Lakásépítők hitelei

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. április 1.) vegye figyelembe!

Finanszírozók: a bank, a büdzsé és a beköltöző

Megjelent a Cégvezetés (archív) 24. számában (2000. április 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

 

Az állam jelentős kamatkiegészítéssel támogatja a lakásépítő cégek banki hitelfelvételeit. Bár az utóbbi időben egyre több vállalat tud hitelintézeti kölcsönhöz jutni, sokan - a rövid múltú és kis tőkeerejű cégek - továbbra is elvéreznek a szigorú hitelbírálat során. A nagy kereslet és a szűk kínálat miatt továbbra is meglepően magas az ingatlant végül megvevő állampolgárok finanszírozási részesedése.

 A lakásépítő cégek (és a lakásszövetkezetek) hitelfelvételét az állam egy, immár hosszú évek óta működő kamattámogatási rendszer révén segíti. Mint a Pénzügyminisztérium (PM) 51/1985. (XII. 27.) számú rendeletében olvasható, a központi költségvetés egy éven belüli visszafizetés esetén a kölcsönkamat 75 százalékát átvállalja az adós cég helyett.Ha a kölcsön futamideje éven túli, de 2 évnél rövidebb, a büdzsé már csak 60 százaléknyi kamatterhet vállal át, ha pedig 2 éven túli, de 3 évnél rövidebb, 25 százaléknyi ez a kamatrész.A kamatátvállalás mértékét maximálta, pontosabban egy külső mutatószámhoz kötötte a PM. Eszerint a kedvezmény legfeljebb a Magyar Nemzeti Bank által a pénzintézeteknek nyújtott, egy évnél hosszabb lejáratú refinanszírozó kölcsönre megállapított kamat 1,5 százalékponttal megnövelt mértéke.Mint emlékezetes, a jegybank 2000. január közepén évi 13, majd a március 1-jétől 12 százalékra csökkentette a repokamatokat. Ehhez 1,5 százalékpontot hozzáadva 13,5 százaléknyi kamatmérték jön ki. A hitelt nyújtó bankok azonban erre természetesen ráteszik saját marzsukat, aminek pontos mértékét nem szívesen adják közre.
Otthonteremtési támogatások A lakáshitel-kínálat tavaszi "szenzációja a kormány új otthonteremtési programjához kötődik. Ezt 8 hónap alatt érlelték ki az állami döntéshozók, és - ha a Gazdasági Minisztérium az utolsó percben nem áll elő új javaslatokkal - a kölcsönöket akár már januártól igénybe lehetett volna venni. A legkedvezőbb kölcsönfajta, az úgynevezett kiegészítő kamattámogatásos hitel a fiatal házasoknak (ahol a férj is és a feleség is fiatalabb 35 évesnél), a háromgyerekes házaspároknak, egyedülállóknak, illetve a kétgyerekes, de a harmadik megszületését 3 éven belül vállaló házaspároknak szól. A jogosultságot a folyósító kereskedelmi bank számára a lakhely szerinti jegyzőnek kell igazolnia. A hitel - a méltányolható lakásigény kielégítéséhez - kizárólag új lakás építésére vagy vásárlására szolgálhat. (Fiatal, gyermektelen házasok esetében ez az első közös otthon lehet.) A maximum 35 év futamidejű hitelhez az állam legföljebb 10 évig és 8 millió forintig nyújt költségvetési támogatást. E segítség révén az ügyfél legföljebb évi 8 százalék kamatot és egyéb költségeket (teljes hiteldíjat) fizet. Az ügyfélre jutó terhet egyébként az állampapírhozamok alakulása alapján számolják ki. A másik, életkortól, családi állapottól függetlenül minden állampolgár által igénybe vehető lehetőség az általános (más néven jelzáloglevelekhez kötött) kamattámogatás. A hitelcél itt már használt és új lakások vásárlása, építése, bővítése, korszerűsítése, sőt társasház közös részeinek felújítása is lehet. A támogatás legföljebb 5 évre és maximum 30 millió forint kölcsönhöz szól. Az állam itt a hitelnyújtáshoz szükséges források előteremtését támogatja, mégpedig úgy, hogy a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) által kibocsátott jelzáloglevelekhez nyújt 3 százalék kamattámogatást. Az ügyfél mindebből csak annyit érez, hogy az FHB, illetve a hitelt közvetlenül nyújtó bankok az eddigi lakáshitelkamatoknál valamivel olcsóbban helyeznek ki. A kamatot itt is az állampapírhozamokhoz kötik. E kölcsön évente és ötévente változó kamatperiódusú lehet. Az FHB, illetve annak ügynök pénzintézetei, az Inter-Európa Bank és jó néhány takarékszövetkezet az előbbinél évi 16,5, utóbbinál 13,5 százalék kamatot kérnek. A piacon e módozattal szintén induló társaságok - így a CIB, a Kereskedelmi és Hitelbank, az OTP és a Postabank - lapzártánkig még nem hirdettek kamatot. A szűk kamatrések azonban nem engednek nagy eltérést az FHB-feltételekhez képest.
(A kormány döntése szerint már az 1999. január 1-je után kiadott építési engedélyek esetében is igénybe vehetők az otthonteremtési támogatások.)

Eltérő elszámolási mód

Ügyfelek s piaci pénzügyi szakértők szerint a bankok jelenleg átlagosan 16-20 százalékos kamattal (kivételesen 22-23 százalékon) helyezik ki e kölcsönfajtát. Az első évben a lakásépítő cég tényleges - a támogatás levonása utáni - terhe csekély, csak 1,5-5,5 (esetleg 8,5) százalék lehet. Ehhez viszont még átlagosan 0,5-2 százalék kezelési költség is járulhat. Mivel ez a következő esztendőben jelentősen nőne, az ügyfelek többsége csak egy évre vesz fel hitelt.A hiteltörlesztés módja bankonként eltérő. Rossz esetben az is előfordulhat, hogy először a "bruttó" kamatot kell befizetnie az ügyfélnek, s csak később térítik vissza a támogatott részt. (Maga a bank egyébként a PM-rendelet szerint negyedévente számol el a költségvetéssel.)Az állami kamatkiegészítés viszont csak meghatározott célokra - behatárolt terület előkészítésére, illetve egy vagy több párhuzamosan épülő lakóépület felépítésére - igényelhető. Ha a terület előkészítését végző cég a beépítésre is vállalkozik, akkor az első kölcsönt - telekköltségként - egy második, az építésre nyújtott kölcsönből is ki lehet egyenlíteni.Vegyes rendeltetésű épületeknél (ahol tehát például a lakások mellett boltok, irodák is épülnek) csak a lakásokhoz és kiszolgálóhelyiségeikhez, garázsaikhoz tartozó alapterületre igényelhető a költségvetési kamatkedvezmény.Az elmúlt 1-1,5 év alatt számottevő mértékben megnőtt azon banki hiteligénylők száma, akik a rendelet szerinti kamattámogatással kívánnak kölcsönt felvenni - mondta el Gondárné Zeller Judit, az Erste Bank vállalati üzletágának igazgatója.A társaság saját hitelkamatát az ügyfél kockázatától függően állapítja meg. A szerződésekben a kamatláb általában a 3 havi BUBOR-hoz (bankközi kamatláb), illetve a jegybanki alapkamathoz van kötve, amihez még plusz 2-4 százalékpont kamatmarzsot, valamint 1-2 százalékpont kezelési költséget szoktak felszámítani.Az Erste elvárja, hogy a vállalkozó az egyedi beruházás készpénzszükségletétől függően 15-30 százalék saját forrással rendelkezzék. Optimális az, ha az építés helyszínéül szolgáló telket a vállalkozó a saját forrásából veszi meg, és csak a kivitelezéshez kér hitelt.A kölcsönügylet lebonyolításához az Ersténél - csakúgy, mint a többi, e piacon lévő banknál - számos dokumentumot kell be mutatni. Szükség van a hitelt kérő cég okmányaira, illetve - amennyiben nem egy projektre szerveződött vállalkozásról (úgynevezett projektcégről) van szó - annak pénzügyi kimutatásaira, sőt eddigi tevékenységének bemutatására is.Emellett természetesen szükséges az ingatlan adásvételi szerződése, a tulajdoni lap, a munkálatokhoz szükséges engedélyek, a vállalkozói szerződések, a költségvetési terv, költségelemzés, pénzügyi terv. Ráadásul a kivitelező cég referenciáit is be kell mutatni, ha az külön alvállalkozó.Az üzletág-igazgató hozzátette: az ilyen projektek finanszírozása során a bank megbízott műszaki ellenőrt is alkalmaz a kivitelezés munkálatainak nyomon követésére, illetve annak ellenőrzésére, hogy a hitelt tényleg a célnak megfelelően használják-e fel. Az Erste számára (is) az a legkedvezőbb, ha a kölcsön folyósítására szakaszonként, az egyes építési ütemek megvalósulását követően kerül sor (tehát utófinanszírozással). A bank jelenlegi ilyen típusú hitelei 50 és 250 millió forint közöttiek, a futamidő általában egy évnél rövidebb. Természetesen mindig lehetnek az átlagostól eltérő ügyletek, finanszírozási szükségletek. Ezek elbírálása egyedileg történik - mondta az üzletág-igazgató.
Teljes hiteldíj a kiegészítő kamattámogatásos hitelnél
Költség FHB OTP Bank Postabank
Kamat (%) 6,5 7 6,75
Folyósítási jutalék/hitelbírálati díj (%) 0,8 11 12
Kezelési költség (%) 1,53 14 15
Értékbecslési díj (E Ft) 25 nincs 5 v. 6,25
Építkezési vizsgálati díj (E Ft) 10 5 külön nincs
1 Az igényelt hiteltől és a támogatások teljes összegétől függően összege min. 2 ezer, maximum 25 ezer Ft.
2
A kölcsön összegére vetítve.
3
Az évente fennálló tőketartozásra vetítve. Magában foglalja a hitelfedezeti életbiztosítás díját is.
4
Az OTP Banknál vezetett folyószámla esetén. Más banki átutalásnál 2%, csekkes befizetésnél 3%.
5
Nagysága minimum 5 ezer, maximum 80 ezer Ft.

A piaci környezet

A HypoVereinsbank minimum 30 százalék saját erőt szab meg a hitelfelvevők részére. Ez általában a telek meglétét, illetve a már kifizetett tervezési és engedélyezési költségek beszámítását jelenti - nyilatkozta Schmidt Katalin ügyvezető igazgató.E bank esetében a részletes hitelkérelem beadásakor egyrészt fel kell tüntetni a kölcsönt kérő cég adatait (név, cím, telefonszám, fax, a képviseletre jogosultak neve, adószám, KSH-szám, bankkapcsolatok, működési forma, alapítás, cégbejegyzés éve, tevékenység típusa). A bank a vállalkozás előéletére és egyéb körülményeire is kíváncsi. Be kell mutatni az eddigi tevékenységet, jelenlegi helyzetét, a további célkiűzéseket, a gazdálkodás infrastrukturális hátterét (telephelyek, üzemek, raktárak, üzletek állapota, tulajdoni viszonyai, közmű- és kommunikációs rendszerekkel való ellátottsága stb.). Ismertetni kell ezenfelül a cég piaci környezetét (konkurens vállalatok, a hitelt kérő piaci részaránya és vevőköre) és annak pontos tulajdonosi struktúráját. Név szerint számot kell adni a vállalat felső vezetésének képzettségéről és eddigi szakmai gyakorlatáról.Ami magát a hitelt illeti, a HypoVereinsbank (is) kíváncsi a kölcsön összegének, a futamidőnek és a hitelcélnak a bemutatása mellett a felajánlott biztosítékokra (és dokumentációjukra), illetve az önrész igazolására.A projekt ismertetésekor taglalni kell a felépítendő ingatlanra vonatkozó költségkalkulációt (telek, tervezés, vállalkozói díjak, anyagköltség stb.), és lezárt, fix áras fővállalkozói szerződést is fel kell mutatni, jellemezve a fővállalkozót is. Az utóbbi feltételek csak akkor érvényesek, ha az építkezést fővállakozó-alvállalkozó(k) felállásban valósítják meg. A HypoVereinsbankot a korábbi referenciamunkák, a visszafizetés forrása, ütemezése és a cég esetlegesen futó egyéb projektjei is érdeklik.A pénzintézet tájékoztatója szerint a beruházás összes felmerülő nettó költségének legföljebb 70 százalékát finanszírozzák. Fontos, hogy a hitelfelvevő vállalkozónak - mint az olvasható a feltételek között - legalább 30 százalékos előértékesítési rátát is igazolnia kell.Biztosítékként a társaság egyebek közt jelzálogjogot jegyeztet be a finanszírozott ingatlanra és vételi opciót is kiköt. A hitelfelvevő a saját ügyfeleivel kötött ingatlanvételi előszerződésekből származó öszszeg 100 százalékát is tartozásként ismeri el a bank felé. A bank kezesi biztosítékot is kérhet, illetve biztosítást is köttethet az ingatlanra (amelynek kedvezményezettje természetesen ő). Ha szükséges, a vevő üzletrészének elzálogosítása is szóba kerülhet. A HypoVereinsbank az 1-3 éves hitel visszafizetését a lejárati idő végén egy összegben kéri, természetesen a finanszírozott lakás eladásának bevételéből. A kölcsönszerződések átlagos futamideje 1,5 év. Az ügyfelek számának gyarapodásával párhuzamosan az elmúlt években fokozatosan növekedett az egy ügyletre jutó kölcsön nagysága. A bank jelenlegi hitelkamatait (teljes hiteldíjmutatóját) és az ügyfelek pontos számát nem árulták el.

Egyedi szerződések

Szintén nem nyilatkozott pontos kamatadatairól az OTP Bank. Itt annyit lehetett megtudni: az üzleti kamat megállapítása esetileg, piaci alapon történik. E társaságnál is alapfeltétel, hogy - mint fogalmaztak, az ingatlan eladási árában érvényesíthető - 30 százalék saját erővel kell rendelkezni a hitelfelvevőnek. Az OTP-nél a hitelkérelemhez be kell mutatni a cégbírósági bejegyzési végzést (vagy egyéni vállalkozói igazolványt). A régebben működő vállalkozásoknak hozniuk kell az éves adóbevallás másolatát, a gazdálkodásra vonatkozó adatokat és a jövedelmezőséget igazoló számításokat is. Szükséges a hitelcél részletes leírása, piacelemzés, árkalkuláció, a jogerős építési engedély másolata (az eredeti bemutatása mellett), a telekkönyvi kivonat és dokumentumai, a műszaki ellenőr által jóváhagyott költségvetés, műszaki-pénzügyi ütemterv és a vállakozásra, illetve a tevékenységére vonatkozó biztosítási szerződések másolati példánya (ismét csak az eredeti bemutatásával). Mindezen felül - eseti döntés szerint - egyéb dokumentumokra is szükség lehet.Az OTP-nél úgy tájékoztattak: minimum 30-50 százalék elővételi vagy adásvételi szerződést kell bemutatni az ingatlanok értékesítéséről. A hitelengedélyezés egyéb feltételei között a bank általában a hitelképességet, a megfelelő jogi biztosítékokat említette meg. A kölcsönkérőnek nyilatkoznia kell arról is, hogy a kérelemben megjelölt cél kapcsán nem vett fel egyéb hitelt, és nincs is elbírálás alatt ilyen igénye más pénzintézetnél, valamint az OTP Bank más szervezeti egységénél.

A másik oldal

A budapesti lakásépítési piacon mintegy 6-7 százalékos részesedéssel bíró Gyetvai Fivérek Rt.-nél a finanszírozás során mindig 20 százalék alatt van a banki és állami kamatkedvezményes hitelek aránya - nyilatkozta Gyetvai Géza igazgató. A többi forrást a társaság saját tőkéje (például a bérbe adott ingatlanaikból származó bevételek) és a megrendelők folyamatos részbefizetései alkotják.A cég - amely 1999-ben közel 2 milliárd forint forgalmat bonyolított le, és mintegy 80 lakást épített - az építkezéseknél a telek megvételéhez mindig több bankot keres meg rövid távú, piaci kamatozású hitelek felvétele végett. A második fázisban, a lakásépítésnél partnerbankjuk 30 százalék saját erő felmutatását kéri tőlük (ők viszont általában a szerkezetkész épületek bemutatásával 40-45 százalékot igazolnak, ami megkönnyíti a további tárgyalásokat). A pénzintézet emellett két-háromszoros fedezeti értéket számít fel, és természetesen jelzálogot jegyeztet be a teljes ingatlanra. Az igazgató szerint a bank rugalmas és - tekintettel hosszú üzleti kapcsolatukra - hajlandó egyéni feltételekre a százmilliós nagyságrendű, 3-12 hónap közti hiteleknél.Korábban azt hittük, a banki finanszírozás aránya az évek során fokozatosan nőni fog a lakásépítési szektorban, és az állampolgárok csak a kész lakásokat akarják megvenni - mondta Gyetvai Géza. Kiderült: a piaci kínálat szűkössége és a nagy kereslet miatt továbbra sem csökken a vevők tehervállalása, és változatlanul kicsi a bankok szerepe. Ez abból a sajátosságból is adódik, hogy többnyire a köztes értékesítés során igény szerint egyedileg megtervezett ingatlanokat kínálnak. Egy példa: a cég által 3 év alatt 7 milliárd forintos beruházással épített budai Zsolt udvar lakásainál átlagosan csak 10 százalékra rúg a hitelarány. A többit kiváltotta a vásárlók előfinanszírozása.

Közvetett források

Az építőcégek a magánszemélyeknek juttatandó újfajta kamattámogatásos lakáshitelekben is egyfajta "közvetett forrásbevonási" lehetőséget látnak - tudtuk meg. Az ügyfél által elérhető hitel felvételéhez a cég jogi segítséget adhat a jövőben. Mivel a bank ismeri a lakásépítő céget és a konkrét beruházást, más érdeklődőkhöz képest bizonyára könnyebben ad kölcsönt az érintett magánszemélyeknek.A tavalyi 190-200 millió forint forgalmával a lakásépítő piacon tipikusan kisvállalkozásként működő MED-DOR Kft. korábbi próbálkozásai után először most juthat banki hitelhez. Ráadásul úgy, hogy csak szűk 20 százalék saját erő felmutatása mellett sikerült egyezségre jutniuk - mondták el Sándor Miklós és Várhelyi Gabriella cégtulajdonosok.Ezt úgy tudták elérni, hogy - egy pénzügyi tanácsadó segítségével - meggyőzték a (meg nem nevezett) pénzintézetet: fogadja el, hogy az ingatlan felépítésének előrehaladásával fokozatosan növekszik annak értéke is. A MED-DOR - amely önerőből eddig egy 3 és egy 6 lakásos társasházat tudott tető alá hozni - a hitellel már "képes kilépni" eddigi méretéből, és újabb telkeket vehet. Ez a fejlődés útja - magyarázták az ügyvezetők.Kurucz Béla, a Primus Pénzügyi Tanácsadó Kft. ügyvezető igazgatója úgy vélte: a lakásépítő cégek hitelhez jutásának esélyei javultak azáltal, hogy lassan, jó irányba változik a banki szemlélet. Egyes hitelintézetek felfedezték, hogy mekkora lehetőségek vannak a lakásépítési üzletágban: a korábbinál szívesebben - és több szempontot mérlegelve - helyezik ki a szektorba forrásaikat.

Egyedül a piacon

Lehet, hogy a MED-DOR története a ritka kivételek közé tartozik. Más, a piacon mozgó pénzügyi szakértők ugyanis arra mutatnak rá: az apróbb lakásépítő vállalkozásoknak továbbra sincs semmi esélyük a bankoknál kölcsönre.Ezek az - olykor csak egy-két személyes - cégek egy-egy telek megvétele és a ház felhúzása után képtelenek a továbblépésre. Jobb híján vegetálnak: idővel felfüggesztik működésüket, vagy az alvállalkozóként, akik olcsón a nagy lakásépítők építkezésein dolgoznak. (Köztudott, hogy itthon a magukat ingatlankivitelezőként hirdető nagyobb cégek egy része ténylegesen nem is építkezik, hanem minden munkát alvállalkozóknak ad ki.)A pénzügyi segítők szerint a bankok előnyben részesítik a nagy forgalmú, több építkezést lebonyolító ügyfeleket, amelyek viszonylag régóta működnek, és anyagi helyzetük - például a hitelintézetnél vezetett számlájuk révén - ismert a kölcsönnyújtó előtt. Velük szemben nemigen kapnak hitelt azok a - szintén több éve működő, szakmai ismereteik alapján kifogástalan - cégek, amelyek nem tudnak akkora anyagi erőt felmutatni, ráadásul nincs is "bejáratott" banki kapcsolatuk.Utóbbiak esetében az lehet a megoldás, ha az ügyfél hangsúlyozottan projektfinanszírozásra próbál kölcsönt szerezni. A tárgyalások során a beruházás pénzügyi megtérülését, jövedelmezőségét kell előtérbe helyezni (a tervezett összegből megépíthető és eladható-e a lakás, megfelelő-e a telek, a hitelből beépülő ingatlant tovább lehet-e finanszírozni a leendő lakók előlegeiből, foglalóiból stb.), és meg kell győzni a bankot: a hozzáadott értéket is forintosítsa a számításoknál.
Emelkedő építőanyagárak Az építőanyag-gyártó cégek cáfolják azokat az állításokat, amelyek szerint a kormány új otthonteremtési programja, illetve az amiatt várható keresletélénkülés okán növelnék áraikat az idén. Megjegyzendő, hogy - a statisztikai hivatal adatai szerint - az építőanyagok ára 1999-ben 10,4 százalékkal nőtt, ami már akkor jócskán meghaladta az összipari termelőiár-emelkedést (8,7 százalék). Több gyártó cég szerint a kabinet intézkedései nyomán a lakásépítések száma 2000-ben még nem ugorhat meg igazán, csak jövőre. Ők - az optimisták által jelzett 30 ezer helyett - már 25 ezer lakás felépülésével is elégedettek lennének. (Tavaly 20 ezer lakás épült fel itthon.) Az év első hónapjában a kereskedők is a tavaly januárinál kisebb forgalmat regisztráltak (igaz, a hideg idő vissza is vetette az építési kedvet). Az ország cementszükségletének közel felét előállító Duna-Dráva Cement Kft. egyedi szerződéseiben átlagosan 10-12 százalékos áremelkedésről állapodott meg partnereivel. A növelés elsődleges oka az olaj világpiaci árának megugrása. A cement előállítási költségeiből ugyanis 30-40 százalékkal részesedik az energia. A hazai téglaipar legnagyobb vállalata, a Wienerberger Téglaipari Rt. április 1-jétől átlagosan 7, az év egészében összesen 8-10 százalékos áremelést tervez. Az erről szóló döntést még tavaly augusztusban hozták. A növekmény oka - az infláció mellett - a beszállítói árak emelkedése, de szerepet játszott benne az energia és a csomagolás drágulása is. A Ziegelwerke Gleinstätten Csorna Beled Cserépgyártó Rt. cseréptermékeinek ára februártól átlagosan 4,3-4,5 százalékkal nőtt, de volt, amelyiké változatlan maradt. A kiegészítő termékeknél (szellőzőelem, tetőablak, tetőfólia) kissé magasabb, de legföljebb 7,5 százalék volt a drágulás. A Tatai Cserépipari Rt.-nél a natúrcserepek árát 8-9, a pirosakét 12-13 százalékkal növelik márciustól, az átlagos emelés itt 10 százalék.
 

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2000. április 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére