Lakáspiac

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1999. december 1.) vegye figyelembe!

Hiteldopping az építtetőknek

Megjelent a Cégvezetés (archív) 21. számában (1999. december 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

 

A lakástámogatás formálódó új rendszere - ellentétben a korábbi konstrukciókkal - talán sikerrel mobilizálja a lakáspiacot, elérhető hiteleket biztosít, s megkíméli az építettőket attól, hogy belerokkanjanak az otthonteremtés terhébe. Ha nem így lesz, várhatóan sokan kiszorulnak az ingatlanpiacról, s tovább romlik a felújításra szoruló lakások állapota.

 

A tavaly átadott 20 300 új otthonnal 1953-ig visszamenőleg sikerült alulmúlni minden korábbi lakásépítési mutatót. Az idei meredek áremelkedés miatt egyre többen vannak olyanok, akik egy-két milliós megtakarítással is kiszorulnak a lakáspiacról. A némi megtorpanással formálódó új támogatási rendszer elsősorban az öngondoskodást segíti elő a hitelhez jutás feltételeinek javításával.

Sokan várták, mégsem növelte meg az átadott új lakások számát az idén bevezetett korlátozott áfa-visszaigénylési lehetőség. Ha voltak is, akik az áfavárakozások miatt késleltették 1998-ban a folyamatban lévő építkezéseik befejezését, nem lehettek sokan. Január óta ismert, hogy a bemutatott számla alapján maximum 400 ezer forintos összeghatárig terjedő áfa-visszaigénylési lehetőség nem a használatba adás, hanem az építési engedély időpontjához kötődik, ám még az idei háromnegyed éves adatok is a csökkenő trend folytatódását jelzik. Szeptember végéig 9500 új lakásra adtak ki használatbavételi engedélyt az építésügyi hatóságok, ami 14 százalékkal kevesebb az egy évvel korábbinál. Igaz, az első háromnegyed évben kiadott 22100 új építési engedély 27 százalékkal több az előző évinél. Viszont a tavalyinál 35 százalékkal több, 2500 lakás meg is szűnt az elmúlt 9 hónapban. Bár ezek 29 százaléka lakásbővítés miatt hullott ki a statisztikából, s így végeredményben a lakásállomány minőségének javulását eredményezte, a lakások 49 százaléka mégis avulás miatt szűnt meg, jelezve, hogy komoly gondok vannak a lakásvagyon állapotával is. Mindezek eredőjeként 20 ezernél alig több új lakás felépültére lehet számítani az idén. Ami körülbelül az 1950-es, vagy a közelmúltból a szűk esztendők közé sorolt 1995. évi szintnek felel meg.

A lakásállomány gyarapodásának kívánatos mértékét a szakértők legalább évi 30-35 ezerre teszik, de a nemzetközi tendenciák és tapasztalatok szerint a szinten tartáshoz évi egyszázalékos növekedésre van szükség: a több mint 4 milliós magyar lakásállomány esetében évente 40 ezer új lakás használatbaadására. Az elmaradás a kisebb igényű változathoz képest is jelentős. Az új lakások 86 százalékát természetes személyek építik, az esetek 50 százalékában házilagos kivitelezéssel, 88 százalékban nem eladásra, hanem saját használatra, s a kiadott használatbavételi engedélyek szerint az idén a községekben nagyobb volt az építési hajlandóság, mint a városokban vagy a fővárosban.

Mindezek dacára állíthatjuk: 1999 - különösen a fővárosban - az ingatlanforgalmazók éve volt. A lakóingatlanok adásvételére specializálódott forgalmazókat az elmúlt tíz évben a reálértéken 40 százalékkal csökkenő ingatlanárak és az átlagosan 15-20 százalékkal megcsappanó lakossági jövedelmek mellett pangó ingatlanpiac nem halmozta el megrendelésekkel. Az idén viszont fordult a kocka: a fővárosban és környékén átlagosan 30-40 százalékos áremelkedés következett be olyan felfokozott kereslet mellett, ami az eladandó ingatlanok szokásos értékesítési idejét felére, harmadára csökkenti, a meghirdetett irányárak pedig, fittyet hányva a józan észnek, gyakorta nem alku-, hanem licitárként működnek.

Elszaladtak az árak

Az árrobbanás a telkek és a lakóingatlanok, valamint az új és a régi lakások árát egyaránt érintette, de a lepusztult környéken, a közbiztonság szempontjából rossz helyen lévő lakások nehezen eladhatók. A Rózsadombon vagy a Szabadsághegyen ma már kedvező vételnek számít a négyszögölenként 100 ezer forintos telekár, és az elővárosi zöldövezet toplistáját vezető pesthidegkúti telkekért is megadják a 60-100 ezer forintos árat. Új építésű lakás a főváros budai oldalán négyzetméterenként 200 ezer forintos ár alatt alig kapható. A magasabb nívójú kategóriában - a piac által magasan jegyzett Rózsadombon vagy a XII. kerületben - átlagosnak tekinthető 120 négyzetméteres, 3 hálószobás, duplakomfortos társasházi lakások ára 40 millió forint körül van. Hely, ingatlantípus, a beépítés minősége függvényében 250-450 ezer forint/négyzetméter között mozognak az árak.

A középkategóriás bel-budai lakásokat 150-200 ezer forintra taksálja a piac. Tapasztalatok szerint a legkurrensebb a 10 millió forintos, 50 négyzetméteres, 1,5 szobás kategória, amelynek előnyei között említhető az alacsony rezsiköltség, és az, hogy a lakás bármikor könnyen mobilizálható. Hasonló áron kelnek el a pesti oldalon a felkapott belvárosi, újlipótvárosi használt lakások is, s igen jó az Andrássy úti lakások értékesítési pozíciója is. A Belvárosra különösen jellemző, hogy négyzetméterenként 100-200 ezer forint közötti összegben szinte utcáról utcára változnak az árak. A Duna-parti panorámát pedig - a budai és a pesti oldalon egyaránt - legalább 20 százalékos felárral honorálja a piac. Az árrobbanás a külső kerületekben is érezteti hatását. Csepelen például átlagosan egymillió forinttal több kell ma egy lakás megvásárlásához, mint januárban. Főként a gázfűtéses, lehetőleg a kisebb, négyemeletes téglaépületben lévő lakásokat keresik és részesítik árelőnyben a vevők a távfűtéses, többnyire panel hátrányára.

Lakóparkdivat Az ingatlantípusok között változatlanul az önálló házak ázsiója a legmagasabb, ám a drága zöldövezeti területeket gazdaságosabban kihasználó, ugyanakkor számos kényelmi és biztonsági előnyt kínáló lakópark is divatba jött az utóbbi években. A többnyire jó nevű ingatlanfejlesztő cégek kivitelezésében, gyakorta banki finanszírozási háttérrel épülő lakókertek rendszerint száznál több igényes kivitelű, sok zöldfelülettel övezett lakást foglalnak magukban, a környezettől helyenként elkerített, másutt csak az épületek elrendezésével, a térkialakítás módszerével elkülönített és egységbe foglalt területen. A legváltozatosabb igényeknek megfelelő kínálatot prezentálják nemcsak a lakások méretét illetően, hanem az ingatlantípusok vonatkozásában is. Sokszor egy lakóparkon belül az önálló lakóháztól a sorházi vagy a többgenerációs otthonokon keresztül a társasházi lakásig számos ingatlantípus közül választhat a vevő. A lakóparki lakáshoz az építő szinte minden esetben gépkocsitárolót is felkínál, gyakran üzletek és szolgáltatólétesítmények kapcsolódnak hozzá, s helyenként a lakóparkon belül vagy annak közelében uszoda és egyéb sportlétesítmények is vannak. Ez utóbbi szolgáltatásokat rendszerint azért mellőzik az ingatlanfejlesztők, mert oly mértékben drágítanák meg az ingatlanokat, hogy a mai fizetőképes kereslet mellett nehéz lenne vevőt találni rájuk. A vételárak egy-egy lakóparkon belül is, ingatlantípusonként is eltérőek, általában azonban jellemző a négyzetméterenkénti 200 ezer forint közeli áfás ár, ami a sok esetben felkínált részletfizetési konstrukció mellett is csak a magas jövedelműek számára teszi elérhetővé ezt a fajta lakásmegoldást.

Nő a leszakadók tábora

Az áremelkedések egyik mozgatórugója a szakemberek szerint az, hogy az áfát az új lakás értékesítésekor felszámítják, s amikor már használtként másodlagos értékesítésre kerül a lakás, az árát akkor sem csökkentik az áfával, mint ahogyan az 5-10 százalékos beruházói haszon is beépül az árba. Az intenzív áremelkedések a tavalyi tőzsdeválsággal kezdődtek, amiből sokan azt a következtetést vonták le, hogy a börzéről kivont kisbefektetői pénzek mozgatták meg az ingatlanpiacot. A tőzsde bizonytalansága, az elmúlt másfél év nagy bukásai kétségkívül felértékelték a szerényebb, de biztosabb haszonnal kecsegtető ingatlanpiacot a kisbefektetők szemében, ám az ingatlanforgalmazók szerint ez önmagában kevés lett volna a piacélénküléshez. A befektetői célú vásárlásokat legfeljebb 15-20 százalékra becsülik, és ennél is kevesebb - talán e 15-20 százaléknak a kétharmada - a sokat emlegetett külföldi vásárlás. Szakértők szerint a mostani piacélénkülést több egyidejűleg ható körülmény alakította. A kamatlábak tartós csökkenése is hozzájárult ahhoz, hogy ma már a bankbetéttel szemben is versenyképes lett az ingatlanbefektetés. Megkönnyíti a vásárlásokat, hogy a piaci finanszírozás lehetőségei is javultak valamelyest.

Egy dolog azonban bizonyos: jelenleg azok vásárolnak, akik megfelelő mennyiségű készpénzzel, gyorsan mobilizálható pénzalappal rendelkeznek, illetve vagyoni és jövedelmi viszonyaik lehetővé teszik, hogy piaci hitelhez jussanak a bankoknál. Ám csak a lakosság szűk rétegének adatik meg az a pénz, ami most felfelé mozgatja az ingatlanpiaci árakat. Az ingatlanközvetítők tapasztalatai szerint egyre többen kiszorulnak az ingatlanpiacról. Szinte esély nélkülivé váltak a 2-3-4 millió forinttal lakást keresők. A fővárosban ötmillió forintos értékhatárig garzon, vagy nagyon forgalmas helyen lévő, rossz adottságú lakás kapható. A lakásárak és a családok átlagos jövedelme közötti eddig is túl széles rés a mostani árrobbanással valóságos szakadékká terebélyesedett, s áthidalásához hiányoznak a megfelelő eszközök. Az életpályához kötődő, a család számbeli és jövedelmi gyarapodásával a kevésbé értékestől az értékesebb és nagyobb, majd a gyerekek felnövekedésével és önállósodásával ismét a kisebb lakóingatlanok irányába mutató mobilitás el sem indulhat.

A közelmúltban a hazai lakásviszonyokról készült felmérés szerint nem is a lakásállomány szűkössége az otthonteremtési problémák első számú előidézője. Az 1999. január 1-jei állapot szerint Magyarországon 4 millió 50 ezer lakást tartanak nyilván, a háztartások száma pedig 3 millió 870 ezer, vagyis 130 ezerrel kevesebb, mint a lakások száma. Ezek a számok nem rosszabbak a hasonló fejlettségű országok mutatóinál. Viszont mintegy félmillió lakás műszaki állapota rossz, komfortfokozata alacsony. Ezres nagyságrenddel csökkentették a lakások számát a tavaszi ár- és belvizek is. A lakásprivatizáció eredményeként az önkormányzati bérlakásállomány az ország teljes lakásállományának 5 százalékára csökkent, a végletekig beszűkítve ezzel a helyhatóságok mozgásterét a szociálisan rászoruló családok lakhatási problémáinak megoldásában. Más konstrukció nem alakult ki helyette, becslések szerint mintegy 3 százalékot tesz ki a magántulajdonban lévő bérbe adott lakások aránya, ezek azonban korántsem az elesettek lakásproblémáit oldják meg, sőt, jelentős részben kifejezetten a tehetős, külföldi és magyar menedzserek, az úgynevezett „city-hopper" - másutt élő és dolgozó - emberek igényeit elégítik ki.

Lakásmobilitás - elakadásjelző táblával

A lakásprivatizáció nemcsak az önkormányzati lakásgazdálkodásban okozott feszültségeket, hanem a bérlőből lett tulajdonosok jelentős részének is súlyos, már-már megoldhatatlan gondokat okoz a lakásfenntartás, a megvásárláshoz felvett hitel törlesztése, a közüzemi díjak fizetése, nem is szólva a lakóépületek közösen viselendő karbantartási költségeiről. Pénzhiány miatt sok helyen elmaradnak a felújítások, tovább növelve a rossz műszaki állapotú lakások, házak arányát. Az új lakás pedig egyre kevesebb: csökken a magánerős építés, az önkormányzati finanszírozásban épülő, s azon belül is a bérlakásnak szánt építés pedig elenyésző. Önerőből nem is lehet számítani a helyzet jelentős javulására. A magyar jövedelmi viszonyok mellett átlagosan a háztartások 5-6 évi teljes jövedelme teremt elegendő alapot egy átlagos lakás megvásárlásához. Az EU-országokban éppen feleannyi idő, 2,5-3 év elegendő a program teljesítéséhez, amihez az uniós polgár lényegesen több és sokrétűbb támogatást vehet igénybe, mint a magyar. Az önkormányzati vagy szociális bérlakások aránya jóval magasabb - egyes országokban 40 százalékot is meghaladó arányú -, mint Magyarországon. Ugyanakkor az Unióban 80 százalékban hitelből fedezik a polgárok az építkezéseket, nálunk csak 10-15 százalékos ez az arány.

Pillanatnyilag a legkedvezőbb kondíciókkal a Földhitel- és Jelzálogbanknál (FHB) lehet pénzhez jutni. A vásárláshoz, felújításhoz és lakás bővítés-korszerűsítéshez is igénybe vehető, ötéves kamatperiódusú kölcsönnél 16,5 százalékos, egyéves kamatperiódusú hiteleinél 19,7 százalékos kamatot számít a pénzintézet. A lakáshitelpiacon jószerivel egyeduralkodó OTP Banknál a lakás-takarékpénztári szerződéssel rendelkező ügyfelek részére is 20 százalék fölött van a kamat. Bár a bank lakáshitel-állománya a régi, nagy állami támogatással kihelyezett hitelek kifutása miatt csökken, még mindig 100 milliárdos nagyságrendű, így 1 százalékpontnyi kamatcsökkentés is 1 milliárdos veszteséget okoz a pénzintézetnek. Érthetően: csak komoly kényszer hatására teszi meg ezt a súlyos profitkurtító hatással járó lépést. Így viszont, aki meg tudná fizetni, nem veszi fel a drága hitelt, hanem inkább zsebből fizet, vagy elhúzza az építkezést, aki pedig csak hitellel tudná megoldani lakásproblémáját, fennakad a banki hitelképesség-vizsgálat rostáján. S nem csak az első lakás megszerzése állítja úgyszólván megoldhatatlan feladat elé a családokat, hanem a továbblépés is. A fejlett piacgazdaságú országokban változó igényeikkel és anyagi lehetőségeikkel összhangban a családok életük során 6-7-szer cserélnek otthont. Magyarországon sokan beszorulnak a lakástalanság vagy a kinőtt, rossz lakásban élés állapotába, amit képtelenek megváltoztatni. Ezt világosan jelzi az alacsony, 2,7 százalékos lakásmobilitási mutató.

Jöttek, láttak, vettek A NATO-tagság és a várható EU-csatlakozás a külföldi befektetők számára biztonságos célterületté tette az országot, de a közvetítők szerint jelentőségénél nagyobb hangsúlyt kap a téma egyrészt újszerűsége miatt, másrészt azért, mert egyes területeken koncentráltan jelenik meg a külföldi vásárlóerő. Erre utal a Balaton-környék németesedése. Az itt élő és dolgozó külföldiek közül sokan inkább vásárolnak, mint bérelnek saját célra lakást vagy házat. A kifejezetten befektetői célú külföldi vásárlás - a lakás rövidebb-hosszabb idejű bérbeadással történő hasznosítása mellett - különösen a pesti Belvárosban jellemző. A jó helyen lévő ingatlan értékemelkedése eléri az évi 15-18 százalékot, ám ha figyelembe vesszük az évi 10 százalék körüli inflációt, csak 5-8 százalék a tényleges értéknövekedés. A külföldi befektetők szemszögéből nézve ez önmagában nem túlságosan vonzó, hiszen 5 százalékos reálkamat a dollárban elhelyezett betéttel is elérhető. Viszont ha a megvásárolt ingatlan legalább évi 12 százalékos haszonnal kiadható, akkor a bérleti díjból 7-8 év alatt visszajön a vételár, s ha a befektető ekkor értékesíti a lakást, az értéknövekedést már a befektetés tiszta hasznaként realizálhatja - magyarázza a befektetői logikát egy ingatlanforgalmazó. A nagyobb méretű, rendszerint budai, igényesebb lakásokat általában külföldi üzletemberek, menedzserek bérlik havi 1000-1100 dollárért. A 350-400 dolláros bérleti díjú, kétszobás, belvárosi, gyakran tetőtéri lakásokra a külföldi diákok a „vevők". A befektetők nem magánszemélyként, hanem az általuk alapított kft. keretei között végzik ezt a tevékenységet, mivel - a tapasztalatok szerint - így sokkal könnyebb a szükséges engedélyek birtokába jutni. A közelmúltban egyébként - uniós közbenjárásra - a kormány módosította a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló rendeletét. Ennek értelmében ha a tevékenység folytatásához szükség van az ingatlanra, a közigazgatási hivatal köteles kiadni az ingatlanszerzésre vonatkozó engedélyt.

Új források a régiek mellé

Horváth Sándor, a Gazdasági Minisztérium (GM) főosztályvezetője szerint a magyarországi lakáshelyzet egyik legfőbb gondja a mobilitás hiánya. Az új támogatási rendszer egyes kiemelt célterületeit és formáit szabályozó kormányrendeletek - az otthonteremtési támogatás, a Nemzeti Lakás Célelőirányzat (NLC) - tervezete elkészült, ám a kormánydöntés lapzártakor még váratott magára. A tervek szerint az új támogatási rendszer a korábbinál mindenképp sokrétűbb lesz, mivel megtartja a meglévő és működő támogatási formákat is. Így a költségvetés a jövőben is támogatást nyújt a lakás-takarékpénztárak működéséhez. Az első ilyen intézmény megalakulása óta eltelt két év alatt több mint 400 ezer lakásszerződést kötöttek az ügyfelek - a lakosság több mint 4 százalékának van előtakarékossági szerződése -, amelyekhez az állami támogatás évente az állampolgárok által befizetett összeg 30 százaléka, de szerződésenként legfeljebb 36 ezer forint. Tavaly 3 milliárdot, az idén várhatóan 6,9 milliárd forintot költ az állam e célra. Nem számítva az olyan eseti alkalmakat, mint az azonnali hitelakciók vagy a három legrégebb óta működő intézménynél az idén május-júniusban a két évnél hosszabb ideje lakás-takarékpénztári tagok által igénybe vehető áthidaló kölcsön, a lakástakarékok a minimálisan négyéves előtakarékossági idő elteltével leghamarabb 2001-ben tudnak igazán aktív szerepet vállalni a lakásfinanszírozásban. Intenzíven lobbiztak a lakás-takarékpénztárak működési feltételeik egyes elemeinek megváltoztatásáért, többek között szerették volna elérni, hogy a négyéves előtakarékossági időt 2-3 évre rövidítsék. A Pénzügyminisztérium azonban hajthatatlan maradt, mivel álláspontja szerint a futamidő rövidítésével korábban jelentkező hiteligények kockázatosabbá tennék a még nem kellően megerősödött intézményrendszert. Az üzleti világ általánosan elterjedt receptje szerint a Fundamenta és a Lakáskassza közgyűlése a két társaság egyesüléséről határozott. A fúzió eredményeként létrejövő új társaság piacvezetővé lép elő, s bizonyos megtakarítások, illetve az értékesítési hálózat bővülése, optimalizálása révén javítja pozícióit a jelenleg kissé lagymatag lakás-takarékpénztári piacon.

Megmarad a vállalkozói lakásépítés támogatása, a régi hitelek kamattámogatása is, de a források bővülésével új támogatások épülnek be a rendszerbe. A 2000. évi költségvetés lakáscélú kiadási előirányzata 108 milliárd forint. Az idei előirányzat 97,5 milliárd, a várható teljesítés 95 milliárd forint. Ám a korábbi elkötelezettségek leszámításával az aktív kiadások növekedése - az idei teljesítéstől függetlenül is - 30 százalékos, vagyis az újonnan folyósított támogatásokra 71,3 milliárd forint áll rendelkezésre jövőre. Az új támogatási rendszer várható erényei között említhető az igénybe vehető támogatások sokrétűsége, és az, hogy a támogatási célok bővítésével nem kényszeríti a kispénzű embereket is a legdrágább megoldásra, építkezésre. Vásárláshoz, felújításhoz, bővítéshez egyaránt igénybe vehetők a támogatások, amelyek három új súlyponti területre koncentrálnak.

Jelzálog-hitelezés kétoldali támogatással

A lakáshitelek dinamizálását elsősorban a jelzálog-hitelezés fejlesztésével kívánja elérni a rendszer. A költségvetés kettős támogatást nyújt a jelzálog-hitelintézetek aktivitásához - bár a többes szám használata egyelőre indokolatlan, mivel a lakáshitelezési ágazatban egy szereplő van, a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB). A bank a lakáscélú hitelek finanszírozását szolgáló forrásgyűjtéshez, nevezetesen a jelzáloglevél-kibocsátáshoz számíthat állami segítségre. A kormányzati koncepciót kidolgozó szakemberek előzetes kalkulációja szerint jövőre 9-10 százalékos kamatszinten lehet majd eladni a jelzálogleveleket. A támogatással kibocsátott jelzáloglevelekhez maximum 4 százalék marzsot számíthat fel a bank, tehát 13-14 százalékos kamatszint alakulna ki, de a 3 százalékos költségvetési támogatás ezt 10-11 százalékra mérsékli, vagyis a jelzálogfedezettel bárki által, bármilyen lakáscélra igénybe vehető hitel ennyibe kerül az ügyfélnek. Csuka László, az FHB ügyvezető igazgatója ugyan óvatosabban, 11 százalékról indítva számol, így 12 százalékos végeredményre jut, ami még mindig sokkal kedvezőbb a jelenlegi 16,5 százalékos FHB-lakáshitelkamatoknál, nem is szólva a kereskedelmi bankok ajánlatairól.

Ezt azonban tovább mérsékelheti az eszközoldali támogatás, ami ugyancsak kamattámogatás, de egy meghatározott hitelfelvevői célcsoportnak szánják. Fiatal házasok vehetik igénybe a méltányolható lakásigényt kielégítő, első közös új lakásuk építésére vagy vásárlására. A kamattámogatás mértéke az első öt évben 50, a következő öt esztendőben 25 százalékos lenne, bár a mérték még vitatott, mint ahogyan az sem végleges döntés, hogy az 1 éves állampapír piaci referenciahozam-szintjéhez kötnék. Ezzel a konstrukcióval akár 6 százalékos hitelkamat is elérhető lenne.

Ez azért is nagyon kedvező - mutatott rá az ügyvezető igazgató -, mert rendkívüli mértékben megnöveli a hitelfelvevő képességet. Ugyanolyan keresetszint mellett kétszer akkora hitelösszeg felvételére nyílik mód, mint a jelenleg általános 20 százalék körüli kamatszintnél, s mivel nem olyan drága a hitel, érdemes hosszú futamidőre felvenni, ezáltal a törlesztőrészletek nagysága is jelentősen csökkenthető. Hatszázalékos kamat mellett akár 35 éves futamidőre is lehet majd hitelt kapni az FHB-nál. A bank építési hitelkonstrukcióját most fejlesztik, s az FHB rövidesen piacra lép egy másik új termékkel, egy hitelkiváltó konstrukcióval is. Ennek az a lényege, hogy megvásárolja ügyfele más (kereskedelmi) banknál lévő hitelét, amit aztán nála a kedvezőbb kondíció szerint törleszt tovább az adós. Az FHB álláspontja szerint célszerű lenne az új lakásépítéseknél ebbe a jelentősen támogatott körbe a középkorosztályt is bevonni, mivel a tapasztalatok szerint ők azok, akik rendelkeznek az új lakás építéséhez szükséges saját erővel. A kedvező hitelhez jutás lehetősége vélhetően nagymértékben fellendítené körükben az építési kedvet, a piacra kerülő régi lakásaik pedig a fiatalok számára nyújthatnának indulásként olcsóbb megoldást.

Az új lakástámogatási rendszer középső pillérét az otthonteremtési támogatások adják. A koncepció talán legtöbb kétellyel fogadott része lényegében megszüntetné az alanyi jogon járó lakáspolitikai kedvezményt, az úgynevezett szociálpolitikai támogatást. A döntési, végrehajtási jogot és kötelezettséget az önkormányzatok hatáskörébe utalva a támogatás számos célra és formában - például lakásépítéshez, vásárláshoz, bővítéshez, korszerűsítéshez vagy akár társasházak közös részeinek felújításához - adható. A megítélt támogatás szolgálhatja a fiatal házasok első önálló közös lakásának megteremtését, vagy a többgyermekes családok nagyobb lakásigényének kielégítését is, de nem jár a bizonyos gyerekszám vagy a gyerekvállalás esetén bizonyos összeg, mint a korábbi, kétségkívül sok visszaéléssel tarkított „szocpolos" időkben. Az otthonteremtési támogatások pénzügyi forrása nagyobbrészt a költségvetés. A támogatásra kifizetett összeg 70, a társadalmilag, gazdaságilag különösen hátrányos helyzetben lévő településeknél 90 százaléka jönne a büdzséből, a fennmaradó részt az önkormányzatoknak maguknak kellene hozzátenniük. Normatív támogatás az eddigi támogatási rendszerben is volt, s az önkormányzatok is nyújthattak kiegészítő kölcsönt a családoknak, de lényegesen szűkebb körű volt a döntési kompetenciájuk. Az otthonteremtési támogatás kormányrendelet-tervezetét, amely csak a felhasználás főbb szempontjait határozza meg, az önkormányzatok is megkapták. Hozzájutottak azokhoz az adatokhoz is, amelyekből kitűnik, milyen költségvetési forrással számolhatnak jövőre. Cseh Pál, a Pénzügyminisztérium (PM) osztályvezetője szerint így nem lenne akadálya annak, hogy a jövő év elején elkészüljenek a támogatások formáját, összegét, célját, kedvezményezett körét, azaz teljes feltételrendszerét részletesen szabályozó helyi lakásrendeletek. Az eddigi országosan egységes rendszert nagy valószínűséggel egy sokszínű „ahány ház, annyi szokás" alapú szisztéma váltaná fel, amitől sokan idegenkednek, a rendszer széttöredezésétől, átláthatatlanná válásától tartanak. Az osztályvezető szerint azonban remélhetően inkább életközelibb lesz a támogatás, azokra az elemekre koncentrál a szabályozás, amelyek az adott településen tényleges igényként és problémaként jelennek meg. Nem foglalkozik például a többszintes épületek közös tulajdonának felújításiköltség-igényével ott, ahol nincs többlakásos társasház. Az önkormányzatok viszont tartanak a döntési pozícióval járó felelősségtől, s attól, hogy rájuk hárul mindazok haragja, akiknek nem jut támogatás. Szerintük törvényi szabályozásra lenne szükség, s apparátusuk, információs rendszerük sem elegendő a feladat ellátásához. Mindezek miatt a jövő év elején nem változik a szociálpolitikai támogatás korábbi rendje, de a kormányzat további egyeztetés után bevezetné tervezetét.

Életjáradékos úttörők

A támogatási rendszer harmadik pillére a Nemzeti Lakás Célelőirányzat (NLC), amely elsősorban az önkormányzati bérlakásállomány növelését szolgálja, jövőre 4 milliárd forintos keretösszegben. A nyugdíjasház, „fecskeház", a mozgáskorlátozottak otthonháza, az „életjáradék lakásért" program támogatására is ebből a keretből juthatnak vissza nem térítendő és/vagy kamatmentes támogatáshoz az önkormányzatok és a helyhatóságokkal az egyes célok megvalósításában együttműködő vállalkozók a Gazdasági Minisztérium pályázati rendszerén keresztül.

Óvatos derűlátással fogadták tavaly a nyugdíjasszervezetek a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) tervét, miszerint életjáradékért megvenné az erre vállalkozó idős emberek lakásait. Az óvatosság indokolt volt, mert az idén bejelentette a pénzintézet, hogy eláll a terv megvalósításától, mivel az túl drága lenne. Az „életjáradék lakásért" program az elmúlt hónapokban, még mielőtt NLC-programmá vált volna, több önkormányzatnál, így a XIII. és a XI. kerületben is újjáéledt. A XI. kerület képviselő-testülete október elején fogadta el a koncepciót, az idei évre 3 millió forintot tartalékol e célra a kerület költségvetése. Az első napoktól tapasztalható nagy érdeklődés bizonyítja, hogy van igény a konstrukcióra - állítja Szőke László alpolgármester. A minimum 35 négyzetméteres, legalább félkomfortos, megfelelő műszaki állapotú, tehermentes magántulajdonú lakások 65 évesnél idősebb tulajdonosaival kötendő szerződés szerint a lakás forgalmi értékének 10 százalékát egyszeri pénzöszszegként fizeti az önkormányzat, 8 százalékot pedig a szerződéskötés költségeire, illetve a rendszer működtetésére különít el. Az ezután fennmaradó pénzt alakítják havi életjáradékká, amelynek összegét a szerződő neme, életkora, a KSH által megadott várható élettartam és az ingatlan értéke befolyásolja. Kikötés, hogy a lakás műszaki állapota nem romolhat, s oda más személyt befogadni, bejelenteni nem lehet. Az egyedülálló idős személyek részére megnyugtató és megbízható támasz az önkormányzatnak is előnyös. A XI. kerület 72 ezer lakásából 2400 az önkormányzati tulajdonú bérlakások száma, de a szabad rendelkezésű lakás nem több évi 10-15-nél, miközben a fogadóórákon előterjesztett ügyek 90 százaléka lakásprobléma. Ha a program működőképes, s keret összege jövőre esetleg NLC-forrással is bővülhet, évente 30-40-nel nőhet a kerületi bérlakásállomány.

Nagy Katalin
Lakáshitel havi törlesztőrészlet-variációi
(A GM előzetes számítása 1 millió forintra vonatkozik)
Kondíciók Futamidő
15 év 25 év 35 év
Jelenlegi támogatott      
(1999. április 2-i) (22,75%-4% = 18,75%) 16 530 15 950 15 890
kamatok mellett piaci (25%) 21 630 21 170 21 130
Lakáshitel-kamatok* 6% 8 490 6 500 5 760
8% 9 630 7 800 7 190
10% 10 840 9 120 8 710
OTP-LTP hitel (6%), a futamidő maximum 84 hónap   14 650    
* 6% körüli támogatott kamatszint alakulhat ki, ha a hitelnyújtás jelzálogbanki forrásokból történik, 10 százalék körüli, ha a hitelnyújtás kereskedelmi banki forrásból történik. A törlesztőrészletek kezelési költséget nem tartalmaznak.
Forrás: GM
 

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1999. december 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére