Lakáspiac, lakásépítés

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. június 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 4. számában (1998. június 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

Több mint negyvenezer lakást vettek birtokba 1990-ben, ennek hetven százaléka családi ház volt, átlagosan 90 négyzetméteren. A mennyiség mellett az építési költség is nosztalgikusan alacsony, átlagosan 22 ezer forint/négyzetméter volt. Évtizedünk első és második jó évére azonban meredek zuhanás következett, ami egészen a kilencvenes évek közepéig folytatódott. Ám miközben például 1994-ben csak 21 ezer új otthont adtak át, az átlagos épületnagyság nem kevesebb, mint hét négyzetméterrel megnőtt az 1990-es szinthez képest, s elérte a 97 négyzetmétert. A költségek pedig eközben megháromszorozódtak, négyzetméterenként 60-65 ezer forintra növekedtek. Az egész gazdaság visszaesésével párhuzamosan tehát egyre több olyan építkezés volt, ahol a tehetősebbek a korábbiaknál jóval nagyobb házakat, villákat és kisebb kastélyokat húztak fel, miközben nagyon sok család kénytelen volt elhalasztani saját építkezését, vagy teljesen lemondott annak megkezdéséről.

A források átrendeződése is ebben az elmúlt öt-hat évben gyorsult fel. Az egyik legjelentősebb hitelező, az OTP rendkívül erőteljes intézkedéseket hozott. Megszűntek a kedvezményes hitelek, és a korábbiaknál sokkal szigorúbb feltételek közepette lehetett viszonylag nem túl nagy összegű kölcsönökhöz hozzájutni. Helyette semmiféle újabb, az átlagos igényekkel fellépő építkezőnek megfelelő pénzügyi forrás nem volt. A szünet az elmúlt hónapokig tartott. A tavasszal életre hívott Földhitel- és Jelzálogbank, a lakás-előtakarékossági intézmények színre lépésével, illetve jobban átgondolt és következetesebben alkalmazott központi lakástámogatási rendszerrel együttesen talán fellendítheti a lakásépítést, illetve felújítást. A lakásvásárlók és az építkezők átlagosan 20-25 százalékig képesek fedezni a költségeket. Tovább nehezíti a helyzetet, hogy a lakás-takarékpénztárak csak négy év múlva kezdik meg a hitelezést és az általuk biztosított források csak 10-15 százalékos pótlólagos pénzügyi forrást adnak.

Lakáshelyzet Közép-Kelet-Európában
Ország Lakosság (1996)
millió fő
Lakásállomány1
millió db
Új lakás (ezer db)
1989 1994 1995 1996 19972 19982
Cseh Köztársaság 10,3 3,7 963 18 13 14 14 16
Magyarország 10,2 4,0 52 21 25 28 28 30
Lengyelország 38,6 11,7 150 72 67 59 65 70
Szlovákia 5,4 1,6 3 7 6 6 7 9
Összesen 64,5 21,0 298 118 111 107 114 125
Forrás: EUROCONSTRUCT, 1997 Róma
1) lakásállomány; 2) prognózis; 3) Szlovákiával együtt, 1989-ban

Vegyes a kép

Budapesten egyszerre érezhető a megtorpanás, a lepusztulás és a fellendülés. Pest egyes kerületei elnéptelenednek vagy slumosodnak. Bizonyos övezeteket a nagyon szegények vesznek birtokba, mert a jobb családi kapcsolatokkal és némi tőkével rendelkezők elköltöznek a külső, családi házas kerületekbe vagy az agglomerációba. A tömbrehabilitáció megrekedt, példa erre Ferencváros esete. Egyes körzetek viszont felkapottak lettek. Óbuda hegyvidéki részei például elérték a rózsadombi árakat. Ma már nagyon nehéz új építkezésbe fogni a Remete-hegyen vagy a Jagello út környékén. Ugyancsak népszerű a kiscelli dombvidék és az újlaki rész, ahol a régi óbudai-újlaki hangulatot igyekeznek visszaállítani. Ami az árakat illeti, azok sokszorosan meghaladják a hatvanas-hetvenes években is szegény környéknek számító területen feljegyzetteket. Most épülő, átlagos felszereltségű és anyagfelhasználással készülő, 80 négyzetméteres újlaki lakás ára 16-20 millió forint között mozog. Ebben általában nincs benne a garázs, ami további 1-1,2 millió forint.

Természetesen nem az óbudai ingatlanok a csúcstartók. Az I., a II. és a XII. kerület bizonyos részein nem ritka a 300-350 ezer, sőt még az ennél is magasabb négyzetméterár. Ezek a lakások általában 180-250 négyzetméteresek, van mellettük két garázs és úszómedence.

Az épített lakások száma építtetők szerint Magyarországon, 1990-1997
Az építés éve Használatba vett
lakások száma, db
Családi házas építés Lakások átlagos
nagysága, nm
Természetes személyek
által épített lakások %
Építési költség
E Ft/nm3
db %
1990 43 771 30 700 70 90 69,8 22
1991 33 164 20 990 63 90 73,4 31
1992 25 807 17 512 86 93 79,4 36
1993 20 925 14 843 70 95 86,3 52
1994 20 947 14 853 71 97 86,5 60
1995 24 718 18 303 74 99 91,4 731
19961 28 257 22 0001 78 1001 94,01 731
19972 28 153 22 0002 80 1002 94,02 80-852
1) becslés (Bau-Data); 2) prognózis (Bau-Data); 3) a nemzetgazdaság lakásberuházás adatainak alapulvételével, folyó áron számított érték
Forrás: KSH, Bau Data

A sláger a lakópark

Különösen, ha a kinézett telek Budán van. Ott ugyanis kétszer annyit kell leszurkolnia, mint Pesten. Nagyon szigorú építési előírásokkal kell számolnia, bár arról csak ritkán hallani, hogy megugrott volna a visszabontandó óriásvillák száma. Szakértők szerint a szabadon maradt üres telkek zsugorodó aránya miatt hamarosan, talán már egy-két éven belül érdemes lesz inkább úgynevezett felépítményes ingatlant venni. Vagyis inkább áldozni az akárcsak harminc-negyven éves ház lebontására is, semmint megvenni az üres, de drága telket.

Aki nem vállalja a telekvásárlást, majd az építkezést, az is több variáció között választhat. Van kínálat sorházi vagy kisebb társasházi lakásra. De a sláger a lakópark. Főleg a budai oldalon szaporodnak, de Pest egyes külső övezeteiben és a főváros közvetlen környékén is egyre több bújik ki a földből. Az egész talán a házcsoportok épített és gondozott környezete és az átlagosnál sokkal jobb felszereltsége, illetve biztonsága miatt különbözik a másfajta lakáscsoportoktól.

A pénzügyi szféra nagyon szereti ezeket - egyelőre csak lakni. Idővel azonban építtetésében is részt vállal, hiszen amint kialakul a verseny az építési vállalkozók hitelezésében, illetve mind közelebb kerülünk az Európai Unióhoz, ez a pénzintézetek számára is jövedelmező tőkekihelyezés lesz. Egyes becslések szerint a magyarországi ingatlanárak sokszorosukra növekedhetnek az uniós tagság elnyerésével. Budapest regionális pénzügyi és kereskedelmi központtá válása, illetve ezen szerep megerősödése pedig azt vetíti előre, hogy egyre több külföldi szeretne majd itt letelepedni vagy hoszszabb időt eltölteni. Ehhez viszont megfelelő mennyiségű, színvonalas lakóingatlan kell.

Lakásállomány és lakásépítés területi egységenként
Területi egység Lakásállomány*, ezer darab
(január 1.)
Száz lakásra jutó lakos,
1997. január 1.
Ezer lakosra jutó
lakásépítés, 1996
1990 1997 város község összesen
Budapest 794 817 231 1,6 - 1,6
Pest 340 365 273 4,1 4,8 4,5
Közép-Magyarország 1134 1182 244 2,0 4,8 2,6
Fejér 150 157 271 1,5 2,9 2,2
Komárom-Esztergom 115 118 263 1,2 2,2 1,6
Veszprém 137 143 264 1,7 3,3 2,4
Közép-Dunántúl 402 418 266 1,5 2,9 2,1
Győr-Moson-Sopron 150 158 268 2,9 2,9 2,9
Vas 98 102 266 3,0 3,0 3,0
Zala 110 115 260 2,6 3,6 3,1
Nyugat-Dunántúl 358 375 265 2,9 3,1 3,0
Baranya 150 155 263 2,3 2,0 2,2
Somogy 125 131 257 3,1 2,5 2,8
Tolna 93 97 257 2,8 2,8 2,8
Dél-Dunántúl 368 383 259 2,7 2,4 2,6
Borsod-Abaúj-Zemplén 269 280 266 1,4 3,5 2,4
Heves 127 131 250 2,3 2,3 2,3
Nógrád 86 88 250 1,0 1,1 1,1
Észak-Magyarország 482 499 259 1,5 2,7 2,1
Hajdú-Bihar 199 209 263 3,8 3,1 3,6
Jász-Nagykun-Szolnok 164 168 249 1,8 1,4 1,6
Szabolcs-Szatmár-Bereg 193 205 280 6,2 9,0 7,8
Észak-Alföld 556 582 265 3,9 5,8 4,6
Bács-Kiskun 217 225 239 2,6 1,9 2,3
Békés 162 166 241 2,6 1,3 2,1
Csongrád 174 182 234 2,4 2,3 2,4
Dél-Alföld 553 573 238 2,5 1,8 2,3
Összesen 3853 4011 254 2,4 3,5 2,8
* A mindenkori közigazgatási állapot szerint.

Házi építők és kivitelezők

A lakásépítési vállalkozások között egészen a közelmúltig nem nagyon lehetett találkozni külföldi beruházóval, még kevésbé kivitelezővel. Ennek egyértelműen az volt az oka, hogy az irodaház - vagy bevásárlóközpont - építés sokkal jövedelmezőbb volt. Ma sem dúskál az ingatlanpiac ezen szelete külföldiekben. Egyes luxuskategóriákban azonban már találni, főleg német, amerikai, kanadai és osztrák cégeket. Arra mégis várni kell, amíg például a Globex Holdinghoz hasonló, a beruházói, kivitelezői és értékesítői szerepet egyszerre ellátó nagyszabású vállalkozások tömegesen megjelennek.

Pedig a külföldieknek általában sokkal több hitel áll rendelkezésre ahhoz, hogy megkezdjenek valamely nagyobb projektet. A magyar cégek zöme a magas telekárak, az egyre drágább építőanyagok mellett leginkább a tőkeszegénységtől szenved. Létezik ugyan egy-két állami hitelakció, ám a kisebb hazai kft.-k és rt.-k zöme a még most is igen magas kamatozású bankkölcsönt kénytelen igénybe venni. Ma egyedül az OTP kínál hitelt kifejezetten a lakásépítő vállalkozásoknak, a többi pénzintézet általános beruházási kölcsönt ajánl. Az OTP azért teheti meg ezt, mert itt már megtapasztalták az időközben bevezetett különböző állami kamattámogatási elszámolások rendszerét.

Nagyon fontos tényező a hitelkérelem elbírálásánál, hogy az adott vállalkozásnak milyen pénzügyi múltja van. Erre ma a korábbiaknál is alaposabban ügyel minden pénzintézet. A Mareco Ingatlan Rt. egyik elemzésében erről így ír: "Igazolni kell a cég létét, hogy éppen a lakásépítés a fő tevékenysége. Ezenkívül megvalósíthatósági tanulmányt, műszaki-pénzügyi ütemtervet, előszerződéseket, korábbi referenciamunkákat és az ott alkalmazott pénzügyi fedezeti rendszert, valamint nem utolsósorban a költségek egyharmadát kitevő saját erőt kell felmutatni."

A vállalkozói lakásépítési hitelek irányadó kamata ma - egy éven belüli visszafizetés esetén - 25,5 százalék. Az egy évet meghaladó, de kettőt el nem érő futamidejű hitelnél 26,5 százalék. A kamattámogatás mértéke legfeljebb 75 százalék lehet, vagyis a jegybanki alapkamat+1,5 százalék, tehát a most összesen 21,5 százalékos kamat háromnegyede származhat központi támogatásból. Ám ehhez egy éven belül vissza kell fizetni a kölcsönt. Ez főleg a kisebb társasházakat építő cégeknek éri meg, hiszen ezek - jó előkészítés esetén - tényleg felhúzhatják az építményt ennyi idő alatt. A közepes vagy nagyobb objektumot (nagyobb társasház, sorházak, lakóparkok) építők két éven belüli visszafizetéskor hatvanszázalékos kamattámogatásra számíthatnak. Nem érdemes azonban ennél hosszabban húzni a dolgot, mert a két-három éves futamidejű kölcsönöknél ez a külső forrás már csak 25 százalékos kedvezményt nyújt.

A nagyétvágyú Globex Nagyon megjött az étvágya a tavasszal óriási kötvénykibocsátási kampányt lebonyolító Globex Holdingnak. Három éven belül összesen harmincmilliárd forint értékű lakásberuházást szeretne megvalósítani. Ez körülbelül 1200 lakás felépítéséhez, közművesítéséhez és értékesítéséhez kötődő összes kiadás. A cég azzal számol, hogy érdemes a lakások felét megtartani és bérbe adni, hiszen egyre több, felső-közép réteghez tartozó ember gondol arra, hogy inkább bérli a lakást, mintsem az időt, energiát és nagyon sok pénzt igénylő építkezést vagy építtetést válassza. A társaság az elmúlt négy évben több mint 45 ezer négyzetméternyi ingatlanra szerzett vevőt, tavaly ezen luxuslakások és villák négyzetméterenként 300-400 ezer forintért keltek el. A most építés előtt álló, úgynevezett parkvárosi lakásokban több generációnak jut hely, az árak ezek esetében még nem ismertek, ám feltehetőleg alatta maradnak majd a budai panorámalakásokénak.

A városokből kiköltöznek

További figyelemre méltó irányzat, hogy miközben például a fővárosban folyamatosan csökken az új lakások száma, a falvakban és a nagyvárosok közvetlen környékén lévő településeken tavaly csaknem tíz százalékkal emelkedett a bokrétaünnepségek aránya a megelőző évhez képest. Pest megye áll az élen, Budapestről ugyanis kisebb-nagyobb megszakításokkal, de folyamatosan kiköltöznek, akik megtehetik.

Persze az emberek nemcsak a fővárost akarják elhagyni. A rendkívül dinamikusan fejlődő Kecskemétről például tömegesen költöznek ki a környező kis falvakba, ahol a kecskeméti árak 50-60 százalékáért jóval nagyobb és komfortosabb lakást alakíthatnak ki. Egyes kúria jellegű épületekhez már 5-6 millióért is hozzá lehet jutni. Hasonló kivándorlás figyelhető meg Szegeden és Győrben, illetve Székesfehérváron és Pécsett.

Nem így áll Kaposvár, ahol az amerikai katonák megjelenése óta inkább a belső övezetek értékelődtek fel. Igaz, állítólag már terveznek egy kisebb, környéki lakóparkot is, de ez egyelőre inkább az álmok szintjén mozog. A somogyi megyeszékhelyen lakásfelvásárlási roham is észlelhető. Több vállalkozó, arra spekulálva, hogy a NATO-tagság elnyerésével még több nyugati polgár érkezik a vidékre, sorozatban veszi a belvárosi lakásokat és jobb híján havi 50-60 ezer forintért kiadja.

CEREAN Ingatlanpiaci árak 1998 elején
Építési telkek, ipari területek, mezőgazdasági föld
Építési telkek (infrastruktúrával), Ft/m2
Város Városközpont, kiemelt zöldövezet Külváros
minimum maximum minimum maximum
Budapest 20 000 150 000 2 260 15 000
Győr 6 000 20 000 1 500 6 000
Pécs 8 000 15 000 2 000 5 000
Szeged 15 000 30 000 2 000 4 000
Kecskemét 7 500 15 000 2 500 4 500
  Ipari területek, Ft/m2
Városban Városba vezető főútvonalak mentén
minimum maximum minimum maximum
Budapest 4 000 15 000 2 000 15 000
Győr 3 500 8 000 1 200 3 500
Pécs 2 000 4 000 500 6 000
Szeged 2 000 5 000 3 000 8 000
Kecskemét 2 500 16 500 1 250 4 000
  Mezőgazdasági föld, Ft/ha
minimum maximum
Budapest 80 000 300 000
Győr 80 000 400 000
Szeged 40 000 300 000
Kecskemét 80 000 400 000
Forrás: Magyar Ingatlanforgalmazók Szövetsége
 

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. június 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére