Szerződések zsebben

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. október 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 30. számában (2000. október 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

Évtizedeken át, amikor a mezőgazdaságilag művelhető területek alig néhány százaléka volt magánkézben, s a termelés gazdaságosságát az állam által megszabott árak határozták meg, nem volt sem forgalma, sem ára a földnek. Ma viszont már nagy része magántulajdonban van, aki tudja, megműveli területét, aki nem, az bérbe adja. Igazi tőke azonban nyilvánosan nem mozdul - az egyes becslések szerint 5 ezer milliárd forintot érő - magyar termőföld felé, s ennek legfőbb oka a szigorú előírásokat tartalmazó földtörvény.

A kulisszák mögött viszont más a helyzet, egyes szakértői becslések szerint - főleg a nyugati határszélen - már akár 300 ezer hektár föld lehet külföldi tulajdonban, arról azonban becslések sincsenek, hogy a magyar magán- és jogi személyek mekkora területet szereztek a törvényi előírások ellenében.

Földszerzési korlátok

Az 1994-ben megjelent, s azóta többször módosított jogszabály kimondja, hogy tulajdonszerzésnek minősül a termőföld tulajdonának megszerzése, bármilyen jogcímen történik is, kivéve a törvényes öröklést, az elbirtoklást, kisajátítást, kárpótlási célú árverést. A passzus szerint földet Magyarországon lényegében csak belföldi magánszemély tulajdonolhat, kivéve az államot, az önkormányzatot, az erdő- és legelőbirtokossági társulatot és a közalapítványt, valamint az egyházakat és a jelzálog-hitelinzéteket.

A magánszemélyek tulajdonszerzése is korlátozott, maximum 300 hektár összterületű, vagy legfeljebb 6000 aranykorona értékű termőföld lehet egy személy tulajdonában. E területbe nem kell beleszámítani a tanyák körüli 6000 négyzetméteres területet. A méretkorlát alól felmentést kap a kisajátítás során kapott pénzből vásárolt vagy közös tulajdon megszűnésével tulajdonba került terület is.

A hatályos jogszabály tiltja jogi személyek és jogi személyiség nélküli társaságok földtulajdonszerzését. Hasonló a külföldi magán- és jogi személyek megítélése, kivéve ha a földet kisajátításban kapták, vagy kárpótlási pénzből vették, vagy közös tulajdon megszűnésével jutottak hozzá. Külföldiek kezébe mégis kerülhet legális úton termőföld, ugyanis tanyát - a hozzá tartozó maximum 6000 négyzetméternyi területtel - vásárolhat külföldi, az ingatlanszerzésükre vonatkozó külön jogszabályok szerint.

A törvény passzusai csak annak 1994-ben történt hatálybalépését követő ügyletekre vonatkoznak, az előtte szerzett termőföldre nem. Így fordulhat elő, hogy a szakértői számítások szerint legalább 160-180 külföldi cégnek, több száz külföldi magánszemélynek van termőföldje, ahogy magyar gazdasági társaságoknak is van földjük. (A legpikánsabb ebben a történetben, hogy a legnagyobb területtel - 22-23 ezer hektárral - éppen egy állami tulajdonban lévő cég, a Bábolna Rt. rendelkezik.) Természetesen jócskán találni olyan magánszemélyeket, akik nem 300, de akár 1000 hektárt is tulajdonolnak. Ők főleg az 1992 augusztusában kezdődött kárpótlási célú földárverések során szereztek legálisan nagyobb mennyiségű földet, egészen 1994-ig. Persze a gyakorlatban sokkal több személynek van 300 hektárnál nagyobb birtoka, de a jól bevált formula szerint "szétíratták" családtagjaik nevére. Így fordulhat elő, hogy a nagymamától a kiskorú gyermekig mindenkinek van 300 hektár földje a családban, de a földeket egy gazda műveli.

A legkevesebb nagy területtel éppen a földből élők, a parasztok rendelkeznek. Általános felháborodást keltett évekig a tehetősebb polgárok nevében eljáró ügyvédek, ügyvédbojtárok megjelenése a földárveréseken. Sokszor egymaguk képesek lettek volna az egy-egy falu határában elterülő összes földet, erdőt felvásárolni.

Jogi furfangok

Vannak és mindig lesznek telekspekulánsok, egészen addig, ameddig a föld ára sokkalta alacsonyabb a valós, illetve közeljövőben várható értékénél, s a magyar termőföld éppen ilyen. Ma Borsodban, Hevesben 50 ezer forintért, egyes nyugat-magyarországi területen 450 ezer forintért lehet egy hektár termőföldhöz jutni. Ez az ár közel nyolcszor, tízszer, tizenötször kisebb, mint amennyit egy osztrák, holland, vagy éppen angol földművesnek kell fizetnie birtokának gyarapítása érdekében. Nem véletlen, hogy a várhatóan már csak néhány évig olcsó földre rávetették magukat a tőkebefektetők.

Ez a viszonylag biztonságos befektetés öt-tíz év alatt akár tízszeres - 1000 százalékos - hozammal is kecsegtet. Ez az óriási potenciális haszon az, ami miatt sok ezren kockáztatni is mernek. A földtörvény által semmisnek kimondott különféle szerződésekkel, mások ügyes ügyvédek közreműködésével legális, vagy éppen igen szűk kiskapunak minősülő jogi csavarral szereznek újabb hektárokat. A köznyelv által egységesen zsebszerződéseknek nevezett trükkök között azonban különbséget kell tenni. Az utóbbi években ugyanis kialakult egy-két olyan mesteri jogügylet, amely ellen még a földhivatalok sem tudnak tenni, s bejegyzik a tulajdonosváltozást az ingatlan-nyilvántartásba, de vannak egyszerűbb megoldások is.

Ez utóbbiak között legelterjedtebbek a haszonbérletre alapozott zsebszerződések. Ugyanis ha nem is vehet, de bérelhet földet magyar magán- és jogi személy is 300 hektár, illetve 6000 aranykorona-érték fölött, maximum tíz évre. A jogi személyek közül korlátozottak a lehetőségei a gazdasági társaságnak és a szövetkezetnek, mert itt a felső határ 2500 hektár vagy 50 000 aranykorona. (Kivételek itt is akadnak.) A bérletnél a külföldi magán- és jogi személyekre a 300 hektáros, 6000 aranykoronás korlát van érvényben.

A haszonbérlőt elő-haszonbérleti jog illeti meg, azaz ha szándékában áll, őt illeti meg a bérlés joga először. Mint említettük, a zsebszerződések mögött legelterjedtebben a haszonbérleti szerződések húzódnak meg. Magánszemélyek, társaságok olyan bérleti szerződéseket kötnek, amelyben a törvény adta elő-haszonbérleti joguk mellé elővásárlási jogot is kikötnek. Ezek a szerződések a nyilvánosság számára készülnek, s egyfajta biztosítékot nyújtanak a potenciális vevőnek, hogy majd évek múlva, amikor a tulajdonszerzési korlátok megszűnnek, illetve mérséklődnek Magyarországon, szabadon rendelkezhessenek földjeikkel.

A zsebekbe kerülő másik típusú szerződések azonban már komolyabb biztosítékot tartalmaznak. Így például találkozhatunk - a törvényben foglaltaktól eltérően - 99 évre szóló haszonbérlettel, többszöri automatikus bérlethosszabbítással. Ezek azonban még kevés garanciát adnak a bérlőnek, a leendő vevőnek, mert a bérleti jogviszonyt a bérbeadó viszonylag könnyen felbonthatja. Ezért találták ki ügyvédek a haszonélvezeti jogra alapozott földszerzési módot, ami ráadásul a mai törvények szerint legális módja a szerzésnek. Lényege, hogy az általában magánszemélyek számára szavatolt haszonélvezeti jogot társaságok, jogi személyek számára kötik. Azaz egy-egy kft., bt. a haszonélvezeti jog tulajdonosa, s ami pikáns: a jog életfogytig szól, miként az magánszemélyeknél megszokott, de hogyan értelmezhető ez egy társaság esetében.

Változatok egy témára

Haszonélvezeti jogot általában kölcsönök, beruházáshoz szükséges pénzösszegek fejében kérnek a leendő vevők. Gyakorlatilag azonban így a föld vételárát, vagy annak egy részét fizetik ki az eredeti tulajdonos számára. Ennek a megoldásnak az a szépsége, hogy a földhivatalok simán bejegyzik egy-egy kft.-nek, bt.-nek az adott földterületre vonatkozó haszonélvezeti jogát. Igaz, nem tudhatnak a hivatalban arról, hogy a zsebekben lapul egy sima adásvételi szerződés vagy éppen egy különnyilatkozat, amellyel a tulajdonos a haszonélvezőnek a használati jogot is átadja.

Alig egy évvel ezelőtt bukkant fel egy még frappánsabb megoldás a tilalmak kijátszására. Ezt nevezi a szakma "kézizálog" alapú földvásárlásnak. Lényege a zálogfiókokban ismert hitelezés: beviszem a zaciba az órámat, pénzt kapok érte, de addig, amíg ki nem váltom, az órát a zálogház veszi birtokába. Ez abban különbözik például a banki hitel fejében bejegyzett jelzálogtól, hogy annak földhivatali bejegyzése után a pénzintézet nem veszi birtokba a földet, lakást, házat. Nos, a földeknél alkalmazott kézizálog során a leendő vevő papíron kölcsönt ad a tulajdonosnak - általában a föld mostani értékének sokszorosa szerepel a papíron -, s ennek fejében kézizálogjogot terjeszt ki a földre, azaz birtokába veszi, s azon túl a tulajdonosnak nincs köze hozzá. Már csak azért sem, mert nincs esélye visszafizetni a kölcsön papíron jegyzett összegét - ami valójában a föld vételára -, mert az többszöröse a ténylegesen átadott pénznek. Általánosan bevett szokás, hogy az összes zsebszerződésnél a papírra lefektetett összeg olyan nagy, hogy azt még véletlenül se tudja visszafizetni a földtulajdonos. Ez ismét a vevőnek nyújt biztosítékot: ha netán a megkötött szerződések egyszer mégis semmissé válnának, ne érje kár őket, s a tulajdonos ne tudja meggondolni magát.

Van még a zsebszerződéseknek egy változata - sőt biztos ennél jóval több is létezik, de a vázoltak a legelterjedtebbek -, az öröklésen alapuló földtulajdonszerzés. Ezt azonban csak amatőrök alkalmazzák, mert könnyen megtámadható, ugyanis a testamentumokba sem lehet a hatályos jogszabályokkal ellentétes döntést rögzíteni: így nem adható örökül föld külföldinek, jogi személynek stb. Nem tudni hány zsebszerződés jött létre az utóbbi években, s félő, hogy az agrártárca kezdeményezésére ez év elejétől kötelező földhasználati regisztráció során sem derülnek ki a turpisságok. A regisztrációt és a benyújtott, földhasználattal kapcsolatos szerződések vizsgálatát végző földhivatalok eddig alig akadtak zsebszerződésre utaló okmányokra, s arról egyáltalán nincs hír, hogy az ügyészségeket felkérték volna perek indítására.

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. október 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére