Ingatlanok lízingje

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. augusztus 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 28. számában (2000. augusztus 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

 

A lízing speciális finanszírozási forma, amely az utóbbi évtizedben Magyarországon is meghonosodott, és nagy népszerűségre tett szert. Cikkünkben a lízing általános szabályainak ismertetésén túl kiemelten foglalkozunk az ingatlanlízing valamennyi vonatkozásával, valamint a bérletvétel szabályaival.

 

Hazánkban ma az összes beruházásoknak közel 15 százaléka kötődik valamilyen lízingkonstrukcióhoz. A járművek, ezen belül a személygépkocsik lízingjének az aránya Magyarországon kimagasló értéket képvisel, és emiatt lízing a beruházások támogatása mellett egyfajta fogyasztásösztönző szerepet is játszik, ám a gépek, berendezések, eszközök, ingatlanok lízingelése is mind jelentősebb szerephez jut.

A lízing valódi jelentősége, hogy a kis- és középvállalkozásokat úgy juttatja termelőeszközökhöz, gépekhez, berendezésekhez, termelési és szolgáltatási célú ingatlanokhoz, irodai és egyéb eszközökhöz, műszerekhez, hogy azok a lízingelést követően önmaguk termelik meg önnön vételi árukat.

Az általános jogi megközelítés alapján valamennyi lízingszerződés lényege az adásvétellel egybekötött vagy egybeköthető bérlet. Ennek alapján a szerződő felek "lízingnek" hívhatnak olyan ügyleteket, amelyek alapvetően bérleti jellegűek, de adásvétellel is párosulhatnak.

A szerződés fennállta alatt lényegében a lízingbevevő gyakorolja a legfőbb tulajdonosi jogokat anélkül, hogy magát a tulajdonjogot megszerezte volna a lízingelt vagyontárgy felett. A szakirodalom ennek megfelelően alapvetően két csoportra bontja a lízingügyleteket: operatív és pénzügyi lízingre. A lízingbevevő a lízing lejártával nem feltétlenül szerez tulajdont a lízingtárgy felett, lehet, hogy csak elővásárlási, illetve vevőkijelölési joga van.

A lízing előnyei és hátrányai

A lízingügylet egyik fő előnyének azt tekintik, hogy a lízing igénybevétele kíméli a saját tőkét, ezért a fejlesztéssel összefüggő egyéb kiadások is finanszírozhatóvá válnak. A saját forrás teljes hiányában a lízing a finanszírozás alapvető alternatív eszköze.

További előny, hogy megfelelő időtartamra kötött szerződéssel kisebb a beruházás műszaki avulásával kapcsolatos kockázat. Minél gyorsabb az adott berendezés műszaki-erkölcsi kopása, annál rövidebb a lízing időtartama.

A lízinghitel egyszerűbben vehető igénybe, mint a kereskedelmi banki hitel. Az egyik fő biztosíték maga a lízingelt eszköz, így ez a forma az új vállalkozás számára is hozzáférhetőbb.

A gyártók és a forgalmazók számára a lízing előnye abban rejlik, hogy az eladásra és a termelésre ösztönző hatású. Megoldja a vevő vásárláshoz szükséges likviditási gondjait.

Nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a lízing drágább finanszírozási eszköz, mint a bankhitel, a lízingdíjak magasak, és tartósan terhelik a lízingbevevő likvid eszközeit. Ha a lízingbevevő nem fizeti meg az esedékes lízingdíjat, akkor elveszítheti a lízingtárgyat, és ennek következtében a korábban felmerült költségeinek egy része soha nem térül meg.

A lízingszerződés egész időtartama alatt a beruházáshoz kapcsolódó kockázatot a lízingbevevő viseli.

Amíg a hitelből vásárolt eszköz azonnal a hitelfelvevő tulajdona lesz, addig a lízingbevevő csak a futamidő végén válik a lízingelt eszköz tulajdonosává. Az egyéb jellemzők - így különösen, hogy az eszközt a hitelfelvevő, illetve a lízingbevevő veszi fel a könyveibe, továbbá hogy őt illeti meg az amortizálás joga - azonosak a két finanszírozási technikánál.

Lízingfajták Pénzügyi lízing A leggyakoribb lízingtípus a pénzügyi - úgynevezett finanszírozási - lízing. A pénzügyi lízing háromoldalú jogviszony, amely két egymással összefüggő szerződést feltételez. A szállító (forgalmazó) és a lízingbeadó által kötött szerződés alapján a lízingbeadó a szállítótól megvásárolja a lízingbevevő által megjelölt lízingtárgyat. A lízingbeadó és a lízingbevevő között létrejött szerződés (a szűkebb értelemben vett pénzügyi lízing) alapján pedig a lízingbeadó a lízing tárgyát a lízingbevevő használatába adja. A felek a szerződéskötéskor általában kikötik, hogy a lízing tárgya a bérleti idő lejártakor meghatározott összeg fejében átruházható a lízingbevevőre. A tulajdon átruházása történhet úgy, hogy a szerződés szerint a futamidő lejártakor a lízingbevevőt vételi jog illeti meg, de előfordul, hogy a megállapodás szerint a tulajdonjog az utolsó lízingrészlet teljesítésével automatikusan száll át a lízingbevevőre. A szállító a lízingbevevővel annyiban áll kapcsolatban, hogy a vagyoni eszköz átadása közvetlenül az utóbbi részére történik meg, aki a lízingbeadóval kötött megállapodás alapján a tulajdonos nevében közvetlenül a szállítóval szemben is érvényesítheti a szavatossági igényeit. A finanszírozási lízingnél az ügyletben rejlő kockázat elsősorban a bérbevevőt terheli, aki például köteles a lízingszerződés idejére biztosítást kötni minden lehetséges kár és kockázat ellen. Operatív lízing Míg a pénzügyi lízing a hitelfinanszírozáshoz áll közelebb, addig az operatív - úgynevezett működési - lízing tartós bérletet jelent. Operatív lízingnél a lízingbevevő nem kíván a lízingelt dolog felett tulajdonjogot szerezni. A szerződéses időtartam ilyenkor rövidebb, mint az amortizációs idő. A szerződés megszűnését követően a lízingbeadó a dolgot más lízingbevevőnek is átengedheti újabb hasznosításra. A szerződés az állóeszköz-szükséglet gyors, kockázatmentes kielégítésére ad lehetőséget. A lízingdíjba be szokták számítani az újra kihelyezés kockázatát. Az operatív lízing esetében az avulás kockázatát a bérbeadó viseli, de a szerződés megszűnésekor az eszköz használhatóságát a bérlőnek kell biztosítania. Közvetlen lízing A közvetlen lízing esetében a lízingbevevő kiválasztja az eszközt, és felkéri a lízingcéget, hogy vegye meg a gyártótól, majd aláírja vele a szerződést. Ennél a lízingtípusnál a termelő, szállító maga vállalkozik a pénzügyi finanszírozásra is, azaz a lízingbeadó és a szállító személye egybeesik. Visszlízing A visszlízing során maga a lízingbevevő adja el a tulajdonát képező eszközt a lízingcégnek, majd tőle azonnal lízingbe veszi anélkül, hogy a lízingtárgy kikerült volna a birtokából. A visszlízing lehetőségével a likviditási gondokkal küszködő cégek élnek leginkább. A lízingtársaságoknak ezért az ilyen ügyleteknél különösen oda kell figyelniük a lízingbevevő pénzügyi helyzetére és hosszú távú teljesítőképességére. Kereskedelmi lízing A kereskedelmi lízing nálunk még nem eléggé elterjedt lízingtípus. Ennél a lízingfajtánál a szerződés alapján a lízingbeadó a használat átengedésén túl egyéb szolgáltatásokra is köteles. A kereskedelmi lízinget elsősorban a személyes szükséglet kielégítésére szolgáló eszközök piacán alkalmazzák. A többletszolgáltatás irányulhat egyebek mellett javításra, karbantartásra. A kereskedelmi lízing gyakran közvetlen lízing is egyben, hiszen elsősorban a gyártó vagy a forgalmazó képes ezekre a többletszolgáltatásokra. Individuális és biankó lízing Az individuális és a biankó lízing között a különbség abban mutatkozik, hogy az előbbi esetben a lízingbeadó meghatározza a lízingtárgy felhasználásának módját, míg az utóbbinál a felhasználás szabad. Lízingfajták a lízing tárgya szerint A lízingszerződéseket tipizálni szokták az ügylet tárgya szerint is. Erre tekintettel megkülönböztetünk ingó- és ingatlanlízinget, termelőeszközök és fogyasztási javak lízingjét stb. A tipizálásnál a lízing tárgya szerinti megkülönböztetés azért sem közömbös, mert eltérő szabályok érvényesülnek a szerződésre aszerint, hogy például fogyasztási, illetve beruházási javak lízingjéről van-e szó.

A lízingtárgy tulajdonjoga, használata

A lízingszerződésben meghatározott ingatlan a lízingbevevő tulajdonossá válásáig a lízingbeadó kizárólagos tulajdonát képezi, amelyet a lízingbevevő tart nyilván és számolja el utána az amortizációt.

Tulajdonjog-fenntartás

A lízingbeadó a lízingtárgy tulajdonjogát a futamidő teljes tartama alatt és a lízingbevevőt terhelő valamennyi fizetési kötelezettségének a teljesítéséig fenntartja.

Értesítési kötelezettség

A lízingbevevő haladéktalanul köteles értesíteni a lízingbeadót minden olyan körülményről, amely a lízingbeadó tulajdonjogát sérti vagy veszélyezteti (például zár alá vétel, végrehajtás stb.), és saját költségére köteles minden szükséges intézkedést megtenni annak érdekében, hogy a lízingbeadó tulajdonjogát ne érje sérelem.

A rendelkezési jog korlátai

A lízingbevevő a lízingszerződés hatályának időtartama alatt kizárólagos joggal jogosult birtokolni és használni az ingatlant, azt azonban nem idegenítheti el, nem terhelheti meg, illetőleg bármely, a lízingszerződésen alapuló jogát a lízingbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül harmadik személyre nem ruházhatja át.

A fenntartás költségei

A lízingbevevő az ingatlant saját költségén és kockázatával használja és üzemelteti, fizeti a használattal, üzemeltetéssel és fenntartással járó valamennyi költséget, viseli az ezekkel kapcsolatban felmerülő közterheket.

Állagmegóvás, vagyonvédelem

A lízingbevevő gondoskodik az ingatlan folyamatos állagmegóvásáról, javításáról, karbantartásáról és a szükséges vagyonvédelmi intézkedések megtételéről. A lízingszerződés fennállta alatt a lízingbevevő az ingatlanon beruházást csak a lízingbeadó előzetes engedélyével eszközölhet.

Kárfelelősség

A lízingbevevő vétkességére tekintet nélkül felel a lízingtárgy bármely okból történő teljes vagy részleges meghibásodásáért, illetőleg felel az ingatlannal kapcsolatos minden kárért, balesetért.

Ellenőrzési jog

A lízingbeadó jogosult a lízingtárgy rendeltetésszerű használatát bármikor ellenőrizni, műszaki állapotáról, a használat és üzemeltetés feltételeiről a helyszínen tájékozódni.

Birtokvédelem

A lízingbevevőt még a tulajdonossal szemben is megilleti a birtokvédelem. Ennek a hangsúlyozása azért fontos, mert a lízingbevevő ingatlanhasználatához fűződik a jogi érdek. A lízingszerződésben - esetleg különmegállapodásban - a felek szabályozni szokták, hogy a lízingszerződés felmondással történő megszűnésekor a lízingbeadó milyen jogosultságokkal rendelkezik.

Ennek egyik alapvető eleme, hogy a lízingbeadó súlyos szerződésszegés esetén felmondási jogával élve azonnal birtokba lép, a lízingbevevő pedig erről a jogosultságáról lemond, sőt olyan lízingszerződés is létezik, amelyben a lízingbeadó hozzájárul ahhoz, hogy a tulajdonos lízingbevevő az ingatlant birtokba vegye. Amennyiben a lízingbevevő oldalán az ügyvezetés tudomásul veszi, hogy nemfizetés esetén a lízingbeadó lép birtokba, de az alkalmazottak ezt - munkahelyüket féltve - nem akarják tudomásul venni, a lízingbeadó minden eszközt igénybe vehet arra, hogy visszabocsássák birtokába az ingatlant.

A lízingtárgy biztosítása

A lízingbevevő köteles a lízingtárgyat az átadással egyidejűleg haladéktalanul, de még a használatbavételt - üzembe helyezést - megelőzően minden biztosítható kárra biztosítani a lízingszerződés időtartamára.

A biztosítási díjat a lízingbeadó a lízingszerződésben foglaltaknak megfelelően számlázza a lízingbevevő részére. A lízingbevevő köteles a biztosítási díjakat határidőre megfizetni. Ennek elmulasztása általában azonnali felmondási oknak minősül.

A lízingbevevő a felek által meghatározott határidőn belül köteles a lízingbeadót írásban értesíteni a káreseményről, és a kárrendezéssel kapcsolatos eljárásban minden intézkedést haladéktalanul megtenni. A biztosítás alapján járó kártérítés összege a lízingbeadót - mint a biztosítás kedvezményezettjét - illeti meg.

Amennyiben a biztosított felépítményben kár keletkezett, de a lízingtárgy helyreállítható, a biztosítás alapján járó kártérítés összegét a lízingbeadó átutalja a lízingbevevő részére, aki köteles ezt az összeget teljes egészében a lízingtárgy helyreállítására, illetve javítására fordítani.

A lízingbeadó jogosult a lízingbevevővel szemben fennálló követelését a kártérítés összegébe beszámítani. Ilyenkor a lízingbevevő köteles a saját költségén a lízingtárgy helyreállításáról gondoskodni. Helyre nem állítható kár (például a felépítmény megsemmisülése) bekövetkezésekor a felek a biztosító által ténylegesen megfizetett kártérítés összegének beszámítása mellett az ingatlanlízing-szerződésben rögzítetteknek megfelelően elszámolnak egymással.

Lízingdíj

A lízingdíjnak tartalmaznia kell

  • a lízingtárgy beszerzési árát,
  • a beszerzési ár úgynevezett mellékköltségeit,
  • a finanszírozási alapköltséget,
  • az időközi finanszírozási költség változásának többletét,
  • a lízingcég működési költségeinek arányos részét,
  • az igényérvényesítés költségfedezetét,
  • a kockázati tényezőt és
  • a lízingcég nyereségét.

Ütemezés, kamat

A lízingszerződés tartalmazza a teljes lízingdíj-fizetési kötelezettség ütemezését, tételes, esedékesség szerinti meghatározását (tőke, kamat). Az egyes lízingdíjakban meghatározott kamattartalom a pénzügyi lízing formájában nyújtott hitel - mindenkori tőketartozás - arányos kamata.

A járulékos költségek megváltoztatása

A lízingbeadó - a lízingszerződésben meghatározottak alapján, a lízingbevevő előzetes értesítése mellett - jogosult megváltoztatni a kamat és a kezelési költség mértékét.

Fizetési mód

A lízingdíj megfizetésének módja banki átutalás, a lízingbeadó házipénztárába való készpénzes befizetés, valamint készpénz-átutalási megbízás lehet. Banki átutalás esetén a lízingbeadó a lízingszerződésben határozza meg a lízingdíj-fizetési kötelezettség banki teljesítésének helyét (bank, elszámolási számlaszám), amelynek módosítására csak a lízingbeadónak van joga úgy, hogy a következő esedékes lízingdíj fizetési határidejének lejárta előtt a lízingszerződésben meghatározott idővel - például 30 nappal - értesítést küld a lízingbevevő részére.

A teljes hátralévő lízingdíjak egyösszegű megfizetése esetén a szerződés megszűnik, és a felek egymással elszámolnak úgy, hogy a hátralévő teljes tőketartozást lízingdíj címén kell megfizetni.

Késedelmes fizetés

A lízingbevevő bármely, a lízingszerződésen alapuló fizetési kötelezettségének esetleges késedelmes teljesítése esetén - ideértve a lejárt késedelmi kamatok késedelmes megfizetését is - késedelmi kamat fizetésére köteles a felek megállapodása szerint a lízingbeadó részére. Ennek mértékét a felek általában a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeres szorzatában kötik ki.

Kizárt a beszámítás

A lízingbevevő lízingdíj-fizetési kötelezettsége a lízingszerződésben foglaltakon, illetve a lízingbeadónak a lízingtárgy megvásárlására vonatkozó kötelezettségvállalásán alapul, így a lízingbevevő bármely követelése a lízingbeadóval szemben a lízingbevevő lízingdíj-fizetési kötelezettségét nem érinti, a lízingdíjba történő beszámításnak semmilyen jogcímen nincs helye.

Lízingdíjon kívüli követelések

A lízingbevevő bármely szerződéses vagy szerződésen kívüli követelését külön perben érvényesítheti a lízingbeadóval szemben.

A finanszírozási feltételek módosítása

A lízingszerződés futamideje alatt a lízingbeadó finanszírozási feltételei a Magyar Nemzeti Bank (MNB) intézkedéseinek hatására módosulhatnak. Ennek megfelelően a lízingbeadó jogosult a még ki nem fizetett lízingdíj fizetésére vonatkozó kikötéseket módosítani, amennyiben az MNB-alapkamatláb mértéke a szerződéskötéskori bázisértékhez viszonyítva a szerződésben meghatározott mértékkel változik.

Ilyenkor a lízingdíj kamattartalma is módosul az alapkamatlábváltozással megegyező mértékkel. A lízingdíj módosítása a lízingbevevő értesítésével lép hatályba. Az ingatlanlízing-szerződés megkötésekor rögzíteni kell az érvényes MNB-alapkamatláb mértékét.

A lízingdíj értékállandósága

Minden lízingcégnek számolnia kell az infláció miatti értékvesztéssel. Két megoldás létezik ennek a kivédésére.

Értékállandósági kikötés

Az egyik lehetőség az értékállandóság kikötése. Ezt a megoldást azok a lízingcégek alkalmazzák előszeretettel a lízingszerződéseikben, akik külföldi pénzügyi finanszírozóval rendelkeznek, hiszen itt az árfolyamváltozás kockázatát egyértelműen át kell hárítaniuk a lízingbevevőre.

Ez a megoldás devizagazdálkodási érdekeket nem sért, és különengedély sem szükséges hozzá, hiszen nem devizaértékhez kötik a teljesítést, hanem mintegy átszámítási kulcsként használják az inflációs ráta helyett.

Inflációkövetés

A másik megoldás a Központi Statisztikai Hivatal által közölt mindenkori inflációs rátához kötött lízingdíjemelés, amelynek gyakori alkalmazását elsősorban a bérleti szerződések elterjedése magyarázza.

Vegyes megoldások

A fentiekben említett két fő változaton túl léteznek még az MNB refinanszírozási kamatjától függő változások, továbbá olyan lízingszerződések is, amelyek bekalkulálják a várható inflációt, forintleértékelődést, és nem tartalmaznak úgynevezett értékállandósági kikötést. Az adott lízingcég dönti el ajánlatával, hogy milyen megoldást választ, végeredményben azonban a lízingbevevőnek mindig azon a szinten kell teljesítenie, amelyet a lízingszerződés megkötésekor a felek meghatároztak.

A lízingdíj összege

A lízingdíj összegét a lízingbevevő általában mindaddig nem kifogásolja, amíg a fizetőképessége megfelelő. Fizetési problémák esetén azonban adódhat vita a felek között a díj nagyságával kapcsolatosan, amikor is a futamidő egy része már eltelt, de lényegében vagy a később kifejtett valorizáció, vagy egyszerűen a lízingbevevő vezetésében történő változás, esetlegesen a lízingbevevő pénzügyi helyzetének romlása, vagy mindhárom eset együttesen vezet ahhoz, hogy a lízingdíjat a lízingbevevő a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalanságára hivatkozva megtámadja (Ptk. 209. és 236. §-a).

Az ilyen perben a bíróságnak lehetősége van arra, hogy összehasonlítsa a lízingdíj összetevőinek nagyságát a lízingpiacon szokásos lízingdíjjal. A lízingbevevő és a lízingbeadó számára is megfelelő megoldás, ha a bíróság ennek érdekében a Magyar Lízingszövetséget keresi meg, hiszen a lízingszövetség rendelkezik az összehasonlításra alkalmas, teljes körű nyilvántartással. Esetlegesen az ingatlanlízing tárgykörében felmerülő kérdésekre válaszolni tudó igazságügyi könyvszakértő igénybevétele is indokolt lehet.

Lízingcégek A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló, 1997. január 1-jétől hatályos 1996. évi CXII. törvény (Hpt.) a pénzügyi intézmények között megkülönbözteti a hitelintézetet és a pénzügyi vállalkozást. A pénzügyi vállalkozás az a pénzügyi intézmény, amely egy vagy több pénzügyi szolgáltatást végez. A pénzügyi szolgáltatások között a Hpt. 3. §-a (1) bekezdésének c) pontja felsorolja a pénzügyi lízinget, és kimondja, hogy a pénzügyi vállalkozás a pénzügyi szolgáltatás kivételével más tevékenységet nem végezhet. Lízingcéget - pénzügyi vállalkozást - 20 millió forint jegyzett tőkével, kizárólag részvénytársasági formában, névre szóló részvényekkel lehet alapítani. Az alapításhoz szükséges a személyi és tárgyi feltételek biztosítása. A pénzügyi szolgáltatási tevékenység csak a jogszabálynak megfelelő számviteli, valamint nyilvántartási rend, a prudens működésnek megfelelő belső szabályzat, a pénzügyi szolgáltatás nyújtásához szükséges, külön jogszabályban meghatározott személyi feltételek, a tevékenység végzésére alkalmas technikai, informatikai, műszaki, biztonsági felszereltség, helyiség, valamint ellenőrzési eljárások és rendszerek, valamint vagyonbiztosítás megléte esetén kezdhető meg, illetve folytatható. A pénzügyi intézmény csak olyan helyiségben működhet, amely megfelel a szakmai, érdek-képviseleti szervek által ajánlott (Magyar Lízingszövetség) és a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (Felügyelet) által jóváhagyott biztonsági és ügyfélszolgálati követelményeknek. Az alapítás engedélyezése iránti eljárás a Felügyeletnél kezdeményezhető. Az alapítási engedély iránti kérelemhez a belföldi cégnek mellékelnie kell az alapítani tervezett pénzügyi intézmény típusának, tevékenységi körének egyértelmű meghatározását tartalmazó alapító okiratot, a tervezett működési területet, szervezeti felépítést, továbbá az irányítás, döntés és ellenőrzés rendjének bemutatását, annak az igazolását, hogy a pénzügyi szolgáltatás nyújtásához szükséges személyi, tárgyi feltételeknek és egyéb jogszabályi előírásoknak megfelel.

Adók, illetékek, költségek

A lízingbevevő köteles viselni minden, a lízingszerződéssel összefüggő adót, illetéket, engedélyezési és egyéb költséget, illetve a hatóság által megállapított egyéb terheket. Ennek megfelelően a lízingbevevő viseli a tulajdonszerzésével kapcsolatosan felmerülő vagyonátruházási illetéket, valamint minden ezzel kapcsolatos díjat és költséget.

Költségként jelentkezhetnek a tulajdonjog-bejegyzési, esetlegesen a vételijog-bejegyzési vagy a finanszírozás szempontjából fontos esetleges jelzálogjog-bejegyzési költségek, a felmerülő ügyvédi munkadíj, az engedélyezési, kiviteli tervek elkészítésével összefüggő díjak. A lízingfutamidő végén a lízingbevevő 10 százalékos mértékű visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet, amelyet nem a maradványértéken, hanem az akkori forgalmi - úgynevezett aktiváláskori - érték alapján szabnak ki a terhekkel nem csökkentett vagyon után [Itv. 19. §-ának (1) bekezdése].

A lízingszerződést biztosító mellékkötelezettségek

A lízingszerződések esetében különös jelentősége van a mellékkötelezettségeknek, a szerződések megfelelő biztosítékrendszerrel való megtámogatásának, mert

- a lízingbeadó maga is kötelezett a finanszírozó bankkal szemben fennálló hitel-visszafizetés tekintetében (A lízingbeadó hasznát a futamidő alatt a lízingrészletek megfizetése során realizálja, tehát közvetlen az érdekeltsége abban, hogy a lízingbevevő pontosan és határidőben teljesítse lízingdíj-fizetési kötelezettségét.),

- a lízingbeadónak a lízingtárgyakon fennálló tulajdonjogával szemben a lízingbevevőt megilletik a birtokvédelem eszközei. A lízingszerződés előbbi szempontokra figyelemmel történő biztosítása már a lízingbevevő kiválasztásánál, az úgynevezett adósminősítésnél megkezdődik.

Adósminősítés

Az adósminősítés során vizsgálják

  • a lízingelő partner (potenciális lízingbevevő) likviditási mutatóit, adósságszolgálati rátáját, a jövedelmezőségi rátákat stb.,
  • a lízingtárgyat, ezen belül annak mobilizálhatóságát, specifikumait, árát, kapacitását stb.

Elemzik a gazdasági környezetet, ezen belül egyebek mellett konkurenciaanalízist végeznek. Vizsgálják továbbá az ügylethez szükséges fedezet meglétét, biztosítottságát (esetlegesen külső szakértői vélemény, értékbecslés stb. alapján), s figyelembe veszik az esetleges szubjektív tényezőket is

A kockázat csökkentése

A kockázat csökkentését a lízingbeadó többféle módon elérheti. A lízingfutamidő rövidítése, a lízingfizetések progresszivitásának növelése mellett legkézenfekvőbb a lízingtárgyon túli egyéb fedezetek kikötése.

Egyedi biztosítékok

Az egyedi biztosítékok körében megkülönböztethetünk első osztályú biztosítékokat (például az állami költségvetés garanciája, készfizető kezessége, bankgarancia, óvadék, közraktári jegy stb.), másodosztályú biztosítékokat (ingatlanjelzálog és/vagy -opció jó fekvésű, tehermentes ingatlanon, váltókezesség, ha a váltó kezese első vagy másodosztályú adósnak minősíthető, stb.) és harmadosztályú biztosítékokat (készfizető kezesség, amennyiben a kezes harmadosztályú adósnak minősíthető, engedményezés, amennyiben az engedményezés kötelezettje harmadosztályú adósnak minősíthető stb.).

Az ingatlanlízing-szerződés megszűnése

Az ingatlanlízing-szerződés megszűnik

  • a határozott időtartam elteltével,
  • a szerződő felek erre irányuló közös megegyezésével,
  • a lízingszerződés lehetetlenülése miatt, illetve
  • a lízingbeadó rendkívüli felmondása esetén.

Megszüntetés és felbontás

A szerződés általában céljának megfelelően teljesedésbe megy, vagyis mindkét fél saját kötelezettségét teljesíti, és így a szerződés gazdasági célját betöltve perfektuálódik. Amennyiben a felek között nincs egyetértés, a szerződést közös megegyezéssel megszüntethetik vagy felbonthatják. A Ptk. 319. §-a szerint a szerződés megszüntetése esetén a szerződés a jövőre nézve szűnik meg, és a felek további szolgáltatással nem tartoznak, míg a szerződés felbontása esetén a szerződés megkötésének időpontjára visszamenőleg szűnik meg, és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak.

Felmondás

Súlyos szerződésszegés esetén a lízingbeadó felmondhatja a lízingszerződést (rendkívüli felmondás). Az ingatlanlízing-szerződések tartalmazzák, hogy mit minősítenek a felek súlyos szerződésszegésnek, ezek általában a biztosításból eredő kötelezettségek elmulasztása, valamint a lízingdíj fizetésének elmulasztása, illetve késedelmes megfizetése.

Felmondási okok

A gyakorlatban általában - különösen féléves lízingdíj-fizetési módozatnál - felmondási oknak minősítik a felek, ha a lízingbevevő gazdasági helyzetében olyan változás állott be, hogy a lízingbeadó megítélése szerint nem várható tőle teljesítés, továbbá amennyiben a lízingbevevő olyan gazdasági helyzetbe jut, hogy ellene felszámolási eljárás megindítására van lehetőség. A felszámolási eljárás megindítása, általában az illetékes bírósághoz a felszámolási kérelem beadása, önmagában ugyancsak azonnali hatályú felmondási oknak minősül.

Felmondási tilalom

A lízingbevevő a szerződést nem mondhatja fel, illetőleg azt egyoldalúan semmilyen módon nem szüntetheti meg.

A lízingtárgy megsemmisülése

A lízingtárgyban - a lízingbevevőnek fel nem róható okból - bekövetkezett, helyre nem állítható kár - például a felépítmény megsemmisülése - esetén a szerződés megszűnik.

Számviteli tudnivalók

A számvitelről szóló 1991. évi XVIII. törvény (Szvt.) átvette a hitelintézetekről és pénzügyi vállalkozásokról szóló törvény pénzügyi lízingre vonatkozó fogalmi meghatározását.

Nyilvántartásba vétel

Az Szvt. szerint a lízingbevevő - a kötelezettségek közé felvett tartozás összegével egyező értékben - a beruházások között veszi nyilvántartásba a lízingelt dolgot.

A beszerzési ár meghatározása

A beszerzési ár az előzetesen felszámított áfát nem tartalmazhatja, de nem része a beszerzési árnak a pénzügyi szolgáltatás kamata sem.

A lízingbeadó nyilvántartása

A lízingbeadó a szerződés szerinti lízingdíjat a követelései között tartja nyilván, amely a felszámított - levonható - adót és az általa nyújtott pénzügyi szolgáltatásért kapott kamatot szintén nem tartalmazhatja. A kapott kamatot, illetve a fizetett kamatot a pénzügyi műveletek bevételei, ráfordításai között mutatják ki (Szvt. 1. számú mellékletének 16-17. pontja).

Az ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések illetéke Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) csak a zárt végű (ingatlan-) lízing kategóriáját ismeri, amelynek során a lízingbevevő az utolsó fizetési ráta kiegyenlítésével tulajdonossá válik. Az Itv. 23/A §-ának (1) bekezdése értelmében az ingatlan tulajdonjogának megszerzése után fizetendő visszterhes vagyonszerzési illeték mértéke az ingatlan - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 2 százaléka, amennyiben a tulajdont szerző olyan (a cégjegyzék, illetve a vállalkozói igazolvány alapján az illetékkötelezettség keletkezésekor a főtevékenysége szerint) ingatlanforgalmazásra jogosult vállalkozó, aki a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor tett nyilatkozata szerint az ingatlant továbbeladás céljából vásárolta. Ugyanilyen mértékű illetéket kell fizetnie az illetékkötelezettség keletkezésekor ingatlanok pénzügyi lízingjét főtevékenységként végző vállalkozónak is, ha a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor tett nyilatkozata szerint az ingatlant pénzügyi lízingbeadás céljából vásárolta. A vállalkozó azt a tényt, hogy az ingatlanok pénzügyi lízingjét főtevékenységként végzi, a tevékenység statisztikai jelzőszámával, a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete engedélyével és a Magyar Lízingszövetségnek a vállalkozó nettó árbevételéről, illetőleg annak megoszlásáról kiállított nyilatkozatával igazolja. (A TEÁOR 1998. január 1-jétől érvényes nómenklatúrája szerint a pénzügyi lízing kódja 6521.) A vagyonszerzés illetékkiszabásra való bejelentésétől számított két éven belül meg kell kötni a lízingszerződést. A határidő elteltét követően legkésőbb 15 napon belül köteles a vállalkozó a szerződéssel igazolni a lízingbeadás tényét. Az igazolás elmulasztása azzal jár, hogy pótilletéket állapítanak meg a vállalkozó terhére, melynek mértéke az általános szabályok szerint megállapított és a ténylegesen fizetett illeték különbözetének a kétszerese. A kedvezményes mértékű, 2 százalékos illetéket fizeti ingatlanszerzése után az illetékkötelezettség keletkezésekor ingatlan- és gépjármű pénzügyi lízinget egyaránt folytató vállalkozó is, ha a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor tett nyilatkozata szerint az ingatlant pénzügyi lízingbeadás céljából vásárolta, feltéve hogy nettó árbevételének legalább 75 százaléka ebből a két tevékenységből származik. A Magyar Lízingszövetségnek a vállalkozó nettó árbevételéről, illetőleg annak megoszlásáról kiállított igazolása a kiadás évének utolsó napjáig igazolja a tevékenységnek főtevékenységként való folytatását, a kiadást követő év első napjától június 30-áig terjedő időszakban pedig ideiglenes igazolásként szolgál. A vállalkozó kérésére az ideiglenes igazolás alapján is 2 százalékos mértékű illetéket kell előírni, feltéve ha a vagyonszerző legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezése évének július 15-éig benyújtja az illetékhivatalhoz az igazolást. A kizárólag pénzügyi lízingtevékenységet folytató, tevékenységét az illetékkötelezettség keletkezésének évében (tárgyév) - jogelőd nélkül - kezdő vállalkozó a pénzügyi lízingbeadás céljából vásárolt ingatlan esetén 2 százalékos mértékű illetéket fizet, ha a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor nyilatkozatban vállalja, hogy a tárgyévi nettó árbevételének 50 százaléka ingatlanok pénzügyi lízingjéből, vagy 75 százaléka ingatlan- és gépjármű pénzügyi lízingjéből fog származni. Amennyiben a tárgyévet követő év június 30. napjáig a vállalkozó nem nyújtja be az illetékhivatalhoz a Magyar Lízingszövetség olyan igazolását, amely a tárgyévi nettó árbevétel - vállalt feltételek szerinti - megoszlását bizonyítja, akkor az illetékhivatal a vagyonszerzés után az egyébként fizetendő és a 2 százalékos mértékű illeték különbözetét a vállalkozó terhére 50 százalékkal növelten megállapítja. Ingatlanlízinget főtevékenységként folytat az a kizárólag pénzügyi lízingtevékenységet folytató vállalkozó, amelynél a Magyar Lízingszövetség igazolja, hogy a vagyonszerzést megelőző évben az éves nettó árbevételének legalább 50 százaléka ingatlanlízingből származott, míg ingatlan- és gépjármű pénzügyi lízinget egyaránt folytató vállalkozónak az a kizárólag pénzügyi lízingtevékenységet folytató vállalkozó minősül, amelynél a Magyar Lízingszövetség igazolja, hogy a vagyonszerzést megelőző évben az éves nettó árbevételének legalább 75 százaléka ebből a két tevékenységből származott, azzal, hogy egyik tevékenységből sem származott az éves nettó árbevételének kevesebb mint 25 százaléka [Itv. 102. §-ának (1) bekezdés n) és p) pontjai, értelmező rendelkezések].

Projekttársaság

Az operatív ingatlanlízingnél legcélszerűbb egy úgynevezett projekttársaság - betéti társaság, korlátolt felelősségű társaság - létrehozása a gazdasági társaságokról szóló 1997. évi CXLIV. törvény alapján. A projekttársaság lényege, hogy üzletszerű lízingtevékenységgel nem foglalkozik, egy adott ingatlan hasznosítását végzi, így egy ügylet lízingelése esetén nem kell eleget tennie a húszmillió forintos alaptőkére vonatkozó, illetve a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által kiadott engedélyben foglalt feltételek teljesítésének.

Bonyolítási megállapodás

A lízingbeadó és a lízingbevevő között a részletes lebonyolítás módjára vonatkozó atipikus szerződés jön létre, amely magában foglalja azt, hogy a két fél társaságot kíván létrehozni azzal, hogy a társaság lízingbe adja a lízingbevevő részére a később részletesebben meghatározott (körülírt) ingatlant. A szerződésben rögzíteni kell a beruházási összeget, a beruházás várható idejét, a finanszírozást, és minden olyan feltételt, amelyet a felek lényegesnek minősítenek, különösen a lízingszerződésben szereplő feltételrendszert.

Finanszírozás

A projekttársaság finanszírozásának legcélszerűbb módja az értékpapírok forgalomba hozataláról, a befektetési szolgáltatásokról és az értékpapírtőzsdéről szóló 1996. évi CXI. törvény alapján az ún. zártkörű kötvénykibocsátás.

Teljes amortizációs lízing

Az ingatlanlízing lehet teljes amortizációs lízing, amely azt jelenti, hogy a lízingbeadó a futamidő alatt évi 10 százalékos ingatlanamortizációt tud elszámolni, így praktikusan 10 év a lízing futamideje.

Részamortizációs lízing

A részamortizációs lízingnél nem amortizálódik teljesen a lízingtárgy - itt átlagosan 4-6 százalékos az amortizáció, tehát ennyivel csökken a lízingtárgy értéke a mérlegben évente -, hanem a futamidő valamely részénél a lízingbevevő azt a nyilvántartott és amortizációval nem fedezett értéken megvásárolja.

A bérleti szerződés szakaszai

A hosszabb időre, minimum 10 évre kötött bérleti szerződés a bérbeadó projekttársaság (lízingbeadó) és a bérlő (lízingbevevő) között jön létre az első ütemben. A bérleti szerződés megszűntekor - a második ütemben - a lízingbevevő a lízingbeadónak a projekttársaságban lévő üzletrészét, vagyoni betétjét stb. vásárolja meg - a cégformától függően. A jelenlegi szabályok szerint ez a vásárlás áfa- és egyben illetékmentes, optimális esetben pedig a korábbi bérlő 100 százalékos tulajdonú lízingbeadója lesz saját társaságának.

Vételi jog

A vételi jog az ingatlanlízing egyik legproblematikusabb része. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 375. §-ának a szabályozása szerint, ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opciót) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. Természetszerűleg a vételi jogra vonatkozó megállapodást - a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni. Az említett általános jellegű szabályozás nem követi az időközi joggyakorlat-változást. Elsősorban az értékpapírjog területén jelentkező nyitott és zárt opciók tartoznak ebbe a körbe.

Nyitott és zárt opció

A nyitott opciónál a jogosult az opció teljes időtartama alatt élhet a vételi jogával, míg zárt opciónál csak az opciós szerződésben megjelölt időben. A lízingszerződéssel kapcsolatban általános gyakorlat a zárt opció alkalmazása, amikor a lízingbevevő az utolsó lízingdíj - és értelemszerűen az ez előtti lízingdíjak - maradéktalan kiegyenlítése után élhet a vételi jogával.

A visszavásárlás szabályai

A Ptk. 375. §-ának (4) bekezdése értelmében a vételi jogra a visszavásárlási jog szabályait kell alkalmazni. A visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni, az ezzel ellentétes megállapodás semmis.

A vételi jog meghosszabbítása

Mivel az ingatlanlízing futamideje általában 7-10 év (a jelenleg ingatlanlízinggel foglalkozó cégek átlagosan 54-60-64 hónapos futamidőt kínálnak, ugyanakkor szélsőséges értékként 33-36-39, illetve 120-130 hónap hosszúságú futamidő is előfordul), így az általános elévülési időre utaló öt év alkalmazása nem logikus. Ennek áthidalására a lízingszerződésben egy olyan megállapodási pont kikötése indokolt, melyben a felek kötelezettséget vállalnak arra, hogy a vevő egyoldalú nyilatkozatával újabb vételi jogot alapító okiratot írnak alá, amely ismételten öt évre biztosítja a vételi jogot a lízingbevevőnek.

A szerződéskötés szabadsága

Magyarországon a lízingszerződés fogalmi ismérveit a Ptk. nem rögzíti. A jogászok egy részének véleménye szerint a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdése lehetővé teszi, hogy a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthassák meg, és a szerződésre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhessenek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. Ennek alapján pedig bármilyen tartalmú lízingszerződést lehet kötni.

Az opció ellenértéke

Az ingatlanlízingnél (illetve a bérletvételnél) az opció ellenértékét - ellentétben az értékpapír- és ingatlankereskedelemmel - külön nem kötik ki, opciós díjat nem fizetnek.

Bérlettel vegyes adásvétel - bérletvétel

A bérlettel vegyes adásvételi szerződés megkötésének indoka, hogy először a bérlő az adott területen való tevékenységet minimális kockázattal, praktikusan bérleménnyel kívánja megoldani, és amennyiben a tevékenysége jövedelmezőségével kapcsolatos számításai beválnak, továbbá ha a bérleményt hosszabb távra is megfelelőnek találja az adott célra, úgy kíván csak tulajdont szerezni.

A bérlettel vegyes adásvétel lényege, hogy a bérleti időszak alatt a bérlő bérleti díjat fizet, ekként is számolja azt el, de egyoldalú nyilatkozattal jogosult - azonban nem köteles - az ingatlant megvásárolni. Az adásvétel létrejötte esetén a kifizetett bérleti díj vagy annak egy része beszámít a vételárba.

Inflációkövetés

A felek - figyelemmel a többéves bérleti időtartamra - mindenképpen az inflációhoz igazítják az évenként fizetendő bérleti díjat, továbbá időhöz kötötten és évente változik az inflációs rátának legalább megfelelően a vételi opció gyakorlása során kifizetendő összeg is.

Speciális rendelkezések

A fentiek szerint megkötött bérleti szerződés három speciális rendelkezéssel egészül ki.

Környezetvédelmi nyilatkozat

Egyrészről a bérlő vevő, másrészről a bérbeadó eladó kötelezettséget vállal a környezeti károsodás elkerülésére úgy, hogy egymásnak ehhez szükséges garanciákat nyújtanak.

Terhelési tilalom

A terhelési tilalom a bérlő egyik alapvető kikötése, amely szerint a bérbeadó köteles nyilatkozatot adni arról, hogy az ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban esetlegesen feltüntetetteken kívül nincs megterhelve, illetőleg a bérbeadónak tilos az ingatlant a jövőben megterhelnie.

Az épület átalakítása

Az épületen belüli építési változtatások megengedhetőségét a felek a bérleti szerződésben rendezik (a bérlő jogos igénye a bérlemény átépítésére, illetve a bérbeadó igénye a felelősség teljes körű áthárítására).

Miklóssy Sándor Zoltán
Az ingatlanlízing áfaminősítése Az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXXIV. törvény (Áfa-tv.) 6. §-a (2) bekezdésének a) pontja határozza meg a lízingszerződéssel kapcsolatban a termékértékesítés fogalmát. E szerint termékértékesítés a termék átadása olyan okirat alapján, amely a termék határozott időre szóló bérletéről vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a bérlő vagy a vevő a tulajdonjogot legkésőbb az utoljára esedékes bérleti díj vagy részlet kiegyenlítésével, illetve a szerződés lejártával megszerzi. Nem minősül viszont az általánosforgalmi-adó törvény szempontjából lízingszerződésnek az olyan szerződés, amelyben a felek vételi jogot (opciót) kötöttek ki a lízingbevevő javára - a vételi jog kikötése ugyanis nem minősül termékértékesítésnek. 1997-től a dolog birtokba adásának napján - ha az megelőzi a tulajdonjog átszállását - keletkezik a bérbeadó adófizetési kötelezettsége, mégpedig az első részlet megfizetésekor, a teljes tőkerész után. A lízingdíjak után fizetendő adó mértéke a lízing tárgyára előírt adómértékkel azonos. Ugyanakkor, ha a lízing tárgya vagyoni értékű jog, és/vagy a lízing futamidejének a végéig a lízingtárgy tulajdonváltozása nem rögzített, az adófizetési kötelezettség szolgáltatásnyújtás jogcímén áll fenn, és az áfakötelezettség az egyes részkifizetések esedékességekor keletkezik. Ebben az esetben az adó mértéke a vagyoni értékű jog átengedésére előírt adóval azonos, azaz 25 százalék. Adót fizetni csak a tőkerész után kell - a kamathányad erejéig tárgyi adómentes ügyletről van szó - egy összegben, ha a lízingtárgy tulajdonjogának az átszállása biztos, illetve egyéb ügyletekben (vagyoni értékű jog átengedésekor, valamint a tulajdonjog átszállását eleve nem rögzítő szerződéseknél) annyi részletben, ahányszor a tőkerész esedékes. Abban az esetben, ha az adófizetési kötelezettség egyetlenegyszer keletkezik, akkor a fizetendő áfa alapját a lízingbevevő által fizetendő teljes tőketartozás képezi. Ha a jövőben a tőkerész módosul (például külföldi fizetőeszközzel), az adó alapjának változását számlahelyesbítésnek (Áfa-tv. 45. §-a) kell kísérnie. Függetlenül attól, hogy a lízingbevevő a számlát kiegyenlítette-e, adólevonási joga már megnyílik a lízingelt eszköz tulajdonba vagy - ha az előbb történik - birtokba adásakor. Természetesen nincs adólevonási joga annak az adóalanynak, aki alanyi adómentességben részesül, avagy a lízingelt eszközt közvetlenül tárgyi adómentes tevékenységhez, illetve a gazdálkodáson kívül eső céllal használja. A lízingbeadó adólevonási jogát az a kettősség határozza meg, hogy a pénzügyi lízing részben adóköteles (tőkerész), részben tárgyi adómentes (kamatrész) ügylet (Áfa-tv. 2. számú mellékletének 6. pontja). A lízingbeadónak a beszerzett lízingtárgyat - mint tételesen elkülöníthető beszerzést - nem kell arányosítania, a beszerzést terhelő input adót pedig levonhatja. A tételesen el nem különíthető beszerzések és igénybe vett szolgáltatások előzetesen felszámított adóját viszont arányosítani kell (Áfa-tv. 38. §-a).

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. augusztus 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére