A zálogjog

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. június 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 26. számában (2000. június 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

A zálogjog valamely szerződéses kötelezettség teljesítésének biztosítéka. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) meghatározása szerint a zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból - a törvény eltérő rendelkezésének hiányában - más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. A bírósági úton nem érvényesíthető követelés zálogjoggal biztosítása semmis.

A zálogjog terjedelme

A zálogjog feltételez egy főkötelmet, amelyhez járulékos módon, mellékkötelezettségként kapcsolódik. A zálogtárggyal való felelősség terjedelme ahhoz a követeléshez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál. Kiterjed a kamatokra, a követelés és a zálogjog érvényesítésének költségeire, továbbá a zálogtárgyra fordított szükséges költségekre is.

A követelés átszállásával a zálogjog is átszáll az új jogosultra. A járulékos jellegből fakad, hogy a zálogjogot - törvény eltérő rendelkezése hiányában - csak a követeléssel együtt lehet átruházni.

Tartós jogviszonyból eredő követelések

Amennyiben a felek meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követeléseket biztosítanak zálogjoggal, és később a jogviszonyba új kötelezett lép, a zálogjog a jogviszonyból korábban létrejött követeléseken felül azoknak a követeléseknek is biztosítékául szolgál, amelyek a jogviszonyból az új kötelezett terhére keletkeztek.

Önálló zálogjog

A zálogjog járulékos jellege alóli kivételképp létezik úgynevezett önálló zálogjog is. A Ptk. szerint ugyanis zálogjog az alapul szolgáló követelés nélkül vagy annak megszüntetésével is alapítható. A zálogjogosult ebben az esetben - a zálogszerződésben meghatározott összeg erejéig - kizárólag a zálogjoggal terhelt zálogtárgyból kereshet kielégítést.

A zálogjog alapján történő kielégítéséhez a zálogkötelezett vagy a zálogjogosult felmondása szükséges, a felmondás ideje - a felek eltérő megállapodásának hiányában - hat hónap.

Az önálló zálogjog átszállása esetén a zálogjog megszerzőjével szemben a zálogkötelezett csak akkor érvényesítheti a zálogjog alapjául szolgáló követelésből származó kifogásait, ha a zálogjog megszerzője rosszhiszemű volt, vagy reá nézve a szerzésből ingyenes előny származott. Az önálló zálogjogra egyebekben a rendes zálogjogra vonatkozó rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni.

Végrehajtás záloggal terhelt dologra Követelés lefoglalása Az ingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal biztosított követelés lefoglalásakor a végrehajtó megkeresi a földhivatalt, hogy a követelés lefoglalását jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba. A vízi, illetőleg légi járműre bejegyzett jelzálogjoggal biztosított követelés lefoglalásakor a végrehajtó megkeresi az említett járművek lajstromát vezető szervet, hogy a követelés lefoglalását jegyezze be a lajstromba. Ha az ingatlan, továbbá a vízi, illetőleg a légi jármű értékesítéséből befolyt összegből jelzálogjoggal biztosított követelést is ki kell elégíteni, az ilyen követelést a büntető- és a büntetés-végrehajtási, valamint a szabálysértési eljárásban az adóssal szemben megállapított, az állam javára fizetendő összegre vonatkozó követelést, a vagyonelkobzásból eredő követelést (a polgári jogi igény kivételével), az adó-, társadalombiztosítási tartozás és más köztartozás iránti követelést, illetve az egyéb követelést megelőzően kell kielégíteni. A jelzálogjoggal biztosított több követelés esetén e követelések a jelzálogjogok bejegyzésének sorrendjében nyernek kielégítést. Elsőbbségi igény Az ingóságra vezetett végrehajtás során a végrehajtó a foglalás után haladéktalanul felhívja elsőbbségi igényének bejelentésére azt, akiről valószínűsíthető, hogy zálogjoga alapján jogosult a lefoglalt ingóságból mint zálogtárgyból követelésének előnyös kielégítésére. Az elsőbbségi igényt a felhívás kézbesítésétől számított 8 napon belül kell bejelenteni. Az elsőbbségi igény bejelentése esetén az ingóságnak mint zálogtárgynak az értékesítéséből befolyt összeget elsősorban a zálogjoggal biztosított követelés kielégítésére kell fordítani. Ingatlanárverés Az árverési vevő megállapodhat a jelzálogos hitelezővel, hogy a jelzálogjog - amennyiben a vételárból a jelzálogos hitelező kielégítéshez jutna - az ingatlanon továbbra is fennmarad. Ha az árverési vevő a végrehajtónál igazolta a megállapodást, visszatarthatja a vételárat, illetőleg azt a részét, amely a jelzálogos hitelező követelésének kielégítéséhez szükséges. Amennyiben a jelzálogos hitelező követelését a vételár felosztásakor nem lehet kielégíteni, az árverési vevő köteles a vételárat, illetőleg visszatartott részét, továbbá a Ptk. szerint a szerződéses kapcsolatokban járó - az árverést követő 15. naptól esedékes - kamatot a végrehajtó felhívásától számított 15 napon belül befizetni a végrehajtói letéti számlára.

A zálogjog tárgya

Zálogjog tárgya lehet minden birtokba vehető dolog, átruházható jog vagy követelés. Nem lehet zálogjogot alapítani azonban a dolog egy részén.

Zálogjog ingatlanra

Ingatlan esetében a zálogjog csak az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetőleg az egész tulajdoni illetőségre létesíthető. Lakóingatlan elzálogosításakor a szerződésben kell kikötni, hogy a zálogkötelezett a zálogjog érvényesítése során az ingatlant kiürítve köteles a kielégítés céljára rendelkezésre bocsátani.

A zálogtárgy hasznai

A felek megállapodhatnak úgy is, hogy a zálogjog kiterjed a zálogtárgy hasznaira is. Ha a zálogtárgy nincs a jogosult birtokában, a zálogjog nem terjed ki az elvált termésre, kivéve ha a zálogtárgyat már a termés elválása előtt végrehajtás alá vonták.

A zálogjog kiterjedhet olyan dologra vagy jogra is, amelyre a kötelezett a zálogszerződés megkötése után szerez rendelkezési jogot.

Vagyont terhelő zálogjog

Ha a kötelezett jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli gazdasági társaság, úgy a követelés biztosítékául a kötelezett vagyona vagy annak meghatározott része is szolgálhat, a vagyont alkotó egyes dolgok, jogok meghatározása nélkül. Ebben az esetben a zálogjog kiterjed a kötelezett által a zálogszerződés hatálybalépése után szerzett - a vagyont vagy vagyonrészt érintő - valamennyi dologra és jogra is, attól az időponttól kezdve, hogy a kötelezett a rendelkezési jogot megszerzi.

Amennyiben a zálogul szolgáló vagyonhoz tartozó dolgot a kereskedelmi forgalomban, a rendes gazdálkodás körében eladják, a jóhiszemű vevő zálogjoggal nem terhelt tulajdonjogot szerez a dolgon. Ilyenkor a zálogjog a vételárra terjed ki.

A vagyonhoz tartozó vagyontárgyak megjelölése

A kielégítési jog megnyíltakor a zálogjogosultnak írásbeli nyilatkozatot kell intéznie a zálogkötelezetthez, s meg kell jelölnie benne azokat a vagyontárgyakat, amelyekre az igényét érvényesíteni kívánja. Ezzel a vagyont terhelő zálogjog a nyilatkozatban megjelölt vagyontárgyakat terhelő zálogjoggá alakul át. Az e vagyontárgyakra jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személlyel szemben a zálogjogban bekövetkezett változás csak akkor hatályos, ha azt a zálognyilvántartásba bejegyezték.

Az elzálogosított vagyonnak a zálogjogosult igényének kielégítését veszélyeztető mértékű csökkenése esetén a zálogjogosult a kielégítési jogának megnyílta előtt is megteheti a fenti jognyilatkozatot, s megjelölheti az adós konkrét vagyontárgyait. Ennek ugyanaz lesz a jogkövetkezménye, mint a kielégítési jog megnyílta utáni nyilatkozatnak, azaz a vagyont terhelő zálogjog a megjelölt vagyontárgyakat terhelő zálogjoggá alakul át. A nyilatkozatban nem említett vagyontárgyakra a zálogjog nem vonatkozik még akkor sem, ha azok a zálogba adott vagyonhoz tartoztak.

Zálogjog több dolgon

Ha a zálogjog ugyanannak a követelésnek biztosítására több dolgot terhel, kétség esetén minden zálogtárgy az egész követelés biztosítására szolgál. Amennyiben a zálogtárgyak több személy tulajdonában vannak, és jogviszonyukból más nem következik, egymás közti viszonyukban a zálogtárgyak értékének arányában kötelesek helytállni. Az, akinek terhére ezt az arányt meghaladó kielégítés történik, a többi tulajdonostól a többlet arányos megtérítését követelheti.

A szerződésmódosítás és a zálogjog A felek közös megegyezéssel módosíthatják a szerződésük tartalmát vagy megváltoztathatják kötelezettségvállalásuk jogcímét. A tartalmában vagy jogcímében megváltoztatott szerződésnek a módosítással nem érintett része változatlan marad. A kötelezettség biztosítására szolgáló zálogjog fennmarad, de a zálogkötelezett helyzete hozzájárulása nélkül nem válhat súlyosabbá, és a módosítást megelőzően keletkezett kifogásai is fennmaradnak. Az óvadék és a zálogjog Ha valamely kötelezettség biztosítására óvadékot nyújtanak, a jogosult a szerződés nem teljesítése vagy nem szerződésszerű teljesítése esetén követelését az óvadékösszegből közvetlenül kielégítheti. Óvadékul pénz, takarékbetétkönyv vagy értékpapír szolgálhat. Ha az óvadék tárgya más dolog, a zálogjog szabályait kell alkalmazni. Az engedményezés és a zálogjog A jogosult szerződéssel másra átruházhatja a követelését (engedményezés). Az engedményezéssel az engedményes a régi jogosult helyébe lép, és átszállnak rá a követelést biztosító zálogjogból eredő jogok is. A kötelezett az engedményessel szemben érvényesítheti azokat a kifogásokat és beszámíthatja azokat az ellenköveteléseket is, amelyek az engedményezővel szemben az értesítéskor már fennállt jogalapon keletkeztek. A tartozásátvállalás és a zálogjog Ha valaki a kötelezettel megállapodik abban, hogy tartozását átvállalja, köteles a jogosult hozzájárulását kérni, ha pedig azt a jogosult megtagadja, a kötelezettet olyan helyzetbe hozni, hogy az a lejáratkor teljesíthessen. Amennyiben a jogosult a tartozásátvállaláshoz hozzájárul, a tartozásátvállaló a kötelezett helyébe lép. Megilletik mindazok a jogok, amelyek a kötelezettet a jogosulttal szemben megillették; a korábbi kötelezettnek a jogosulttal szemben fennálló követelését azonban nem számíthatja be. A tartozásátvállalással a követelést biztosító zálogjogkezesség a zálogkötelezett hozzájáruló nyilatkozata hiányában megszűnik. Az eladói jogszavatosság és a zálogjog Ha a feleken kívüli harmadik személynek a dolgon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését. A határidő eredménytelen eltelte után a vevő a dolgot az így rendelkezésre álló összegből vagy egyébként az eladó költségére tehermentesítheti. Ha a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében a vételár megfelelő csökkentését követelheti. Ezek a jogok a vevőt akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a vevő nem kívánja a dolog tehermentesítését. Nem illetik meg ezek a jogok a vevőt, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy a dolgon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet, kivéve ha az eladó a vevő korlátozástól mentes tulajdonszerzéséért jótállott. A jelzálogjogtól való mentességért azonban az eladó akkor is szavatol, ha arról a vevő tudott.

Jelzálogjog

Jelzálogról beszélünk, ha a zálogjog jogosultját nem illeti meg a zálogtárgy birtoklásának joga. Ilyenkor a zálogjog kötelezettje köteles a zálogtárgy épségét megőrizni. Ha a kötelezett vagy harmadik személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a veszélyeztető cselekmény megtiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését.

Amennyiben a zálogtárgy állagának romlása veszélyezteti a követelés kielégítését, a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását, vagy hogy a zálogkötelezett a veszélyeztetés mértékének megfelelő biztosítékot adjon. Ha a kötelezett a jogosult felhívásának megfelelő határidőn belül nem tesz eleget, a jogosult érvényesítheti kielégítési jogát.

A vagyont terhelő jelzálogjog esetén a kötelezettjének értesítenie kell a jogosultat a vagyonnak a kielégítést veszélyeztető mértékű csökkenéséről. (Amint láttuk, ilyenkor a jogosult megjelölheti azokat a vagyontárgyakat, amelyekre kiterjedő zálogjoggá alakul át a vagyont terhelő zálogjog.) A felek abban is megállapodhatnak, hogy a zálogjogosult ellenőrizheti a kötelezett gazdálkodását.

Kézizálog

Kézizálogról van szó, ha a zálogjog jogosultját megilleti a zálogtárgy birtoklásának joga. Ilyenkor a zálogjogosult köteles épségben megőrizni a zálogtárgyat és a zálogjog megszűnésekor visszaadni.

Külön rendelkezés hiányában a jogosult nem használhatja a zálogtárgyat és nem hasznosíthatja, de természetes hasznait jogosult és köteles beszedni. A hasznok elsősorban a szükséges költségek fedezésére szolgálnak. A jogosult azonban a hasznokról köteles elszámolni.

Ha a zálogtárgy állagának romlásától vagy értékének lényeges csökkenésétől lehet tartani, a kötelezett vagy a tulajdonos más megfelelő biztosíték felajánlása mellett a zálogtárgy visszaadását kérheti.

Törvényen alapuló zálogjog Vállalkozás A vállalkozót a vállalkozói díj biztosítására zálogjog illeti meg a megrendelőnek azokon a vagyontárgyain, amelyek a vállalkozási szerződés következtében birtokába kerültek. Ingatlanbérlet Az ingatlan vagy a lakás bérbeadóját (albérletbe adóját) a hátralékos bér és járuléka erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain zálogjog illeti. A bérbeadó mindaddig, amíg e zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását. Ha a bérlő írásban kifogásolja a zálogjog fennállását, terjedelmét, vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésére teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül más vagyontárgyak elszállítását is megakadályozta, a bérbeadó nyolc napon belül köteles zálogjogát bírósági úton érvényesíteni. Ha ezt elmulasztja, zálogjoga megszűnik. Amennyiben a bérlő a zálogjoggal terhelt dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja, és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását. A dolog visszaszállításával a zálogjog feléled. Szállodák, vendéglátóhelyek zálogjoga A szállodát az elszállásolásból folyó követelései biztosítására zálogjog illeti meg a vendégnek azokon a dolgain, amelyeket a szállodába magával vitt. Erre a zálogjogra a bérbeadó zálogjogának szabályait kell megfelelően alkalmazni. A szálloda és más kereskedelmi szálláshely hat hónapig köteles megőrizni a birtokába került ingóságokat a vendég elszállásolásából és egyéb szükségleteinek fedezéséből eredő követelésének biztosítására, vagy az elszállásolás körében nyilvánvalóan a vendég által okozott kár erejéig gyakorolt törvényes zálogjog címén. A megőrzési idő a vendégnek a szállodából való távozásakor kezdődik. Amennyiben az adós a megőrzési idő alatt nem váltja ki a törvényes zálogjog címén a szálloda birtokában lévő ingóságait, a szálloda jogosult azokat a használt cikk árusítására jogosult gazdálkodó szervezetnek értékesítés céljából átadni. Az ingóságok átadásakor közölni kell a tulajdonos bejelentett nevét, címét, valamint a követelés összegét. A használt cikk árusítására jogosult gazdálkodó szervezet az átadott ingóságok értékesítéséből befolyt összegből a szálloda részére kiutalja a bejelentett követelést, a fennmaradó összeget pedig - zárolt számlán - kamatmentesen kezeli a tulajdonos javára. Az értékesítésről és annak eredményéről a tulajdonost - az elszámolás közlésével - értesíteni kell. Ha a jogosult jelentkezik a vételár átvétele végett, azt részére ki kell utalni. Haszonbérlet A haszonbérbe adót a hátralékos haszonbér erejéig a dolog hasznain, valamint a haszonbérlőnek a haszonbérelt területen levő vagyontárgyain zálogjog illeti meg. Letét A letéteményest díjkövetelése és költségei biztosítására zálogjog illeti meg a letevőnek azokon a vagyontárgyain, amelyek a letét következtében kerültek birtokába. Megbízás A megbízottat költségei és díjkövetelése biztosítására zálogjog illeti meg a megbízónak azokon a vagyontárgyain, amelyek a megbízás következtében kerültek birtokába. Fuvarozás A fuvarozót a fuvardíj és a költségek erejéig zálogjog illeti meg azokon a dolgokon, amelyek a fuvarozással kapcsolatosan birtokába kerültek. A zálogjogot a fuvarozó a többi fuvarozó előtte ismert követeléseinek biztosítására is köteles érvényesíteni; ha ezt elmulasztja, az előző fuvarozókkal szemben kezesként felel. A fuvarozó zálogjoggal biztosított követelését a zálogtárgyból más zálogjogosultakat megelőzően, bírósági eljárás nélkül, a kereskedelmi forgalomban való értékesítéssel elégítheti ki. Szállítmányozás A szállítmányozót díjai és költségei erejéig a megbízóval szemben zálogjog illeti meg azokon a dolgokon, amelyek a megbízással kapcsolatosan birtokába kerültek, illetőleg amelyek felett a birtokában levő okmányok révén rendelkezik. A szállítmányozó a zálogjogot az előző szállítmányozók előtte ismert követeléseinek biztosítására is köteles érvényesíteni; ha ezt elmulasztja, az előző szállítmányozóknak közvetlenül felelős. A szállítmányozó zálogjoggal biztosított követelését a zálogtárgyból a fuvarozó után, de más jogosultakat megelőzően, bírósági eljárás nélkül, a kereskedelmi forgalomban való értékesítéssel elégítheti ki.

Zálog követelésre, jogra

Ha a zálogjog követelést vagy jogot terhel, a zálogjog kötelezettje - a zálogjogra kiterjedő hatállyal - csak a jogosult hozzájárulásával tehet olyan jognyilatkozatot, amely a jogosult kielégítési alapját megszünteti vagy hátrányosan változtatja meg.

Amennyiben az elzálogosított követelés a zálogtárgyból való kielégítési jog megnyílta előtt válik esedékessé, az elzálogosított követelés kötelezettje csak a zálogjogosult és a követelés jogosultja kezéhez együttesen teljesíthet. Ha a felek megállapodása szerint a zálogjogosultat megilleti a szolgáltatandó dolog birtoklásának joga, a követelés kötelezettje csak a zálogjogosultnak teljesíthet.

Elzálogosított pénzkövetelésnél a követelés kötelezettje a zálogjogosult és a követelés jogosultja kezéhez együttesen vagy bármelyik jogosult kívánságára mindkettőjük javára bírósági letétbe helyezéssel teljesíthet.

Abban az esetben, ha az elzálogosított követelés esedékessége vagy a jog gyakorlása a követelés jogosultjának jognyilatkozatától vagy általa teljesíthető feltételtől függ, kielégítési jogának megnyílta után e jognyilatkozatot a zálogjogosult is megteheti, illetve teljesítheti az esedékesség bekövetkezéséhez szükséges feltételt.

A zálogjog keletkezése

A zálogjog szerződés, jogszabály vagy hatósági határozat alapján keletkezhet.

Zálogszerződés

A zálogszerződést írásban kell megkötni, ha jövőbeli vagy feltételes követelés biztosításáról van szó, továbbá akkor, ha a követelés biztosítékául olyan dolog vagy jog szolgál, amely fölött a zálogkötelezett a zálogszerződés megkötése után szerez rendelkezési jogot.

Bejegyzés

Az ingatlant terhelő zálogjog alapításához nemcsak a zálogszerződés írásba foglalása, hanem a zálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Más zálogtárgyat terhelő jelzálogjog, valamint vagyont terhelő zálogjog alapításához - amennyiben jogszabály eltérően nem rendelkezik - a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalása és a jelzálogjognak a Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál vezetett zálognyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

A bejegyzésben feltüntetik a követelés összegét (jövőbeli követelések esetén a biztosítani kívánt legmagasabb összeget), valamint azoknak a járulékoknak és költségeknek a mértékét, illetőleg keretét, amelyekre a zálogjog kiterjed. A követelés csökkenése vagy megszűnése természetesen a nyilvántartásban levő bejegyzés tartalmára tekintet nélkül kihat a zálogjogra. Ha a felek meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követeléseket biztosítanak jelzálogjoggal (keretbiztosítéki jelzálogjog), a bejegyzés a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget is tartalmazza, amelyen belül a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet.

A tulajdonos az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetheti, hogy ingatlanát a feljegyzésben meghatározott összegnél nem nagyobb összegig jelzálogjoggal akarja megterhelni. Ha a jelzálogjog bejegyzését a feljegyzésben meghatározott határidő alatt kérik, a bejegyzett jelzálogjog a feljegyzés ranghelyéhez igazodó ranghelyet kap.

A zálogtárgy átadása

Kézizálogjog zálogszerződéssel való alapításához a zálogtárgy átadása is szükséges. Az átadás harmadik személy kezéhez is történhet. Kereskedelmi forgalomban jóhiszeműen akkor is lehet zálogjogot szerezni, ha az, aki a zálogtárgyat adta, nem volt tulajdonos.

Értesítési kötelezettség

Követelést vagy jogot terhelő zálogjog esetében a zálogszerződés jogosultja a követelés vagy jog kötelezettjével szemben csak akkor érvényesítheti a zálogjogot, ha a zálogjog megalapítását közölték a kötelezettel, és ha az elzálogosított követelésről vagy jogról kiállított okiratot a zálogjogosultnak átadják (feltéve hogy készült ilyen okirat).

A zálogjogosult mint hagyatéki hitelező Amíg az örökös felteheti, hogy a hagyatéki tartozásokat a hagyaték teljesen fedezi, ha figyelmen kívül hagyja az örökhagyó által élők között ellenérték nélkül vállalt, valamint a hagyományon és meghagyáson alapuló kötelezettségeket, a tartozásokat a sorrend megtartása nélkül elégítheti ki. Ellenkező esetben csak a hagyatéki tartozások kiegyenlítésére vonatkozó törvényi sorrend szerint nyújthat kielégítést. Az a hitelező, akinek a hagyatékhoz tartozó valamely vagyontárgyon zálogjoga vagy külön kielégítésre igényt adó egyéb joga van, a biztosíték erejéig - a sorrendre tekintet nélkül - teljes kielégítést kereshet. Ha az örökös ezeket a rendelkezéseket neki felróható módon nem tartja meg, az emiatt kielégítetlenül maradt hitelezőnek egész vagyonával felel.

A zálogjog érvényesítése

A zálogtárgyból való kielégítés főszabályként bírósági határozat alapján, végrehajtás útján történik. A zálogjogosultnak tehát pert kell indítania a zálogjog érvényesítése iránt. A bíróság ennek eredményeképpen ítéletében rendelkezik a zálogtárgy értékesítéséről. Nem szükséges pert indítani, ha a zálogszerződést olyan közjegyzői okirat tartalmazza, amelyet a bíróság végrehajtási záradékkal láthat el. Ilyenkor a végrehajtás a záradékolt szerződés alapján indul meg, tehát itt sokkal gyorsabb az igényérvényesítés, mint peres úton. (Az adós lakóhelye, illetőleg székhelye - ezek hiányában az adós végrehajtás alá vonható vagyontárgyának helye - szerinti helyi bíróság végrehajtási záradékkal látja el a közjegyzői okiratot, ha az tartalmazza a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettségvállalást, a jogosult és a kötelezett nevét, a kötelezettség tárgyát, mennyiségét - összegét - és jogcímét, a teljesítés módját és határidejét. Ha a kötelezettség feltételnek vagy időpontnak a bekövetkezésétől függ, a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa. Végrehajtásnak akkor van helye, ha a közjegyzői okiratba foglalt követelés bírósági végrehajtási útra tartozik, és ha a követelés teljesítési határideje letelt. A bíróság végrehajtási záradékkal látja el a zálogszerződésről szóló közokiratot, ha a követelés teljesítési határideje letelt.)

Semmis a kielégítési jog megnyílta előtt létrejött olyan megállapodás, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát.

Kielégítési sorrend

A kielégítési jogot a zálogtárgyra az elzálogosítás után szerzett jogok nem érintik. Ha ugyanazt a zálogtárgyat több zálogjog terheli, törvény eltérő rendelkezésének hiányában a kielégítés joga a jogosultakat zálogjoguk keletkezésének sorrendjében illeti meg. Amennyiben a zálogjog több dolgot terhel, a jogosult határozhatja meg a kielégítési jog érvényesítésének sorrendjét. Az értékesítés azonban csak annyi zálogtárgyra terjedhet ki, amennyi a kielégítéshez szükséges.

Közös értékesítés

A kielégítési jog megnyílta után a felek írásban megállapodhatnak - a legalacsonyabb eladási ár és a határidő meghatározásával - a zálogtárgy közös értékesítésében. Ha a megállapodásban meghatározott feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti.

Értékesítés a jogosult által

Ha a zálogtárgynak hivatalosan jegyzett piaci ára van, vagy ha a jogosult záloghitel-intézet, a felek a kielégítési jog megnyílta előtt írásban abban is megállapodhatnak, hogy a jogosult a zálogtárgyat bírósági végrehajtás mellőzésével maga is értékesítheti.

Az említett feltételek hiányában a jogosult - a felek írásbeli megállapodása alapján - záloghitel-intézetnek vagy árverés szervezésével üzletszerűen foglalkozó személynek adhat megbízást a dolog értékesítésére. A zálogtárgy értékesítése előtt a kötelezettet értesíteni kell az értékesítésről, valamint annak módjáról és idejéről.

Az értékesítés bevétele

A zálogtárgy értékesítésének bevétele a jogosultat illeti meg, aki köteles a kötelezettel elszámolni, és a követelését meghaladó bevételt neki kiadni. Semmis az a zálogjog megszűnése előtt kötött megállapodás, amely a jogosultat mentesíti az elszámolási kötelezettség alól.

A zálogjog megszűnése

A kötelezettség teljesítése

A zálogjog megszűnik, a követelés pedig egyéb biztosítékaival együtt a kielégítés erejéig a tulajdonosra száll át, ha a zálogtárgy tulajdonosa és a követelés kötelezettje különböző személy, és a jogosult a zálogtárgyból vagy a tulajdonostól kielégítést kapott. Amennyiben a jogosultat egyébként nem a követelés kötelezettje elégíti ki, a zálogjog a követelés, illetőleg a kielégítés alapján keletkező megtérítési igény erejéig a kielégítő személyre száll át, aki követelheti a zálogtárgy átadását, illetőleg a zálogjognak javára való bejegyzését a nyilvántartásba.

A követelés megszűnése, átszállása

A zálogjog megszűnik akkor is, ha a követelés megszűnik vagy a zálogjog átruházása nélkül átszáll, kivéve ha a törvény rendelkezése értelmében a zálogjog a megtérítési követelés biztosítására fennmarad.

A zálogtárgy megszerzése

Megszűnik a zálogjog, ha a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát megszerzi. A jelzálogjog azonban ilyenkor a rangsorban hátrább álló zálogjogosultak irányában fennmarad. A zálogjogosult tehát zálogkötelezetté válik.

Elévülés

A jelzálogjog megszűnik abban az esetben is, ha az általa biztosított követelés elévül.

A zálogtárgy visszaadása

A kézizálogjog megszűnik, ha a kézizálogjog jogosultja a zálogtárgyat a tulajdonosnak visszaadja. Megszűnik akkor is, ha a jogosult a birtokából akaratán kívül kikerült zálogtárgyat egy éven belül nem szerzi vissza, és evégből bírósághoz sem fordul.

A zálogtárgy elpusztulása

A zálogjog megszűnik akkor is, ha a zálogtárgy elpusztul. Ha a zálogtárgy elpusztulásáért vagy értékcsökkenéséért a tulajdonos felelős, továbbá ha a zálogot biztosítékadási kötelezettség alapján kötötték le, és a kárért a jogosult nem felelős, a tulajdonostól, illetőleg a biztosítékadásra kötelezettől megfelelő új zálogtárgyat vagy az értékcsökkenésnek megfelelő további fedezetet lehet követelni.

A zálogtárgy elpusztulásának, illetőleg értékcsökkenésének pótlására szolgáló biztosítási összeg, kártérítés vagy más érték a zálogtárgy helyébe lép, illetőleg a zálogfedezet kiegészítésére szolgál. Jelzálogjognál mind a tulajdonos, mind a jogosult követelheti, hogy ezt az értéket fordítsák a zálogtárgy helyreállítására.

A zálogtárgy értékesítése

Ha a zálogtárgyat károsodás elhárítása érdekében értékesítik, a vételár a zálogtárgy helyébe lép. Az értékesítéshez - ha ennek elháríthatatlan akadálya nincs - a tulajdonos beleegyezése szükséges.

Megszűnik azonban a zálogjog, ha a zálogtárgyat a végrehajtási eljárás során értékesítik. Ebben az esetben a zálogjogosult - az értékesítés során befolyt vételár tekintetében - kielégítési jogát érvényesítheti.

Új jelzálogjog alapítása

A tulajdonos a megszűnő jelzálogjog rangsorban elfoglalt helyén (ranghely) és a megszűnés terjedelmében a bejegyzett zálogjog törlésével egyidejűleg, annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy egy évre fenntarthatja a törölt bejegyzés ranghelyét. A tulajdonos erről a jogáról csak harmadik személy javára mondhat le.

A zálog áfája Az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény (tv.) a termékértékesítést a birtokba vehető dolog olyan átengedéséhez köti, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja [6. § (1) bekezdése]. A fenti fogalommeghatározásból két dolog következik: egyrészt az, hogy a zálogszerződés megkötése még nem számít termékértékesítésnek, mivel az kizárólag a követelés biztosítását szolgálja; másrészt viszont termékértékesítés történik a zálogadós és a zálogbirtokos között akkor, amikor a zálogjoggal biztosított követelés esedékessé válik. A zálogadós ugyanis elveszíti a tulajdonosként való rendelkezés jogát a zálogtárgy felett, az átszáll a zálogbirtokosra, aki ugyan nem tulajdonos, de saját nevében jár el a zálogtárgy értékesítése során. A zálogtárgy értékesítése - úgy a zálogadós és a zálogbirtokos, mint a zálogbirtokos és a harmadik személy között - nem minősül a tv. alkalmazásában pénzügyi és azt kiegészítő szolgáltatásnak. A zálogbirtokos adólevonási (-visszaigénylési) joga tehát ilyen jogcímen nincs tiltva. Adólevonási jogának keletkezésére pedig a tv. 36. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat kell irányadónak tekinteni (1993/89. APEH-iránymutatás). A zálogtárgy értékesítése A zálogtárgy értékesítésekor a zálogadós és a zálogbirtokos áfafizetési kötelezettsége a következő: a zálogbirtokos (biztosító, bank stb.) a zálogtárgy értékesítésekor, a tényleges ügyleti érték után fizeti az áfát (tehát nem az általános szabályok szerint adózik), a zálogadósnak (egyéni vállalkozónak, természetes személynek, adóalanynak) pedig a zálogbirtokos (biztosító, bank stb.) értékesítésének időpontjában, az után az összeg után keletkezik az adófizetési kötelezettsége, amely az értékesítési (áfa nélküli) ár és a zálogadósnak a zálogbirtokos felé fennálló tartozása után fennmarad. Ha a zálogtárgy értékesítése nem nyújt fedezetet a zálogbirtokos követelésének kiegyenlítésére, akkor - értelemszerűen - áfaalap sem keletkezik a zálogadós és a zálogbirtokos viszonylatában (1993/295. APEH-iránymutatás).

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. június 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére