Irodaépítési láz

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. november 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 31. számában (2000. november 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

Pontosan nem tudni, hogy a fővárosban hány iroda van, egyes piaci elemzők szerint nyolcszázezer, mások szerint viszont egymillió négyzetméter a modern - új építésű vagy magas színvonalon felújított - irodák összalapterülete. Az eltérés elsősorban abból adódik, hogy ki mit tekint elfogadható minőségnek, és mit fogad el B kategóriásnak, azaz másodosztályúnak. Ezt a piacot egyébként is nehéz feltérképezni a sok kisméretű, főként társasházban lévő bérlemény miatt. Tény ugyanakkor, hogy a kiadható irodák több mint fele az utóbbi három évben épült. S a tempó nem mérséklődik: az idén az első hat hónapban hozzávetőleg 110 ezer négyzetméternyi új létesítménnyel bővült a kínálat, a tervek szerint még csaknem ugyanennyit átadnak az év végéig, jövőre pedig további 230-240 ezer négyzetméter vár bérlőre. Habár az utcai járókelőnek már most is az a benyomása, hogy szinte minden második sarkon irodaház épül, a valóságban az európai mezőnyben még mindig hátul kullogunk. A városok sorrendjében csupán hatodik helyen álló, Budapesttel körülbelül azonos nagyságú Bécsben például csaknem nyolcszor több az irodahelyiség, mint nálunk - mutatott rá Gerő János, a DTZ Hungary Kft. ügyvezető igazgatója.

Népszerű műemlék épületek

A kereslet 1996 óta évről évre nő, ám mégsem képest lépést tartani a kínálat bővülésével. Ezt jól mutatja, hogy az üresen álló irodák aránya az 1998. év végi 15 százalékról tavaly decemberre 19 százalék fölé emelkedett. A Colliers Nemzetközi Kft. előrejelzésében viszont azt állítja: az általános kihasználatlanság az idei év végére várhatóan 16 százalékra módosul. Az optimizmus oka: 2000-ben rekordszámban adhatnak bérbe irodákat, az elkelt terület elérheti a 150 ezer négyzetmétert, ugyanakkor éppen a bérlők körében legkeresettebb helyszínen, a Váci utca vonzáskörzetében kerül számos új beruházás tető alá. Az átlagokkal egyébként is csínján kell bánni - figyelmeztetett Michael Smithing ügyvezető igazgató. A legkedveltebb Váci úton és Budaörsön a kihasználatlanság az öt százalékot sem éri el, ugyanakkor a Belvárosban a húsz százalékot is meghaladja. Ennek az az oka, hogy ma már szinte csak a pénzügyi és a tanácsadói kör, valamint az ügyvédek ragaszkodnak a belső városrészhez. A legrosszabb helyzetben a több mint húszezer négyzetméteres Lurdy irodaház van, ahol eddig mindössze pár ezer négyzetmétert sikerült kiadni.

Bár az idén elkészülő irodák többsége Budán és Észak-Pesten található, érdemes megemlíteni egy új belvárosi tendenciát, ami nyilván összefügg azzal, hogy e területen egyre kevesebb az üres telek. A belső kerületekben átadásra kerülő tíz "A" kategóriás irodaházból hat felújított műemlék épület, köztük van például a Central Irodaház, az Ybl Palota és az Akadémia Bank Center.

De vajon miért nem csillapodik az építési kedv, ha túlkínálat van? Szakértők szerint a piac viszonylag rugalmatlan: a kereslet és a kínálat csak három-négy éves késéssel képes kiegyenlítődni. A kilencvenes évek elejének irodaínsége 1994-ben szűnt meg, ekkorra a kínálat növekedésének következményeként a korábbi irreálisan magas, esetenként 55 márkás bérleti díjak 40 márka közelébe estek vissza. Hatására a spekulatív fejlesztések le is álltak, pontosabban kivártak velük a beruházók, ami természetszerűleg a kínálat újbóli beszűkülését eredményezte. A mostani építési láz közvetlen előzménye, hogy a kereslet 1998-ban ismét megugrott, ami az akkori gazdasági fellendüléssel hozható összefüggésbe.

Igényes bérlők

A kínálat bővülése igényesebbé és körültekintőbbé tette a bérlőket, akik a minőségi szolgáltatások keresése mellett a költségeik minimalizálására is törekszenek. Ma már szinte nevetségesnek tűnik, hogy a kilencvenes évek elején fő kérdés az volt, hány telefonvonalat lehet bekötni. Napjainkban a jó megközelíthetőség, a megfelelő számú parkoló és a magas színvonalú belső kommunikációs rendszer az alapkövetelmény. Bizonyos üzletágakban kritérium az is, hogy van-e lehetőség a folyamatos terjeszkedésre, ami az irodaparkoknak kedvez, ami mindenekelőtt a felfutóban lévő telekommunikációs cégek, biztosítótársaságok várnak el. Ezt az igényt nálunk elsőként a budaörsi Terrapark ismerte fel, pedig 1994-es indulásakor sokan gyors bukást jósoltak e vállalkozásnak. Tévedtek, jelenleg csaknem ötvenezer négyzetméternyi irodával rendelkezik, s még kétszer ennyit tudna beépíteni. A bérlők között olyan cégeket találni, mint a Pannon GSM, a British-American Tabacco, a Spar vagy a Vivendi. Sikeres példaként említhető a lágymányosi Infopark is , amelyet többek között a Matáv választott központjául.

Sajátos jellemzői a piacnak az egyedi igények szerint felépített létesítmények, illetve az előbérleti szerződések. A DTZ szerint 2000-ben mintegy ötvenezer négyzetméternyi lehetséges kereslet "tűnt el" ezek hatására. Ilyen tranzakciónak örülhetett a svéd Skanska: a beruházásában készült Westend Business Center tízezer négyzetméternyi alapterületű első ütemét teljes egészében előbérletben megvette az Ernst & Young, karöltve a Földhitel- és Jelzálogbankkal (FHB), sőt a közelmúltban átadott második ütem egyharmada is még az első negyedévben elkelt a Sara Lee jóvoltából. Az utca túloldalán a Vodafone kötött a Westend City Centerben lévő irodák nagy részére előbérleti szerződést. Hasonlóra Budán is találni példát: a MOM Park egyik most készülő irodaépületét a SAP foglalta le jó előre. Talán s legnagyobb horderejű ilyen megállapodás az izraeli Ofer Brothers beruházásában a Duna Plaza bevásárlóközpont mögött épülő Duna Park és a Budapest Bank között született: a pénzintézet 12 ezer négyzetméteres székházat "rendelt", amelyet teljes egészében az igényei szerint alakítanak ki.

Az első osztályú irodapiac új és nagy helyigényű szereplői az állami intézmények, amilyen például a már említett FHB, de a potenciális bérlőjelöltek között van a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete is. E tendencia mögött a költségcsökkentés szándéka bújik meg: a modern létesítményekbe beépített intelligens épületfelügyeleti rendszerek optimalizálják az energiafelhasználást, ami már önmagában hatékonyabbá és olcsóbbá teszi a működést. Megtakarítás származik abból is, hogy minden részleg ugyanabban a házban van, és nem a város különböző pontjain. Mindez bőven ellensúlyozza a magasabb bérleti díjakat - állítja Gerő János.

A kereslet és kínálat kiegyenlítődése után az 1996 és 1998 között stabilizálódott bérleti díjak szerény mértékben mérséklődtek, sőt, az irodaházak tulajdonosai különféle kedvezményekre is kényszerültek. Ez lehet akár három-négy hónap bérletidíj-mentes időszak, vagy megtestesülhet az üzemeltetési díjba foglalt szolgáltatásokban.

Érdeklődő befektetési alapok

A bérleti díjak a Jones Lang LaSalle Kft. felmérése szerint jelenleg - az épület elhelyezkedésétől függően - négyzetméterenként havi 22 és 39 német márka között szóródnak, a belső városrészekben 30 márkától indul a tarifa, míg a nem központi elhelyezkedésű létesítményekben jellemzően 22-33 márka között alakul. Ezek kínálati árak, amikből azonban 15-20 százalékot is le tudnak alkudni a nagy területigényű és hosszabb távra tervező cégek. A legdrágább hely a városban változatlanul a Bank Center, ahol az új bérlők ma is ötven márka közeli összeget kénytelenek fizetni. A szakértők a díjak további csökkenésére legfeljebb csak rövid távon számítanak, mert szerintük már elértük azt a minimális árszintet, ami alatt még a külvárosban sem éri meg új irodaházat építeni.

A bérlők kiadásának azonban ezzel még nincs vége: négyzetméterenként és havonta további 3,5-7 márkát kell fizetniük az üzemetetésért (porta-, posta-, őrző-védő szolgálat, vízhasználat stb.), ami nem tartalmazza a villanyszámlát. Ehhez jön még a házon belüli parkolók bérleti díja: a belvárosban havi 150-200 márka, a külvárosban 80-150.

A magyar irodapiac "érettségének" elismerése tükröződik a befektetői érdeklődés élénkülésében. Tavaly hét - éves szinten 9 és 11 százalék közötti hozamú - első osztályú lakott irodaépületet vásároltak meg intézményi befektetők, összesen mintegy 500 millió márka értékben. Ezek a Bank Center, a City Gate, a Buda Square, River Estates, a Daewoo Building, az Office Trade Center és a Central Business Center. A soha nem látott piaci aktivitás hátterében több minden meghúzódik. Nálunk a befektetés gyorsabban megtérülhet, mint Nyugaton, a kockázat is csökkent, de segíthet az a német jogszabály is, amely lehetővé tette, hogy a német ingatlanalapok pénzüket ezentúl külföldön is befektethessék.

Megkezdődött a koncentráció

Budapesten, eltérően más európai városoktól, egyelőre nem alakult ki úgynevezett irodanegyed. Eleinte spontán módon a belvárosi foghíjtelkeket hasznosították ilyencélra, a tudatos helykeresés csak a kilencvenes évek második felében kezdődött. Gerő János hat különböző területet jelült meg, ahol megfigyelhető az irodák koncentrálódása. Ezek a következők: a Belváros, amely felöleli a szomszédos hatodik és hetedik kerület peremét is; a Váci úti folyosó, amely a Deák tértől jelenleg a Duna Plazáig tart, de határa várhatóan az északi vasúti hídig fog tolódik ki; az Üllői út - ez a repülőtéri forgalomra épül; Dél-Budán a Fehérvári út és az M1-es, M7-es és M0-s találkozásánál lévő háromszög; Észak-Budán a Szentendrei út és a Lajos utca útvonala; bel-Budán a Margit körút-Batthyány tér-Moszkva tér által közrefogott Víziváros. Közöttük a legversenyképesebb ma a Váci út.

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. november 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére