Az ingatlanpiac átrendeződése

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. június 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 4. számában (1998. június 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

Igazán elkényeztetik ma azt a polgárt, aki ingatlan vásárlásán, cseréjén, felújításán gondolkodik. A legtöbb országos napilap külön rovatot szentel a témának. Új kétheti és havi szaklapok jelentek meg, a régiek pedig új köntösbe bújtak. Egyes kereskedelmi televíziókban, de a regionális tévékben szinte kötelező az ingatlanokkal foglalkozó műsor. Idén tavasztól működik az Ingatlan Börze, ahol két-három tucat közvetítőiroda kínálja egyszerre adatbázisát és jogi, valamint építészeti tanácsadását. Egyre több honfitársunk érdeklődik külföldi nyaralók és villák iránt, sokan vesznek is. Eközben elárasztanak bennünket a benzinkutak, a bevásárlóközpontok, és szinte havonta nyílik új irodaház. Megpezsdült volna a piac? Igen, de...

Hiányzó hitelek

A gazdaság meglódulásának egyik lakmuszpapírja az építkezés, illetve a mobilitás. Látványos elemekből nincs hiány. Kiváló példa erre az irodaház-építkezés és a kereskedelmi ingatlanok szaporodása. Sokkal szerényebb viszont a lakásállomány és a raktárak fejlesztésének üteme. A mobilitás gyenge, s a tőkehiány miatt egyelőre csak az irodapiacon lelhető fel - nyomokban. Megszületett azonban az intézményi hálózat. Megjelentek a lakás-takarékpénztárak, módosultak az állami támogatási rendszerek, megalakult a Földhitel- és Jelzálogbank, és lassacskán megrostálódik a közvetítői szakma. Erőre kaptak az ingatlanalapok, egyesek közülük nagyon jól forgatták a rájuk bízott pénzt. (Igaz, mások még csak tanulgatják, ízlelgetik ezt a mesterséget.)

Baj van viszont a bankokkal. Túlságosan kockázatosnak ítélik az ingatlanbefektetést mint szakterületet. Hiányoznak az Egyesült Államokban és több nyugat-európai országban jól működő, nagy intézményi befektetők is, mint például a nyugdíjalapok. A multinacionális vállalatok ingatlanigénye viszont nagy. Üzemeik bővítéséhez, elosztóbázisok megteremtéséhez, lakások számára keresnek telkeket, illetve megfelelő épületeket, és irodaházakra is szükségük van az egyre kiterjedtebb hálózatot működtető központok számára. Mindez nagy és növekvő piac az ingatlanszakmában.

Ugyancsak főleg a külföldi tőke hozta mozgásba a bevásárlóközpontok, hipermarketek, áruházak, benzinkutak és szállodák piacát. Budapesten és közvetlen környékén ma 12 óriási pénzköltő központ működik, az ezredfordulóra összesen negyven lesz. A megyeszékhelyeken az európai uniós tagság várható elnyerése, vagyis 2002-2003 táján kéttucatnyi hatalmas objektum várja majd a vásárlókat. Ezek folyamatos ellátásához újabb elosztóközpontok, a jelenleginél nagyságrendekkel több raktár és más tárolókapacitás kell. Minthogy ezekhez egyelőre legfeljebb földutak vezetnek vagy még azok sem, mert csak most jelölik ki a helyüket, az útépítést is fel kell gyorsítani. Az óriásközpontok vonzáskörzetében előbb-utóbb övezeti átsorolást hajtanak végre. Százezrek várják most is, hogy ez megtörténjen, hiszen ezzel bizonyosan értékesebb lesz telkük, házuk, lakásuk.

Spekuláció

A városokban a területfejlesztés - elvileg - szervesen kapcsolódik a hosszú távú ingatlanfejlesztési tervekhez. Ám ez ma csak elmélet. Az önkormányzatok olyan súlyos anyagi gondokkal küzdenek, hogy nem képesek 10-15 évre előre gondolkodni és intézkedéseikkel kivédeni az esetleges kellemetlen hatásokat. Főleg nem képesek egyeztetni a beruházók és a helyiek, köztük a helyi vállalkozók érdekeit.

Előfordul, hogy egyes kereskedelmi láncokat üzemeltetőknek még úgy is megéri néhány évig működtetni egy egységet (benzinkút, szupermarket), hogy tudják: a lehetséges önkormányzati irányváltás után fel kell számolniuk azt. A befektetési célú ingatlanvásárlás a bevásárlóközpontokban is tapasztalható. A budapesti Pólusban például az eredeti bérlők egyharmada már kiszállt. Igaz, ezek fele a számára túlzott bérleti díjak miatt hagyta el az objektumot, ám a másik fele kifejezetten azért, mert jó üzlet volt neki túladni a bérleményen.

A spekulatív jelleg tehát itt a leginkább tetten érhető. Nem sokkal marad el ettől az irodapiac sem, sőt egyes kategóriákban túlszárnyalja a kereskedelemét. Az évtized elején-közepén nagy nyereségre tehetett szert, aki budapesti, belvárosi lakását irodává alakíttatta. Mára egyrészt nem nagyon maradt szabad lakás, másrészt a spekulatív szándék nem elsődleges. Tömegesen jelentek meg a bérirodaházak, ahol kisebb a haszon.

Érdekes összevetni az első osztályú irodák, üzlethelyiségek, illetve a raktárak hozamrátáit. Pesten, a Belvárosban az üzlethelyiségek hozamrátája 12,3 százalék, másfél százalékkal jobb, mint az irodáké. Budán nincs ekkora különbség, 12,1 és 11,1 százalék a mutató. Pest más körzeteiben pedig 0,4 százalék, ez már szinte elhanyagolható. Akkor inkább már raktárakba kell ölni a fölösleges pénzt, mert ott 13 százalékot meghaladó a hozamráta. A raktár fölénye az agglomerációban és a vidéki nagyvárosokban még meggyőzőbb, több mint egy százalékpont a két vetélytárssal szemben. A kisebb vidéki városokban csaknem azonos a három befektetési terület jövedelmezősége, felváltva kerülnek az élre. A nagyobb területi beruházási hullámok idején egy-egy-körzetben vagy városban inkább a raktárhelyiségek és az irodák vannak túlsúlyban, s ezeket csak követi az üzlethelyiség, ám amikor nagyobb üzletközpontot adnak át, akkor az átrendezi az egész regionális piacot.

Első osztályú ingatlanok hozamrátái (%)
  Iroda Üzlethelyiség Ipari Ingatlanok/raktárhelyiségek
Belváros-Pest 10,8 12,3 -
Belváros-Buda 11,1 12,1 -
Egyéb területek - Pest 12,0 12,4 13,1
Egyéb területek - Buda 12,1 12,4 13,3
Budapest agglomeráció 11,3 12,6 13,3
Vidéki nagyvárosok 12,1 12,6 13,6
Vidéki kisvárosok 14,8 14,3 14,5

Az ingatlanpiacra általában is igaz a hullámzó átrendeződés. A jogszabályi környezet mindenkor fontos alakító tényező, ösztönző vagy fékező lehet. A magyar viszonyok közepette inkább az utóbbi érezhető. Mert meglódult ugyan a gazdaság, de akadozva működik a jogrendszer és főként a nyilvántartás. Az egész rendszer túlbonyolított, és a hivatalok csak kullognak az események után. Ma senki sem tudja hitelt érdemlően megmondani, hogy mennyi és milyen típusú ingatlan van Magyarországon, azt pedig végképp nem, hogy kinek a kezében. Egy nemrég Bécsben megrendezett konferencián is csak azt tudták megállapítani, hogy jó ütemben halad a magyarországi nyilvántartási rendszer korszerűsítése. Mentségünkre csak az a körülmény szolgál, hogy az elmúlt évek privatizációja nem hagyott időt és teret e nagyon fontos háttér átalakítására. Annyit viszont elértünk, hogy a helyi rendszereket összehangolják az országos hálózattal, s így a pénzintézetek és más érdekelt szervezetek alaposabb előkészületek után dönthetnek hiteleikről.

Jó szándékú dilettánsok

Keverednek a tulajdonosi, illetve a kezelői jogok. Az egész ingatlankezelői szakma csak most kezdi kialakítani szervezetét és annak arculatát, ma ugyanis jobbára a jó szándékú dilettánsok irányítják a társasházakat és más lakóközösségeket. Az önkormányzati vagyonkezelők sem az igazán hozzáértők közül kerülnek ki, már csak azért sem, mert gyerekcipőben jár a szakemberképzés. A tanárok legfeljebb egy-két órával vannak a diákok előtt.

Hivatalosan létezik közép- és felsőfokú oktatás is, a Belügyminisztérium megalkotta a követelményekre vonatkozó szabályokat, de ezeket csak hellyel-közzel tartják be. Enélkül azonban nehéz lesz csatlakozni az EU-hoz. A mi méretünkhöz hasonló EU-tagállamokban nagyságrendekkel több képzett ingatlanértékesítő, -hasznosító és -kezelő szakember dolgozik.

 

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. június 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére