Vállalkozói ingatlankölcsön

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2001. április 1.) vegye figyelembe!

Banki hitel téglából és habarcsból

Megjelent a Cégvezetés (archív) 36. számában (2001. április 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

 

Tavaly óta egyre több bank kínál kisvállalkozói hiteleket tüzetes cégvizsgálat, adósminősítés nélkül, döntően az ingatlanfedezet alapján. Az ezek iránt érdeklődő cégeknek a kölcsönfelvétel előtt nem árt megismerkedniük a sokféle jutalékkal és a feltételekkel. Mert az ördög - mint tudható - a részletekben lakozik.

 

Az elmúlt év a magánszemélyeknek nyújtott jelzáloghitelek robbanásszerű növekedését hozta. A bankok erről szóló reklámhadjáratai mellett kevesebb figyelem jutott a vállalkozóknak nyújtott jelzálogkölcsönöknek. Az ilyen típusú hitelek óriási előnye, hogy a fedezetet szinte teljes mértékben a kölcsönfelvevő ingatlana képezi. Nem vizsgálják meg tüzetesen a cég üzleti helyzetét, és nem kell saját erőt sem igazolni. Különösen ez utóbbi jelenthet nagy könnyebbséget a vállalkozók többségének.

Sok pénzintézet éppen a közelmúltban - például a CIB Bank 2000 novemberében, a Postabank (Pb) szeptemberben, a Budapest Bank (BB) áprilisban, a Konzumbank pedig idén, január végén - indult el ezzel az új lehetőséggel. Az OTP Bank valószínűleg az első a sorban, a maga 1999. őszi startjával.

Több, mint nyelvi probléma

A jelzálogkölcsön fogalmával kapcsolatban némi zavar él a köztudatban. Valódi jelzáloghitelnek csak azt a kölcsönt nevezzük, amelynek forrását a bank jelzáloglevelek kibocsátásával teremti elő. Ilyet itthon egyelőre alig lehet találni, hiszen forrást egyedül az állami Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) szerez be így, márpedig az döntően a lakosságnak nyújt hiteleket.

A bankok jelzáloghitelnek nevezik azonban azokat a kölcsönöket is, amelyek fedezete ingatlan, amire jelzálogot jegyeztethetnek be. Sokan ugyanezt a módozatot egyszerűen csak ingatlanfedezetes hitel néven kínálják.

Tovább bonyolítja a képet, hogy a legtöbb bank az ingatlan tüzetes átvizsgálása, értékbecslése mellett azért ellenőrzi a hitelt igénylő vállalkozás üzleti tervét, vagy - ha a fedezetbe a magánszemélyt is bevonják - a tulajdonos vagyoni helyzetét, jövedelmét is.

Nem pusztán nyelvi problémáról van szó a különböző hiteltípusok elkülönítésénél. A valódi jelzáloghitelt ugyanis - a jelzáloglevelek hosszú futamideje miatt - akár 10-30 évre is igénybe vehetnék az ügyfelek, legalábbis Nyugaton ez így történik.

A bankok saját forrásából azonban - minden bizonnyal saját biztonságuk okán - csak rövidebb futamidőre telik. A BB, a CIB, az OTP és a Pb is egyaránt maximum 5 évre kínálja kölcsönét. Ráadásul akad olyan pénzintézet (CIB), ahol 1,25 százalékkal olcsóbb kamattal ajánlják a még rövidebb (azaz legföljebb 1,5 éves) futamidejű kölcsönt.

Nagy könnyebbséget jelenthet a vállalkozóknak, hogy az ingatlanfedezetes kölcsönök szabad felhasználásúak, azaz nem kötik meg a hitel célját. Az éppenúgy lehet forgóeszköz-finanszírozás, mint fejlesztés, beruházás ingatlanba, gépbe, berendezésbe stb.

Kérdésünkre több bank is arról számolt be, hogy azok a vállalkozói csoportok - így a kereskedők, közülük is például a gépjárművek értékesítésével foglalkozók - veszik szívesen igénybe jelzáloghitelüket, amelyeknek a Gazdasági Minisztérium (GM) nem kínál kedvezményes, kamat- vagy egyéb támogatásos konstrukciókat.

A hitelfelvevők körét ugyanakkor több bank is leszűkíti. A BB és az OTP például egyaránt előírja, hogy csak a maximum 250 főnél kevesebb alkalmazottat foglalkoztató vállalkozások igényelhetik ezt a kölcsönt.

Kedvezményezett a saját ügyfél

Több pénzintézet is tisztában kíván lenni a hitelfelvevő banki múltjával, ezért kizárólag a saját korábbi ügyfeleinek nyújt kölcsönt. Az OTP tulajdonképpen ezt mondja ki akkor, amikor kiköti: csak azok a cégek kaphatnak hitelt, amelyek az elmúlt 1 évben legalább 5 millió forint forgalmat produkáltak OTP-számlájukon. A hitelnyújtás után pedig a kölcsön kétszeresére rúgó forgalmat, de minimum szintén 5 millió forintot vár el (a kölcsön törlesztését nem számítva) a legnagyobb hazai bank.

A Postabank 1 százalék kamatkedvezményt ad azoknak a hitelfelvevő cégeknek, amelyek már legalább 1 éve kizárólag nála vezetik számlájukat. További együttműködést is elvárnak, amikor előírják: a futamidő alatt az adott vállalat, sőt annak magánszemély ügyvezetője is a Pb-nél vezesse számláját.

A CIB egyetlenként a piacon deklaráltan újonnan induló (ám csak társas jellegű, nem egyéni) vállalkozásoknak is ad ingatlanfedezetes hitelt. Itt a futamidő alatt „csak" azt szabják meg, hogy az adott cég pénzforgalmának 80 százalékát e bank bonyolíthassa le.

A BB a hitelfelvevő vállalkozás mellett hajlandó mások bevonására is az üzletbe. Itt ugyanis a fedezetet akár más független vállalkozás, sőt magánszemély is adhatja.

A kockázatok csökkentése

A bankok egy része a konstrukció kapcsán a Hitelgarancia (HG) Rt. vagy - ha ilyen típusú az adott vállalkozás - az Agrár-vállalkozási Hitelgarancia Alapítvány (AVHA) készfizetőkezesség-vállalását is előírja. Ez attól is függ, hogy korábban melyik hitelintézet kötött megállapodást a garantőr intézményekkel. Ha van ilyen, az nagyban mérsékli a kereskedelmi bank kockázatát.

Az OTP-nél és a BB-nél kötelező a HG kezességvállalása, amelynek intézésében a bank segít. A Pb viszont csak akkor írhatja elő ezt, illetve az AVHA beiktatását, ha a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdonosa nem természetes személy, vagy az, de egyúttal egyéni vállalkozó, közkereseti társaság tagja vagy betéti társaság beltagja is.

Mint a Pb emlékeztetett, 20 millió forint hitelösszeg alatt a garanciaintézmények készfizetőkezesség-vállalásának díjához 50 százalékos díjtámogatás igényelhető. Ezt a gazdasági tárca nyújtja az adott évben rendelkezésre álló keret erejéig.

Az ingatlan árazása

A kapható kölcsönösszeg kisebb vállalkozások számára mindenképp elégnek tűnik céljaik megvalósítására. A BB minimum 5 millió, maximum 50 millió forint hitelt ad, a CIB-nél 3-50 millió, az OTP-nél és a Pb-nél pedig egyaránt 1-30 millió forint lehet a kölcsönösszeg.

Az áhított hitel megszerzéséhez azonban - a már említett biztosítékok mellett - egy sor további feltételnek is meg kell felelni.

A fedezet oldaláról egyrészt a társaságok csak az (egyébként per- és tehermentes, széljegy nélküli) ingatlan egy részét számítják be. A CIB-nél a kölcsönösszeg nem haladhatja meg az ingatlan likvidációs értékének 50 százalékát. A Pb-nél a hitel a fedezeti ingatlan piaci értékének 45 százalékára rúghat.

Az OTP-nél szó szerint úgy fogalmaztak: a hitel az ingatlan „menekülési" értékének maximum 50 százalékáig nyújtható oly módon, hogy az fedezze a kölcsön és egyéves járulékai (kamat, díjak) összegét. A fedezeti érték megállapításánál az értékbecslő által adott és az ingatlanra vonatkozó - eszerint kötelező - biztosítási szerződésben meghatározott érték közül az alacsonyabbat veszi figyelembe e bank.

A „menekülési" vagy likvidációs érték nem egyenlő a piaci árral vagy azzal az összeggel, amelyért az adott vállalkozó megvette az ingatlant. A bank (illetve az értékbecslő) ugyanis sok szempontot - például a környék életminőségét, közlekedési lehetőségeit stb. - figyelembe vesz a likvidációs érték meghatározásánál.

A pénzintézet szemszögéből az is fontos, hogy baj esetén a hitel tőkeösszege és kamatai minél hamarabb térüljenek meg. Márpedig egy-egy ingatlan értékét jelentősen csökkentheti, ha gyorsan akarnak túladni rajta.

Ha a bank netántán „elbukja" a kölcsönt (az adós nem tud törleszteni), értékesítik az ingatlant, és csak az az összeg az ügyfélé, ami a hitelintézet kielégítése után megmaradt.

Az OTP egyébként - talán kissé meglepő módon - olyan ingatlant is elfogad fedezetként, amely már általa más lakáshitellel terhelt. Erről azonban csak akkor lehet szó, ha a már meglévő, illetve a most bejegyzendő jelzálog együttes értéke nem haladja meg az ingatlan likvidációs értékének 50 (rosszabb esetben 35) százalékát.

Érdekes módon a BB nem az ingatlanfedezethez, hanem az ügyfél jövedelméhez viszonyít: a kölcsön itt maximum a vállalkozás éves nettó árbevételének 50 százaléka lehet. A hitelintézetnél ennek kapcsán rámutattak: az ingatlanfedezet az elsődleges, de - a bankok jó részéhez hasonlóan - e mellé itt is egyszerűsített jövedelemvizsgálatot végeznek.

A pénzintézetek egy része konkrétan is felsorolja, hogy milyen típusú ingatlanokat fogad el biztosítékként. A BB-nél például az ipari üzemek, telephelyek, építési telkek, irodák, raktárak, továbbá a kereskedelemben, vendéglátó- és szállodaiparban stb. használt ingatlanok jöhetnek szóba.

Tágabban fogalmaz a Pb, amely az említettek mellett lakott vagy lakatlan lakást, illetve garázst és üdülőt is elfogad. Akadnak olyan hitelintézetek is, amelyek nem kötik ki előre, milyen típusú ingatlanokat fogadnak el.

Önigazolás

Mit kell magáról igazolnia a vállalkozásnak, ha kölcsönt akar? Magától értetődő, hogy ne álljon csőd-, felszámolási vagy végelszámolási eljárás alatt, ne legyen lejárt banki vagy köztartozása. A bankok azt is elvárják, hogy a vállalat devizabelföldiként működjön, jogi helyzete tisztázott legyen (ne folyjék ellene a cég létét befolyásoló per, a nyilvántartásokban szerepeljen). Természetesen nem kaphat hitelt az a cég sem, amelynek tulajdonosai, érdekeltségei a banknak korábban valamiféle veszteséget okoztak.

Ha az ügyfél minden szükséges dokumentumot beadott, a bankok többsége - állításuk szerint a CIB, Pb - mintegy 2 héten belül elbírálja hitelkérelmét (a hitelintézetek általában be sem fogadják a kérelmeket, ha nincs meg minden szükséges okirat). Az OTP közlése szerint 5 munkanapon belül bírálja el a folyamodványt, igaz, ez a „futamidő" már az értékbecslés után értendő.

A hitelintézetek ugyanis hivatalos értékbecslővel kívánják megtudni a fedezetül szolgáló ingatlan pontos értékét. A legtöbb bank azt is kiköti, hogy az értékbecslő csak általa „megfelelőnek" minősített lehet. E munka díja - amely az ingatlan típusától és méretétől függ - meglehetősen borsos: például az OTP tájékoztatása szerint 24-110 ezer forint.

Pluszköltségek

A leendő ügyfeleknek nem árt tudniuk: e pénz és a hitel kamata mellett még számos más költség terheli őket. Az ezeket összesítő teljes hiteldíjmutatót (THM) sajnos a megkérdezett bankok nem kívánták rendelkezésre bocsátani.

A hitelfelvevők kezelési költségre számíthatnak, amelyet általában a még aktuális tőketartozás százalékában szoktak megszabni. A CIB-nél évi 1,5, az OTP-nél évi 1,5 százaléknyi ez a teher. A Postabanknál éven belüli hitelnél 1, éven túlinál viszont 2 százalék, ezt azonban nem évente, hanem csak egyszer róják ki.

A bankok többsége a hitelbírálatért is díjat számít fel. Az OTP-nél ennek összege 10 ezer forint, plusz a kölcsön 0,5 ezreléke. A Postabank éven belüli kölcsönnél 10, hosszabb futamidőnél 20 ezer forintot (plusz általános forgalmi adót) kér e célra, a BB és a CIB viszont egyetlen fillért sem.

Úgy tűnik, a CIB-nél - ahol a hitelt tetszőlegesen akár több részletben is fel lehet venni - a bírálati díjat a csak itt felszámított úgynevezett folyósítási jutalék „pótolja". Ez minden folyósításnál 15-15 ezer forint.

E pénzintézet ráadásul előtörlesztés esetén még 0,25 százalék díjat, ha pedig az ügyfél esetleg mégsem veszi fel a már megítélt kölcsönt, 0,5 százalék „forgalomelmaradási jutalékot" igényel magának. A CIB mellett a Pb-nek is megvan a maga egyedi költsége, hiszen itt 1 százalék rendelkezésre tartási jutalékot kérnek a nem azonnal felvett hitelnél.

Az ügyfélnek jelentkező kis- vagy középvállalkozó számára életbevágóan fontos lehet tudni, milyen tőke- és kamattörlesztési ütemezést vár el tőle a hitelnyújtó bank. Különösen az lehet izgalmas, hogy lehetőség van-e némi türelmi időre a visszafizetés megkezdése előtt.

Az OTP maximum 1 év, a CIB és a Pb 6-6 hónap türelmi időt ajánl fel, a BB-nél viszont azonnal meg kell kezdeni a törlesztést. Az utóbbi társaság azonban a tőke- és kamatok esetében is lehetőséget ad a havi mellett negyedéves ütemezésű törlesztésre. Az OTP-nél erre csak a tőketörlesztés esetén van lehetőség (azaz a kamatokat mindenképp havonta kell fizetni). A Pb havi törlesztést ír elő, de az 1 évnél rövidebb kölcsönöknél itt lehetőség van arra is, hogy mindent (tőkét, kamatot) egyben, a futamidő végén teljesítsen az ügyfél. A szigorú CIB viszont mindenképpen a havi részletfizetéshez ragaszkodik.

A Széchenyi-tervhez igazítva

Az ismertetett konstrukcióktól némiképp eltér a - Pb-hez hasonlóan döntően állami tulajdonban lévő, ám annál várhatóan csak később privatizálandó - Konzumbank (Kb) vállalkozói jelzáloghitel-konstrukciója. Ennek startját szándékosan az állami Széchenyi-terv pályázatainak kihirdetésére időzítették a banknál, mintegy a költségvetési lehetőségek kiegészítéseként.

A Konzumbank üzletpolitikájának megfelelően hangsúlyozottan a 10-nél kevesebb alkalmazottal működő, maximum 700 millió forint éves nettó árbevételű vagy 500 millió forint mérlegfőösszegű kis- és középvállalkozókat (kkv) célozta meg. Jóval kisebb cégek jelentkezhetnek tehát, mint akár a BB, akár az OTP esetében.

További szűkítés, hogy a futamidő maximum 1 év lehet, ami kérésre még 12 hónappal hosszabbítható meg. A rövid kihelyezési politikával függ össze, hogy nincs türelmi idő a visszafizetés megkezdésére sem.

A Kb-nél feltételként ráadásul azt is kikötötték, hogy a kölcsönért folyamodó vállalkozásban az állam, önkormányzat vagy a nem kkv-nak minősülő cégek tulajdoni részesedése - tőke vagy szavazati jog alapján - külön-külön és együtt sem haladhatja meg a 25 százalékot.

A szabad felhasználású hitel igénylését némileg az is korlátozza, hogy a piacra lépés előtt a Konzumbank a hitelgarancia-társaságok közül csak az Agrár-vállalkozási Hitelgarancia Alappal kötött megállapodást fedezeti garancia vállalásáról. Az alapítvány ugyanakkor csak a vidékfejlesztési célok megvalósítását segíti, így elvileg budapesti cégek nem lehetnének ügyfelei. A „kiskaput" az teremti meg, hogy az AVHA elfogadja, ha a fővárosi cégnek bármilyen, a hitellel összefüggő (felhasználási, értékesítési) kapcsolódása van a vidékkel.

Kedvező azonban e pénzintézetnél, hogy - miközben szintén a többiekével nagyjából megegyező kamatot számítanak fel a kölcsön fejében (lásd táblázatunkat), az értékbecslőnek felkért OTP Ingatlan Rt.-nek fizetett díjon és az AVHA-jutalékon felül semmilyen egyéb költséget nem rónak ki az ügyfélre. (Az alapítvány egyébként 5 millió forintig 90, afölött 80 százalékot garantál a kölcsönösszegből.)

A Kb a fedezetül felajánlott - a cég vagy az ahhoz tulajdonosként kötődő magánszemély tulajdonában lévő - ingatlan likvidációs értékének legföljebb 35 százalékáig ad jelzáloghitelt.

Az egyszerűsített adósminősítés során e bank a „szokásos" kitételek mellett azt is feltételül szabja, hogy a hozzá forduló cégnek legyen legalább egy lezárt gazdasági éve. Többéves működés esetén pedig legalább egy nyereséges esztendő az előírás.

Ingatlanfedezetes hitelek kamatai
Bank neve Kamat mértéke

Budapest Bank

nem közölték

CIB Bank

16,75*; 18**

Konzumbank

14,5-19,2***

Postabank

18,5-19,5

OTP Bank

18,5

* 0-18 hó futamidőnél;
** 18-60 hó futamidőnél;
*** a fedezeti ingatlannak a hitelhez viszonyított arányától függően.
Forrás: társaságok közlései

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2001. április 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére