Termőföldár-változások

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. október 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 30. számában (2000. október 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

Magyarországon évtizedeken keresztül nem működött a földpiac, ezért valóságos piaci földárak sem alakulhattak ki. Ennek számos kedvezőtlen közgazdasági hatása volt, amelyek közül talán a legnagyobb problémát az erőforrások (föld, munka, tőke) ésszerű társításának az akadályoztatása okozta. Mivel a ráfordítási struktúrában a termőföld értéke nem jelent meg, olyan területeken is foglalkoztak bizonyos növények termelésével, ahol üzemgazdasági okokból nem lett volna szabad. A végeredmény a termelési szerkezet torz területi elhelyezkedése, aminek következtében az ország jelentős járadékjellegű jövedelmektől esett el. (A föld árának klasszikus meghatározását lásd "A föld értéke és ára" című írásunkban!)

Kárpótlás és értékek

A rendszerváltás után a mezőgazdasági művelésbe vont földek privatizációjának folyamatát a kárpótlási törvények szabályozták. A kárpótlás során az arra jogosultak aranykorona-értékben (AK) kaptak kárpótlási jegyet. 1 AK értéke 1000 forint, vagyis egy 20 AK/ha (hektár) értékű terület kárpótlási vagyonértéke 20 000 forint volt.

A kárpótlási licitárakat a törvények alulról korlátozták. Három fő árforma volt a jellemző: a megegyezéses ár, amely az adott (kijelölt) területre pályázók megegyezése esetén (tehát ki hány ha-t vásárol meg) 1000 Ft/AK földárat jelentett; a minimális földár (500 Ft/AK), amely alá a licit nem mehetett; valamint a licitár, amely a licitálás végeredményeként alakult ki.

A licitálás során megyénként is és településenként is jelentős eltérések figyelhetők meg. A területek jelentős hányadát 500 Ft/AK és 1000 Ft/AK közötti áron vásárolták meg. A minimum- és maximumárak között nagy a differencia. A legmagasabb árak megközelítették a telekárakat ott, ahol a terület üdülőövezeti vagy belterületi átminősítésére lehetett számítani.

Az elfogadott kárpótlási elvek a kárpótlási jegyek árfolyamára és a földárra nézve is ellentmondtak mindenféle közgazdasági logikának. A kárpótlási jegyek árfolyama időnként mélyre süllyedt, a jegyekért felajánlott korlátozott vásárlási lehetőségek miatt. Az állam a kárpótlási jegyek felhasználásához nem nyújtott elég bő kínálatot, és a jegyek felhasználását a termőföld megszerzése felborította. Ahol korábban hozzájutottak a kárpótlási jegyekhez, és időben megtörtént a kárpótlási földek kijelölése, ott olcsón nagy földterületekhez lehetett jutni. A későbbiekben föld hiányában (főleg a települések környékén) magas áron sem lehetett az igényeket kielégíteni.

Most, a folyamat befejeződése után azt lehet mondani, hogy a kárpótlási folyamatban kialakult földárak a törvények és a licitálók által is eltorzított, a földek érték- és járadéktermelő képességét egyáltalán nem kifejező arányokat tükröztek.

Egy 1000 forintos kárpótlási jegyet 400-500 forintért is meg lehetett vásárolni.

500 forintos vételár esetén - minimális licitet feltételezve - 1 hektár közepes minőségű szántóhoz már 10 000 forintért hozzá lehetett jutni.

Még kacifántosabb helyzet alakult ki az erdők esetében. Az erdők árverezésére az erdőterület aranykorona-értéke alapján került sor, ami a faállomány értékét nem tartalmazza. 1 hektár erdőt már 2000 forintért (4 AK/ha és 500 Ft/AK licitár) meglehetett szerezni. A leggyakoribb azonban a megegyezéses ár volt, ami példánk esetében 4000 Ft/ha erdőárat jelentett.

A különböző minőségű földek jövedelemtermelő képessége (1980-1990)

Földminőségcsoportok AK

Búzakilogramm kg/ha

-5 alatti

133,3

5,1-10,0

256,4

10,1-15,0

359,0

15,1-20,0

533,3

20,1-25,0

697,4

25,1-30,0

861,5

30,1-35,0

953,8

35 felett

1066,7

Országos átlag 19,8

 594,8

Mai árfolyamok

A hazai piaci földárak alakulására hivatalosan gyűjtött adatok jelenleg nincsenek. Az általános mezőgazdasági összeírás statisztikai adatai között szerepel a földár, de ez még nem hozzáférhető. Tulajdonképpen kétféle földárat célszerű vizsgálni: a ténylegesen kialakult földforgalmi árat, vagyis a piaci földárat és a földek hozadéka alapján kalkulálhatót. Ez utóbbi kétféle módon közelíthető meg: a tényleges földjövedelmek becslése révén (megbecsülik az évi átlagos jövedelmet, majd egy jól megválasztott tőkésítési kamatlábbal meghatározzák a földárat), vagy a tényleges bérleti díjakból vezetik le.

A tényleges piaci földárakról annyi ismeretes, hogy országosan a közepes minőségű szántó ára 60 ezer és 500 ezer forint között ingadozik hektáronként (a földművelési tárca információja). A viszonylag iparosodottabb megyékben a földek ára viszonylag magas. A Földhitel- és Jelzálogbank által a földingatlanra nyújtott hitelek hitelfedezeti értéke alapján becsülhető földár 40-350 ezer Ft/ha között alakul. Személyes információk alapján egy hektár közepes szántó értéke Komárom-Esztergom megyében a jobb fekvésű helyeken 200-250 ezer Ft/ha, átlagban 150-160 ezer Ft/ha.

A földjövedelem alapján kalkulált földárra a legpontosabb mérőszám a búza kilogrammban kifejezett földjövedelme. A földek potenciális jövedelemtermelő képességét jól mutatják az 1980-1990 közötti, tízéves idősor adatai.

A kilencvenes években az ágazat jövedelemtermelő képessége nem javult, sőt romlott, a különböző minőségű földek hozadékarányai pedig gyakorlatilag változatlanok maradtak. Ezért az 1980-1990 közötti évek naturáliában kifejezett hozadékai ma is elfogadható mérőszámoknak tekinthetők.

A dinamikus változások ezen értékelési eljárás mellett könnyen kezelhetők, hiszen az aktuális földjáradék egyenlő a búza-kg-ban kifejezett földhozadék és az adott év tőzsdei búzaárának a szorzatával. Esetünkben egy közepes minőségű szántó földjövedelme, vagy földjáradéka = 0,5948 x 28 000 = 16 654 Ft/ha. Ötszázalékos tőkésítési kamatláb mellett ez 330-340 ezer Ft/ha földértéket mutat. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a földek hasznosítási feltételei jók, s a jövedelmezőségi viszonyok rendben vannak, a földáraknak ezen érték körül kellene ingadozniuk. (A tendenciák egyébként ezt a földárszintet alátámasztani látszanak.)

A földbérleti díjak figyelembevétele a földek piaci értékének meghatározására viszonylag egyszerű. A bérleti díjakra vonatkozó információk a helyszínen szerezhetők be. Az 1995-ben végzett vizsgálatok szerint a bérleti díjak aranykoronánként 15-25 kg búza árával egyeztek meg. Ezeket az értékeket célszerű hektárra átszámítani. Egy közepes minőségű (mondjuk 19,8 aranykoronás) szántó bérleti díja 20 kg búza/AK bérleti díj mellett 396 kg termény árával azonos. Ezek a számok mintegy 30-34 százalékkal alacsonyabb földértékeket mutatnak, mint a földhozadék kalkulációjával becsültek. Szinkronban vannak viszont a jelenlegi tényleges piaci földárakkal.

Mit hoz a jövő?

A mezőgazdasági termőföldek jövőbeni árával kapcsolatban valószínűsíthető, hogy a következő években nő a földek területi termelékenysége, tehát várható bizonyos mértékű földhozadék-növekedés. Az infláció minden bizonnyal mérséklődik, ennek megfelelően alacsonyabbak lesznek a kamatlábak. A kamatlábak csökkenése pedig egyértelműen a földárak növekedését fogja eredményezni.

Az EU tagállamaiban a földárak sokszorta magasabbak a jelenlegi hazai áraknál. Valószínű, hogy a csatlakozás után (vagy már az azt megelőző pár évben) nagyobb mértékű földáremelkedés következik be. Ez a folyamat egyébként az ország északnyugati vidékein már most megfigyelhető.

Az utóbbi időben a legtöbb országban a föld iránti keresletet a mezőgazdasági hasznosításon kívül növelte egy sereg egyéb szándék is, s ez még fontosabbá válhat a jövőben a népesség növekedése és a környezetkímélő technológiák általános elterjedése következtében. A kutatási eredmények szerint a föld értékváltozásainak lehetséges okai, illetve magyarázó tényezői elsősorban a következők: a mezőgazdasági tiszta jövedelem, a kormányzati agrárprogramok, a műszaki haladás, a farmok földterületének bővítési igénye (a mérethatékonyságra való törekvés), a mezőgazdasági földek más jellegű hasznosításának növekedése, a növekvő népességből fakadó relatív földsűrűség.

Noha - mint már jeleztük - a mezőgazdasági tiszta jövedelem és a földérték nem azonos irányban változik, a mezőgazdasági tiszta jövedelmet még mindig az egyik legjelentősebb tényezőnek tekinthetjük a föld értékének alakulásában. Kézenfekvő, hogy egy adott területtől várható jövőbeni nagyobb bevételfolyamat nagyobb jelenlegi földértékhez kapcsolódik. Ehhez természetesen szükség van a jövőbeni nettó megtérülés becslésére. A föld várható jövőbeni nettó hozamáról nincsenek adatok, de ismeretesek olyan kutatási eredmények, amelyek szerint a mezőgazdasági nettó jövedelemnek a korábbinál nagyobb arányát kell a földnek tulajdonítani az erőforrások közötti allokáció során.

Egyes tanulmányok szerint - különböző államokat vizsgálva - az Egyesült Államokban a mezőgazdasági földek értékváltozásainak 83-89 százalékát a nettó mezőgazdasági jövedelem határozza meg.

A mezőgazdasági kormányprogramok hosszú időn keresztül arra törekedtek, hogy csökkentsék a termelésre felhasznált földterületet. E programok előnyeit a földtulajdonosok főképpen a vetésterület csökkentéséért és a földhasználati forma megváltoztatásáért kapott fizetség formájában élvezték. A program valójában megfelelő joghoz igyekezett kötni a föld értékes részén termelhető növények termelését.

A kutatási eredmények szerint a földhöz kapcsolódó kormányzati programok által kiváltott előnyök kapitalizálódnak a mezőgazdasági földek értékében. Az is feltételezhető, hogy a talajjavítási és földhasználat-változtatási programok hatása a földértékre különbözik az ártámogatási programokétól. Az ártámogatást célzó programok ugyanis közvetlenül növelik a nettó mezőgazdasági jövedelmet. A talajjavítási és termékenységfenntartási programok (amelyek például meszezésre, víztartályok létesítésére, alagcsövezésre és öntözésre irányulnak) nyilvánvalóan eltérő hatást gyakorolnak a föld értékére, mint azok a kormányzati programok, amelyek a földhasználat formájának megváltoztatására, a mezőgazdasági termékkibocsátás csökkentésére irányulnak. Bebizonyosodott az a feltevés is, hogy az ár- és jövedelemtámogatási programhoz kapcsolódó műszaki fejlődés igen erős hatást gyakorol a mezőgazdasági föld értékére.

A műszaki haladás hatása

Az elmúlt évtizedekben a műszaki haladás kezdetben általában a mezőgazdasági termékek nagyobb outputjához, később a hatékonyság javításához és a minőség kérdésének előtérbe kerüléséhez vezetett. A mezőgazdasági termékek iránti rugalmatlan kereslet azt eredményezte, hogy a technológiai fejlődés hatására a mezőgazdasági bruttó jövedelem kisebb lett, s ez csökkentőleg hatott a mezőgazdasági föld értékére és a bérleti díjakra.

A termelői áraknak és a gazdálkodók jövedelmének támogatási programja most arra törekszik, hogy fenntartsa az árak és a jövedelmek technológiai fejlődés előtti színvonalát, ami azt eredményezheti, hogy a bruttó mezőgazdasági jövedelem nem csökken, hanem növekszik. A megnövekedett output és/vagy csökkent önköltség, számottevő termékárcsökkenés nélkül arra vezethet, hogy növekszik a föld hozadéka, és nagyobb lesz a mezőgazdasági föld értéke.

A nagyobb gépállomány (mint a műszaki haladás egyik megnyilvánulási formája) lehetővé teszi a gazdálkodónak, hogy nagyobb földterületen gazdálkodjék, ezért ez növeli a föld iránti keresletet. A földterület növelése lehetővé teszi az önköltségek csökkentését azáltal, hogy a rezsit nagyobb földterületre teríti szét. Heady és Tweeten a földérték rövid és hosszú távú rugalmasságára vonatkozólag 0,6, illetve 2,7 értéket feltételeztek. Ebből adódik az a következtetés, hogy a földérték növekedésének fő tényezője lehet a nagyobb földterülethez kapcsolódó, ún. méretökonómiai előnyök kihasználására való törekvés. A többletföld megszerzésére és ezáltal a birtoknagyság növelésére való törekvés tehát növeli a mezőgazdasági földek értékét.

A földtranszferek, a földeladások számának jelentős csökkenése, illetve a viszonylagos földhiány oda vezet, hogy keresleti piac alakul ki. A birtokméret növelését célzó földkereslet erősödése, összekapcsolódva az eladásra kínált farmok és földterület csökkenésével, várhatóan a mezőgazdasági földek értékének növekedését eredményezi.

A föld értéke és ára A klasszikus közgazdasági elméletek a föld árát viszonylag egyszerű módon, a földjáradék (a földnek mint termelési tényezőnek a hozadéka) és a tőkésítési kamatláb hányadosaként határozzák meg. Úgy okoskodnak, hogy az évek múlásával a föld értékre tesz szert a becsülhető nettó jövedelmek (megtérülések) sorozatából, ami remélhetőleg elérhetővé válik a gazdálkodó számára. A föld értékének tehát egyenlőnek kell lennie a jövőbeni nettó jövedelmek jelenlegi értékével, vagyis a jövőbeni jövedelmek mostanra diszkontált értékével. Normális piaci körülmények esetén a föld ára ezen földjövedelem körül ingadozik. A föld azonban különös termelési eszköz, ezért a piaca is sajátos piac. A föld sajátosságai (térbeli kötöttség, a termelési és biológiai folyamatok összekapcsolódása, a nagyon eltérő minőségi különbségek, a lassú tőkekörforgás stb.) miatt a földpiacon nem érvényesülnek tisztán a kompetitív piac jellemzői. A földpiac elsősorban a helyi kínálati és keresleti feltételekhez igazodik. Az eladó - eladandó földjére - csupán néhány potenciális vevő figyelmét tudja felhívni. Nagyon kicsi az esélye annak, hogy pl. a Komárom megyei Igmánd községben eladó földet egy Zala megyei, mondjuk zalaszentgróti vállalkozó vásárolja meg. Ezen a tényen az sem változtat, hogy az ingatlanközvetítők és az ingatlaneladásokkal foglalkozó más szolgáltató szervezetek igyekeznek a földpiac korlátozottságát enyhíteni. Sok országban azonban a földtulajdonszerzés szabályozása is gátat szab a nagyobb méretű földforgalom kialakulásának. Az átlagos vásárló és eladó a földpiacon csupán alkalomszerűen vesz részt, és ennek eredményeként tapasztalatai is korlátozottan érvényesülnek. Sajátos a földpiac a tekintetben is, hogy a termőföld helyhez kötött, térben nem mozgatható, térbeli pozíciója általában a környezet változásának függvénye. Ez azért lényeges, mert emiatt sok esetben spekulációs céllal vásárolnak termőföldet. Egy ipari üzem létesítése, élelmiszer-feldolgozó telepítése, útépítés stb. lényegesen megváltoztathatja a földek fekvési pozícióját, ezen keresztül azok értékét is. Végső esetben földkivonásra is sor kerülhet, vagy más övezetbe sorolják át a területeket (pl. belterületté), aminek révén ugyancsak sokszorosára növekedhet az eredeti mezőgazdasági terület értéke. A földpiac sajátos jellegét hangsúlyozza annak vagyonmegőrző képessége is, ami annak tulajdonítható, hogy a termőföld nem amortizálódik, értékét megtartja (sőt növelheti), tartós megélhetési garanciát és bizonyos értelemben egzisztenciát jelent a tulajdonosának, illetve a használójának, ezért az eladó és a vevő is a hosszabb távon kalkulálható hozadékhoz igazítja a vételárat. A földár meghatározása szempontjából fontos piaci sajátosság, hogy a többi tényezőtől vagy fogyasztási cikktől eltérően összkínálata természeténél fogva viszonylag fix, és általában nem növelhető magasabb ár ajánlásával, vagy nem csökkenthető az alacsony földbérleti díjjal. Az előzőekből nem következik, hogy a földárnak mint piaci kategóriának a kialakulását nem a normális piaci törvények motiválják. De itt azok csak sajátosan érvényesülnek, a termőföld értéke jelentősen és tartósan eltérhet az ártól. Emiatt a földérték és a földár becslésének folyamata, a földjáradék számszerűsítésének módja bonyolult, sok vitára adhat okot.

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. október 1.) vegye figyelembe!

} Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére