőzsdék, és a lassuló Amerika után az öreg kontinensen ugyancsak fékeződik a gazdaság kereke. A friss pénz azért is jelenik meg az ingatlanpiacon, mert változóban van az intézményi befektetők magatartása. Stagnálás idején (nevezzük egyelőre előválságnak) szívesebben fordulnak a hosszabb távú, ám biztonságosabb módozatok felé, mint amilyen az ingatlan is.

Több befektető, szerkezeti változások

A 2001 májusában kiadott előrejelzés szerint az európai nyugdíjalapok és más pénzpiaci alapok egy része a következő húsz évben legalább egymilliárd dollárnak megfelelő összeget áramoltat az ingatlanágazatba. A sok alap közül talán a nyugdíjalapok költekezése a legmutatósabb. Az elmúlt évtizedben átlagosan 8-10 százalékot fordítottak az összes rendelkezésükre álló forrásból ilyen célra, ám 2020-ig az arány 15 százalékra emelkedik. Ez részben azzal függ össze, hogy öregedőben van Európa lakossága, és gyors ütemben fejlődik a nyugdíjasokat segítő pénzügyi háttériparág. A különböző alapok jobbára a szabadidős és turisztikai ingatlanprojektekbe szállnak be finanszírozóként vagy garanciavállalóként.

Amerikai cápák

Az idén tavasszal nyilvánosságra került legfrissebb felmérések szerint Amerika a korábbi éveknél is nagyobb hévvel "vetette rá" magát a vén kontinens ingatlanszektorára. Az ok igen kézenfekvő: egyre szűkebb az otthoni mozgástér és egyre kisebb a megnyerhető haszon. Európa még nem annyira telített, a relatív nyereség még mindig nagyobb (7-11 százalék), tehát megéri átruccanni. Tavaly az amerikai befektetők 36,4 milliárd dollárt röpítettek át az óceánon, vagyis húsz százalékkal többet, mint 1999-ben. Ennek a pénznek az egyharmada a már itt lévő amerikai érdekeltségek terjeszkedésére ment el - a terjeszkedési tempó 35 százalékos emelkedést mutat a megelőző évhez képest.

Szakértők szerint Franciaországban egyebek között az a vonzó, hogy bár nem csökkennek a bérleti díjak, mérséklődnek viszont az ingatlanra kivetett különböző adók. A német piacra igen körülményes belépni, mert a helyi alapok jól szervezettek és vaskos a pénztárcájuk, de például az irodaépítés és a logisztikai terület ígéretesnek tűnik, különösen Berlinben, Frankfurtban és Hamburgban. A mediterrán országok hagyományosan jó célpontnak minősülnek szinte minden kereskedelmi ingatlanforma esetén, de a pénzpiaci eszközök még nem annyira kifinomultak, mint mondjuk Nagy-Britanniában vagy Hollandiában.

Feértékelődő belső körzetek

A nemzetközi tapasztalatok alapján egyértelmű, hogy a fiatalok és a tehetősebb hajlottkorúak egy része számára fontos, presztízsértékű és praktikus is a város szívében élni. Londonban a Covent Garden környékét, New Yorkban a Central Parkot, Párizsban a Place des Vosges-t hozzák fel példaként arra, hogy felértékelődőben vannak a belső körzetek. Egyszerűen újra felfedezik azokat. Budapesten a Cézár-ház és a tervezett Madách Gardens lehet ilyen "első fecske". A belső kerületek jóval ingergazdagabbak, mint az agglomerációs alvó parkok, s a kiskereskedelem megint érdemesnek tartja ezeket arra, hogy visszaköltözzön a városszéli bevásárlóközpontokból. A városvezetés ugyancsak mind több pénzt szán a zöldövezetek növelésére és a kulturális infrastruktúra javítására.

Térségünk megítélése

Közép-Európáról azt tartják, hogy "már ott van a radar képernyőjén, és közép felé halad". Budapesten, Prágában és Varsóban zömmel német ingatlanalapok jelentek meg, de túlzás lenne azt állítani, hogy nagy zsákokkal hozzák a pénzt. Egyöntetű a szakma véleménye: az uniós csatlakozás után jóval több és nagyobb volumenű befektetésre lehet számítani ebben a térségben.

Új elem, hogy az előbbiekben említett turisztikai ágazatban érdekelt külföldi (amerikai, brit, német) befektetők nem csupán a mediterrán államokba igyekeznek, hanem Közép-Európába, a Balkánra és egyes kelet-európai városokba. A piaci folyamatokat elemző Horwath Consulting nemzetközi szállodaipari és ingatlan-tanácsadó cég szerint a hozamok alapján az élbolyt Prága vezeti Varsó, Kijev és Odessza előtt, Budapest csak utánuk következik. A csatlakozáshoz közelebb álló közép-európai országokban szinte mindenütt nagy a szállodaépítési láz, de e téren már Magyarország vezet. A következő két évben közel háromszázmillió dollár értékű szállodát adnak át a magyar fővárosban, vidéken pedig a gyógyturizmus feltételrendszere javul. Természetesen a fellendülés az ingatlanpiacot kiszolgáló ágazatokat (építőipar, pénzintézetek, szolgáltatók) is fejleszti.

A délszláv államok számunkra azért is fontosak, mert erősen gerjesztik a térségben kialakult versenyt azzal, hogy ott viszonylag olcsón lehet ingatlanhoz jutni. Horvátország az egyértelmű favorit az ingatlanszakma szemében. Aggasztó viszont a tulajdonviszonyok rendezetlensége és a hozamelvárások erős ingadozása. A szállodavállalatok igen jelentős hányada eladósodott és rossz szerkezetben működik, ezért csak a legelszántabb német és francia ingatlanbefektetők vásárolják fel ezeket, egyelőre nem túl nagy számban. Szerbia és Montenegró a kiszámíthatatlan politikai helyzet miatt rendkívül kockázatos, ám éppen ezért nagy hasznot magában rejtő lehetőség. Az infrastruktúrában fantáziát látó intézményi befektetők viszont máris felvették mindkét országot a "becserkészendők" közé.

Szlovákiában és Romániában az úgynevezett másodlagos városokat (a fővároson kívüli nagyobb településeket) szemelték ki a nyugat-európaiak. Mindkét országban erős a fejlődés a hegyvidéki turisztikai ingatlanoknál, illetve a nagyvárosok kiskereskedelmi ingatlanpiacán.

Az Európában 2000-ben megvalósult külföldi ingatlanbefektetések (a származás helye szerint, %)

Németország

42

Észak-Amerika

21

Nagy-Britannia

8

Nemzetközi vegyesvállalatok

6

Közel-Kelet, Afrika, Izrael

5

Hollandia

4

Egyéb európai

4

Írország

3

Olaszország

3

Ázsia

2

Ismeretlen

2

Változó profil

A Healey & Baker nemzetközi tanácsadó cég kifejezetten a szabadidős tevékenységekre alkalmas ingatlanok helyzetét vizsgálta meg 23 európai országban, térségünket is beleértve. Kisebb-nagyobb eltérésekkel, szinte mindenütt jól fejlődő ágazat képe rajzolódott ki. Bizonyos jelek azonban arra utalnak, hogy a fejlesztők nem megfelelően mérték fel a lehetőséget.

Budapesten három-négy év alatt teljesen telítődött a bevásárlóközpontokban létesült multiplex mozik piaca. A Pólus Centerben lévő, a maga nemében Magyarországon az első ilyen létesítmény most keresi új gazdáját, és rövid időn belül várhatóan további egy-két fővárosi multiplex is erre a sorsra jut. A bevásárlóközpontok üzemeltetői természetesen nem ülnek karba tett kézzel, gőzerővel keresik a másfajta szabadidős tevékenységre összpontosító cégeket. A Lurdy Házban például óriási fitneszközpontot hoztak létre az emeleten, ahonnan korábban több bérlő is leköltözött a földszintre. Más külső kerületekben is hasonló lépésekre készülnek, és a bevásárlóközpontokon kívül különböző egészségcentrumok, kulturális és szórakoztató feladatokat ellátó egységek épülnek.

Szórakozni persze csak az fog, és az hagy ott súlyos ezreket (a befektetők örömére), akinek nincs lakásgondja. A hetvenes-nyolcvanas évek nyugat-európai konjunktúrája ki is használta ezt, hiszen ott azokban az évtizedekben ugrott meg az ingatlanpiac e szegmense. Talán nem elsietett kimondani: ez a konjunktúra érzékelhető mostanában térségünkben és főleg Magyarországon.

A lakásárak alakulása Magyarországon 2001-ben (Ft/m2)

 

Olcsó kategória

Középkategória

Luxuskategória

Kulcsrakész

Szerkezetkész

Kulcsrakész

Szerkezetkész

Kulcsrakész

Szerkezetkész

Telekhányad

20 000

20 000

40 000

40 000

80 000

80 000

Építés

120 000

60 000

170 000

80 000

230 000

100 000

Áfa

30 000

15 000

42 500

20 000

57 500

25 000

Marketing

6 000

5 000

9 000

6 000

11 000

8 000

Finanszírozás

3 000

2 000

5 000

3 000

30 000

16 000

Összköltség

179 000

102 000

266 500

149 000

408 500

229 000

Haszon

27 000

15 000

40 000

23 000

102 000

57 000

Eladási ár

206 000

117 000

306 500

172 000

510 500

286 000

Forrás: Revital

Ébredező lakáspiac

Ébredőben van a sokáig Csipkerózsika-álmát alvó magyar lakáspiac. A főváros környékén mindenütt szorgos kezek emelnek kisebb-nagyobb lakóparkokat, egyes körzetekben a felújításra is jut pénz. Olyannyira, hogy amint azt a Ferencvárosban tették, egész negyedeket egyszerre varázsolnak újjá. A IX. kerület egy részében már budai árakkal számolnak, sőt a felújítási projektben nem szereplő lakások esetén is magas (220-300 ezer forint/négyzetméter) az ár. A Ferencvárosban az is figyelemre méltó újdonság, hogy nem az önkormányzat pénzéből, hanem vállalkozói forrásokból kezdődtek a projektek. Kissé fékezőleg hat viszont, hogy itt ezer fölött van az egy időben piacra kerülő lakások száma, ami befolyásolja az értékesíthetőséget és az árat, de még így is megéri a cégeknek.

Erős szerkezetváltás figyelhető meg a magyar lakáspiacon. A luxuslakások (300-400 négyzetméteres alapterülettel) nehezebben eladhatóak, mint három-négy éve, az igény egyre jobban eltolódik a felső közép- és a középkategória felé (120-160, illetve 70-100 négyzetméter). Újabban kifejezetten kis lakásokat magában foglaló tömbökre is van kereslet, mert a lakásmobilitáshoz ez is elengedhetetlen (tekintettel a fiatalok, nyugdíjasok igé nyeire).

Felerősödött a területi mozgás és az elvándorlás is. Tíz év alatt 160 ezer fő hagyta el a fővárost: zömmel a belső kerületek ürülnek ki, és feltöltődik az agglomeráció. Ne gondoljuk, hogy egyedül a Budától nyugatra és északra fekvő térség, a főváros "tüdeje" a célpont. Szakértők szerint legalább ilyen népszerű a délnyugati határvidék (Bicske, Törökbálint, Budaörs), az északkeleti (Veresegyház, Gödöllő) és újabban a délkeleti (Gyál, Vecsés, Üllő, Ócsa, Dunaharaszti) agglomerációs övezet is. Utóbbiak főleg azért, mert ott még mindig jóval olcsóbban lehet építési telekhez jutni, mint a Buda környéki településeken.

A belső kerületekben is megfigyelhető az átrendeződés, mégpedig a presztízsértékűnek számító körzetek felé. A Duna-part egésze vonzó, az árak azonban sokszor csillagászatiak (300-350 ezer forint). Közben új projektek hasonló vagy csak valamivel magasabb árú lakásokat hirdetnek (Cézár-ház, Millenniumi Városközpont, Jászai Mari tér).

A külföldi ingatlanbefektetések célterületei Európában 2000-ben (%)

Franciaország

37

Nagy-Britannia

23

Olaszország

14

Belgium

9

Spanyolország

6

Hollandia

6

Németország

2

Csehország

2

Más európai ország

1

Bővülő hitellehetőségek

Az egész lakáspiacot megmozgatja, hogy örvendetesen szélesedik és remélhetőleg finomodik a hitelpiac. Pénzügyi szakértők szerint a fiatalok és a középrétegek mindinkább hajlandók is élni a kölcsönök nyújtotta lehetőségekkel, s nem csupán az államilag támogatott módozatokkal. A hitelfelvevők egyharmada középvezetőként dolgozó alkalmazott, ötödük önálló vállalkozó, míg 16 százalékuk tanuló.

A makrogazdasági adatokat figyelembe véve - és fenntartva, hogy a következő két-három évben nem mérséklődik jelentősen a gazdasági növekedés - várhatóan tovább emelkedik majd az üzleti hitelfeltételeket vállaló középkorúak és fiatalabbak aránya (a kamat most 15-18 százalékos). Valószínűleg újabb jelzálogbankok jelennek meg, ami a jelzálog-hitelezést is felfrissíti. Kikerülhetetlen, hogy a kormány a használt lakásokra vonatkozó hiteltámogatási rendszerrel álljon elő. Ez ugyanis több millió embert érint, a bankoknak pedig további forrás lehet, mivel a mérséklődő kamatok miatt szűkül a hasznuk. További új szín a palettán, hogy a mostani négy ingatlanalapnál több ilyen intézményes forma lép be a pénzügyi rendszerbe. A legújabb az Európa Ingatlan Alap, amelyet - mások mellett - a több nagy projekttel és hitelcentrummal is rendelkező Biggeorge's International egyik főtulajdonosa indított el.

Az európai ingatlanberuházások típusainak megoszlása (%)

Iroda

76

Vegyes

8

Kiskereskedelmi

7

Szálloda

7

Raktár

1

Egyéb

1

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2001. szeptember 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére