A földtörvény hatálya kiterjed az ország területén lévő valamennyi termőföldre. A törvény szabályait kell alkalmazni a termőföld tulajdonának megszerzésére, a szerzés tilalmára, a termőföldek használatára, hasznosítására, a birtoktagok kialakítására és a földvédelemre. Ezeket a rendelkezéseket kell alkalmazni tulajdonszerzésnél, illetve erdő- és mezőgazdasági művelés alatt álló belterületi földre, illetve a természetvédelmi oltalom alatt álló termőföldekre – ha természetvédelemre vonatkozó törvény másként nem rendelkezik.
A törvény 7. §-a foglalkozik a külföldiek tulajdonszerzésével. A szabályozás folytán külföldi magánszemély és jogi személy termőföld és védett természeti terület tulajdonjogát nem szerezheti meg. Ez nem vonatkozik arra az esetre, ha – természetvédelmi terület kivételével -
- legfeljebb 6000 m2 területtel önálló ingatlanként kialakított tanya területén lévő termőföld tulajdonjogát szerzi meg,
- a törvény hatálybalépésekor (1994. VII. 27-én) meglévő termőföld tulajdonjogát legfeljebb annak AK- (aranykorona) értékét és területnagyságát meg nem haladó területnagyságú és AK-értékű termőföldre cseréli el,
- a törvény hatálybalépésekor meglévő föld kisajátítása miatt kapott pénzből szerzett termőföld területnagysága és AK-értéke a 300 hektárt vagy 6000 AK-értéket meghaladja,
- a törvény hatálybalépésekor meglévő termőföld közös tulajdonának megszüntetésekor tulajdonba kerülő termőföld területnagysága és AK-értéke a 300 hektárt vagy 6000 AK-értéket meghaladja.
Semmisség
Ha valaki ezekbe a szabályokba ütköző módon akarja megszerezni a termőföld tulajdonjogát, az erre irányuló szerződés semmis. Az ilyen szerződés érvénytelenségére – ha a törvény kivételt nem tesz – bárki határidő nélkül hivatkozhat, a földhivatalnak pedig a törvényen alapuló feladata a nyilvánvaló érvénytelenség észlelése. Ebből két következtetés is adódik: a földhivatalnak
- a bejegyzési kérelmet el kell utasítania,
- a bejegyzett tulajdonjogot hivatalból törölnie kell.
Mi történik a mai zsebszerződésekkel, ha eltörlik a korlátozásokat? Ezekkel kapcsolatban továbbra is lehet majd semmisségre hivatkozni, hiszen az érvénytelenséget nem szünteti meg a jogszabály rendelkezésének megváltozása. Továbbértékesítés esetén ugyanebből az okból meg lehet támadni az arra irányuló szerződéseket, hiszen nem hivatkozhat a jogszerző az ingatlan-nyilvántartás közhitelességére, sem saját jóhiszeműségére, mivel a semmisség jogszabályon alapul, és annak nemtudására eredményesen nem hivatkozhat. Ebből adódóan a nyilvántartásban bízva sem szerezhet jogot.
Földhivatali kontroll
A korlátozó szabályok betartásának garanciája, hogy ha korlátozásba ütköző módon vagy a megengedett mértéket meghaladóan szereznek tulajdont, és azt az ingatlan-nyilvántartásba be akarják jegyezni, a földhivatal nem jegyzi be a változást, ha az annak alapjául szolgáló okiratnak olyan alaki vagy tartalmi hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen.
Elővásárlási jog
További korlátot jelent az is, hogy kivételes esetekben a földtörvény elővásárlási jogot enged azoknak, akik haszonbérleti, felesbérleti vagy részesművelési szerződést kötöttek. Védett természeti területen a magyar államot is elővásárlási jog illeti meg, amelyet nevében az illetékes természetvédelmi igazgatóság az előbb felsorolt személyeket megelőzően gyakorolhat.
A FÖLDSZERZÉSI TILALMAKAT KIJÁTSZÓ ÜGYLETEK
Az alábbiakban áttekintjük azokat a kísérleteket, amelyek a magyar szabályozás kijátszására irányulnak.
Állampolgárság
Az egyik lehetőség a magyar állampolgárság megszerzése. Ez azonban igen nehézkes és hosszadalmas folyamat, ezért ezt a megoldást csak ritkán szokták alkalmazni. Általában csak akkor, ha a külföldi személy ténylegesen Magyarországon akar véglegesen megtelepedni.
Művelésiág-változás
Másik lehetőség, hogy megváltoztatják a föld művelési ágát, s ezt bejelentik a földhivatalnak. Az ingatlan-nyilvántartási törvényerejű rendelet szerint művelésiág-változásnak minősül, ha a föld a nyilvántartottól eltérő művelési ágú lesz, ha a területet művelés alól kivonják, ha a művelés alól kivett területet művelés alá veszik, feltéve hogy az ilyen terület az alrészletre meghatározott minimális területnagyságot eléri.
Természetvédelmi oltalom alatt álló termőföld művelési ágának megváltoztatásához a természetvédelmi hatóság engedélyét is csatolni kell. Ha az előírt engedélytől eltérően vagy e nélkül változtatják meg a művelési ágat, a művelő köteles helyreállítani az eredeti állapotot és földvédelmi bírságot kell fizetnie. A helyreállítási kötelezettség alól kérelemre – a természetvédelmi hatóság véleményének figyelembevételével – a földhivatal felmentést adhat.
Más célú hasznosítás
Beruházásoknál megoldás lehet, hogy a termőföld más célú hasznosításához kérnek engedélyt a földhivataltól. Ilyenkor azonban főként a gyengébb minőségű földeket lehet felhasználni, s jobb minőségű földet, szőlőt, gyümölcsöst, öntözött területet csak különösen indokolt esetben lehet így megszerezni. A kiadott engedély, ha a beruházáshoz öt éven belül nem kezdenek hozzá, érvényét veszti. Ha valaki engedély nélkül hasznosítja más célra a termőföldet, akkor az eredeti állapotot helyre kell állítania, kivéve ha ez alól felmentést kapott a földművelésügyi minisztériumtól. De ebben az esetben is meg kell fizetnie a földvédelmi járulékon kívül a talajvédelmi bírságot is. Végül, de nem utolsósorban az ilyen beruházásoknál a talajvédelmi hatóság szakhatósági hozzájárulása is szükséges mind a terveknél, mind a beruházás üzembe helyezésénél.
A más célú hasznosításra irányuló engedély iránti kérelem az úgynevezett tárgyi megkerülési manőverek közé tartozik. Ez azt jelenti, hogy meg kell szüntetni az adott földingatlan termőföld jellegét, amelynek folytán más jogszabályt kell alkalmazni, amely a külföldi jogszerzésénél engedélyezési rendszert ír elő, de lehetővé teszi a tulajdonjog megszerzését. Ez a módszer elég nehézkes, mivel az ingatlan-nyilvántartási jogszabály alapján a kivett jelleget csak a más célú hasznosítás (értsd: beépítés) megvalósulását követően lehet átvezetni az ingatlan-nyilvántartásban. Addig, amíg a termőföld jelleget nem törlik az ingatlan-nyilvántartásból, a nyilvántartás közhitelessége alapján a földingatlan termőföldnek minősül, következésképpen alkalmazandók a földtörvény tilalmi szabályai.
Telekmegosztás
Előfordulnak olyan esetek, amikor a termőföldeket több, egészen kis területű ingatlanra osztják meg azzal a céllal, hogy elérjék az egy hektár alatti termőföldek mezőgazdasági művelésből kivett jellegű nyilvántartását. Ezek is jórészt sikertelen kísérletek, mivel ez az ingatlan-nyilvántartási szabály csak a belterületi egy hektárnál kisebb mezőgazdasági földrészletekre vonatkozik.
Belterületté nyilvánítás
Némileg egyszerűbb eljárásnak tűnik, ha az adott területet megpróbálják belterületté nyilváníttatni. A földtörvény ugyanis csak a termőföldekre alkalmazható, azok pedig külterületi földek.
A problémát itt az jelentheti, hogy a belterületbe vonás a települési önkormányzat hatáskörébe tartozik, s ha annak saját településrendezési tervei szerint más tervei vannak az adott területtel, igen nehéz az idevonatkozó önkormányzati terveket megváltoztattatni. A külterületi termőföldek belterületbe vonására viszont csak a település helyi építési szabályzata alapján, illetőleg az abban meghatározott időrendben, ötéves időtávlat szerint kerülhet sor, és akkor is csak földhivatali hatósági engedéllyel.
A földhivatal a belterületbe csatolás iránti kérelemnek akkor tehet eleget, ha az inkriminált földrészlet a helyi településfejlesztési és építési szabályzat szerint belterületbe vonásra kijelölt, hiszen ennek elkészítése kapcsán a földhivatalnak mint szakhatóságnak véleményezési joga van. A gyakorlat viszont azt mutatja, hogy az önkormányzatok a helyi ipartelepítési szempontok miatt egykori általános rendezési terveiket nem feltétlenül jogszerűen módosítva, egyedi önkormányzati rendeletekkel csatolnak be külterületi földrészleteket belterületbe, és egyben módosítják azok területfelhasználási kategóriáját. A földhivatalok felülvizsgálati hatáskörét természetesen meghaladja az önkormányzatok jogalkotási hatáskörében hozott jogszabályok bármilyen szempontú felülvizsgálata. Legfeljebb az ügyészhez fordulnak törvényességi észrevétel iránt, vagy pedig a jogszerűség szellemétől áthatva megkeresik az illetékes közigazgatási hivatalt a felügyeleti jogok gyakorlása végett. Az igazsághoz tartozik, hogy a földhivatalok ilyenkor igyekeznek szűken értelmezni a hatáskörüket, és nem mozgatnak meg minden követ az önkormányzati jogszabályok megsemmisítése iránt.
Zsebszerződések, színlelések
A leggyakoribb kijátszási kísérletek a zsebszerződések, illetve a színlelt szerződések.
Adásvétel
Az egyik megoldás itt az, hogy a felek adásvételi szerződést kötnek, ezt azonban nem jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba. Papíron így a magyar állampolgár a tulajdonos, ténylegesen azonban már egy külföldi birtokolja az ingatlant. Az ebből a szerződésből eredő konfliktusok azonban nem vihetők bíróság elé, hiszen a szerződés semmis.
Haszonbérlet
Ennél némileg legálisabbnak tűnő megoldás a haszonbérlet szabályaival való manőverezés. Itt ugyanis azonos szabályok vonatkoznak a külföldiekre és a belföldiekre. Haszonbérleti szerződést Magyarországon csak határozott időre lehet kötni, kivéve a magyar államot. Ez az idő főszabályként 10 év, a törvény azonban nem zárja ki a meghosszabbítás lehetőségét, sőt kimondja, hogy a volt haszonbérlőt elő-haszonbérleti jog illeti meg. Vigyázni kell azonban, mert egyrészt a törvény itt is meghatároz birtokmaximumot, másrészt pedig a szerződés írásba foglalására van szükség, s a Ptk. 452. §-ának (3) bekezdése szerint jogszabály a szerződés megkötését hatósági engedélyhez kötheti. Ez főként a védett természeti területekre vonatkozhat. Mindezek ellenére olyan hosszú távra meg lehet szerezni a haszonbérleti jogot, amely idő alatt a jogszabályok tiltó rendelkezései megváltozhatnak. A haszonbérlőnek pedig elővásárlási joga van. Ha a haszonbérlet színlelt szerződés volt, akkor az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonos gyorsan el fogja adni a "haszonbérlőnek" a földet.
Ennek a konstrukciónak három gyenge pontja van:
- Az egyik, hogy védett természeti területen az állam elővásárlási joga megelőzi a haszonbérlőét.
- A második, hogy a haszonbérlő örökösei a gazdasági év végére felmondhatják a haszonbérleti szerződést. Ezt a jogukat azonban csak a hagyatéki eljárás jogerős befejezésétől számított harminc napon belül gyakorolhatják.
- A harmadik, hogy a haszonbérbe adó azonnali hatállyal is felmondhatja a haszonbérletet, ha a haszonbérlő
- figyelmeztetés ellenére is rongálja a dolgot vagy súlyosan veszélyezteti annak épségét,
- figyelmeztetés ellenére sem műveli meg a földet, vagy általában olyan gazdálkodást folytat, amely súlyosan veszélyezteti a termelés eredményességét, a föld termőképességét, az állatállományt vagy a felszerelést,
- a haszonbért vagy a közterheket a lejárat után közölt felszólítás ellenére a kitűzött megfelelő határidőben sem fizeti meg,
- a haszonbérbeadó hozzájárulása nélkül vagy attól eltérően másnak átengedte a termőföld használatát, a termőföldön a rendes gazdálkodás körét meghaladóan végzett beruházást vagy megváltoztatta a termőföld művelési ágát,
- a természetvédelmi jogszabályok vagy a természetvédelmi hatóság előírásait eltérő, illetve a természeti terület állagát vagy állapotát kedvezőtlenül befolyásoló tevékenységet folytat, továbbá ha bármely módon veszélyezteti a természeti értékek fennmaradását.
Ha ezeken a módokon szűnik meg a haszonbérlet, a volt haszonbérlőt nem illeti meg az elővásárlási jog.
Haszonbérleti opció
A leggyakoribb megoldás a haszonbérleti jog és az elővásárlási vagy/és vételi jog kombinációja.
Mivel a haszonbérleti jog az előbbiek szerint érvényesen – az erdő, illetőleg a szőlő és gyümölcsös művelési ágú ingatlanok kivételével – csak 10 évi határidőre alapítható, így a haszonbérleti szerződésekbe igen gyakran eleve belefoglalják az úgynevezett haszonbérleti opció – a tételes jog által egyébként nem szabályozott – intézményét, amely szerint a haszonbérleti idő lejárta előtt a haszonbérlő jogosult egyoldalú nyilatkozattal újabb 10 évre meghosszabbítani, azaz ismételten létrehozni a haszonbérleti szerződést a felek között. Ennek a megoldásnak rizikófaktora lehet egy lehetséges olyan földtörvény-módosítás, amely a haszonbérleti jog alapításához hatósági engedélyt írna elő. Ebben az esetben ugyanis az újabb haszonbérleti jog alapítása, a haszonbérleti opció gyakorlásának időpontjával a törvény hatálya alá tartozhat. Ugyancsak rizikónak tekinthető a haszonbérlő személyéhez kapcsolódó további korlátozások beépítése, így például a helyben lakás, a mezőgazdasági üzemtulajdon, a mezőgazdasági szakképzettség és üzemi gyakorlat előírása. Különösen veszélyes lehet a szomszédos földrészletek tulajdonosának törvényen alapuló elővásárlási joga, amely a szerződésen alapuló haszonbérleti jog megújításának akadályát jelentheti.
A haszonbérleti jogviszony azonban önmagában nem sokat ér, mivel nem bejegyzésköteles, így az ingatlan-nyilvántartás szerint a földingatlanon jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző személyt külön szerződéses kikötés hiányában, a haszonbérleti idő lejártát követően nem köti, azaz az új tulajdonos nem kötelezhető az opción alapuló bérleti jog megújítására. Éppen ezért vagy elővásárlási jogot, vagy vételi jogot alapítanak a haszonbérlő javára.
Elővásárlási és vételi jog
Mivel a földtörvény jelenleg hatályos szabálya ex lege semmisnek tekinti a külföldi adásvétel jogcímén történő tulajdonszerzését, ezért kérdéses lehet, hogy az elővásárlási jog, vagy a vételi jog alapítása is semmis-e a földtörvény alapján. Álláspontom szerint ezek a jogszerzések is érvénytelenek, azon belül semmisek. Ennek oka az, hogy az elővásárlási jog, illetve a vételi jog az adásvétel különös eseteit képezik a Ptk. szerint, az adásvétel pedig a tulajdonjog keletkezésének leggyakoribb jogcíme. Ebből adódóan a haszonbérleti szerződésekben kikötött elővásárlási és vételi jogok alapján később sem lehet tulajdonjogot szerezni. Akkor sem, ha időközbeni jogszabály-módosulás folytán a tulajdonjog-szerzési tilalmak megszűnnének. Ennek oka az – mint ahogy már utaltunk rá -, hogy a szerződés érvénytelenségét nem szünteti meg a jogszabály változása, kivéve természetesen akkor, ha maga a jogszabály nem rendelkezik visszaható hatállyal. Ez a lehetőség a jogalkotásról szóló törvény alapján az anyagi jogi hatályt tekintve kizártnak mondható, az eljárásjogi hatály tekintetében azonban mindig vannak lehetőségek.
A vételi joggal kapcsolatban további problémát jelent, hogy az legfeljebb 5 naptári évre kiköthető jogosultság, és az időtartam elteltével a törvény erejénél fogva szűnik meg. Ebből adódóan a felek folyamatosan arra kényszerülnek, hogy a határnapokra figyelemmel és az időmúlást bekalkulálva újra megkössék a szerződést. A szerződő alanyok körében előforduló változások, különösen a haszonbérbeadónál a halál folytán beálló öröklés miatt jelentkező új jogosultak nem biztos, hogy megkötik ezeket az új szerződéseket.
A joggyakorlat azonban azt mutatja, hogy ezeket az elővásárlási vagy/és vételi jogokat az ingatlan-nyilvántartásba nemegyszer bejegyzik, mégpedig azzal az indoklással, amely szerint a földtörvény csak a külföldi tulajdonszerzését tiltja, más jogosultság (így a tulajdonjog későbbi megszerzéséhez való jogot) viszont nem. Eszerint különösen nem tiltott az eladó által a tulajdonjog átruházásának az a fázisa, amikor más személyeket egyoldalú nyilatkozattal tulajdonszerzésre jogosít fel a távoli jövőre. A vevő oldalán beálló tulajdonszerzési tilalom ugyanis nem azonos a vevő elidegenítési jogának kizárásával. Más kérdés, ha a vevő tulajdonjogot szerezne az előbbi jogosítványok folytán, hiszen akkor a tulajdon szerzésének a földtörvény szerinti érvénytelenségét kötelezően meg kell állapítani.
Álláspontunk szerint a regisztráló hatóságok joggyakorlata ellentétes a törvény rendelkezésével. A vevő oldalán beálló jogszerzési tilalom, közvetve ugyan, de az eladó oldalán beálló elidegenítési tilalmat is jelenti, kétségkívül viszonylagosan, mégpedig a jogszerzésre képtelen státusú személy irányában.
Feltételtől függő hatály
Mindezekre is tekintettel gyakran előfordulnak olyan szerződések, amelyekben a haszonbérleti jogviszony – előbbiekben ismertetett – alapítása mellett a szerződő felek eleve feltételtől függően kötik ki az elővásárlási jogot, illetőleg a vételi jogot, és feltételtől függően kötik ki a tulajdonjog megszerzését is. Gyakori megoldás az is, hogy a haszonbérleti szerződéshez feltételtől függő hatályú adásvételi szerződést kapcsolnak. A feltétel meghatározása tipikusan az alábbiak szerint történik:
Amennyiben a földtörvény módosítása folytán külföldi személy magyarországi termőföld ingatlan-tulajdonjogát megszerezheti, a szerződésnek a tulajdonjog átszállására vagy a vételi jog gyakorlására vonatkozó része hatályba lép. Az adásvételi típusú szerződésnél ennek alapján a vevő minden további jognyilatkozat nélkül az ingatlan tulajdonába lép, és kérheti a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. A vételi jog alapítása esetén nyilvánvalóan a Ptk. előírása szerinti joggyakorló nyilatkozat szükséges a kötelezetthez.
Az előbbi megoldással kapcsolatban az érvénytelenség kérdése nem merülhet fel, hiszen a felek az egyébként érvénytelennek minősíthető jogosultságokat eleve a törvény megfelelő módosításától teszik függővé. Ezeknek a szerződéseknek a gyenge pontjai azonosak a feltétel nélküli elővásárlási jogot vagy vételi jogot alapító szerződésekkel.
Legális jogcímek
A tulajdonszerzési tilalom megkerülésének törvény szerinti módja, ha a külföldi törvényes örökléssel, elbirtoklással, ráépítéssel és kárpótlási célú árverés során szerzi meg a termőföldet vagy természetvédelmi területet. A kisajátítás folytán történő – cserekártalanítás jogcímére alapozott – tulajdonszerzés természetes kivétel a szerzési tilalom alól.
Az alább részletezendő tulajdonszerzési jogcímek különösségét az adja meg, hogy ezeken a jogcímeken a külföldi korlátlan mértékű termőföld és természetvédelmi terület tulajdonjogát szerezheti meg, mégpedig az egyéb ingatlanokra előírt közigazgatási hivatali engedély nélkül és egyben devizahatósági engedély nélkül. A devizajog ugyanis a külföldi tulajdonszerzésénél külön törvény szabályait hívja segítségül, a külön törvényként jelentkező földtörvény pedig az alábbi jogcímeket teljes egészében kiveszi mindenfajta tilalom és korlátozás alól. (A törvényes öröklés folytán történő tulajdonszerzés problémáit a következő fejezet tárgyalja, ezért azt itt részletesen nem érintjük.)
Elbirtoklás
Az elbirtoklás jogi tényét vita esetén a bíróság állapítja meg, de semmi sem tiltja azt, hogy a bejegyzett tulajdonos elismerje az elbirtokló tulajdonszerzését az előbbi jogcímen. Nem kell prófétai tehetség annak megjövendöléséhez, hogy 2005 tájékán rengeteg ilyen elismerő nyilatkozat érkezik a bejegyző hatóságokhoz, ahol a már megkötött, de bármely okból bejegyzésre alkalmatlan vagy érvénytelen szerződések az elbirtoklás jogcímén – igaz, színlelt módon – keresnek jogszerű megoldást, illetőleg tulajdonjog-bejegyzést. Feltéve, hogy a felek szándéka egybeesik, az ilyen tulajdonszerzések ingatlan-nyilvántartási kontrollja a földtörvény alapján nem lehetséges, mivel a bejegyző hatóság nem veheti át a bíróság hatáskörét, nem állapíthatja meg az ügyletek színlelt jellegét, nem állapíthatja meg a felek rendelkezési jogával szemben, hogy az elbirtoklás nem következett be. A régebbi, tulajdonszerzést korlátozó jogszabályok általában az elbirtoklásra is kiterjesztették a tulajdonszerzési tilalmat. A földtörvénynek ez a megengedő szabálya legális kiutat nyújt a jogkeresők számára a tulajdonszerzési tilalom megkerülésére. Az elbirtoklásra alapozott tulajdonszerzést az időközbeni rendelkező cselekmények (további eladások, megterhelések stb.) kizárják, ezért a szerződéses kapcsolatban levő felek igen körültekintő és minden részletre kiterjedő együttműködését igényli ez a tulajdonszerzési mód.
Ráépítés
A ráépítés első látszatra ugyancsak különösebb gond nélküli, legális tulajdonszerzési módszernek tűnik, de közelebbről nézvén már korántsem olyan jó megoldás. A termőföldek mindig külterületi földek, ahol a beépítés kapcsán a mezőgazdasági földrészletek beépítésének szabályai érvényesülnek. A beépítés során a mezőgazdasági földrészleteken, külterületen maximálisan a terület 6 százalékáig terjedő beépítési sűrűség lehetséges, de az is csak olyan módon, hogy a külterületi földrészletből 6000 m2 területű önálló földrészletet kell kialakítani. A beépítés tehát nem teszi lehetővé több száz hektár földterület megvásárlását, hanem csak az egyébként is kivételként jelentkező tanya jellegű ingatlan tulajdonjogának megszerzését.
Kárpótlási árverés
A kárpótlási árverési vétel is legális tulajdonszerzési jogcím a külföldi számára, viszont feltételezi azt, hogy a külföldi eredeti kárpótlásijegy-tulajdonos. Korlátot jelent ez a jogcím a földtulajdon szerzésének helyével kapcsolatban. A kárpótlási árverésen ugyanis az eredeti kárpótlási jeggyel rendelkező személy csak ott árverezhet, ahol a kárpótlásul okot adó jogellenes tulajdonelvonás folytán jogelődje vagy a kárpótolt elvesztette a földtulajdont.
Közvetett tulajdonszerzés
Legális tulajdonszerzési módot jelent a külföldiek számára a szervezetek útján történő földtulajdonszerzés. Ezeknek a megoldásoknak a közös jellemzője, hogy a külföldi közvetlenül nem szerez tulajdonjogot, de tulajdonosává válhat azoknak a szervezeteknek, amelyek földtulajdonjogot szerezhetnek vagy szereztek.
Gazdasági társaságok
Legkézenfekvőbb megoldás, ha a külföldi olyan jogi személyek tulajdonjogát vásárolja meg, amelyek rendelkeznek termőföldtulajdonnal. A tipikus eset ezek közül a gazdasági társaságok tulajdonjogának megszerzése. A korlátolt felelősségű társaság üzletrészeinek, a részvénytársaság részvényeinek megszerzésével a föld tulajdonosa nem változott, a földforgalom nem következett be, de mégis lehetővé vált a közvetett tulajdonszerzés. Ugyancsak célszerűnek tűnik a közkereseti társaságok és betéti társaságok "tulajdonának" megszerzése a tagsági belépéssel, a volt tagok kilépésével. Szövetkezet esetén ez a megoldás lehetetlen, mivel szövetkezet alapításához több természetes személyre, illetőleg több szövetkezetre van szükség.
Legelő- és erdőbirtokossági társulatok
Ugyancsak legális közvetett tulajdonszerzési mód a legelőbirtokossági és erdőbirtokossági társulatokba történő belépés. A közbirtokosságokba való tagfelvétel feltétele az erdő-, illetőleg legelőtulajdon. Ez egyben annyit jelent, hogy ilyen földtulajdon hiányában ez a módszer kizárt. Azok viszont, akik rendelkeznek ilyen földtulajdonnal, az előbbi közbirtokosságok megállapításával korlátlan mértékű erdő-, illetőleg legelőtulajdon tulajdonostársai lehetnek. Ez a módszer viszont nem alkalmas a közvetett tulajdonlás kizárólagossága eléréséhez, ezért valószínűleg kevesebben választják.
Egyházi szervezetek
Utolsóként említjük az egyházi jogi személyek alapítását. A jelenlegi jogszabály szerint 100 fő alapíthat egyházi jogi személyt, az viszont végrendeleti öröklés, ajándékozás, tartási vagy gondozási szerződés alapján korlátlan mértékű termőföldtulajdont szerezhet. Az utóbbi eset nem ritka megoldás, hiszen szerte a világon alakulnak egyházak kifejezetten gazdasági vagy egyéb célokra, és álcaként használják az egyházi szervezet mint egyesület szervezeti formát. A vállalkozó kedvűek számára ez a forma sok taggal való együttműködést igényel, így a "magányos harcosok" biztosan nem választják ezt a módot.
Az összeállítást készítette:Baktai Erika, Kurucz Mihály
|
Termőföld: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván.
Tanya: a település külterületén lévő mezőgazdasági termelés céljára létesített lakó-, illetve gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld együttese. Mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi föld: az OTÉK szerinti építési telekké, területté alakításig az a belterületi földrészlet, amelyet valamely művelési ágban tart nyilván a földhivatal. A termőföld tulajdonának megszerzése: a tulajdonjognak (ideértve a részarányként meghatározott tulajdont is) bármilyen jogcímen történő megszerzése, kivéve: a törvényes örökléssel, az elbirtoklással, ráépítéssel, kisajátítással és a kárpótlási célú árverés során történő tulajdonszerzést. Tehát a végintézkedés során történő öröklés már a törvény hatálya alá tartozik. |