Korlátok között

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. június 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 4. számában (1998. június 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

Napjainkra elavult a szólás, mely szerint az én házam, az én váram. Ezzel kapcsolatban elég csak a számtalan hatósági előírásra és igazgatási normára gondolnunk, s máris szertefoszlik a tulajdonjog szabadságának - egyébként a köztudatban makacsul tovább élő - mítosza. A közigazgatás mindent behálózó szabálydzsungele mellett a polgári jog is kiveszi a részét a korlátozásokból, de általános iránymutatóul is szolgál az ingatlanok használatával kapcsolatos jogokhoz és kötelezettségekhez. Az ingatlan piaci értékét is nagyban meghatározza, hogy milyen korlátozásokat kell eltűrnie a tulajdonosnak a használat során.

Aki ingatlant akar vásárolni, ingatlanon kíván beruházásba kezdeni, nem árt, ha előtte alaposan tájékozódik a lehetőségeiről. Ennek elsődleges módja, hogy megtekinti az ingatlan-nyilvántartást, amely közhitelesen tanúsítja az ingatlan legfontosabb jellemzőit.

Irány a földhivatal!

A tulajdoni lapból és az ingatlan-nyilvántartási térképből kiderül, kinek milyen jogai vannak az ingatlanon, milyen terhekkel kell számolni, milyen a telek elhelyezkedése, hol húzódik határvonala. Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéből adódik, hogy a későbbi vitás kérdések megoldásának alapja mindig a nyilvántartásban szereplő tény, jog vagy egyéb adat. Senki sem hivatkozhat eredményesen arra, hogy nem tudott valamilyen ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzésről, tájékozatlanságának, figyelmetlenségének következményeit viselnie kell. Nézzünk erre két egyszerű példát!

Ha elkerüli a vevő figyelmét az ingatlanra bejegyzett haszonélvezeti jog, akkor az új tulajdonos könynyen kiteszi magát annak, hogy csak papíron élvezheti a tulajdonát. A haszonélvező ugyanis gyakorlatilag tulajdonosi jogokat gyakorol azzal a megkötéssel, hogy nem adhatja el az ingatlant. A haszonélvező a tulajdonossal szemben is védelemben részesül, ő birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja az ingatlant, míg az ingatlannal kapcsolatos terheket a tulajdonosnak kell viselnie. A haszonélvezőtől függ, megengedi-e a tulajdonosnak, hogy használhassa ingatlanát. Van persze olyan eset is, amikor a vevő tisztában van az ingatlant terhelő haszonélvezeti joggal, mégis a vásárlás mellett dönt, mert a teherrel együtt jóval a forgalmi ár alatt meg tudja szerezni az ingatlant.

Másik példánk a telekhatárral kapcsolatos. Amenynyiben vitássá válik a szomszédok közt, hogy a valóságban hol is húzódik az ingatlanaik közti határvonal, azt az ingatlan-nyilvánartási térkép szerint kell meghatározni. Számtalan esetben előfordul, hogy az új tulajdonos be akarja keríteni a telkét, s akkor derül ki, hogy a megvásárolt terület nem is ott van, ahol az eladó mutatta, hanem pár méterrel arrébb. A telekhatár helye különösen fontos, ha az motiválta a vásárlást, hogy a földet építési telekké lehet majd minősíttetni. Hiába elég nagy a megvásárolt terület, ha a határvonalak miatt nem felel meg az építési telkek kialakítására vonatkozó feltételeknek (például hiányzik az előírt utcafronti szélesség). A szomszédokkal folytatott - sokszor áldatlan - telekhatárvita során a tulajdonos legfeljebb abban reménykedhet, hogy elbirtoklás címén megszerezheti azt a földterületet, amiről azt hitte, megvásárolta.

Csalódik, aki azt hiszi, hogy a saját ingatlanán azt csinál, amit akar. Erőteljesen korlátozzák ugyanis a tulajdonos szabadságát a szomszédok jogai. A Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Ebből az általános megfogalmazásból kitűnik, hogy a szomszédjogi vitákra nehezen található mindenre alkalmazható zsinórmérték. Ezekben az esetekben a bíróságnak elsősorban azt kell eldöntenie, hogy a tulajdonos vagy a szomszéd érdekeit helyezi-e előtérbe, kinek vannak méltányolhatóbb szempontjai. Az efféle viták eldöntése mindig mérlegelés kérdése, és sokkal bonyolultabb, mint hogy például vissza kell-e adni a kölcsönvett pénzt. Nincs ugyanis egyértelmű passzus arra, hogy kinek van igaza. A dolog persze kölcsönös, sok tulajdonos enged meg magának olyasmit, amit a szomszédjától nem tűrne el. A probléma középpontjában a zavarás szükségtelensége áll. Ennek megítélése természetesen mindig csak az adott ügy összes körülményeinek gondos mérlegelése alapján lehetséges, a józan belátás alapján.

Bírósági ügyek

A szomszédok közti viták általában akkor kezdődnek, amikor egyikük valamilyen beruházásba, gazdasági tévékenységbe kezd az ingatlanon. Tipikusan ilyen az üzletnyitás, a szórakozóhely kialakítása, az állattartás, az ipari tevékenység vagy az építkezés. Sok tulajdonos azt hiszi, hogy a jogerős hatósági engedély birtokában már semmi sem veszélyeztetheti tervei megvalósulását. Igen sok pénzébe és kellemetlenségébe kerül azonban, ha ezek után valamelyik szomszédja keményen ellenzi szándéka megvalósítását. A lényeg jól szemléltethető az ezzel kapcsolatos bírói gyakorlatból vett példákkal. Egységes az ítélkezés állásfoglalása például abban, hogy az építkező kártérítéssel tartozik, ha saját telkén úgy építkezik, hogy ezzel szükségtelenül csökkenti a szomszédos ingatlan értékét. A szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező - az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó - kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) a későbbi építtető akkor is megtéríteni tartozik, ha építési engedéllyel és az építési szabályok betartásával építkezett. A szomszédos ingatlanon - különösen a közös határvonal közelében - történő építkezésnél az építési engedélynek megfelelő kivitelezés önmagában nem zárja ki a kártérítési felelősséget, de pusztán az építési engedélytől való eltérés sem elégséges a kártérítési felelősség megállapításához. Mindebből egyértelmű, hogy az építési engedély önmagában nem zárja ki a szomszédjog megsértésén alapuló polgári jogi igény érvényesítését.

Amennyiben a szomszédok kegyelméből mégiscsak megkezdődhet az építkezés, az építtető tulajdonosnak jogában áll, hogy használja a szomszédos ingatlant, amennyiben ez szükséges az építkezéshez, a bontási, átalakítási vagy a karbantartási munkálatokhoz. Ennek fejében azonban a szomszédot megfelelő kártalanítás illeti meg, amelynek alapja elsősorban a használattal okozott tényleges kár (letaposott konyhakert, tönkretett díszbukolat), illetve a szomszéd elmaradt haszna, de idetartozik a használatért járó quasi bérleti díj is. Elvileg elképzelhető, hogy a szomszédot ért kényelmetlenségekért is fizetni kell (nem vagyoni kárpótlás), ám ennek kiforrott gyakorlata még nincsen.

A szomszédok megtorpedózhatnak már működő vállalkozásokat is. A hatósági engedély alapján tevékenykedő üzemek, üzletek is kötelesek gondoskodni arról, hogy tevékenységükkel szükség nélkül ne zavarják a szomszédos ingatlanok használatát, és ne háborítsák a szomszédok nyugalmát. Üdülőövezetnek nem minősülő lakóterületen sem kötelesek a szomszédok tűrni a nyugalmukat szükség nélkül zavaró tevékenységet és a környezetvédelmi szabályok figyelmen kívül hagyását. Az esetek többségében a vállalkozási tevékenységgel összefüggő zajjal van a probléma. Ilyenkor az üzemeltetőnek kell gondoskodnia olyan műszaki megoldásokról, amelyekkel kiküszöbölhetők az elvárhatóságot meghaladó erősségű zajok. Más a mérce természetesen a belvárosi lokálnál vagy a kültelki fűrészüzemnél, és megint más, ha valaki kertvárosi lakónegyedben kíván erotikus show-val tarkított techno-diszkót üzemeltetni. Egységes a bírói gyakorlat abban, hogy amennyiben az üzlet nyitva tartása esetén a szomszédokra sérelmes zavarás más módon nem szüntethető meg, nem kizárt az éjszakai nyitva tartástól való eltiltás sem.

A zaj mellett a szag a másik botránykő a szomszédjogi vitákban. Ez a probléma általában a vegyi üzemek, illetve a nagyobb állattenyésztő telepek sajátja. A gondot csak növeli, hogy ilyenkor szinte minden esetben a vállalkozás működésének megkezdése után kezdenek a környék lakói tiltakozni, s a bűzt sokszor nem lehet kibocsátási értékek közé szorítani. (Arra is volt példa, hogy a bíróság "szaglás alapján" hozott döntést a disznóhizlalda megszüntetéséről.) Egyes személyek fokozott érzékenysége természetesen nem lehet megfelelő hivatkozási alap az állattartás megszüntetésére.

Szolgalmi jogok

Az ingatlan használatával kapcsolatos polgári jogi korlátozások másik csoportját a telki szolgalmi jogok alkotják. Az elnevezés találó, hiszen ilyenkor a két szomszédos telek közül az egyik - mondhatni - szolgálja a másikat. Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa meghatározott terjedelemben használhatja a más ingatlanát vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa tartózkodjék a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól. Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös más hasonló célra lehet alapítani.

A szolgalmi jog elsődlegesen a szomszédok megegyezése alapján jön létre. Az erről szóló megállapodás csak írásban érvényes. A megállapodáson alapuló szolgalmi joghoz az is szükséges, hogy azt bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba. A szolgalmi jogot általában nem adják ingyen, s az is gyakran előfordul, hogy irreálisan magas összeget követelnek a szolgáló telkek tulajdonosai. A megállapodás meghiúsulása után a bíróságtól lehet kérni a szolgalmi jog alapítását, ámbátor ilyenkor is mérlegelés kérdése, helyt adnak-e az erre irányuló kereseti kérelemnek. A telek infrastrukturális, kommunális ellátottságát szolgáló beruházásokhoz szükséges szolgalmi jognál alappal hivatkozhat az igénylő arra is, hogy a szolgalmi jogot megtagadó szomszéd visszaél a jogaival. Különösen így van ez akkor, ha a szomszéd egyértelműen nyerészkedni akar a szolgalmi jog áruba bocsátásával. (A szolgalmi jog amúgy sem lehet önállóan a forgalom tárgya.) Ilyenkor lehetőség van arra, hogy a bíróság ítéletével pótolja a szomszéd hozzájáruló nyilatkozatát, s ezáltal jöjjön létre a szolgalmi jog.

A joggal való visszaélés természetesen kétélű dolog: sokan próbálkoznak azzal, hogy a kedvezőtlen fekvésű, rossz adottságú - s emiatt igen olcsón megvásárolt - ingatlant a szomszédos ingatlanokon alapított szolgalmi jogokkal akarják értékesebbé, használhatóvá tenni. Hangsúlyozni kell, hogy a szolgalmi jog - néhány kivételtől eltekintve - senkit nem illet meg a törvény erejénél fogva, a szomszédok nem kötelesek mindenben engedni. A létrejött szolgalmi jogot is csak a szolgáló telek tulajdonosának érdekeit kímélve lehet gyakorolni.

Különösen igaz a fenti megállapítás az átjárási vagy útszolgalmi jogra. Nem mindegy, hogy a tulajdonosnak gyalogos vagy járműforgalmat kell eltűrnie a saját telkén. Az ilyen szolgalmi jog gyakorlatilag nyitottá teszi az ingatlant, hiszen a tulajdonos köteles átengedni a szomszédjába igyekvőket. Az átjárás joga más okból is igen kényes kérdés. Nem ritkán ugyanis a közútról való megközelíthetőségen múlik, hogy az ingatlan építési telekké nyilvánítható-e vagy sem. Az útszolgalom azért is speciális, mert ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult átjárjon a földjeiken. Ilyenkor nincs mérlegelés, a szomszédok kötelezettsége a törvényen alapul. Ez az átjárás azonban a bírói gyakorlatban alapvetően gyalogos közlekedés.

Közbeszól a közérdek

A közérdek is alkalmas lehet, hogy arra alapítva korlátozzák az ingatlan használatát. Közérdekű munkálatok elvégzése miatt például a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles megengedni, hogy belépjenek a telkére. Ezen túlmenően az egyes ágazati jogszabályok (például a távközlési törvény) meghatározzák, mikor, milyen feltételekkel, kiknek a javára lehet államigazgatási határozattal szolgalmat vagy használati jogot alapítani az ingatlanon. Ez a közcélú szolgáltatásokhoz kapcsolódó esetek köre. Egy-egy ilyen beruházás igen hosszan elhúzódhat amiatt, hogy a szolgáltató nem tud megegyezni a telektulajdonosokkal a kártalanítás nagyságáról. Sokan kiváló jövedelemszerzési forrásnak látják például a telkük alatt kiépítendő telefonvezetéket, s a telek árának sokszorosát kérik pusztán azért, mert a telek alatt vezeték húzódik. A kárigények közt is vannak természetesen különbségek, hiszen nem kellemes például transzformátorház mellett vagy magasfeszültségű távvezeték alatt lakni, gazdálkodni, arról nem is beszélve, hogy mindez milyen hatást gyakorol az ingatlan forgalmi értékére.

Ha a közérdekű használat, egyéb korlátozás megszünteti vagy jelentős mértékben akadályozza az ingatlan rendeltetésszerű használatát, a tulajdonos kérheti az ingatlan megvásárlását, illetőleg kisajátítását is. Ez természetesen a tulajdoni korlátozás extrém formája, hiszen maga a tulajdonjog szűnik meg. A kártalanítás itt sem egyszerű, főleg azért nem, mert ebben az esetben valóban teljes körű kárpótlásnak van helye. Természetesen senki sem örül annak, ha kisajátítással megfosztják az ingatlanától, kivéve, ha a tulajdonos eleve azért szerezte meg olcsón a területet, mert a közeli kisajátításukra spekulált.

Az eddigiekből bizonyára kiderült, hogy az ingatlanszerzés, az ingatlanokkal kapcsolatos beruházások előtti mérlegelésnél számításba kell venni a használattal kapcsolatos meglevő vagy lehetséges korlátozásokat. E körülmények ismerete nélkül csak eleve hibás, de legalábbis igen kockázatos döntés hozható.

 

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. június 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére